Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности

Содержание
  1. Особенности продажи квартиры в долевой собственности
  2. Преимущественное право сособственников
  3. Способы обойти преимущественное право покупки
  4. Договор дарения
  5. Договор купли-продажи по завышенной цене
  6. Договор займа
  7. Когда преимущественное право не работает?
  8. Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя?
  9. Долевая собственность в квартире возможна ли продажа квартиры целиком
  10. Как быть, если один из сособственников против продажи?
  11. Купля-продажа квартиры в долевой собственности
  12. Покупки у двух и более собственников
  13. Документы
  14. Договор и процедура
  15. Продажа двум и более покупателям
  16. Особенности договора
  17. Порядок
  18. Советы
  19. Правила продажи долевой собственности с июня по новому закону
  20. В чем заключается суть законопроекта о долевой продаже квартиры или частного дома
  21. Какие функции выполняет нотариус?
  22. Плюсы и минусы Федерального закона о долевой продаже квартиры или частного дома
  23. Примерная стоимость
  24. Сложности в связи с нововведением о продаже доли квартиры или дома
  25. Последствия принятия закона
  26. Собственность несовершеннолетних
  27. Заключение
  28. Как продать долевую квартиру в 2018 году: пошаговая инструкция
  29. Шаг 1 соглашение всех владельцев на продажу
  30. Шаг 2 определение рыночной стоимости
  31. Шаг 3 поиск покупателя: как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности быстро
  32. Шаг 4 подготовка документов для продажи
  33. Выписка из ЕГРН
  34. ДКП
  35. Шаг 5 задаток
  36. Шаг 6 нотариус
  37. Шаг 7 получение денег
  38. Шаг 8 регистрация в росреестре
  39. Важные нюансы налогообложения при продаже приватизированной квартиры с долями
  40. Можно ли в ипотеку

Особенности продажи квартиры в долевой собственности

Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности

Наличие долевой формы собственности на жилое помещение не лишает каждого владельца права распоряжения своей долей, однако создает дополнительные ограничения.

Продажа доли квартиры должна учитывать право остальных собственников на преимущественный выкуп, которое предусмотрено законом. Порядок продажи доли в квартире определен Федеральным законом от 13.07.

2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

В представленном материале можно узнать, как продать квартиру в долевой собственности, и какие законные варианты продажи позволят обойти преимущественное право покупки.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Законодательство допускает различные варианты владения недвижимостью, в том числе путем установления долевой формы собственности. В этом случае устанавливаются следующие особенности владения и распоряжения жильем:

  • каждому собственнику принадлежит определенная доля в общем праве, размер которой зависит от соглашения сторон при оформлении жилья (например, в процессе приватизации доли всех собственников будут равными);
  • каждому владельцу принадлежит право распоряжения долей, в том числе путем продаже ее третьим лицам, однако у остальных собственников существует право преимущественного выкупа;
  • продажа целой квартиры будет возможна только при согласии всех собственников на совершение сделки, принудительное отчуждение чужих долей законом не допускается.

Наличие права долевой собственности подтверждается сведениями реестра ЕГРН. У каждого владельца имеется пакет правоустанавливающих документов, который определяют размер его доли в общем праве.

Преимущественное право сособственников

Порядок распоряжения долей в квартире должен учитывать преимущественное право ее приобретения (ст. 250 ГК РФ), которое принадлежит каждому дольщику. Это требование закона вынуждает продавца соблюдать следующий алгоритм действий:

  • поиск потенциального покупателя доли и определение существенных условий сделки предмет, цена и иные договоренности сторон;
  • подготовка проекта договора, в котором будут указаны согласованные сторонами условия;
  • направление каждому собственнику уведомления о предстоящей продаже доли с предложением преимущественного выкупа на условиях, указанных в проекте договора;
  • в случае согласия одного или нескольких дольщиков на преимущественное право выкупа, сделки заключается с ними;
  • при отказе от преимущественного права или при отсутствии ответа на протяжении месяца оформление договора будет происходить с первоначальным покупателем.

При направлении уведомления остальным собственникам нужно учитывать требования закона. Право преимущественного выкупа подразумевает порядок продажи на тех же условиях, что указаны в проекте первоначального договора и уведомлении. Изменение этих условий не допускается.

При отсутствии ответа на уведомление от остальных долевых собственников, дальнейшая продажа доли будет проходить по стандартным правилам.

Важно! Необходимо иметь в виду, что любые договоры по сделкам с долевой недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению. Помимо проверки содержания договора нотариус будет устанавливать соблюдение условий об уведомлении остальных дольщиков.

Право на преимущественный выкуп может одновременно использоваться разными собственниками. В этом случае доля будет распределена в равных пропорциях между каждым покупателем.

Способы обойти преимущественное право покупки

Если владелец доли по каким-либо причинам планирует избежать уведомления остальных собственников о предстоящей продаже, возможны альтернативные варианты действий. Необходимо учитывать, что в ряде случаев лишение преимущественного права выкупа может повлечь недействительность сделки по требованию заинтересованных лиц.

Договор дарения

Собственнику доли принадлежит право распоряжения любым законным способом, в том числе путем дарения. Передача прав на долю в форме дарения может выступать альтернативой договору купли-продажи, если стороны планируют избежать уведомления остальных дольщиков и реализации ими права на преимущественную покупку.

В этом случае нужно учитывать следующие особенности:

  • сделка дарения носит безвозмездный характер, поэтому при возникновении спора между сторонами покупатель рискует потерять денежные средства, уплаченные вне рамок договора;
  • поскольку требование об уведомлении остальных дольщиков распространяется только на возмездные сделки, при оформлении дарения можно не ставить в известность остальных собственников долей;
  • заключение договора дарения не устраняет обязанность нотариального удостоверения.

Таким образом, можно продать долю путем заключения договора дарения, однако в этом случае существенные риски несет покупатель.

Договор купли-продажи по завышенной цене

При согласовании условий предстоящей сделки продавец и покупатель доли вправе самостоятельно определять цену договора. В этом случае можно установить завышенную цену продажи, чтобы остальные дольщики не могли претендовать на преимущественное право покупки.

Важно! При таком варианте сделки нужно учитывать, что уведомления других дольщиков избежать не удастся.

При этом существует вероятность, что преимущественное право покупки будет использовано даже при заведомо завышенной цене. Это может быть связано с нежеланием допускать в состав собственников посторонних лиц.

Кроме того, завышение стоимости доли может повлечь недействительность сделки, если остальные дольщики могут доказать, что фактически цена договора составляла меньшую сумму. Не стоит забывать и о существенном увеличении налога на доходы, который продавцу придется заплатить исходя из цены, зафиксированной в договоре.

Задать вопрос юристу

Договор займа

Еще одним нестандартным вариантом продажи является заключение договора займа с одновременным установлением залога на долю. В этом случае при неисполнении обязательства по возврату суммы долга займодавец вправе обратить взыскание на предмет залога.

Такой вариант сделки используется крайне редко, так как приходиться дважды проходить процедуру оформления государственной регистрации сперва для регистрации залога, а затем для оформления права собственности на залогодержателя.

Чтобы данная сделка не была признана фиктивной, сторонам нужно указать реальный срок пользования денежными средствами. Это существенно увеличивает продолжительность перехода права собственности на долю.

Когда преимущественное право не работает?

Преимущественное право покупки распространяется только на случаи возмездного распоряжения долей в пользу посторонних лиц. Если доля продается одному или нескольким владельцам других долей, право преимущественного выкупа не действует. В случае, когда сразу несколько дольщиков заявили о готовности приобрести долю, продавец вправе самостоятельно определять покупателя.

Помимо этого, требовать преимущественного права передачи доли нельзя по сделкам безвозмездного характера дарение или рента.

Важно! При оформлении мены преимущественное право сохраняет силу, поскольку данный вид сделок носит возмездный характер.

Также правило преимущественного выкупа не применяется при продаже доли на публичных торгах. Эта процедура проводится в случае погашения задолженности по исполнительному производству или при банкротстве физических лиц.

Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя?

Закон содержит единственное ограничение, при распоряжении долями не допускается указание доли в качестве предмета по уступке права требования (ст. 388 ГК РФ). Так как сделки с долевой собственностью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации, договор уступки права требования в отношении доли будет отклонен как незаконный.

Долевая собственность в квартире возможна ли продажа квартиры целиком

Договор купли продажи квартиры при долевой собственности позволит покупателю приобрести целый объект путем передачи ему одновременно всех долей.

В этом случае нет необходимости заключать отдельные договора с каждым дольщиком, за исключением случаев покупки долей в разное время (например, покупка квартиры по двум договорам может осуществляться в отношении квартиры, у которой два дольщика).

При покупке квартиры с долевым участием нужно учитывать следующие особенности:

  • если все владельцы готовы одновременно продать долевую квартиру, заключается единый договор купли-продажи, в котором будет определен порядок расчетов с каждым дольщиком;
  • покупка квартиры, находящейся в долевой собственности проходит без уведомления дольщиков, поскольку они все выступают одновременно продавцами;
  • даже если все собственники выразили согласие на продажу и участвуют продавцами по сделке, договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Наибольшее количество вопросов вызывает порядок распределения денежных средств между дольщиками при продаже целой квартиры. Поскольку закон предусматривает полную свободу договора, сами продавцы могут определить, как делятся деньги при продаже долевой собственности.

Допускаются следующие варианты распределения денежных средств, полученных от покупателя:

  • сумма по договору перечисляется каждому продавцу пропорционально размеру их долей (в квартире с равными долями каждый собственник получает равную сумму);
  • продавцы могут согласиться на перечисление средств только одному из граждан (такие случаи характерны при продаже квартиры, принадлежащей на праве долевой собственности членам одной семьи).

После покупки квартиры с долевым участием у продавца возникает право личной собственности. Если в сделке участвовало два или более покупателей, они вправе выбрать форму общей собственности (долевая или совместная).

Как быть, если один из сособственников против продажи?

Может ли один из владельцев долей воспрепятствовать заключению договора купли-продажи, и какие правовые последствия имеют такие возражения? Вне зависимости от причин возражения, запретить одному из собственников продать долю невозможно.

В случае возражения одного из собственников возможны следующие варианты действия:

  • если на уведомление о предстоящей сделке получено возражение от одного из дольщиков считается, что право преимущественной покупки не реализовано и сделка продолжается на общих основаниях;
  • если один из дольщиков возражает против сделки и затягивает срок ответа на уведомление, продавец вынужден дожидаться истечения срока на рассмотрение уведомления (такой срок не может превышать 30 дней).

Если один из сособственников возражает против продажи доли постороннему лицу, он вправе выкупить ее на преимущественном праве. В этом случае нужно в течение 30 дней ответить согласием на полученное уведомление о сделке.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Источник: http://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/osobennosti-prodazhi-kvartiry-v-dolevoj-sobstvenno/

Купля-продажа квартиры в долевой собственности

Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности

Долевая собственность возникает, если у квартиры два и более хозяина.

Проверить, что квартира находится в долевой собственности, несложно – достаточно посмотреть, что написано в свидетельстве или выписке.

Если в графе «Вид права» указано, например, «Общая долевая собственность, доля в праве 1/2» — это значит, что собственник формально имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться половиной квартиры.

Помните, что если у вас есть 1/2 доли в праве на двухкомнатную квартиру, это не означает, что в вашей личной собственности фактически находится, скажем, одна жилая комната, половина коридора и туалет.

Раздел квартиры в случае спора осуществляется судом и закрепляется судебным решением. До раздела доля в праве юридически означает, что целое право на квартиру (а не квартира) было разделено и передано разным собственникам, которые могут распоряжаться своими долями по своему усмотрению, но с учетом мнения других собственников.

Такой вид права чаще всего появляется, если квартира была куплена двумя лицами, получена по наследству несколькими наследниками, приватизирована или разделена между супругами при разводе.

Если квартира приобретена в браке, и брак на момент продажи не расторгнут, то квартира находится в общей совместной, а не долевой собственности. Доли супругов в этом случае не выделены, а на продажу квартиры требуется нотариальное согласие супруга. Право преимущественной покупки у супруга не возникает.

Продажа и покупка квартиры, находящейся в собственности двух и более лиц, требует особого внимания при сборе и оформлении документов. Если будут нарушены права одного из сособственников, сделка может быть отменена.

Покупки у двух и более собственников

Прежде, чем покупать любую квартиру, проверьте количество собственников. Сделать это можно на основании данных выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности на квартиру.

Бывает, что в свидетельстве указан только один из собственников с долей, например, 1/3 в праве общей собственности. В таком случае закажите выписку из ЕГРН, чтобы точно установить, кто и в каком размере имеет право распоряжения квартирой. При сложении всех долей должно получиться 1.

Пример.

Смирнов А.В. покупает квартиру, находящуюся в общей долевой собственности. В свидетельстве, которое предоставил ему продавец Прохоров А.Г. указано, что собственниками являются Прохоров А.Г. (доля в праве 1/2), Прохорова Т.А. (доля в праве 1/4).

Сложив доли (1/2 + 1/4 = 3/4), покупатель понял, что должен быть еще один собственник, которому принадлежит оставшаяся часть – 1/4 доли (1 – 3/4 = 1/4). Заказав выписку из ЕГРН, Смирнов установил, что есть третий собственник – Конюхов С.А., которому и принадлежит 1/4 доли. В договоре на стороне продавца будут выступать трое: Прохоров А.Г., Прохорова Т.А. и Конюхов С.А.

Документы

Процедура оформления зависит от того, что продается:

  • доля в праве общей долевой собственности (когда один из собственников хочет продать свою долю третьему лицу);
  • вся квартира, принадлежащая нескольким лицам, продается целиком.

При продаже доли в праве на квартиру у сособственников возникает преимущественное право покупки данной доли. Закон обязывает продавца соблюсти это право, направив остальным собственникам уведомление о продаже доли. Сособственники могут:

  • воспользоваться правом и выкупить долю по предложенной цене;
  • отказаться от преимущественного права;
  • проигнорировать уведомление.

С момента извещения у сособственника есть один месяц, чтобы принять решение. Если получатель отказывается приобретать долю или игнорирует извещение, то долю можно смело продавать постороннему покупателю.

Текст уведомления должен содержать:

  • Ф.И.О. продавца;
  • адрес объекта недвижимости, указание на кадастровый номер;
  • указание на размер доли, которая продается;
  • цена доли;
  • указание на преимущественное право покупки;
  • подпись продавца.

Уведомление будет размещено на сервисе Росреестра.

Уведомить собственника о продаже доли можно по-разному, главное, чтобы на руках у продавца остались доказательства направления такого уведомления:

  1. Заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если собственник получил письмо, но проигнорировал его, месяц на принятие решения следует отсчитывать от даты вручения, указанной на уведомлении. Если письмо вам вернулось, то месячный срок начинает течь с момента отправления письма адресату в связи с истечением срока хранения.
  2. Вручить лично в руки так, чтобы получатель поставил на вашем экземпляре уведомления собственноручную подпись о получении и дату. С этой даты начинается срок для принятия решения.
  3. Воспользоваться услугами нотариуса. Это самый безопасный вариант. Нотариус оформит факт непоступления отказа в положенный срок.
  4. Если сособственников 21 и больше, то извещение можно направить через личный кабинет на сайте Росреестра. Уведомление будет размещено на сервисе https://lk.rosreestr.ru/#/objects_notifyings.

Во всех случаях преимущественное право покупки будет считаться соблюденным. Если собственник оформляет письменный отказ, то ждать месяц не нужно – можно продавать долю после получения отказа. Отказ оформляется нотариально.

При подаче документов в Росреестр нужно будет предоставить:

  • письменные отказы собственников;
  • по собственникам, которые получили извещение, но игнорируют его – копию извещения, уведомление о вручении письма, опись; или свидетельство от нотариуса;
  • по собственникам, которые не получили письмо с извещением – вернувшийся конверт с почтовыми штемпелями об отправке и возврате, опись.

Итак, перед продажей доли в праве общей собственности продавец собирает:

  1. Доказательства извещения иных собственников о продаже.
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство, выписка).
  3. Технический и кадастровый паспорта.
  4. Справка о прописанных в квартире лицах.
  5. Справка о задолженности по коммунальным платежам.
  6. Согласие супруга на продажу доли.
  7. Если продавец – несовершеннолетний, разрешение органа опеки на продажу.

Если же продается целая квартира, находящаяся в собственности нескольких лиц, извещение о преимущественном праве не нужно. Факт распоряжения квартирой по согласию всех собственников будет следовать из самого договора купли-продажи.

Собственники, продающие жилье, собирают:

  1. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство, выписка).
  2. Технический и кадастровый паспорта.
  3. Справка о прописанных в квартире лицах.
  4. Справка о задолженности по коммунальным платежам.
  5. Согласие супругов на продажу доли.
  6. Если один из продавцов – несовершеннолетний, разрешение органа опеки на продажу.

Договор и процедура

В любом случае, когда речь идет о продаже долей, договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса. Даже если вы покупаете одну квартиру у двух собственников, удостоверение необходимо.

Стоимость нотариального удостоверения договора зависит от его цены. Прежде, чем приходить непосредственно на оформление сделки, проконсультируйтесь с нотариусом по поводу необходимых документов.

Нотариусы чаще всего сами составляют тексты договоров, которые будут удостоверять. Так им проще проверить законность сделки. В процессе проверки нотариус установит, не нарушено ли преимущественное право покупки иных собственников.

При подписании документов обратите внимание на то, чтобы данные всех участников, а также данные недвижимости были написаны правильно. Опечатка может надолго затормозить регистрацию перехода права.

После нотариального удостоверения договор вместе с документами передается в Росреестр для регистрации права собственности на покупателя. Подать документы можно:

  • лично в офис Росреестра;
  • через МФЦ;
  • через нотариуса, который удостоверял сделку.

Подать документы через нотариуса удобнее всего. Вам не придется снова собирать всех участников сделки, а регистрация права пройдет быстрее.

В любом случае при подаче документов обязательно должны присутствовать все продавцы и покупатели.

Продажа двум и более покупателям

Квартира может быть приобретена как в индивидуальную, так и в долевую собственность. По результату этой процедуры у квартиры появится два и более владельца, которые будут вправе пользоваться, владеть и распоряжаться жильем по соглашению между собой.

Долевая собственность при покупке возникнет, если покупатели не состоят в браке. Супруги, если у них нет брачного договора, приобретают жилье в общую совместную собственность – доли заранее не выделяются.

Особенности договора

Договор с несколькими покупателями имеет свои особенности.

Во-первых, в договоре купли-продажи на стороне покупателя выступают несколько лиц. В шапке нужно прописать данные каждого из них: Ф.И.О., адрес регистрации и паспортные данные.

Во-вторых, в предмете договора нужно расписать, в каких долях распределяется право на квартиру. Доли могут быть равными, а могут и отличаться в зависимости от желания сторон. Доли прописываются дробями. Сумма всех долей обязательно должна равняться единице.

Если доли равные:

«Продавец продает, а Покупатели покупают квартиру, находящуюся по адресу: _______________, кадастровый номер ______________.

Указанная квартира расположена на___________ этаже, состоит из ____________ жилых комнат, имеет общую площадь ____ кв. м., в т.ч. жилую площадь _______ кв. м.

Квартира передается Покупателям в общую долевую собственность в равных долях по 1/2 (Одной второй) доли каждому.»

Если доли разные:

«Продавец продает, а Покупатели покупают квартиру, находящуюся по адресу: _______________, кадастровый номер ______________.

Указанная квартира расположена на___________ этаже, состоит из ____________ жилых комнат, имеет общую площадь ____ кв. м., в т.ч. жилую площадь _______ кв. м.

Квартира передается Покупателям в общую долевую собственность следующим образом:• 1/2 (одна вторая) доли ____________ (ФИО покупателя-1);• 1/4 (одна четвертая) доли _______________ (ФИО покупателя-2);

• 1/4 (одна четвертая) доли _____________ (ФИО покупателя-3)»

В-третьих, цена квартиры не зависит от размеров долей. Может быть указана как общая цена квартиры, так и конкретные суммы – кто и сколько платит. Продавцу по большому счету безразлично, как прописано условие договора, в спорной ситуации он может требовать оплату со всех покупателей сразу.

Покупателям же безопаснее расписать порядок оплаты подробнее, чтобы в случае недобросовестности одного из них иметь возможность защитить свои интересы в суде.

Порядок

Если квартира передается от одного продавца нескольким покупателям, нотариально удостоверять такой договор не нужно. Обратиться к нотариусу придется только если на стороне продавца выступают несколько сособственников или если продается доля.

После подписания договора или в момент заключения сделки квартира передается новым собственникам по передаточному акту, если иное не предусмотрено договором. Акт должны подписать все покупатели.

Договор с документами передается в Росреестр для регистрации права собственности покупателей. При подаче документов обязательно должны присутствовать все участники сделки.

Советы

  1. Не пытайтесь обойти преимущественное право покупки договором дарения. Такая сделка может быть признана притворной и отменена через суд по иску заинтересованного сособственника.
  2. Доверьте отправку извещений о преимущественном праве покупки нотариусу. Это обезопасит вас от многолетних судебных тяжб.
  3. Если вы – один из покупателей, обговорите порядок оплаты заранее и пропишите в договоре подробно, сколько вы должны за долю в квартире.
  4. Помните, что супруги не приобретают жилье в долевую собственность, если они не предусмотрели это в брачном договоре. Квартира будет зарегистрирована на одного из супругов.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/v-dolevoj-sobstvennosti.html

Правила продажи долевой собственности с июня по новому закону

Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности

С недавнего времени, для того, чтобы осуществить сделку по продаже, обмену или дарению имущества, достаточно было всего лишь оформить документы на сделку и, причем без визита к нотариусу.

С 1 июня 2016 года законодательство Российской Федерации внесло новые коррективы по продаже долевой собственности жилья. Эти нововведения начали действовать с появлением нового Федерального закона 172-ФЗ.

Он включал в себя полный пакет услуг, связанный с отчуждением прав на владение недвижимой собственностью, которая, в свою очередь, должна быть заверена нотариусом.

  • В чем заключается суть законопроекта о долевой продаже квартиры или частного дома
  • Какие функции выполняет нотариус?
  • Плюсы и минусы Федерального закона о долевой продаже квартиры или частного дома
  • Примерная стоимость
  • Сложности в связи с нововведением о продаже доли квартиры или дома
  • Последствия принятия закона
  • Собственность несовершеннолетних
  • Заключение

В чем заключается суть законопроекта о долевой продаже квартиры или частного дома

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

С появлением Федерального нововведения право на отчуждение долевой собственности стало иметь свой определенный порядок. Раньше, если вы решили продавать квартиру или дом, было достаточно обычного почтового уведомления.

А сейчас необходим договор, заверенный нотариусом, даже если за одну сделку вы хотите произвести полную отчужденность абсолютно всех долей недвижимости, которые у вас имеются.

Единственным исключением такой сделки могут стать определенные инвестиционные фонды.

Согласно закону, необходимо чтобы собственник в письменном виде поставил в известность всех задействованных в сделке лиц о том, что он собирается продавать свое имущество.

Письменный документ должен содержать всю необходимую информацию касательно условий продажи, а также объяснений причин, в связи с чем собственник хочет совершить данную сделку.

При этом в документе также должна быть указана сумма, на которую он рассчитывает после заключения договора.

По факту, осуществление продажи доли дома или квартиры может произойти только через месяц после появления соответствующего заявления. К тому же данная операция сможет вступить в силу в том случае, если никто из участвующих лиц долевой недвижимости не имеет каких-либо претензий относительно продажи или возражений в целом.

Существует также вариант, который может помочь сократить срок на заключение договора. Он заключается в отсутствии желания приобретать эту же долевую собственность другими владельцами. Но в таком случае отказ должен быть в письменной форме.

Лишь при таких условиях нотариус может осуществить сокращение ранее оговоренного срока на исполнение сделки.

Какие функции выполняет нотариус?

задача нотариуса – это обеспечить все необходимые условия для соблюдения всех правил договора всеми участниками сделки.

С появлением нововведений в Федеральный закон, осуществление сделок купли-продажи доли недвижимости перестало происходить без уведомлений, которые зачастую были связаны с фальсификацией подписей самих владельцев.

Также нотариус должен убедиться в том, что лица, участвующие в сделке пришли к обоюдному согласию касаемо самой сделки. Чтобы в этом удостовериться, нотариус должен собрать все подписи, которые будут свидетельствовать о том, что все стороны, участвующие в договоре, со всем согласны и готовы заключить сделку.

Очень важным элементом в работе нотариуса является проверка на подлинность сделки. В случае выявления каких-либо подозрительных или непонятных для соглашения сделки признаков, нотариус в обязательном порядке должен прекратить какие-либо действия, связанные с утверждением подобного договора.

Плюсы и минусы Федерального закона о долевой продаже квартиры или частного дома

Положительными моментами нововведений о продаже доли недвижимости являются:

  • Полная проверка нотариальной конторой правил соблюдения сделки купли-продажи доле собственности лицами, которые не достигли совершеннолетия. Также это относится и к гражданам, которые являются недееспособными. В свою очередь, это означает, что все они несут ответственность за то, чтобы подобные договоры происходили в соответствии с законом.
  • Отныне уведомления будут осуществляться следующими способами: либо продавец от собственника будет получать отказ от покупки в письменном виде, либо нотариус сам будет рассылать уведомления о предстоящей продаже собственникам по почте.
  • Договор о продаже долевого имущества будет осуществляться только тем нотариусом, который будет находиться непосредственно в вашем округе.
  • Сделка будет заключаться только между теми гражданами, которые имеют к ней прямое отношение. Это означает, что третьи лица не могут участвовать в сделке. То есть, члены семьи обеих сторон договора не смогут иметь к делу никакого отношения, что тем самым обеспечивает защиту покупателей от судебных проблем. Это может быть связано с несоблюдением прав людей, которые не относятся к этой сделке.

Отрицательными моментами можно считать:

  • В России существует относительно небольшое количество нотариальных контор, а это, в свою очередь, может вызвать сложности в проведении сделок.
  • Оплата услуг нотариуса при заключении договора. Как правило, такие услуги в договоре прописываются как «технические работы».
  • Необратимое увеличение числа фиктивных договоров на продажу жилплощади во избежание возможности заполучить разрешение сделки нотариусом для других владельцев этой же квартиры.

Примерная стоимость

Все тарифы контролируются статьей 333.24 НК РФ Также это относится и к госпошлинам. Данный закон гласит о том, что общий объем пошлин от полной стоимости указанного договора должен составлять не более половины процента. При этом размер суммы не должен превышать лимит в 20000 рублей.

Сам же продавец имеет право выбора более удобного для него способа учета стоимости, величина которого будет представлена в нескольких вариантах – кадастровая или же по рыночной цене.

При наличии обоих вариантов стоимости недвижимости, специалист обязан выбрать наиболее низкую цену для учета различных тарифов на предложенные услуги.

Сложности в связи с нововведением о продаже доли квартиры или дома

После тщательного проведения анализа всех особенностей, связанных с поправками в законопроект, можно сказать, что владельцы недвижимого имущества могут столкнуться с различными трудностями, которые не исключены в процессе продажи имущества, а также при оформлении правовой документации на передачу жилья. Вот перечень проблем, с которыми могут столкнуться участники договора:

  • Основная проблема заключается в увеличении стоимости услуг. Раньше, до принятия закона, для заключения сделки достаточно было составить договор купли-продажи на квартиру или дом. Но с появлением поправок в законопроект лица, участвующие в сделке теперь должны выплачивать пошлину за услуги нотариуса. Сумма выплат составляет половину процента от общей стоимости продаваемой жилплощади, но с условием, что минимальная сумма будет взиматься в размере не ниже чем 300 рублей. Также существует и лимит, который составляет 20000 рублей. Кроме услуг, которые предоставляет нотариус также могут быть дополнительные выплаты.
  • Другая не менее важная проблема заключается в том, что данная процедура требует большого количества времени. Например, если раньше до принятия закона вся процедура могла занять несколько дней, то сейчас срок на выполнение подобной процедуры стал значительно больше. На сегодняшний день время ожидания может составлять до одного месяца. Уменьшить такой срок можно при условии, если остальные владельцы напишут отказ на получение предлагаемой долевой недвижимости. Но это бывает крайне редко.
  • Также существует риск, что сделка может сорваться. Это возможно при условии, если действующие в сделке лица не дадут свое согласие. Еще одна причина может быть связана с длительным ожиданием на осуществление текущего договора.
  • Загруженность нотариальных контор или же их отсутствие. С проблемой подобного характера чаще всего могут столкнуться люди, проживающие в малонаселенных пунктах.

Продавая долю квартиры, не стоит забывать и о мошенничестве. Помните, что перед заключением любой сделки, например, решили вы покупать или продавать недвижимость, рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Последствия принятия закона

Новые поправки к закону были приняты для того, чтобы уменьшить риски, связанные с мошенничеством. Но это повлекло за собой и негативные моменты. Одним из таких моментов повлекло увеличение суммы на осуществление каких-либо сделок, связанных с недвижимостью.

Кроме того, с увеличением финансовых затрат также увеличилось и время, которое необходимо для отчуждения жилплощади. К примеру, для осуществления данной процедуры мог потребоваться всего лишь один день, а теперь нужен как минимум месяц. Плюс ко всему, никто вам не даст гарантию на то, что сделка точно состоится.

Итак, как продать квартиру в долевой собственности?

Одним очень важным моментом является то, что если вы единственный правообладатель квартиры, то вы можете заключить сделку по купле-продаже без предварительного обращения за помощью к специалистам. Но для этого у вас должен быть документ, подтверждающий заключение договора купли-продажи.

Собственность несовершеннолетних

Если же сделка купли-продажи долевой недвижимости осуществляется лицами, не достигнувшими совершеннолетия, то наличие договора купли-продажи, заверенного у нотариуса является обязательным условием.

Заключение

Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что нововведенный Федеральный закон внес некий порядок в заключения сделок купли-продажи долевой собственности.

Закон во многом может помочь пресечь незаконные планы мошенников, тем самым защитить обычных граждан от мошенников.

Нередко встречались случаи, когда новый обладатель жилплощади вскоре узнавал о том, что его собственность не может принадлежать ему по праву.

Это обуславливается тем, что мошенники смогли осуществить сделку по фальшивому договору для приобретения доли квартиры или дома.

Шанс найти злоумышленников после такого мошенничества очень низок.

На сегодняшний день за легальность и соблюдение сделки отвечают специалисты из нотариальной конторы, которые полностью обеспечивают контроль выполнения всех перечисленных условий всеми участниками процесса.

Источник: https://domovik.guru/nedvizhimost/prodazha/pravila-prodazhi-dolevoj-sobstvennosti-s-iyunya-po-novomu-zakonu.html

Как продать долевую квартиру в 2018 году: пошаговая инструкция

Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности

Продажа недвижимости – дело непростое и хлопотное. А в случае с долевой собственностью, когда жилое помещение имеет нескольких владельцев, продажа требует еще и строгого соблюдения последних законодательных требований. Рассмотрим, как продать долевую квартиру, и какие нюансы и сложности придется преодолеть для достижения поставленной цели.

Шаг 1 соглашение всех владельцев на продажу

Долевая собственность – это недвижимое имущество, находящееся во владении нескольких граждан, разделенное на доли. Соответственно все собственники имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу. В случае необходимости продать квартиру целиком или по долям, существует несколько вариантов развития событий:

  1. Если только один из владельцев желает продать свою часть квартиры или дома. Собственник должен в первую очередь оповестить об этом остальных совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право на приобретение.  Если покупка остальных долей не входит в планы собственников, каждый из них должен составить документ, разрешающий продать дом или квартиры, находящуюся в долевой собственности. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
  2. Решение о продаже недвижимости является совместным. Если совладельцы решили реализовать общую недвижимость, а затем поделить денежные средства, то оформлять согласие на продажу необязательно. Квартира по долям будет продана одному покупателю, который станет единоличным ее владельцем. Главное условие для успешного осуществления сделки – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

Шаг 2 определение рыночной стоимости

Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости.  Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

  1. Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
  2. С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

Шаг 3 поиск покупателя: как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности быстро

От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка. Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:

  1. Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
  2. Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.
  3. Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
  4. Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.

Шаг 4 подготовка документов для продажи

Вне зависимости от того, каким способом ведутся поиски подходящего покупателя, до момента заключения договора купли-продажи образуется свободное время. И его лучше всего использовать для подготовки всех необходимых документов для сделки.

Одной из самых распространенных ошибок продавцов недвижимости является документальная неподготовленность. В случае если покупателю нужно срочно оформить купчую, сделка может отмениться, ведь многие документы по квартире (техплан, кадастровый паспорт и т.д.

) делаются довольно долго (от 1 недели до нескольких месяцев).

Оформление купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, потребует наличия следующих бумаг:

  • паспорта всех владельцев жилой недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на каждую долю в собственности;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги о количестве, лиц прописанных в квартире;
  • справка, выданная представителем управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по конкретному адресу (оформляется накануне сделки во избежание ошибок по расчетам);
  • нотариально оформленное согласие супруга на отчуждение совместной собственности (составляется по количеству дольщиков, состоящих в браке);
  • согласие остальных собственников на продажу доли в собственности.

Выписка из ЕГРН

Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:

  • ареста;
  • обременения;
  • запрета на продажу.

Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:

  • заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
  • электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.

ДКП

Если квартира разделена по долям, у собственников возникает вопрос, как продать долевую квартиру. Процедура реализации такой недвижимости и сам договор купли-продажи практически ничем не отличается от стандартной процедуры.

Однако, существуют некоторые нюансы:

  • проект договора стороны могут сделать самостоятельно, но для легитимности сделки необходимо документ и намерения продавцов и покупателя нотариально удостоверить;
  • в договоре должны быть отражены данные всех владельцев с указанием их доли в общем праве собственности;
  • в случае если долевых собственников много, владельцы могут предоставить полномочия предоставлять их кому-то одному на основании выданной доверенности;
  • квартира по долям может быть также продана в долевую собственность новым владельцем ( в договоре прописывается какая часть передается конкретному лицу).

Образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности: скачать.

Также существует практика оформления предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что там прописаны условия получения задатка и даты заключения основного договора, а также санкции за отказ от сделки для обеих сторон.

Скачать типовой предварительный договор купли-продажи.

Шаг 5 задаток

При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки. Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП.

Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.

Шаг 6 нотариус

С 2017 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору.

Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево.

Стоимость складывается из нескольких сумм:

  • государственная пошлина – 2000 рублей;
  • удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
  • технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.

Собственники делят расходы между собой соразмерно имеющимся долям в праве собственности.

Шаг 7 получение денег

Для финансовой безопасности каждой из сторон, продавец и покупатель окончательно рассчитываются друг с другом только после документального подтверждения перехода права собственности. Но вряд ли найдется продавец квартиры, который не будет переживать о том, что подпись на договоре уже стоит, а денег еще нет. Поэтому применяют следующие варианты:

  1. Банковская ячейка. Остаток денежных средств помещаются в сейф и изымают в присутствии продавца и покупателя только после предъявления конкретной бумаги (выписка из ЕГРН).
  2. Аккредитив. Аналогичен предыдущему варианту, только деньги резервируются в безналичном виде и перечисляются на банковский счет продавца после демонстрации выписки.

Шаг 8 регистрация в росреестре

После подписания договор передается на регистрацию в Росреестр. Сотрудники регистрационной палаты проверяют законность сделки и выдают выписку из ЕГРН о переходе права собственности другому владельцу. Время ожидания готовности выписки зависит от способа и юридического статуса заявителя:

  • если предоставление и оформление документов госрегистрации проводит нотариус, ведущий сделку, выписка будет готова через 3 дня;
  • при стандартной подаче от лица покупателя и продавца – в течение 5 дней;
  • регистрация в электронном виде позволит получить выписку уже на следующий день.

Важные нюансы налогообложения при продаже приватизированной квартиры с долями

Продав жилую недвижимость, собственники-дольщики обязаны уплатить налог с продажи каждый от размера своей доли по 13%. Но существует ряд исключений, которые позволяют снизить размер налога или не платить его совсем.

Подробнее про налог с продажи квартиры и как его не платить вы узнаете далее.

Можно ли в ипотеку

Если для приобретения долевой собственности используются заемные банковские средства, важно понимать, что не каждый объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитно-финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилплощади и то, как быстро реализуется недвижимость (если заемщик не платит по кредитному договору ипотеки).

Рассмотрим варианты приобретения долевой собственности в ракурсе выгодности для банка:

  1. Заемщик владеет ½ в праве владения квартирой и желает приобрести еще одну долю. Этот вариант представляет интерес для банка, так как при оформлении кредитного договора заемщик становится единственным собственником квартиры. При соблюдении прочих условий кредитования заявка вероятно одобрится.
  2. Заемщик владеет долей в собственности и желает приобрести еще доли для расширения жилплощади (при этом покупатель не становится единоличным владельцем). Вероятность одобрения в зоне риска, так как банку будет сложно продавать часть собственности для погашения задолженности.
  3. Заемщик желает приобрести долю в собственности. Если объект недвижимости — ½ частного дома, имеющего отдельный вход и разделенные лицевые счета, ипотека будет оформлена. Если купить решено часть в квартире, получить одобрение банка невозможно.

Все нюансы и особенности того, как оформляется ипотека на долю в квартире читайте далее.

Юрист вам в помощь
Добавить комментарий