Предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности

Содержание
  1. Аренда земли в муниципальной собственности
  2. Законодательная база
  3. 4 способа взять землю в аренду у государства
  4. Через аукцион по инициативе Администрации
  5. Через аукцион по инициативе граждан
  6. Без проведения торгов для льготных категорий
  7. Без проведения торгов для обычных граждан
  8. Образец договора аренды
  9. Как заключается аренда земельных участков, находящихся в муниципальной собственности
  10. Кому возможна передача в аренду земельного участка муниципальной собственности
  11. Правила аренды земельного участка муниципальной собственности
  12. Каков порядок аренды земельного участка муниципальной собственности
  13. Аренда земельных участков находящихся в муниципальной собственности
  14. Особенности найма
  15. Аренда земельного участка в муниципальной собственности
  16. Физлица
  17. Юрлица
  18. Налог на добавленную стоимость
  19. Договор аренды
  20. Рекомендации
  21. Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
  22. Муниципальная собственность на землю – что это по закону
  23. Способы определения стоимости муниципальных земель
  24. Как получить муниципальную землю в аренду
  25. Предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности
  26. Важные требования
  27. Порядок процедуры
  28. Порядок проведения торгов

Аренда земли в муниципальной собственности

Предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности

Физическое или юридическое лицо может арендовать землю, которая находится в муниципальной собственности (например, у Администрации района). Для этого на 2018 год существует по меньшей мере 4 способа. Описание порядка действия в каждом из них, а также образец договора аренды можно найти в статье.

Образец договора аренды земельного участка находящегося в муниципальной собственности (word)

Ранее мы рассказывали о том каким образом можно узаконить самовольный захват земельного участка, подробнее об этом можно узнать тут.

Законодательная база

Основные моменты, касающиеся вопроса сдачи земли в аренду, регулируются федеральным законодательством – Земельным и Гражданским кодексами. В нормативных актах закрепляется право аренды земли как для граждан и отечественных компаний, так и для иностранцев.

Аренда может быть предоставлена на платной и бесплатной основе (для отдельных категорий граждан). Во всех случаях с представителями Администрации подписывается договор, который определяет все условия.

Срок действия договора может быть любым – предельно 49 лет. Конкретное значение определяется назначением земельного участка:

  1. От 3 до 10 лет для строительства или реконструкции зданий на участке.
  2. До 49 лет в случае размещения на нем линейных объектов (это ЛЭПы, автодороги, трубопроводы и т.п.).
  3. До 3 лет в случае завершения строительства незаконченного объекта.
  4. Также конкретные сроки могут определяться местным законодательством, о чем подробно рассказывается в той же статье Земельного кодекса.

Порядок оформления документов зависит от конкретного способа предоставления участка (с проведением торгов или без них), но в целом этапы процедуры общие. Сначала заявитель определяет схему участка (если ранее не было проведено межевание), затем подает заявку в местную Администрацию. После согласования происходит уточнение условий и подписание договора.

Советуем вам ознакомиться со списком правоустанавливающих документов на землю, ознакомиться с ним можно здесь.

4 способа взять землю в аренду у государства

На практике существует несколько способов оформления участка в аренду – как с помощью аукциона, так и без него.

Через аукцион по инициативе Администрации

Выставлять на аукцион (торги) можно только те участки, которые уже сформированы и согласованы с местными органами самоуправления. Периодически они могут организовывать открытые аукционы, информацию о которых необходимо уточнять в открытых источниках. На практике процедура выглядит таким образом:

  1. Представители Администрации инициируют начало торгов, указывают срок для подписания договора аренды, а также назначают начальную ставку платы. Обычно она составляет 1-2% от кадастровой стоимости объекта (как правило, она сопоставима с рыночной). Каждый шаг на торгах (при увеличении ставки) обычно составляет 0,1% – 0,5%.
  2. Определяется организатор торгов, процедура и сроки подачи заявок.
  3. Не позднее, чем за 30 календарных дней до начала аукциона, соответствующая информация размещается в открытых источниках.
  4. Проводятся торги, заключаются договоры аренды.

Для оформления заявки подают такие документы (не позднее, чем за 5 дней до начала торгов):

  • паспорт;
  • заявление установленного образца;
  • платежная квитанция, подтверждающая внесение задатка.

О том как поставить землю на кадастровый учет мы ранее рассказывали тут, советуем вам ознакомиться с этим материалом.

Через аукцион по инициативе граждан

Инициировать торги для оформления земельного участка в аренду могут граждане всех субъектов, за исключением городов федерального значения – Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. Порядок действий следующий:

  1. Прежде всего, заявитель должен найти подходящий участок. Для этого можно обратиться в орган местного самоуправления или же совершить самостоятельный онлайн поиск. Сначала необходимо зайти на сайт публичной кадастровой палаты и выбрать конкретный фрагмент на карте.
  2. Затем кликают по этому участку и анализируют данные о нем. Для получения сведений о собственнике или арендаторе заходят в раздел «Услуги» и выбирают «Справочная информация в режиме online», как показано на рисунке.
  3. Затем необходимо просмотреть раздел «Права и ограничения». Если в нем указано «Собственность» (как в данном примере) или «Аренда», значит на данную территорию уже заявили свои права граждане или юридические лица. Поэтому необходимо приступить к поиску другой земли.
  4. Следующий этап – проверка участка на местности. Необходимо не только осмотреть территорию, но и уточнить, есть ли на ней наземные/подземные коммуникации, незаконченные, заброшенные строения и т.п.
  5. Затем отправляются в Администрацию с теми же документами и подают заявку для участия в аукционе. Победитель, предложивший наибольшую ставку, заключает договора аренды.

Советуем вам ознакомиться с тем как правильно написать заявления о предварительном согласовании предоставления земли, подробнее можно узнать тут.

Без проведения торгов для льготных категорий

К таким категориям относятся:

  • инвалиды 1 и 2 групп;
  • семьи, признанные многодетными (в различных регионах существуют свои критерии и свой порядок признания);
  • ветераны ВОВ и других войн;
  • прочие льготные категории (определяются местным законодательством).

Таким гражданам необходимо предоставить в Администрацию паспорт, а также документы, подтверждающие право льготы. Представители органа местного самоуправления ставят их в очередь, а затем предоставляют землю (при наличии) без проведения аукциона.

При этом Администрация обязана предоставить даже ту землю, которая уже зарезервирована для личных нужд района. В отдельных случаях (при согласии обеих сторон) территория может быть предоставлена в аренду по льготной ставке (обычно ставка составляет 0,3% – 1,5% от кадастровой стоимости объекта).

Без проведения торгов для обычных граждан

В отдельных случаях доступно предоставление земли и на общих основаниях также без проведения торгов.

Причем арендовать объект может практически любой желающий – для этого нужно найти свободный участок на карте, которые еще не сформирован (т.е. его границы не должны отображаться на карте кадастровой палаты).

Если проект межевания у этой территории действительно отсутствует, необходимо создать его, воспользовавшись услугами лицензированных компаний. После визита инженера на место проводятся изыскания, а заявителю выдается соответствующая схема.

С этим документом необходимо отправиться в Администрацию и написать заявление на предоставление этого объекта в аренду. Представители органа должны принять соответствующее решение в течение 30 календарных дней.

За это время Администрация извещает о возможности приобретения этой земли другими участниками (через торги), и если желающих не найдется, заявителю выдают на руки Постановление, которое утверждает схему расположения.

Затем гражданин ставит территорию на кадастровый учет, после чего можно заключить договор аренды.

Образец договора аренды

Этот договор имеет типичную структуру для подобных документов. Он включает в себя такие разделы:

  1. Название, дата и место подписания. Если впоследствии предполагается передача земли в собственность, этот факт отражают в названии договора (как указано ниже).
  2. Данные о сторонах – соглашение подписывается между арендатором и Администрацией, которая действует в лице своего руководителя.
  3. Предмет договора – описание участка, срока и условий аренды, целей использования земли.
  4. Особенности начисления арендной платы: ставка, порядок перечисления, реквизиты счета и т.п.
  5. Права и обязанности каждой стороны, ответственность за возможное нарушение положений договора.
  6. Порядок расторжения договора, разрешения споров, дополнительные условия.
  7. Реквизиты сторон, даты, подписи, расшифровка подписей (фамилия, инициалы), печать Администрации.

Наряду с договором обязательно составляется и подписывается акт приема-передачи. Этот документ свидетельствует о реализации соглашения: участок действительно передан арендодателем, а арендатор не имеет претензий к его состоянию.

Источник: https://2ann.ru/arenda-zemli-v-municipalnoj-sobstvennosti/

Как заключается аренда земельных участков, находящихся в муниципальной собственности

Предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности

Аренда земельных участков муниципальной собственности — распространенная процедура, имеющая свои тонкости. В данной статье мы расскажем, что такое предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности, как территории сдаются во временное пользование и какие нюансы при этом есть.

Вопросы, рассмотренные в материале:

  • Кому возможна передача в аренду земельного участка муниципальной собственности.
  • Каков порядок аренды земельного участка муниципальной собственности.
  • Как проводятся торги по аренде земельных участков муниципальной собственности.
  • Когда не требуются торги по аренде земельных участков муниципальной собственности.
  • Какой заключать договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Аренда земельных участков муниципальной собственности — распространенная процедура, имеющая свои тонкости. В данной статье мы расскажем, что такое предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности, как территории сдаются во временное пользование и какие нюансы при этом есть.

Кому возможна передача в аренду земельного участка муниципальной собственности

Взять государственный или муниципальный участок земли в аренду может как физическое, так и юридическое лицо, если:

  • На данной территории есть объект (строение, здание), принадлежащий ему на праве собственности, однако саму землю физлицо или юрлицо покупать не желает. Аренда земельных участков муниципальной собственности предполагает заключение договора сроком до 49 лет. При этом договор не должен препятствовать выкупу данной территории в будущем.
  • Хочет получить землю для возведения на ней объекта на весь период строительства. В таких случаях обязательно проводят работы по формированию участка с предварительным согласованием месторасположения строения. Земли предоставляют только на основании аукционов с последующим составлением протокола. Договор на аренду территорий с победителем аукциона заключают на основании протокола. На оформление договора отводится 5 дней с момента подписания протокола.
  • Комитет по земельным ресурсам: история создания и современные функции

Правила аренды земельного участка муниципальной собственности

Право аренды земли с позиции рыночных отношений — это ресурс и товар. Арендуя участок, лицо получает все права на его использование, прописанные в договоре с арендодателем-собственником и иногда с третьими лицами.

В ст. 606 ГК РФ сказано об условиях аренды. Арендодатель, соблюдая условия соглашения, обязан за установленную плату передать земельный участок арендатору для временной эксплуатации и владения, или только для временной эксплуатации. Ст.

607 ГК РФ разъясняет, что в законодательных актах могут быть прописаны и иные условия передачи земель и других обособленных природных объектов в аренду. В договоре должны быть указаны сведения об объекте, по которым можно точно установить его.

Если такой информации нет, документ недействителен.

Предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности разрешено негосударственным юрлицам и простым гражданам. Территории, находящиеся в госсобственности, принадлежат государственным органам и органам муниципалитетов. Закон РФ также разрешает брать землю в аренду у лица, уже арендующего ее.

В п. 2 ст. 22 ЗК РФ указано, что предоставлять в аренду территории могут их собственники. Исключения составляют лишь изъятые из оборота земли. Их в аренду можно сдавать лишь в исключительных ситуациях, прописанных в ФЗ.

Право на аренду земельного участка государственной или муниципальной собственности может прекратиться, если:

  • срок аренды истек;
  • стороны договорились о завершении договора, не дожидаясь окончания срока;
  • одна из сторон инициировала прекращение соглашения;
  • один из участников нарушил условия договора;
  • арендатор использовал землю ненадлежащим образом;
  • арендатор предпринял действия, которые снизили качество земли или могли вызвать это;
  • территория стала непригодной к эксплуатации.

Каков порядок аренды земельного участка муниципальной собственности

Порядок аренды земельных участков муниципальной собственности определяется целями эксплуатации. Территории арендуют как для строительных работ, так и для решения задач, не связанных со строительством. Земли для строительства также сдают в аренду на разных условиях — все зависит от выполнения работ по их формированию:

  • без предварительного согласования мест расположения построек;
  • с предварительным согласованием (ст. 30 Земельного кодекса РФ).

По закону земельные участки муниципальной собственности сдают в аренду на аукционах, если месторасположения объектов на них до этого согласованы не были.

В новой редакции Земельного кодекса РФ абсолютно по-новому определен порядок сдачи земли в аренду на аукционах или без их проведения. Ст. 39.6 ЗК РФ содержит общее правило: договор на аренду территорий государственной или муниципальной собственности заключают на аукционах.

Подход к порядку формирования земель для торгов стал другим. В законе упразднили критерий разграничения порядка сдачи участков с предварительным согласованием месторасположения построек и без согласования.

В соответствии с новой статьей 39.11 ЗК РФ, земли для сдачи в аренду по результатам аукционов могут формироваться двумя путями:

  • по инициативе органа госвласти или муниципалитета;
  • по инициативе физлица или юрлица, заинтересованного в сдаче земли в аренду.

Сбором необходимой документации занимается или орган государственной власти (муниципалитет), или заинтересованное юридическое или физическое лицо. Все зависит от того, кто выдвинул инициативу о формировании участка.

Важным нововведением стало то, что на основании п. 15 ст. 39.8 ГК РФ, лицо, арендующее землю в государственной или муниципальной собственности, больше не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды такой территории на новый период без аукциона.

В Земельном кодексе РФ сейчас нет указаний о конкретных сроках заключения договора на аренду государственных или муниципальных земель. В тексте новой редакции ЗК РФ уточнены максимальные сроки аренды территорий нескольких видов (период сдачи участков для строительства, ведения сельскохозяйственной деятельности и т. д. (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Отметим, что на основании п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ владельцы построек наделены исключительным правом на покупку участков, где размещены их сооружения (если об ином не сказано в ФЗ).

Схема определения стоимости аренды таких участков также изменилась. Ст. 65 ЗК РФ гласит, что сумму, порядок внесения и сроки оплаты аренды земли, принадлежащей РФ, субъектам РФ или муниципалитетам, устанавливает Правительство РФ, органы госвласти субъектов РФ и муниципалитеты.

В соответствии с ЗК РФ в новой редакции, плата за аренду земельного участка муниципальной собственности устанавливается по разным схемам. Все определяется порядком заключения договора.

  • Если договор заключают на торгах, плату за аренду земельного участка муниципальной собственности устанавливают по их итогам.
  • Если договор на аренду заключают с лицом, подавшим единственную заявку для участия в торгах, или с единственным участником, цена на аренду земли должна соответствовать начальной стоимости, указанной на аукционе.
  • Если договор на аренду земельного участка заключают без аукциона, сумма зависит от того, кто владеет территорией — государство, субъект РФ или муниципалитет; размер оплаты устанавливают уполномоченные органы (если об ином не сказано в ФЗ) (ст. 39.7 ЗК РФ).

Однако в Законе сохранилось общее правило, действовавшее и ранее: плата за аренду земельного участка муниципальной собственности или территории, принадлежащей государству, рассчитывается на основании главных принципов определения арендной платы, обозначенных Правительством РФ (иными словами, в соответствии с ПП РФ от 16.07.2009 № 582).

Подчеркнем, что данное ПП РФ соотносится с новыми нормами ЗК РФ по части формирования порядка платы за аренду земельных участков, принадлежащих РФ. Из этого вытекает правило, по которому каждый год необходимо определять сумму оплаты аренды земельных участков, предоставляемых в ходе аукционов, с учетом их цен на рынке.

На основании ПП РФ от 16.07.2009 № 582, сумма арендной платы за землю для соглашений, заключаемых без аукционов, зависит от оснований покупки земли:

  • по кадастровой стоимости территории в процентах, обозначенных в Постановлении;
  • в соответствии со ставками арендной платы или методическими указаниями для ее расчетов.

Сумма платы за аренду земли для соглашений, заключенным по итогам аукционов, зависит от их итогов.

В иных ситуациях плату за аренду земли, где размещены недостроенные объекты, рассчитывают по рыночной цене участка. Цена определяется на основании законодательного акта РФ об оценочной деятельности.

То есть, положения новой ст. 39.7 ЗК РФ свидетельствуют о том, что при установлении стоимости аренды земли, предоставляемой по результатам аукциона, следует опираться лишь на общие принципы, прописанные в Постановлении.

Нормы формирования стоимости аренды земель в РФ, утвержденные данным Постановлением, сейчас лишь подтверждают правило в ЗК РФ: если договор на аренду территории заключается на аукционе, ежегодная сумма или сумма первой выплаты за аренду рассчитывается по его итогам.

Остановимся на порядке применения новых законодательных норм подробнее.

В ст. 34 ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ сказано о порядке плавного перехода на новую систему урегулирования отношений, связанных с использованием территорий. Так, в Закон будут ведены новые правила об аренде.

Но на соглашения и преддоговорные согласования, достигнутые до вступления правил в силу, они не повлияют.

Достигнутые соглашения останутся юридически в силе, а для их регулирования будут применяться правила, действовавшие на момент заключения договоров.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102385-arenda-zemelnyh-uchastkov-munitsipalnoy-sobstvennosti

Аренда земельных участков находящихся в муниципальной собственности

Предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности

Аренда – наиболее популярная сделка с земельными участками.

В результате заключения договора аренды между сторонами возникают долгосрочные отношения.

Необходимо учитывать специфику сделки, чтобы минимизировать риск возникновения угроз различного характера, в целях исключения признания сделки недействительной или незаключенной.

Чтобы разобраться в правилах аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, следует всесторонне рассмотреть вопрос.

Особенности найма

Согласно ФЗ от 23.06.2015 г. № 171-ФЗ, порядок предоставления в аренду земли, находящейся собственности государства, изменен.

С момента вступления в силу данного закона участки публичной собственности получить в аренду сможет только лицо, победившее в торгах.

Торги могут быть электронными и проводиться в любой, разрешенной законом, форме: аукцион, конкурс и др.

Важно понимать, что аукцион предусматривает состязание только в части разницы в цене, тогда как участники конкурса соревнуются по комплексу условий, в том числе и по размеру аренды. Таким образом, аукцион выигрывает предложивший максимальную сумму, а победителем конкурса –  является тот, кто предоставит наиболее выгодные для арендодателя условия.

Торги состоят из определенных этапов:

  • Уведомление о проведении;
  • Разработка документации;
  • Подача, прием и рассмотрение заявок;
  • Ведение торгов;
  • Заключение договоров с победителями.

Уведомление о проведении торгов необходимо опубликовать не менее, чем за один месяц до его начала. Объединять несколько участков в один лот запрещено.

В извещении о торгах должны быть изложены условия договора, определенные организатором мероприятия.

Помимо этого, в уведомлении должны быть указаны:

  • Место, время и форма торгов;
  • Объект имущества;
  • Существующие обременения земельного участка;
  • Порядок проведения мероприятия (оформление участия, критерии отбора, определение победителя);
  • Начальная цена.

Эти требования изложены в п.2 ст. 448 ГК РФ.

Аренда земельных участков публичной собственности без проведения аукционов допустима для следующих лиц:

  • Товариществам собственников жилых помещений;
  • Образовательным учреждениям любых форм собственности, в т.ч. муниципальным и государственным;
  • Лицу, признанному единственным участником торгов или единственному подавшему заявку;
  • Частным медицинским учреждениям.

Аренда земельного участка в муниципальной собственности

Земельный участок в аренду имеют возможность получить не только юридические, но и физические лица. Обе категории арендаторов имеет некоторые особенности, о которых следует знать.

Важно указывать в заявлении необходимый вид права на землю публичной собственности – аренда.

Физлица

Чтобы получить землю для личного использования, физическим лицам необходимо уточнить в администрации района, свободен ли участок и доступен ли он для найма.

Если целью аренды не является строительство, администрация предложит различные доступные варианты.

После выбора, участок необходимо зарегистрировать и заключить договор аренды.

Аренда участка под застройку имеет свои нюансы. Такая земля дается в аренду только через торги.

Для инициации конкурса или аукциона необходимо выяснить характеристику участка и озаботиться тем, чтобы ему был присвоен кадастровый номер. Только после этого земля может быть предложена для найма. Если желающих больше не появится, договор будет заключен с единственным участником торгов. В случае появления конкурентов необходимо подготовиться к торгу.

Для возможности участвовать в аукционе, физлицо должно подготовить документы:

  • паспорт;
  • заявление на участие, оформленное по образцу. В нем указываются банковские реквизиты, на которые вернут задаток в случае проигрыша;
  • квитанция, подтверждающая внесение задатка.

Юрлица

Представителям предприятий, пожелавших участвовать в аукционе, необходимо написать заявление с указанием реквизитов и представить квитанцию.

К этому они должны приложить сведения о государственной регистрации фирмы.

Лицо, не имеющее регистрации в ЕГРЮЛ или ЕГРИП, не может быть допущено к торгам.

Получить муниципальную землю в аренду могут только те юридические лица, которые согласовали размещение объектов со всеми инстанциями. Государство оставляет за собой право дать разрешение на аренду без торгов предприятиям, собирающимся развивать арендуемые площади.

Налог на добавленную стоимость

Собираясь взять в аренду участок муниципальной собственности, необходимо узнать об НДС.

Если участок сдает муниципалитет или государственный орган, плата за его наем не облагается налогом на добавленную стоимость.

Если говорить о субаренде, то следует знать, что в этом случае НДС будет начислен, поскольку земля арендуется у частника, а не государства.

Сложности могут возникнуть в том случае, если арендатором является ИП или юрлица. Получая в аренду землю публичной собственности, они освобождаются от оплаты НДС, однако должны выступать в качестве налогового агента, взимающего налог с арендодателя. При расчете налога должна учитываться сумма не только непосредственно аренды, но и НДС на нее.

При таких условиях у арендатора возникает необходимость в совершении следующих действий:

  • Оформление счет – фактуры. Физлицо выписывает счет, на котором должна быть поставлена пометка «без налога». Документ необходимо зарегистрировать в книгах покупок и продаж.
  • Своевременно сдавать декларации о НДС. В документе должен быть заполнен 7 раздел (операции, не облагающиеся налогом). Подавать декларацию в налоговый орган необходимо ежемесячно, не позднее 20 числа.

ИП, не выполняющие данные условия, облагаются штрафами.

Договор аренды

Если торги выиграны, необходимо, в первую очередь, направиться в кадастровый орган. Требования, расценки и заявления тут свои, это необходимо принять и быть готовым все оплатить. Получив план кадастра, следует вновь вернуться в администрацию за постановлением уполномоченного органа о передачи земли в аренду – именно этот документ называется договором аренды.

Не стоит ставить под договором торопливую подпись – следует взять его на тщательное изучение. Вероятно, в какие-то пункты потребуется внести изменения.

В том случае, если условия договора устраивают обе стороны, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре.

Каким условиям должен соответствовать договор аренды:

  • Земля – имущество недвижимое, поэтому договор на срок более года подлежит регистрации в юстиции.
  • Характеристики объекта аренды необходимо согласовать: указать площадь, границы и другие. Необходимые данные можно найти в кадастровом паспорте.
  • Обязательно указание цены аренды.
  • Должен быть прописан срок отношений арендатора с арендодателем.

Правоустанавливающие документы на землю:

  • свидетельство о собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • акт о предоставлении права распоряжения участком.

Оформление договора аренды допустимо только после постановки объекта недвижимости на кадастровый учет.

Рекомендации

  1. Право аренды разрешено включать в состав уставного капитала организации или делать предметом залога. В обоих случаях необходимо известить арендодателя.
  2. Перед передачей участка в субаренду первоочередная задача – уведомление арендодателя.
  3. Заключая договор, можно предусмотреть право выкупа земли. В этой ситуации должна быть прописана цена выкупа. Первоочередными покупателями являются собственники зданий, имеющихся на арендованной собственности. Если имеются нарушения аренды – в выкупе будет отказано.
  4. Для внесения изменений в договор необходимо подготовить дополнительное соглашение, которое ожидает судьба основного документа: если договор нуждается в госрегистрации, доп. соглашение – аналогично.
  5. Арендаторам рекомендуется постараться исключить пункты, предусматривающие изменение любых условий, в том числе размера арендной платы, по инициативе арендодателя в одностороннем порядке.

Арендаторы должны помнить, что оспорить согласованный документ очень хлопотно и дорого.

Для того, чтобы минимизировать собственные риски, рекомендуется перед подписанием договора аренды обсудить его с грамотным юристом, специализирующимся на земельном праве.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 450-55-83, Санкт-Петербург +7 (812) 385-76-98 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/zemelnye-otnosheniya/arenda-zemelnyx-uchastkov-naxodyashhixsya-v-municipalnoj-sobstvennosti.html

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности

Чаще всего в настоящее время берётся в аренду земля, находящаяся в муниципальной собственности. Именно по этой причине вопросы полного правового регулирования заключения таких договоров стоит очень остро. Каким образом правильно арендовать землю у муниципалитета и не нарушить закон?

Муниципальная собственность на землю – что это по закону

Гражданский Кодекс РФ определяет достаточно чётко, что следует считать под муниципальной собственностью.

Это такой вид собственности, который представлен совокупностью прав владения и распоряжения имуществом, которое принадлежит тому или иному муниципальному образованию.

Это положение зафиксировано в пункте 1 статьи 215 указанного закона.

Если говорить о тех землях, которые относятся к муниципальной собственности, то к ним относятся (во исполнение положений статьи 29 Федерального закона “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”) такие участки и иные земельные ресурсы, как:

  • Участки, которые признаны в качестве муниципальной собственности на основании положений действующего законодательства в сфере регулирования земельных правоотношений;
  • Земли, которые были приобретены муниципальным образованием в результате исполнения требований Гражданского Кодекса;
  • Участки, которые перешли в муниципальную собственность по результатам заключения гражданско-правовых договоров;
  • Если такие участки были безвозмездно переданы в собственность муниципалитета из федеральных земельных фондов;
  • Участки, которые оказались включены в собственность муниципалитета по результатам проведённого разграничения государственных прав собственности.

Таким образом, муниципальная собственность на землю возникает исключительно по основаниям, которые определены в действующем законодательстве.

Соответственно, резонным будет являться вопрос о том, каким образом происходит оформление аренды таких земель?

Способы определения стоимости муниципальных земель

Стоимость муниципальной земли рассчитывается в зависимости от того, каким образом будет заключаться договор ее использования.

Наиболее часто в случаях подписания соглашений об аренде или выкупе участка используется метод расчёта платы за участок, исходя из его кадастровой стоимости. Такой вариант расчета определен в соответствии с положениями Земельного Кодекса России как основной для всех арендуемых земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Ещё одним вариантом будет использование так называемой нормативной стоимости.

Нормативная стоимость устанавливается специально уполномоченной на то комиссией, которая будет учитывать целый ряд факторов, как то инженерную и строительную пригодность и ценность конкретного участка, ее социальную роль, плодородие (если речь идёт о возможности использования участка в качестве ресурса для организации личного подсобного или садоводческого хозяйства) и т.д.

Последний, третий механизм определения стоимости участка, пребывающего во владении муниципалитетом, относится к тем случаям, когда распоряжение таким участком происходит на основе торгов. В этом случае стоимость будет сформирована на основе результатов таких торгов.

Так как муниципальные земли могут быть сданы в аренду двумя путями – через проведение торгов на право заключения договора аренды и через непосредственное подписание такого договора, следует подробно остановиться на каждом из таких способов.

Без проведения торгов заключается договор в том случае, если потенциальный арендатор соответствует требованиям законодательства на право заключения договора в приоритетном порядке.

Перечень таких категорий представлен в Земельном Кодексе России и является исчерпывающим.

К таким лицам относятся, например, религиозные организации, ветераны боевых действий, многодетные семьи и т.д.

Кроме того, без торгов будет продлён договор аренды, например, в том случае, если участок используется для капитального строительства жилья или инфраструктурных объектов.

Через торги сдаётся большинство участков, находящихся в муниципальной собственности. Такие участки предоставляются для различных целей, и взять в аренду их может тот, кто предложит максимальную сумму в качестве арендной платы (то есть здесь работает классический принцип аукциона).

Как получить муниципальную землю в аренду

Процесс оформления муниципальной земли в аренду является достаточно длительным, и его результат (в виде заключения договора или в отказе в таковом) целиком зависит от правильной подготовки. Состоять она будет из нескольких этапов, каждый из которых оказывает серьёзное влияние на конечный итог.

  • На первом этапе следует обратиться в администрацию муниципалитета с заявлением о предоставлении участка в аренду. Это заявление носит первичный характер и необходимо для того, чтобы специалист администрации рассмотрел возможность включения заявителя в перечень потенциальных арендаторов.
  • Второй этап полностью посвящён подготовке всех документов, сопровождающих подписание договора. Это самый затратный этап, так как на выбранный в качестве арендуемого участок (если он не стоял раньше на кадастровом учете) необходимо будет получить кадастровый паспорт и выполнить межевание, чтобы установить его границы.
  • На третьем этапе в администрацию подаётся основное заявление на заключение договора аренды участка, которому прилагаются кадастровые и межевые документы, а также, в случае наличия специальных льгот, документы, которые их наличие смогут подтвердить.
  • Четвёртый этап посвящён проверке сотрудниками администрации муниципального образования поданных документов и, в случае, если они соответствуют предъявляемым требованиям, подготовке документации для торгов.
  • В том случае, если договор заключается без торгов, пятый этап посвящён только подписанию соглашения. Если аренда оформляется через торги, то сначала будет происходить их оформление, а потом уже подписание документа.

Заключение договора аренды по итогам проведенных торгов осуществляется в срок не более одного месяца с момента подписания итогового протокола результатов.

В том случае, если участников несколько, договор заключается с победителем торгов (то есть с тем участником, который предложил максимальную сумму в качестве арендной платы).

Если участник был только один (на участие была подана только одна заявка или по результатам проверки не были допущены до участия в торгах все остальные заявки кроме одной), торги признаются не состоявшимися.

Договор также будет заключен в течение тридцати дней с момента подписания протокола о признании торгов несостоявшимися с единственным участником.

Шестой этап является заключительным, так как на нем осуществляется оформление подписанного договора путём регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость. Такая регистрация осуществляется путем предоставления договора со всеми сопровождающими документами в многофункциональные центры.

Как уже говорилось выше, самым дорогим этапом является подготовка документов. Оформление кадастровых и межевых документов по стоимости может колебаться от 10 до 50 тысяч рублей в зависимости от региона.

Получение кадастровых документов происходит в Росреестре, а межевых – путём проведения межевания имеющими на эти действия организацией.

Процедура аренды муниципальной земли – сложный механизм, который строго регламентируется действующим законодательством и состоит из целого перечня этапов, соблюдение которых является гарантией заключения договора аренды.

Источник: http://zakonometr.ru/zemlja/arenda-2/municipalitet

Предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности

Предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, может предоставляться, если там расположены недвижимые объекты, находящиеся в государственной собственности. Во владение административного органа могут передаваться и земли государства. В ситуации, когда территория не изъята из гражданского оборота и не сохранена в интересах страны, она может передаваться в наем.

Важные требования

В соответствии с положениями ст. 22 ЗК РФ нанимателями могут стать компании и физические лица, иностранные граждане и субъекты, не имеющие гражданства. Получить в наем площадь можно только при соблюдении определенных условий:

  1. Объект должен пройти кадастровый учет;
  2. Установлено его разрешенное использование;
  3. Он входит в определенную категорию земельных ресурсов;
  4. Он свободен от притязаний иных лиц и не арендован другими лицами.

Арендовать участок у муниципалитета можно лишь на платной основе. Бесплатно могут передаваться территории в бессрочное и срочное пользование только государственным либо религиозным организациям, что четко регламентировано нормами земельного законодательства.

Порядок процедуры

Получить земельную площадь, принадлежащую местной администрации, можно путем участия в соответствующих торгах. В ходе их проведения устанавливается стоимость аренды и наименование нанимателя. Но существуют ситуации, когда земельный объект может быть предоставлен без организации аукциона. Они предусмотрены ст. 39.6 ЗК РФ. К ним относятся следующие случаи:

  • Предоставления территории для возведения индивидуального дома и организации личного хозяйства в пределах сельских и городских поселений;
  • Оформления участка для осуществления овощных посадок и выпаса домашнего скота;
  • Выдачи площади НКО для индивидуального строительства;
  • Представления некоммерческим компаниям объекта для создания садоводческого либо огородного хозяйства;
  • Передача арендуемой земли собственнику сооружений, расположенных на ней.

Для получения арендных прав на муниципальные земельные ресурсы без проведения торгов необходимо подготовить заявление. Оно должно включать сведения о:

  1. Паспортные данные гражданина либо реквизиты организации;
  2. Сведения о земле – её место расположения и кадастровый номер;
  3. Целевое использование участка;
  4. Контакты обратившегося лица.

К обращению должна быть приложена документация, подтверждающая право на заключение соглашения о найме без организации конкурса. Обращение изучается службой на протяжении одного месяца и выносится решение о предоставлении территории либо об отказе. При одобрении заявки формируется договор о предоставлении земли в аренду.

В соглашении указываются:

  • Данные арендатора и арендодателя.
  • Кадастровый номер объекта, его адрес и величина.
  • Предназначение земельной площади.
  • Основание, устанавливающее право собственника административного органа.
  • Информация об имеющихся строениях.
  • Стоимость соглашения и порядок проведения расчетов.
  • Период действия договорных обязательств.
  • Реквизиты сторон, дата подписания документа и подписи.

В ситуации, когда период арендных отношений превышает 1 год, заключенная сделка подлежит регистрации в службе Росреестра.

Для этого потребуется подготовить нужную документацию и заполнить заявку, приложив к ней копии соглашения и кадастровую документацию на участок.

Регистрация будет произведена лишь после оплаты установленной суммы госпошлины. В настоящее время её размер составляет две тысячи рублей для граждан. 

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Порядок проведения торгов

Форма организации может быть:

  • Конкурсной, когда участники борются по разным условиям, включающим и требования о стоимости;
  • Аукционной, при которой заявители соревнуются только в цене аренды.

При проведении процедуры предусмотрены следующие этапы:

  1. Извещение о проведении торгов.
  2. Формирование конкурсной/аукционной документации
  3. Подача и анализ заявок на участие.
  4. Непосредственное проведение процедуры.
  5. Подписание договора по результатам процесса.

Претендентом на участие в торгах может стать любое лицо, отвечающее определенным требованиям.

Сведение о проводимом конкурсе в обязательном порядке публикуются не позднее месяца до начала его проведения. Претенденты должны представить заявления и уплатить задаток не позднее, чем за пять суток до начала процедуры.

Начальная цена соглашения устанавливается в размере до 1,5% от кадастровой стоимости имущества либо равна рыночной величине аренды, определенной в ходе проведения экспертизы.

Итоги проведенного аукциона вносятся в протокол, копия которого прикладывается к соглашению.

Лицо, представляющее документы на участие в торгах, несет ответственность за достоверность сведений, указанных в них. Если членами комиссии выявляются неточные данные в документации, то заявителю может быть отказано в участии независимо от этапа процесса.

Организаторами аукциона не могут устанавливаться правила, отличные от установленных законом. Также нельзя отказывать претендентам в участии по поводам, не указанным в законе.

В случае несоответствия таких требований действующим нормам, заинтересованный субъект вправе обратиться в судебные инстанции за защитой своих интересов.

По результатам рассмотрения представленных материалов, торги могут признаваться судом недействительными.

До подачи заявки обратившийся обязан внести задаток, подтверждающий серьезность его намерений. Если он не побеждает по итогам торгов, задаток ему возвращается в полном объеме.

По завершении аукциона победитель и организатор подписывают итоговый протокол, если они отказываются от этого, то несут за такие действия ответственность.

При уклонении организатора от подписания, участвующее лицо может взыскать задаток в двойном размере, и ущерба, причиненного его участием в аукционе, на сумму, превышающую величину суммы задатка.

При отказе победителя от подписания итогов, задаток ему не возвращается.

Источник: http://law03.ru/land/article/arenda-zemelnogo-uchastka-v-municipalnoj-sobstvennosti

Юрист вам в помощь
Добавить комментарий