Порядок раздела ипотечной квартиры при разводе супругов

Содержание

Порядок раздела ипотеки при разводе супругов с детьми

Порядок раздела ипотечной квартиры при разводе супругов

Как делится ипотека при разводе, однозначно не смогут ответить даже в юридическом отделе банка. Условия раздела зависят от обстоятельств расторжения брака и порядка исполнения кредитных обязательств. Чтобы найти оптимальное решение проблемы, необходимо знать основные принципы раздела обремененного имущества.

Основные принципы раздела квартиры и долга по кредиту

Раздел совместно нажитого недвижимого имущества регламентируется Семейным Кодексом. Согласно п. 1 ст. 39, имущество и долги делятся между супругами в равных долях.

Однако когда срок ипотечного кредита не истек, достаточно сложно разделить квартиру, находящуюся под залогом.

Открытое сотрудничество с банком поможет быстро завершить раздел ипотечной жилплощади и снизить моральные издержки.

Без согласия кредитной организации невозможно самовольно разделить квартиру. При разделе имущества, обремененного ипотекой, суд принимает во внимание пожелания банка.

Срок и условия ипотечного договора играют решающую роль при разделе жилплощади в ходе бракоразводного процесса.

Чтобы учесть интересы обоих супругов и кредитной организации, можно поделить квартиру и долг по ипотеке следующими способами:

  1. Оформить соглашение. В нем должен быть прописан порядок погашения кредита и доли супругов на жилплощадь. О соглашении необходимо уведомить банк заранее, и лишь после этого оформлять расторжение брака. При наличии несовершеннолетних детей брак расторгается только в судебном порядке.
  2. Один из супругов может отказаться от прав на квартиру. Отказ заверяется у нотариуса. Подписав отказ, супруг освобождается от выплаты долга по ипотеке и лишается прав на недвижимость. Вся сумма кредита ложится на экс-партнера. Чтобы отказ вступил в силу, банк должен дать свое согласие. Таким образом, расторгается текущий договор и заключается новый, где основной заемщик — владелец квартиры.
  3. Супруги могут продать квартиру. Продажа также должна быть согласована с кредитной организацией. После совершения сделки задолженность перед банком должна быть полностью погашена. Оставшаяся сумма делится между супругами пропорционально их доли в недвижимости. Без согласия банка продать квартиру невозможно — нотариус не пропустит сделку, так как имущество находится в залоге.
  4. Согласно брачному контракту. При его наличии имущество и ипотечный долг делятся по определенному договором регламенту. Сегодня большинство ипотечных займов выдается с обязательным условием заключения брачного контракта. Адвокаты советуют не пренебрегать возможностью заранее разделить обязанности. Это в существенной степени упрощает дележ имущества и финансовых обязательств перед кредитной организацией.

Если супругам не удается прийти к компромиссу, спор о разделе жилплощади разрешается в ходе судебного слушания. После того как суд вынесет решение и установит доли, банк расторгает текущий ипотечный договор и заключает с каждым из бывших супругов новое соглашение. Сумму кредита делят пропорционально установленным долям в жилплощади.

Если один из партнеров по какой-либо причине не может быть основным заемщиком, например, не имеет трудового стажа, то кредитная организация предлагает привлечь созаемщика.

Это могут быть родители или иные платежеспособные лица. При разделе квартиры, находящейся в залоге у банка, учитывается порядок выплат по ипотеке и платежеспособность обоих супругов.

Кредит при разводе делится в соответствие с установленными долями на жилплощадь.

Как дети влияют на раздел ипотечной квартиры

Многие опрометчиво полагают, что сам факт наличия детей и их проживание после развода с одним из супругов, дают право на получение большей доли в квартире. Чтобы соблюсти интересы детей, суд может нарушить правило равноценного раздела лишь в следующих случаях.

  1. Ребенок имеет ограниченные возможности. Супруг, с которым по решению суда остаются дети-инвалиды, может претендовать на увеличение доли в квартире.
  2. Равноценный раздел противоречит интересам детей. Например, если приобретенная в ипотеку квартира имеет малую площадь и, соответственно, низкую рыночную стоимость, солидарный раздел не способен обеспечить ребенку достойного проживания. В этом случае опекун может получить квартиру в единоличное пользование, при условии выплаты экс-супругу стоимости его доли.
  3. При разводе многодетной семьи. Если все дети остаются с одним из родителей, доля второго супруга уменьшается пропорционально количеству детей. Не существует единого алгоритма расчета. Доля определяется исходя из обстоятельств расторжения брака.
  4. Один из супругов имеет иное личное жилье. Если ребенок остается с опекуном, у которого нет иного жилья, то доля второго супруга может быть уменьшена.

На решение суда влияет множество обстоятельств, при которых заключался и исполнялся ипотечный договор.

Если для оплаты ипотеки один из супругов продал собственное движимое или недвижимое имущество, приобретенное до брака, то он может отстоять свое право на большую долю.

Чтобы подтвердить затраты, необходимо предоставить документы о покупке и продаже имущества, а также квитанцию об оплате части кредита. Делать это следует еще до начала судебного разбирательства — во время визита в банк.

Обременение одного из супругов детьми редко влияет на солидарный раздел имущества. Только в исключительных случаях опекун получает приоритетное право на жилплощадь. Когда у супругов нет несовершеннолетних детей, расторжение брака можно оформить без судебного вмешательства. Совершеннолетние дети с ограниченными возможностями автоматически получают долю в квартире.

Раздел купленной за маткапитал ипотечной квартиры

Когда в качестве первоначального взноса или последующих платежей был использован материнский капитал, раздел имущества значительно усложняется. На основании п. 4 ст. 10 ФЗ № 256, недвижимость, приобретенная за счет материнского капитала, должна быть оформлена на всех членов семьи.

Несовершеннолетние дети также получают долю в квартире, но до достижения 18 лет долей детей имеет право распоряжаться опекун. Например, если в семье двое детей, то ипотечную квартиру делят на 4 части.

Тот родитель, с которым дети будут проживать после расторжения брака, автоматически получает право на 3/4 доли.

Подобный порядок раздела имущества призван защитить интересы детей. Если на момент расторжения брака долг по ипотеке не был погашен, то целесообразно сначала погасить кредит и после этого делить квартиру.

Когда досрочное погашение ипотеки не представляется возможным, банк может обязать бывших супругов выполнять платежи по кредиту в соответствие с долевым участием.

Это не всегда удобно, так как при неисполнении одним из партнеров своих обязательств, банк вправе продать обремененную квартиру на торгах.

Бесплатная юридическая консультация

Телефон: 8 (499) 450-28-52

После свершения торгов кредитная организация взимает полную сумму долга по ипотеке. Сумму, оставшуюся после взыскания, делят между супругами, в соответствии с их долей в собственности.

В результате торгов квартира значительно теряет в стоимости. Воспрепятствовать решению кредитной организации невозможно даже при наличии несовершеннолетних детей.

Единственная уступка, на которую может пойти банк — отсрочка выписки детей до того момента, пока опекун не найдет новое место проживания.

Во избежание зависимости супругов друг от друга и принудительной продажи квартиры, юристы советуют сделать дарение доли. Чтобы не иметь налоговых вычетов, делать это лучше до расторжения брака, взамен уступки какого-либо имущества или же денежной суммы. Так как супруг считается близким родственником, 13% от стоимости доли вычитаться не будут.

Дарение можно оформить и на ребенка. Например, отец семейства может подарить свою долю в квартире ребенку и освободить жилплощадь. Таким образом он снимет с себя обязательства по кредиту.

Единственным плательщиком по займу будет мать, на попечении которой остались дети. После совершеннолетия дети вступят в законные права увеличенной долевой собственности квартиры.

Процедура дарения должна быть согласована с банком.

При оплате части ипотеки посредством материнского капитала долю в квартире получают все члены семьи. В ходе раздела имущества дележу подлежат лишь доли супругов. Собственность детей остается неприкосновенной. После расторжения брака долями несовершеннолетних детей распоряжается опекун.

Раздел квартиры при военной ипотеке

Имущество, приобретенное в рамках целевого жилищного займа от Министерства обороны, не подлежит разделу. Ввиду регламента военной ипотеки, договор займа не может быть переоформлен или поделен на двоих супругов, как в случае со стандартным кредитом.

Согласно правилам накопительно-ипотечной системы, погашение займа происходит за счет государства, то есть на безвозмездной основе.

Чтобы воспользоваться программой НИС, военный дает обязательство оставаться на службе определенный договором срок, а его страховые отчисления идут на погашение займа.

Исходя из ст. 36 Семейного кодекса, целевые средства и трудовые доходы не считаются совместно нажитым имуществом. Следовательно, их не делят при разводе. Так как заём достаточно ограничен — до 2,4 млн.

рублей, то часто в приобретаемое жилье вкладывались двое супругов.

При наличии подтверждения затрат сверх указанной суммы, супруг военнослужащего может делить лишь разницу от общих вложений и суммы целевого займа.

Когда в семье есть несовершеннолетние дети, по закону их нельзя оставить без регистрации. Супруга может в судебном порядке обязать военнослужащего прописать детей в ипотечную квартиру, апеллируя ст. 54 Семейного кодекса. Сделать это может и сам военнослужащий, если хочет, чтобы дети проживали с ним. Это представляется возможным лишь в том случае, когда кредит полностью выплачен.

Если срок договора не истек, военнослужащий не вправе распоряжаться залоговой квартирой. Дети получают право собственности на квартиру, купленную на условиях военной ипотеки, лишь после смерти родителя-военнослужащего.

Имущество и долги по военной ипотеке не могут быть поделены после развода. Военнослужащий не вправе дарить, уступать или продавать квартиру, полученную на условиях НИС, до полного выполнения обязательств по кредиту.

Советы по разделу ипотечного имущества

Когда семья на грани развода и единственное, что ее объединяет — это дети и ипотека, раздел недвижимого имущества требует крайней расчетливости. Часто не получается быстро разменять или продать ипотечную квартиру, ведь банк не желает терять положенные проценты. Чтобы бракоразводный процесс прошел максимально безболезненно, следует придерживаться рекомендаций.

  1. Подтверждайте каждое вложение в имущество документально. Делать это можно с помощью справок, квитанций или даже показаний свидетелей. цель — убедить суд и кредитную организацию в своей благонадежности. Тогда банк может предоставить возможность отсрочки платежей в связи с семейными обстоятельствами, а суд встанет на защиту имущественных интересов при разделе квартиры.
  2. Не стоит допускать зависимости платежей. Если банк разделил платежи супругов, то при неисполнении обязательств по кредиту одним из них автоматически страдает вся семья. Когда нет полной уверенности в регулярности платежей бывшего супруга, стоит настоять на отчуждении его доли в свою пользу за вознаграждение или на размене квартиры. Кредитные организации идут на размен и продажу обремененного имущества крайне неохотно, но велика вероятность обязать их дать согласие через суд.
  3. Составляйте брачный договор. Его можно заключить даже после оформления ипотеки, достаточно просто уведомить банк. Договор выступит гарантией исполнения кредитных обязательств и надежным подспорьем при дележе ипотечной жилплощади.

Помните, нет лучшего способа разделить ипотечную квартиру, кроме как договориться с экс-супругом. Судебные тяжбы способны отнять много времени, а банки заинтересованы оставлять договор в неизменном виде.

При мирном соглашении моральные и финансовые потери в результате развода сводятся к минимуму. Грамотно составить договоренность с супругом и разделить залоговое имущество помогут квалифицированные юристы.

Консультацию можно получить бесплатно онлайн прямо на нашем сайте.

Вам также будет интересно

Вас интересует порядок раздела ипотеки при разводе супругов с детьми?

Получите консультацию у юриста сейчас: Спросить бесплатно

Источник: http://GrazhdanskoePravo.net/kred/kak-delitsya-ipoteka-pri-razvode.html

Раздел квартиры в ипотеке при разводе супругов

Порядок раздела ипотечной квартиры при разводе супругов

Одной из актуальных проблем, возникающих при расторжении брака, считается раздел имущества. При разводе квартира в ипотеке добавляет еще больше сложностей. В каждой конкретной ситуации есть свои нюансы. В связи с этим однозначного алгоритма распределения обязанностей по залоговому объекту в настоящее время нет. Рассмотрим далее, как провести раздел квартиры в ипотеке при разводе.

Актуальность вопроса

Итак, проблема, сопровождающая раздел квартиры, – ипотека. Судебная практика на сегодня не выработала единого подхода к вынесению решений. Поэтому зачастую разные инстанции принимают противоположные постановления.

Ситуация осложнена тем, что в спорах затрагиваются интересы трех сторон – мужа, жены и кредитной организации. Во многих случаях при распределении обязанностей значительно ущемляются права какого-либо участника.

К примеру, в практике немало случаев, когда бывший супруг, лишенный квартиры (или ее части) при разделе, вынужден достаточно продолжительное время выплачивать кредит. Проблемы часто возникают и у банков.

Например, кредитные организации, желающие продать недвижимость, по которой есть просрочка, сталкиваются с тем, что, по решению суда, она уже не является единоличной собственностью должника.

Сложности, которыми сопровождается раздел квартиры, купленной в ипотеку, обуславливаются в первую очередь недостаточной правовой регламентацией этого вопроса в гражданском и семейном законодательствах. Инстанции, рассматривающие такие споры, руководствуются положениями СК, ГК, а также ФЗ № 102.

Кроме этого, во внимание принимаются условия договора, заключенного с банком. При анализе указанных актов можно выделить следующий принцип. Жилая площадь, приобретаемая супругами в браке на ипотечные средства, рассматривается как имущество, совместно нажитое ими.

Это, в свою очередь, влечет соответствующие правовые последствия. Совместную собственность принято разделять поровну между супругами, если другой порядок не определен брачным контрактом. При рассмотрении споров значения не имеет, на кого оформлен объект.

Финансовые обязательства возлагаются в равной степени на супругов, вне зависимости от того, являются ли они созаемщиками, или кредит был оформлен на кого-то одного. Таким образом, действует принцип “50/50”. Между тем в действительности провести раздел квартиры, находящейся в ипотеке, не так просто.

Дело в том, что объект находится в залоге у банковской организации. Супруги, являясь формально собственниками, не могут свободно распоряжаться недвижимостью.

Во избежание различных проблем, юристы рекомендуют молодоженам заключать договор. При этом законодательство допускает оформление контракта и до регистрации брака, и после нее.

Между тем, несмотря на явные преимущества этого документа, не многие его оформляют (не больше 5%). В нем можно прописать различные условия.

Как правило, соглашение устанавливает порядок раздела имущества, содержания малолетних и прочие важные моменты.

Гарантии для банка

Кредитные учреждения стараются перестраховаться. При оформлении основного договора они составляют и соглашение о разделе квартиры в ипотеке супругов. Кредитные учреждения, неоднократно столкнувшиеся со сложностями, приобрели достаточный опыт в спорах.

Соглашение о разделе квартиры в ипотеке позволяет банку минимизировать риски. Большинство кредитных учреждений стараются сделать мужа и жену созаемщиками. Это, в общем-то, выгодно и самим гражданам. В таком случае они могут объединить свои доходы и получить больший кредит.

Многие банки включают в договор пункт о том, что при расторжении брака созаемщиками условия соглашения не изменятся. Этот момент является дополнительной гарантией для кредитной структуры.

Если граждане, согласившиеся на это условие, расторгнут брак, а один из них впоследствии откажется погашать кредит, финансовые обязательства в полном объеме перейдут к созаемщику. Это условие защищает, разумеется, исключительно интересы банковской организации.

Варианты решения проблемы

Итак, как можно минимизировать риски и провести раздел имущества? Квартира в ипотеке – имущество, права на которое ограничены.

Поэтому созаемщики могут после расторжения брака продолжать выплачивать кредит или быстро найти недостающую сумму, чтобы погасить его досрочно. Когда задолженность будет ликвидирована, недвижимость выставляется на продажу.

Реализовав объект, бывшие созаемщики разделяют сумму между собой. Есть еще один вариант. Созаемщики могут продать объект с согласия банка. Стоит сказать, что предугадать ответ кредитной организации в таком случае довольно сложно.

Банк может согласиться на предложение созаемщиков, потребовать досрочно погасить кредит, поскольку расторжение брака будет нарушать условия основного договора, или обязать продолжать погашение задолженности без продажи объекта.

Возможные действия кредитной организации

Многие банки дают согласие на реализацию недвижимости. В этом случае организация минимизирует риск невыплаты задолженности. После получения согласия супругам нужно найти покупателя, готового приобрести объект с таким обременением. Чтобы новый владелец получил право собственности, ему необходимо в первую очередь возместить кредитной структуре сумму задолженности.

Ему придется дождаться, пока завершится процесс снятия обременения. Только после этого покупатель сможет оформить свое право. Далеко не все приобретатели согласны на такие условия, поскольку риски достаточно высоки. При этом вне зависимости от развития ситуации с реализацией объекта бывшие созаемщики будут обязаны продолжать погашать задолженность.

Иначе их положение может значительно ухудшиться.

Права банка

Кредитная организация, не получающая выплат по задолженности, может самостоятельно продать недвижимость. Для этого организовывается аукцион. Стоит сказать, что стоимость объекта в этом случае будет намного ниже рыночной цены.

Из суммы, полученной от реализации, кредитная структура удерживает основной долг, пени, штрафы, не отчисленные проценты и затраты на организацию аукциона. Остаток будет распределен между бывшими созаемщиками.

Учитывая это, супруги вообще могут остаться и без жилья, и без денег.

Нормами установлено несколько требований для созаемщиков, начинающих раздел имущества. Квартира в ипотеке формально находится во владении лиц, которые согласились на условия банка. В их числе – обязанность созаемщиков извещать обо всех изменениях в их жизни. Соответственно, они должны уведомить банк и о расторжении брака.

Возможные результаты

Если стороны не могут прийти к согласию, придется обращаться в суд. Но, как выше было сказано, однозначно предопределить итоги разбирательства невозможно.

Судебная инстанция может обязать банк осуществить предусмотренные процедуры с недвижимостью, переоформить договор на кого-либо из созаемщиков или предписать бывшим жене и мужу продолжить погашение кредита. Это далеко не все возможные варианты решения проблемы.

Если созаемщики готовы продолжать погашение кредита, чтобы потом продать жилплощадь, можно еще в браке провести раздел квартиры. В ипотеке должники очень зависимы от банка. Поэтому перед любыми действиями им нужно обращаться в кредитную структуру для получения одобрения.

Соответственно, если созаемщики решают провести раздел квартиры в ипотеке до официального расторжения брака, то им нужно написать совместное заявление об этом. Но и в такой ситуации могут быть проблемы. К примеру, банк вправе отказать созаемщикам.

Кредитную организацию может не устроить сумма дохода одного из должников, который впоследствии будет выступать самостоятельным обязанным лицом. Может случиться и так, что раздел квартиры в ипотеке невозможен по техническим причинам. К примеру, она состоит из одной комнаты, и выделить долю нельзя. Тем не менее созаемщики могут оспорить решение кредитной структуры.

Альтернативный вариант

Как еще можно провести раздел имущества супругов? Квартира в ипотеке переоформляется на одного из них, а второй безвозмездно или за определенную сумму отказывается от прав на недвижимость.

При этом первый принимает на себя обязательство продолжать погашать кредит. Если банк устроит платежеспособность созаемщика, последний может зарегистрировать переход права на себя в уполномоченном органе.

Обычно банк берет комиссию за переоформление договора (0.5-1% от оставшейся задолженности).

Раздел квартиры по военной ипотеке

Процесс отличается тем, что обязательства по погашению задолженности возлагаются не на граждан, а на Минобороны.

В качестве участника программы кредитования, равно как и собственника, выступает служащий вне зависимости от наличия у него семьи. В этой связи раздел квартиры в ипотеке не требует участия жены/мужа. Последние не привлекаются и в других случаях.

К примеру, при просрочке или иных нарушениях кредитного договора обязанность вернуть кредит возлагается только на служащего.

Фактический брак

Выше был рассмотрен раздел между супругами квартиры. Ипотека, между тем, может быть оформлена и сожителями – лицами, состоящими в “гражданском” браке. Как известно, на такие случаи положения СК не распространяются.

Если при этом мужчина и женщина не заключали письменного соглашения, то с большой вероятностью квартира останется у того, на кого был выдан кредит. Разумеется, далеко не каждого это устроит, поскольку средства на погашение обязательства выделяли оба.

В таких случаях придется доказывать совместное участие в выплатах. Для этого нужно предоставить документы, подтверждающие отчисления. Это могут быть квитанции, выписки со счета, чеки и пр.

Аналогичным образом следует поступать и тогда, если есть желание доказать проведение совместного ремонта или приобретение дорогой бытовой техники. Целесообразно привлекать к делу квалифицированного юриста.

Кредит до брака

Как указано в СК, все, что нажито в период официально зарегистрированного супружества, является общим. Если что-то было приобретено до брака, то оно относится к личной собственности человека. Но семейное законодательство содержит ряд оговорок.

В частности, в соответствии с нормами, бывший супруг вправе рассчитывать на долю квартиры, если выплаты по ипотеке осуществлялись совместно даже до регистрации отношений. Требования при этом может предъявить и неработающий гражданин. Доход одного супруга в такой ситуации будет считаться общим.

Зачастую споры разрешаются в пользу нетрудоустроенного человека.

Жилье в новостройке

Ситуация с разделом квартир в строящихся домах довольно сложная. Согласно нормам, право собственности на жилплощадь можно оформить только после ввода в эксплуатацию сооружения. На практике возможны два варианта развития событий:

  1. Если заемщик на этот момент расторгнет брак, то его обяжут выплатить компенсацию мужу/жене. При принятии такого решения суд учитывает факт совместной выплаты кредита. Однако большое значение в данной ситуации будет иметь и компетентность юриста.
  2. Если заемщик состоит в браке до получения свидетельства, суд обяжет выделить долю квартиры до развода.

Если один из бывших созаемщиков уклоняется от выплат

Что делать в таком случае? В этой ситуации кредитная организация переоформляет договор на платежеспособного бывшего супруга. Со второго субъекта при этом снимаются все обязательства.

Но взамен он лишается возможности требовать долю жилплощади. В некоторых случаях просрочка одного из созаемщиков может превышать 3 мес., но при этом он не желает отказываться от своих прав.

В таких ситуациях решить проблему можно двумя способами:

  1. Кредит погашает платежеспособный созаемщик.
  2. Банк реализует недвижимость, а полученные средства направляются в счет выплаты.

Как правило, кредитная организация продает квартиру по сниженной цене, примерно равной основному долгу. Это существенно ускоряет процедуру.

Ипотека при расторжении брака с детьми

Законодательство предписывает при любых действиях, связанных с семейным имуществом, учитывать интересы несовершеннолетних. Руководствуясь этим правилом, инстанции, рассматривающие споры, принимают соответствующие решения.

При разделе ипотечного жилья доля детей в любом случае будет оформлена на того супруга, с которым они остаются. Если будет принято решение продать жилье, а в ней прописан несовершеннолетний, его необходимо выписать в обязательном порядке.

В противном случае ситуацией могут заинтересоваться органы попечительства и опеки.

Аренда залогового жилья

В некоторых случаях супруги принимают решение сдать ипотечную квартиру внаем. Стоит отметить, что такие действия неправомерны. Дело в том, что квартира заложена банку, соответственно, обременена. Если же ситуация критическая, и созаемщикам не хватает средств на погашение кредита, то, чтобы сдать жилплощадь в аренду, они должны получить согласие финансовой структуры.

Заключение

Расторжение брака достаточно часто сопровождается различными проблемами. В целом развод – не очень приятная процедура, поскольку касается не только личных отношений, но и имущественных интересов. Зачастую бывшие близкие люди становятся настоящими врагами.

Понятно, что каждый хочет защитить себя. Граждане, оформляя ипотеку, как правило, не предполагают наличия каких-то сложностей в будущем. Однако в жизни может произойти все что угодно. Поэтому юристы рекомендуют обезопасить себя на будущее, заключив брачный контракт.

Этот документ позволит избежать многих проблем, сэкономить нервы, деньги и время. Брачный контракт заверяется нотариусом, что придает ему юридическую силу.

Если спор все же возникнет, и нужно будет регулировать его через суд, документ станет неопровержимым доказательством правоты.

Источник: http://fb.ru/article/295880/razdel-kvartiryi-v-ipoteke-pri-razvode-suprugov

Рекомендации по разделу ипотеки при разводе

Порядок раздела ипотечной квартиры при разводе супругов

Наличие непогашенного ипотечного кредита и раздел недвижимости, обремененной ипотекой, добавляет немало сложностей при разводе.

В данной ситуации у разводящихся супругов возникает сразу множество вопросов. Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации? Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке? Как решить вопрос с созаемщиками?

При этом каждая ситуация имеет много конкретных нюансов, поэтому однозначного решения и алгоритма раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, правоприменительная судебная практика еще не выработала на сегодняшний день прецеденты, которые являлись бы ориентирами при вынесении судами решений в схожих ситуациях.

Неудивительно, что по аналогичным делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных.

Ситуация с ипотекой осложняется и тем, что в данных правоотношениях затрагиваются интересы сразу трех сторон (разводящихся супругов и банка) в отличие от раздела имущества, не обремененного ипотекой, где достаточно прийти к согласию лишь бывшим супругам. Поэтому найти решение, удовлетворяющее сразу всех заинтересованных лиц, бывает гораздо сложнее.

Во многих случаях при разделе ипотечного жилья и обязательств по выплате кредита существенно ущемляются интересы одной из сторон.

Например, есть прецеденты, когда заемщик, лишенный при разводе квартиры, вынужден еще долго выплачивать кредит.

Или банк, желающий реализовать залоговую квартиру, по которой не выплачивают кредит, сталкивался с ситуацией, что ипотечная квартира по судебному решению уже не считается единоличной собственностью заемщика.

Правовое регулирование

Указанные сложности при разделе ипотечного жилья в случае развода связаны, прежде всего, с недостаточным правовым регулированием данного вопроса в российском семейном и гражданском законодательстве.

Суды при рассмотрении дел о разводах, где затрагивается вопрос ипотеки, руководствуются Семейным кодексом, Гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке», а также ипотечным соглашением, оформленным между банком и заемщиком.

Основной принцип раздела ипотечного имущества при разводе, изложенный в названных нормативно-правовых актах, состоит в том, что:

  • жилое помещение, приобретаемое супругами в период брака за счет ипотечных средств, является совместно нажитым имуществом, что влечет соответствующие правовые последствия;
  • совместная собственность бывших супругов должна делиться пополам, если иной порядок не прописан в брачном соглашении;
  • при разделе имущества, приобретенного супругами на заемные средства, включая ипотечную квартиру, совсем не важно, на кого оформлялся ипотечный кредит.

Финансовые обязательства перед банком также возлагаются в равной мере на разведенных супругов, не зависимо от того, выступали ли они созаемщиками либо ипотека оформлялась на одного из них.

Таким образом, основываясь на требованиях российского семейного права, при разделе любой совместной собственности супругов действует принцип «пятьдесят на пятьдесят». Однако на практике разделить ипотечную квартиру пополам достаточно проблематично, так как жилье находится в залоге у кредитной организации, и собственники не могут совершать с ним никакие юридические действия.

Как избежать проблем при разделе

Большинства конфликтов и спорных ситуаций, связанных с ипотечной квартирой, можно избежать, предварительно заключив брачный договор.

Российское законодательство позволяет оформить брачное соглашение как до регистрации семьи, так и в период семейной жизни.

Тем не менее, статистика показывает, что, несмотря на все преимущества брачных договоров, подобные контракты оформляют не более 5% россиян.

Еще одна важная правовая гарантия, которая используется для защиты интересов всех сторон ипотеки – это ипотечное соглашение.

В настоящее время кредитные учреждения, уже неоднократно столкнувшиеся с проблемами при выплате ипотеки бывшими супругами, приобрели достаточно солидный опыт в судебных ипотечных спорах.

В результате, ипотечные соглашения, оформляемые банками, максимально снижают риски кредитора при разводе супругов-заемщиков.

Подавляющее большинство банков стараются сделать обоих супругов созаемщиками по кредиту, что, в принципе, выгодно и самой семейной паре, поскольку можно объединить доход и получить большую сумму кредита.

Кроме того, многие банки стали включать в свой ипотечный договор важное условие: «При расторжении семейных отношений между супругами-созаемщиками условия ипотечного соглашения не изменяются».

Подобный пункт договора является дополнительной страховкой для банка.

Если супруги, согласившиеся с данным условием ипотечного соглашения, разведутся, и один из них откажется выплачивать ипотеку, то финансовая ответственность за выплаты полностью перейдет к другому.

Такая правовая гарантия защищает, к сожалению, исключительно интересы банка, а разводящимся супругам придется по-прежнему отстаивать и защищать свои интересы.

Практические рекомендации

Фактически у разводящихся супругов только три варианта:

  • продолжать платить по кредиту;
  • найти недостающую денежную денег и погасить ипотеку досрочно. После этого можно продать квартиру по выгодной цене и разделить вырученную сумму пополам или по соглашению сторон;
  • продать ипотечную квартиру с согласия банка.

Чтобы осуществить раздел ипотечной квартиры, можно обратиться напрямую в кредитную организацию, выдавшую ипотеку, с просьбой одобрить продажу общей супружеской квартиры.

Реакцию конкретного банка на такое предложение предугадать сложно. Кредитная организация в сложившейся ситуации может:

  • согласиться на продажу ипотечной квартиры;
  • потребовать досрочного погашения супругами ипотеки, обосновывая это тем, что предстоящий (или уже зарегистрированный) развод нарушает оговоренные условия кредитного соглашения;
  • обязать супругов выплачивать ипотеку без продажи квартиры.

Во многих случаях банк соглашается на продажу ипотечной квартиры, поскольку это позволяет снизить риск по невыплате долга разведенными супругами. Если согласие банка получено, супругам нужно на свое ипотечное жилье найти покупателя, согласившегося приобрести квартиру с обременением.

В указанной ситуации покупатель, чтобы вступить в право собственности, сначала должен компенсировать банку сумму долга по ипотечному кредиту и дождаться пока закончится весь процесс по снятию обременения с приобретаемой квартиры.

Разумеется, далеко не все покупатели согласятся на такой непростой вариант, поскольку возрастают риски и затягивается время. Поэтому разводящимся супругам, желающим реализовать ипотечную квартиру, нередко приходится, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, снижать цену на свое жилье.

Независимо от развития ситуации с продажей квартиры разводящимся супругом нужно продолжать выплачивать платежи по ипотечному кредиту. В противном случае положение может только ухудшиться. Банк, не получающий выплат по кредиту, вправе продать залоговую квартиру на аукционе, причем цена реализованного жилья, как правило, бывает гораздо ниже рыночной.

Из вырученной от продажи суммы кредитная организация удержит основной долг, штрафы, пени, невыплаченные проценты и расходы на организацию аукционных торгов, и лишь оставшаяся сумма будет поделена между бывшими супругами. В результате, можно остаться и без жилья, и без финансовой компенсации.

Еще одно важное правило при разводе лиц, являющихся заемщиками ипотечных средств – необходимо известить кредитную организацию о разводе. По условиям любого ипотечного соглашения заемщики обязаны сразу оповещать банк о значимых изменениях в их жизни, включая и расторжение брака.

Если сторонам ипотечного соглашения не удается договориться, нужно идти в суд. Как уже говорилось, однозначного развития ситуации при судебном разбирательстве не существует.

Суд может принудить кредитную организацию выполнить операции с залоговой квартирой, обязать переоформить ипотечный договор на одного из разведенных супругов, обязать супругов продолжать выплаты до погашения кредита. Возможны и другие решения.

Если супруги принимают решение выплачивать кредит, чтобы затем продать квартиру, возможно еще в период развода разделить ипотечную недвижимость на доли. Для этого им нужно обратиться в банк-кредитор с заявлением.

Однако и здесь возможны проблемы и «подводные камни». Например, банк откажется от такого варианта.

Его могут не устроить доходы одного из супругов, который при оформлении долевой собственности должен выступать самостоятельным заемщиком.

Или залогом по ипотеке является однокомнатная квартира, раздел которой на доли в натуре не возможен. Такое имущество, согласно ФЗ «Об ипотеке», не должно выступать самостоятельным предметом ипотеки.

Отказ банка также можно обжаловать в судебных инстанциях.

Еще вариант раздела при разводе – один из разводящихся супругов безвозмездно либо за денежную компенсацию подписывает отказ от своей доли в общем жилье, обремененном ипотекой, а другой — соглашается взять на себя все платежи по ипотечному кредиту.

Если банка устраивает платежеспособность второго супруга, то переход права собственности на ипотечное жилье регистрируется в территориальном регистрирующем органе. Как правило, банк за переоформление кредитного соглашения взимает комиссию (0,5% — 1% от оставшегося долга).

Источник: https://razvodimsja.com/razdel-imushhestva/ipoteka/pri-razvode.html

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Порядок раздела ипотечной квартиры при разводе супругов

Юристы шутят, что ипотека надёжнее супруги. И действительно, если в первые 3 года брака распадается более 18% семей, то кредит никуда не девается, и у уже бывших супругов остаётся квартира в ипотеке.

Как делить при разводе ипотечное имущество в 2018 году? Рассмотрим во всех тонкостях.

Прежде всего вам необходимо изучить все тонкости процесса раздела.

Практика показывает, что решение проблемы может растянуться надолго: пока супруги решат, кому достанутся дети, оформят все документы по разводу и договорятся, кто платит, могут пройти месяцы.

Однако не стоит затягивать: при невыплате по кредиту в течение трёх месяцев, банк вправе распорядиться жильём по своему усмотрению. В ваших интересах завершить процесс максимально быстро.

С чего начать? Прежде всего ответить на основные вопросы:

  • Состоите ли вы в официальном браке?
  • Заключали ли вы брачный контракт?
  • Ипотека бралась до или после заключения брака?

Эти три основных момента будут влиять на ваши дальнейшие действия.

Фактический брак и потека

Сожительство, или, как его называют люди, «гражданский брак» (хотя это употребление в корне неверно) в данном случае — щекотливая тема, поскольку на фактических супругов не распространяются статьи семейного права.

Если брачный контракт не оформлялся, ипотека (как и квартира) с большей вероятностью останется на том, на кого была оформлена.

Если возникает необходимость доказать, что оба формальных супруга участвовали в ипотеке одинаково, подключаются свидетели и доказательства, например:

  • чеки;
  • выписки с лицевого счёта;
  • квитанции об оплате;
  • другое;

То же правило касается ремонта в ипотечной квартире или покупки дорогой техники. Доказать что-то в суде в данном случае возможно только с помощью хорошего адвоката.

Брачный контракт

Оформление брачного контракта — то, о чём стоит подумать «на берегу». В документе прописаны все аспекты деления недвижимости, включая ипотеку, даже ту, которая бралась до вступления в брак. Поскольку документ заверяется у нотариуса, он будет играть ключевую роль в судебном процессе.

Если вы заключили брачный контракт, то ипотека будет делиться согласно договору. Если нет, то придётся решать вопрос через суд.

Ипотека до брака. Как делить?

Согласно семейному кодексу, всё нажитое до брака имущество считается личным, значит, после развода не подлежит делению.

Однако, с позволения этого же семейного кодекса, бывший супруг может претендовать на долю в квартире, поскольку выплаты по кредиту осуществлялись из общего бюджета.

При этом требования может выдвигать даже неработающий человек: достаток одного из супругов в браке считается общим семейным бюджетом.

Судебная практика показывает, что процессы нередко завершаются в пользу такого супруга, особенно, если есть хорошая доказательная база (чеки, выписки и т. п.) и опытный адвокат.

Сложнее дело состоит с квартирами, взятыми в ипотеку в новостройке. По закону, право собственности на такое жильё будет дано только после сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому ситуация может развиваться по двум сценариям:

  • Если в это время заёмщик будет состоять в браке, то, скорее всего, суд обяжет его выделить долю в квартире бывшему супругу/супруге при разводе.
  • Если заёмщик разведётся до получения свидетельства, то суд обяжет выплатить компенсацию бывшему супругу/супруге, поскольку по закону кредит выплачивался совместными усилиями.

Решение суда по ипотеке, взятой до брака, во многом зависит от опытности адвоката.

Ипотека при разводе, если бывшие супруги созаемщики

Статистика показывает, что в более 70% случаев бывшие супруги являются созаёмщиками. В этом случае, перед тем как оформить раздел ипотеки при разводе, необходимо обдумать все возможные варианты и попытаться решить вопрос мирным путём. Это поможет избежать судебных тяжб, невыплат по кредиту и других неприятных моментов. Мирно урегулировать процесс можно:

  1. Платя по ипотеке совместно и дальше;
  2. Если один из супругов откажется от ипотеки и квартиры в пользу другого;
  3. При согласии банка продать квартиру и разделить пополам вырученные деньги;
  4. Выплатить ипотеку полностью, затем продать квартиру и поделить средства;

Последний вариант самый простой в плане оформления, поскольку не требует долгих разбирательств. Однако решить проблему таким образом получается редко.

Выбирая первый вариант, необходимо обратиться в банк за составлением нового договора, облегчающего выплаты. Тогда каждый из заёмщиков будет оплачивать свою долю задолженности по кредиту отдельно.

Стоит учитывать, что доли могут быть нравными. Судебная практика показывает, что банки редко идут на раздел кредита, поскольку это может оборачиваться для них дополнительными трудностями.

Вы должны помнить, что любое решение банка можно оспорить в суде.

Как продать квартиру в ипотеке?

Продать квартиру, по которой ещё не выплачен кредит, можно только с разрешения банка. По-другому не получится:ипотечное жильё находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью.

При продаже квартиры каждый из бывших супругов имеет равные права на часть жилья, либо её денежный эквивалент.

Данный способ неудобен не только из-за дополнительных сложностей с банком, но и в денежном плане, потому что: найти покупателя на квартиру, обременённую ипотекой сложно. Редко кто готов тратить деньги на дополнительные юридические проверки и оформление договора купли-продажи. И продавать жильё придётся по сниженной цене, иначе его никто не купит.

Что делать, если бывший супруг отказывается платить?

Нередко случается, что один из бывших супругов отказывается выплачивать свою долю по ипотеке. В таком случае договор переоформляется на платёжеспособного. Со второго снимаются все тяжбы по выплатам, но при этом он не имеет права требовать долю в квартире.

Если же один из созаёмщиков отказывается выплачивать ипотеку в течение 3 месяцев, но и от доли в квартире не спешит подписать отказ, существует 2 способа решения проблемы:

  • Ипотечный кредит погашается одной стороной.
  • Банк продаёт жильё, а вырученные деньги идут на оплату кредита. Чаще всего банк продаёт жильё по низкой стоимости, примерно равной сумме задолженности, что значительно ускоряет процесс.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Если у бывших супругов имеются несовершеннолетние дети, доля собственности в жилье изменяется в сторону того, с кем они остаются. Исходя из этого правила и происходит дальнейший раздел ипотеки.

Обратите внимание! Если ребёнок прописан в ипотечной квартире, которая выставлена на продажу, его необходимо выписать в срочном порядке! В ином случае родителями могут заинтересоваться органы опеки, вплоть до постановки вопроса о лишении родительских прав по причине невозможности обеспечить нормальные условия для проживания ребёнка.

Как будем делить?

Вопреки расхожему мнению о том, что квартира при разводе делится пополам, доли в жилье могут быть неравными. Это зависит от многих аспектов, например:

  • наличия детей;
  • была ли взята ипотека до вступления в брак;
  • в какой степени каждый заёмщик принимал участие в выплатах;
  • и других;

Пропорции могут быть различными, и их определяет суд.

Военная ипотека и развод

Деление имущества, взятого по программе военного ипотечного кредитования отличается от обычной ипотеки, потому что обязательства по выплате ложатся не на супругов, а на Министерство обороны.

Участником программы, как и собственником жилья, становится военнослужащий, независимо от наличия супруга или детей. Поэтому раздел ипотеки не требует участия последних. Также участник не имеет права переоформлять договор по кредиту, даже если требуется разделить квартиру, купленную по военной ипотеке.

Эти правила касаются и другой стороны вопроса: при неисполнении условий договора ЦЖЗ (невыплата или другие форс-мажорные обстоятельства) возвращать взятые по программе денежные средства обязан сам военнослужащий, но не его вторая половина, пусть и бывшая.

Аренда ипотечной квартиры

Некоторые разведённые супруги решают временно сдавать жильё, обременённое ипотекой, чтобы выплачивать кредит. Однако такие действия незаконны, поскольку квартира находится в залоге у банка. Именно поэтому заключение договора аренды невозможно без разрешения банка.

Итоги

Если вы хотите, чтобы раздел ипотеки завершился для вас с положительным исходом, необходимо подойти к вопросу со всей ответственностью. Попытайтесь решить этот вопрос мирно: это сэкономит вам много сил. Если не получится, то соберите все бумаги, доказывающие вашу причастность к выплате кредита и не поскупитесь на хорошего адвоката.

Источник: http://ipoteka-expert.com/kvartira-v-ipoteke-kak-delit-pri-razvode/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.