Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Содержание

Как правильно купить квартиру в новостройке советы юриста

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же желательно, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист. Первоначально может выдаваться только часть суммы, а остальное выплачиваться постепенно.

Риски новостройки — как купить квартиру в новом доме, чтобы не обманули

Долевое строительство предусматривает заключение договоров, регистрацию, то есть соблюдение законов, поэтому, выбирая квартиру, брать нужно только ту, что в соответствии с ФЗ №214 – во всяком случае, у выбранной квартиры не должно оказаться несколько хозяев (договора долевого участия при регистрации проходят проверку).

Покупаем квартиру в новостройке: разбор каждого этапа и важных нюансов

Приобретение квартиры в новостройке является более рентабельным и надежным процессом по сравнению с приобретением жилой недвижимости на вторичном рынке.

Однако при этом необходимо внимательно отнестись к вопросу поиска надежной компании-застройщика, которая сможет предоставить четкие гарантии того, что квартира будет соответствовать всем необходимым требованиям.

Помимо этого, также необходимо уделить должное внимание на проект жилого дома. Иными словами, покупатель должен обратить внимание на проект дома и его концептуальную составляющую.

Как купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке и не быть обманутым – советы юриста

Проверить надежность фирмы-застройщика стоит и в том случае, если деньги за жилье вносятся не на стадии строительства, а после его завершения, но до ввода дома в эксплуатацию.

Ситуации, в которых жильцы не могут заселиться в готовый дом из-за отсутствия необходимых документов и разрешений, встречаются довольно часто.

Чтобы не стать жертвой недобросовестных организаторов строительства, нужно найти все сведения о них заранее.

Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать

Бизнес-класс предоставляет жильцу полный набор современных удобств и преимуществ. Кирпичный или монолитный дом располагается на охраняемой территории с разнообразными инфраструктурными объектами. Здесь обязательно наличие магазинов, сервисных центров, закрытой парковки или гаражей.

Предусмотрена возможность перепланировки квартиры. В стандартном варианте всегда есть просторная кухня-столовая, большой балкон или лоджия, может быть несколько санузлов. Квартира может размещаться в двух уровнях.

Обязательно наличие в доме консьержа и круглосуточной охраны, возможна установка систем видеонаблюдения. На территории дома размещаются большие детские площадки, озеленение, возможен индивидуальный ландшафтный дизайн. Высота потолков свыше 2,8 метра.

Площадь однокомнатной квартиры 44-60 квадратных метров; двухкомнатной – 60-100 квадратных метров; трехкомнатной – 100-200 квадратных метров; четырехкомнатной – 130-240.

Рекомендуем прочесть:  Одпу в квитанции расшифровка

Как купить квартиру в новостройке без обмана

По правилам, договор о покупке жилья должен содержать адрес, параметры и цену квартиры, имена участников сделки (организации и покупателя), время, место и способ исполнения обязательств, информировать о правах и обязанностях сторон. Даже без одного из этих пунктов договор не будет иметь юридической силы. Тревожным сигналом может служить отсутствие в документах какой-либо обязательной информации.

Покупка квартиры в новостройке

Если хотите сэкономить при покупке квартиры, то это можно сделать, минимизировав количество участников в сделке.

Классическая сделка с недвижимостью выглядит так: Продавец квартиры обращается к риелтору за помощью при продаже квартиры, при этом стоимость риэлтерских услуг составляют 3-6%, и покупатель обращается к риелтору для покупки квартиры и платит такую же комиссию 3-6%. То есть если убрать посредников из сделки, то можно сэкономить от 6 до 12%.

Покупка квартиры в новостройке 2017: пошаговая инструкция

К сожалению, мы часто видим в массовых изданиях или слышим в новостях о случаях невыполнения застройщиками своих обязательств, и затягивание сроков сдачи дома в эксплуатацию – не самое страшное. Бывают, к сожалению, ситуации, когда дольщики просто остаются ни с чем.

Новостройки Краснодара — как правильно купить квартиру от застройщика

Обязательно обратите внимание на стоимость квадратного метра квартиры. Если цена меньше 30000 за квадратный метр, то это означает, что строительная компания, скорее всего «серая».

Она не готова тратиться на получение разрешений на строительство, проектную документацию, оплату коммуникаций, что еще хуже, то качество самого строительства оставляет желать лучшего.

Поэтому себестоимость такого строительства гораздо ниже рыночной, и покупая квартиру в такой новостройке, вы рискуете остаться и без денег и без жилья.

Как принимать новую квартиру

  • Проверьте положение счетчиков на отводах от стояков — они не должны сильно выдаваться в глубь санузла.
  • Трубы должны быть закрыты теплоизоляционным материалом.
  • Проверьте наличие луж или увлажнений в районе стояков.
  • Проверьте работу запорных кранов на отводах, расположение в одной плоскости отводов полотенцесушилки.

Рекомендуем прочесть:  Могут ли выписать из квартиры в никуда

Важные советы дольщику, берущему квартиру в новостройке

Особенно это касается тех, кто не имеет собственного автомобиля. В практике достаточно много таких случаев, когда купив квартиру в новостройке обрадованные собственники понимали, что до полноценного развития района еще далеко и до ближайшей остановки полтора километра пешим шагом.

Выбор квартиры в новостройке — советы юриста

В юридической практике встречаются такие случаи, но к сожалению, сделать что-либо в таких ситуациях не представляется возможным, так как соответствующий пункт о «плавающей» процентной ставке прописан в договоре.

Человек просто невнимательно прочитал и подписал документы, а значит, согласился со всеми указанными условиями. Если остаются сомнения, можно также привлечь юриста для правового анализа кредитного договора.

Это не будет стоить больших денег, но убережет вас от крупных трат в будущем.

Как правильно выбрать и приобрести квартиру в новостройке

Если говорить о материалах, то у покупателя выбор не так уж и велик — кирпич или панель. Здания из панелей строят намного быстрее монолитно-каркасных зданий. За счет этого их цена как минимум на 15-20% ниже кирпичных аналогов. Это плюс, но есть у них и минусы.

Советы покупателю: как правильно выбрать квартиру

«А при покупке жилья на вторичном рынке важно отследить все переходы прав собственности: как и когда была проведена приватизация, на каких условиях, выделялись ли доли на детей (если нет, то есть вероятность, что выросшие дети потребуют свою долю. – От ред.

), продавалась ли квартира потом, кому и при каких обстоятельствах, передавалась ли она в наследство и т.п.

? И если переход права собственности на квартиру вызывает сомнения, например, он был по решению суда или наблюдается несколько переходов, следующих один за другим, это должно настораживать, — отмечает Михаил Куликов («ИНКОМ-Недвижимость»).

— Кроме того, важна информация о том, куда делись бывшие продавцы квартиры. Если они как будто испарились, это может быть свидетельством криминала — мошеннического или даже силового воздействия при переходе права собственности».

ГАРАНТ, г

Классическая ситуация – человек въехал в новую квартиру, и ему сразу предложили сделать герметизацию швов, чтобы он не замерз зимой, несмотря на то что это входит в обязанности строителей в соответствии с существующими нормами. Причем подобные ситуации сплошь и рядом встречаются в домах, которые приняты государственной комиссией (это должно автоматически обозначать, что все нормы соблюдены).

Источник: http://onejurist.ru/nedvizhimost/kak-pravilno-kupit-kvartiru-v-novostrojke-sovety-yurista

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Приобретение собственной квартиры в новостройке в 2018 году – мечта многих россиян, осуществление которой связано с определенными трудностями и рисками.

Не спешите пугаться и отказываться от своей давней цели – при правильном и ответственном подходе к выбору и покупке объекта недвижимости вы сэкономите большой объем времени, средств и нервов, особенно при обращении за помощью проверенного агентства недвижимости или риелтора.

особенность, которой отличается покупка жилья в новостройке – возможность купить желанную квартиру существенно быстрее и дешевле, нежели на вторичном рынке.

Известно, что вложение денег в недвижимость на этапе ее строительства позволит сэкономить большую сумму, и чем раньше будет сделан вклад, тем больше экономия.

При условии правильного выбора продавца это становится более чем выгодным преимуществом, которым пользуются многие.

Условия

Помните, что для успешной регистрации права собственности на купленную квартиру в новостройке, должны выполняться определенные условия со стороны застройщика.

Вот они:

  1. Составлен протокол о распределении жилой и коммерческой недвижимости. Такая необходимость возникает в связи с распространившимся в последнее время открытием в жилых домах частных предприятий, офисов, магазинов, торговых центров.
  2. Построенный дом обладает техническим паспортом, выдачей которого занимается БТИ. В этом документе обязательно прописывается планировка, этажность и различные метражи.

Также в число обязательных условий входят присвоение дому индивидуального почтового адреса и постановка здания на кадастровый учет, ведением которого занимается Росреестр.

Выбор объекта

Перед покупкой квартиры в новостройке ее необходимо правильно подобрать.

Так, следует присмотреться к следующим факторам, которые имеют определяющее значение для покупателя:

  1. Близость важных муниципальных учреждений и транспортных развязок. Очевидно, что жить на отшибе цивилизации захочется далеко не каждому, даже если вокруг будет чистый воздух, тишина и прекрасный вид из окна. Во всем необходимо искать баланс.
  2. Репутация застройщика. Проверьте информацию о предыдущих проектах, ознакомьтесь с отзывами от реальных покупателей, поинтересуйтесь об особенностях и регулярности финансирования строительства пришедшейся вам по вкусу новостройки.
  3. Наличие у собственника квартиры в новостройке (обычно это застройщик) всех необходимых разрешительных документов. Если по вашему запросу владелец отказывается предоставлять бумаги, либо находит причины не делать этого, можно смело разворачиваться и уходить – в дальнейшем вы только скажете спасибо самому себе за это.

Если вы не уверены, что сможете уследить за всеми нюансами правильного выбора, пригласите к сотрудничеству специалиста по недвижимости, который решит все ваши возникшие проблемы.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в новостройке

Какие этапы предполагает покупка квартиры в новостройке?

Пошаговая инструкция с расшифровкой каждого этапа представлена ниже, и вы можете с ней ознакомиться:

  1. Оцените возможности своего бюджета. Особое внимание к собственной платежеспособности следует уделить при покупке квартиры в новостройке за счет ипотечных средств. Убедитесь в том, что расходы по кредиту в месяц не будут превышать половины месячного достатка. В противном случае можно попасть в финансовую яму.
  2. Выберите подходящую квартиру. Этот этап уже был рассмотрен ранее. Определите, чего конкретно вы ожидаете от своего будущего жилья и вложите в него свои средства.
  3. Подготовьте пакет документов. Проверьте не только список подготовленных бумаг, но и правильность их оформления как с юридической, так и грамматической точки зрения. От этого этапа будет зависеть много – от одобрения по ипотеке до шансов успешной постановки собственности на регистрационный учет. Уделите этому особое внимание.
  4. Заключите сделку. На этом этапе подписывается договор купли-продажи и производится оплата покупки – перечисление средств на счет продавца.
  5. Зарегистрируйте собственность. Здесь потребуется собрать документы, составить заявление, оплатить пошлину, дождаться результатов проверки и в случае одобрения – получить свидетельство о праве собственности на приобретенную квартиру.

Выше описана стандартная процедура приобретения недвижимости в новостройке. Ниже будут рассмотрены отдельные случаи покупки нового жилья, при которых некоторые пункты указанного выше порядка действий будут несколько изменяться либо дополняться.

В ипотеку

Основные отличия при покупке квартиры в новостройке в ипотеку заключаются в следующем:

  • необходимость составления кредитного договора и получения разрешения от банка;
  • выбор объекта недвижимости после получения одобрения банка;
  • необходимость объективной оценки жилья и предоставления сертификата в банк;
  • обязательное в большинстве случаев страхование.

Также при покупке жилья в ипотеку потребуется расширенный пакет документов, в число которых должны входить бумаги, подтверждающие хорошую платежеспособность заемщика.

По переуступке

Оформление покупки квартиры в новостройке по переуступке прав требований – довольно редкий процесс, отличающийся различными сложностями.

Так, права по такому договору переходят к новому собственнику квартиры в объеме, равному тому, в котором они принадлежали предыдущему владельцу недвижимости.

Также переуступка осуществляется строго после оплаты стоимости, указанной в договоре, либо одновременно в процессе перевода долга определенного размера к новому владельцу.

Обязательно требуется согласие застройщика.

Тут представлен образец договора переуступки права собственности на квартиру.

У собственника

Покупка квартиры в новостройке у собственника ничем не отличается от стандартного случая, описанного в общем примере.

Здесь также необходимо:

  • составить и подписать договор купли-продажи;
  • передать продавцу указанную в договоре сумму денег;
  • отправить определенный пакет документов в ЕГРН для регистрации права собственности на купленное жилье.

У подрядчика

Достоинства покупки квартиры у подрядчика – более низкие цены и возможность найти отличный вариант по доступной стоимости.

Суть состоит в том, что:

  • застройщик за неимением средств на строительные материалы или по любым другим причинам продает построенные квартиры по низкой цене подрядчикам;
  • те, в свою очередь, получают права на собственность и распоряжаются ими в своих целях, в число которых чаще всего входит перепродажа по низкой стоимости.

При покупке квартиры у подрядчика необходимо очень внимательно проверять все его документы, и особое внимание уделить бумагам, подтверждающим право подрядчика осуществлять продажу квартиры от собственного имени.

Осторожность следует проявлять и при оплате сделки, так как в этой сфере широко распространено мошенничество разных мастей.

На стадии котлована

Люди, которые вкладывают свои деньги в жилье на первых этапах строительства, имеют возможность сэкономить до 30% на покупке квартиры.

Это связано с низкими ценами на квартиры в новостройках на стадии котлована.

В этом случае выгоду имеют обе стороны:

  • покупатель получает возможность сэкономить до трети цены;
  • застройщик – возможность привлечения не кредитных средств на строительство объекта недвижимости.

Именно по этой причине покупка жилья на стадии котлована пользуется большой популярностью среди разных категорий граждан.

При покупке квартиры на стадии котлована рекомендуется пойти по пути договора долевого участия.

В этом отношении государство уже давно установило нормы, которых должны придерживаться обе стороны договора, в связи с чем мошенничество в этой сфере практически полностью исключено.

Порядок оформления

Оформление покупки квартиры в новостройке отличается наличием четырех обязательных шагов:

  • подготовка пакета необходимых для сделки документов;
  • составление и подписание договора купли-продажи;
  • передача денежных средств покупателем продавцу;
  • регистрация купленной собственности в ЕГРН.

Ниже в статье вы сможете узнать о каждом из приведенных этапов более подробно.

Документы

Со стороны покупателя для успешной сделки должны быть следующие документы:

  • паспорт для удостоверения личности;
  • согласие супруга на покупку (если недвижимость приобретается в браке);
  • кредитный договор и справки о доходах (для ипотеки).

Тут можно скачать образец согласия супруга на покупку квартиры.

При обращении в банк список необходимых документов может существенно расшириться, поэтому перед обращением в конкретную организацию поинтересуйтесь о перечне бумаг.

Со стороны застройщика должны быть предоставлены указанные ниже бумаги:

  • учредительная документация;
  • свидетельство о постановке на налоговый учет;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • финансовые отчеты за последние три года;
  • информация о платежных реквизитах.

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы, о чем всегда следует помнить.

Договор

Целью всей сделки является подписание договора купли продажи, который должен:

  • содержать в себе исчерпывающую информацию об участвующих сторонах, сумме и дате заключения сделки;
  • включать в себя подписи сторон с полной расшифровкой.

Подписанный договор в дальнейшем будет необходим для регистрации собственности покупателем в органе ЕГРН.

Рекомендуется подписывать договор в присутствии специалиста по недвижимости, чтобы при необходимости он разрешил возникшие вопросы и проследит за юридической чистотой сделки.

Здесь можно скачать образец договора покупки квартиры в новостройке.

Внесение оплаты

В случае с застройщиком, который является юридическим лицом, расчеты должны происходить только в безналичной форме.

Для этого можно воспользоваться следующими способами:

  1. Безналичный расчет на расчетный счет. Не рекомендуется использовать этот способ в связи с множеством доступных схем мошенничества. Однако, если вы прониклись небезосновательным доверием к продавцу, можно прибегнуть к этому методу.
  2. Аккредитив. Надежный способ, полностью исключающий мошенничество с обеих сторон. Единственный недостаток – данную услугу предоставляют далеко не все банки.

Запомните – оплата должна производиться после официальной регистрации договора ДДУ.

Регистрация собственности

После получения на руки договора купли-продажи необходимо:

  • приложить его к пакету необходимых документов;
  • отправить на рассмотрение в ЕГРН, предварительно оплатив пошлину.

Далее следует дождаться одобрения заявки и получить на руки свидетельство, устанавливающее за вами полное право собственности относительно купленной квартиры.

Подводные камни

Чем опасна покупка квартиры в новостройке, есть ли подводные камни и как на них не напороться?

Чтобы избежать возможных рисков при покупке квартиры у застройщика, следуйте советам:

  • заключайте сделку только с надежным и проверенным временем застройщиком;
  • избегайте проектов, которые медленно строятся и находятся на грани заморозки;
  • убедитесь в наличии аккредитации новостройки в банке, ведь если таковой нет, взять ипотеку на квартиру в таком доме у вас не получится;
  • старайтесь заключить договор долевого участи – наиболее безопасный вариант.

Берегите свои деньги, время и нервы – несколько раз подумайте перед совершением сделки и ни в коем случае не выбирайте квартиру и застройщика на эмоциях.

Налоговый вычет

Если у вас есть официальный доход, с которого выплачивается НДФЛ, вы сможете вернуть 13% от фиксированной стоимости жилья после его покупки.

Для этого надо:

  • обратиться в налоговый орган с пакетом документов (включая справки о наличии доходов и уплате налогов);
  • дождаться разрешения;
  • получить деньги с уплаченных в течение последних трех лет налогов.

На видео о возможных проблемах при приобретении жилья в новостройке

Источник: http://77metrov.ru/pokupka-kvartiry-v-novostrojke-poshagovaja-instrukcija.html

Покупка квартиры в новостройке в 2018 году: условия, пошаговая инструкция купли-продажи квартиры в новостройке, этапы процедуры, документы, риски и подводные камни | Жилищный консультант

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

В качестве документа, подтверждающего заключение сделки, касающейся передачи недвижимости, как правило, выступает договор купли-продажи. Подобные отношения регламентируются законодательством в статье 455 ГК РФ.

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Договор купли-продажи квартиры представляет собой акт правового порядка, где сторонами являются продавец и покупатель. Продавец обязуется передать свою жилплощадь, которой владеет по праву собственности, покупателю. В свою очередь покупатель принимает на себя обязанности по выплате стоимости жилища.

Сторонами операции могут быть как физические лица, так и организации. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, договор купли-продажи подписывает полномочный представитель компании.

Что касается физического лица, то участие в такой сделке может принять дееспособный гражданин, который достиг совершеннолетия.

Для продавца обязательным условием является владение продаваемой недвижимостью на правах собственности, а для покупателя – наличие требуемой суммы денег.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Акт оформляется в письменном виде, где обязательно указываются все данные, необходимые для заключения соглашения.

В том случае, если документ оформлен без соблюдения основных условий или его содержание противоречит нормам закона, сделка может быть признана ничтожной, а сам акт купли-продажи аннулирован. Такие действия контролируются статьей 125 АПК РФ.

По случаю приобретения жилища в строящемся здании оформляется договор цессии, иначе говоря, продавец передает покупателю свое право на оформление недвижимости в собственность за ранее оговоренное вознаграждение.

Требования к квартире при покупке

Не каждая квартира может стать объектом сделки купли-продажи. Более того, если соглашение будет заключено в отношении недвижимости такого типа, договор купли-продажи в дальнейшем будет аннулирован, а сама сделка признана ничтожной.

Прежде чем приобретать квартиру, покупатель должен проверить недвижимость. Объектом сделки жилище не может быть в следующих случаях:

  1. Если свидетельство на собственность квартиры оформлено неправильно или отсутствует.
  2. В том случае, если квартира досталась собственнику по наследству, и имеются еще наследники, имеющие право оспорить наследование.
  3. Квартира находится в обременении, под арестом или является залогом по кредиту.
  4. Продавец не является собственником жилплощади.
  5. В том случае, если владелец квартиры недееспособен или состоит на учете в оздоровительных учреждениях по причине психической несостоятельности.
  6. При наличии зарегистрированных на жилплощади людей и несовершеннолетних детей, которые не выступают как стороны сделки и не давали своего согласия на ее проведение.
  7. Когда супруг(а) не дает свое согласие на продажу жилья.

Порядок покупки квартиры в новостройке

Чтобы купить жилое помещение в новом доме, необходимо не только обратиться за советом к опытным специалистам, но и придерживаться определенного порядка совершения покупки. Пошаговая инструкция по покупке квартиры в новостройке в 2017 году выглядит следующим образом:

  1. На первом этапе необходимо определиться какое жилье, в каком районе и по какой цене хотелось бы приобрести.
  2. На втором этапе покупатель подбирает варианты (можно обратиться к помощи риелторов или решать проблему самостоятельно).
  3. При выборе квартиры в новостройке необходимо ознакомиться с планом будущего жилья, а также инфраструктурой, которая будет в дальнейшем развита в строящемся микрорайоне.
  4. Четвертый этап посвящен оформлению документов, а именно проверке всей необходимой документации застройщика и оформить договор покупки квартиры в новостройке или долевого участия.
  5. После подписания документа покупатель вносит часть денег за жилье. Остальная сумма выплачивается в рассрочку в течение срока, оговоренного в документе.
  6. По окончанию строительства покупатель осматривает квартиру, предъявляет претензии, если в этом есть необходимость, и подписывает акт приема-передачи. Только после этого он получает ключи от жилья и может оформить недвижимость в собственность.

Поскольку покупка квартиры в новостройке имеет свои особенности и нюансы, то возникают определенные риски срыва таких операций. Чтобы обезопасить себя от неблагонадежных застройщиков, покупателю лучше всего оформить страховку на приобретенную квартиру и соблюдать все требования к оформлению необходимой документации и проведению всей сделки.

Подобная сделка является налогооблагаемой. Налог в размере 13%, подлежит оплатить покупателю.

Список необходимых документов

Очень важно предоставить все необходимые документы при покупке квартиры в новостройке. Бумаги будут нужны для оформления договора.

К подобным бумагам можно отнести следующие:

  • паспорта участников соглашения;
  • техническая документация компании-застройщика;
  • разрешение на постройку здания;
  • бумага о собственности на земельный участок;
  • разрешение второго супруга на покупку жилья.

Кроме этой документации может потребоваться и дополнительная информация в виде плана будущего жилья, устройства коммуникаций и наличие инфраструктуры в микрорайоне.

Оформление квартиры в ипотеку

Кредитные учреждения крайне редко идут на финансирование ипотечных займов, если речь идет о квартире в новостройке. Подобное отношение обусловлено тем, что приобретаемое жилье не может выступить залогом, поскольку оно еще не построено. Ипотечное кредитование в этом направлении проводится лишь в отношении тех компаний, с которыми банк сотрудничает.

Для того чтобы оформить жилье в ипотеку, необходимо выполнить следующие действия:

  1. Оформить у застройщика договор бронирования недвижимости. В документе необходимо прописать все важные моменты, касающиеся сделки: стоимость жилья, условия сделки, сроки, описание и параметры квартиры, вероятность рисков и их последствия.
  2. Собрать и передать в банк полный пакет документации, необходимой для оформления ипотеки.
  3. После одобрения заявки подписывается ипотечный договор.

Для оформления ипотеки, помимо стандартного пакета документов, от покупателя может потребоваться информация о застройщике, а именно: бумаги, подтверждающие владение земельным участком, находящимся под застройкой, разрешение на стройку, инвестиционный контракт.

Если оформление ипотеки проходит по партнерской программе, то данные о застройщике уже имеется в банковском учреждении и все что потребуется от покупателя, так это предоставить стандартный пакет документов для получения ипотеки в банк и ожидать решения.

Риски при покупке квартиры в новостройке

Покупка жилья в новостройке достаточно рисковое мероприятие, потому что высока вероятность попасть в руки к мошенникам или наткнуться на подводные камни во время оформления документации. Несмотря на то, что процедура покупки достаточно проста, очень часто она имеет негативные последствия.

Риски по таким сделкам можно разделить на две категории:

  1. В первой категории объединяются риски, которые приводят к потере денежных средств по причине невнимательности покупателя во время изучения технической документации или нарушением им законодательных норм и договорных обязательств. Сюда можно отнести многократную продажу квартиры и недострой.
  2. Во вторую категорию входят риски, которые состоят в приобретении жилья, не соответствующего желаемому уровню качества. К этой категории причисляются такие риски как: очень долгое строительство дома и низкое качество сданного в эксплуатацию жилья.

Чтобы в будущем избежать сложностей с приобретаемым жильем, покупателю нужно знать не только, что проверить в отношении жилплощади, но и обратить внимание на качество строящегося жилья и наличие всей необходимой технической и правоустанавливающей документации.

Пример по порядку купли-продажи квартиры в новостройке

Гражданин П. приобрел квартиру в новостройке. По окончанию работ, он заехал в жилище и сразу же приступил к ремонту. На этот момент не был подписан акт приема-передачи жилья, и регистрация помещения в собственность еще не произошла. Через некоторое время квартиру П. посетила комиссия из БТИ и потребовала убрать все конструкции, которые П.

воздвиг во время ремонта для того, чтобы замерить окончательную площадь жилья, на что П. ответил отказом.

После того, как сотрудники БТИ разъяснили владельцу, что жилье не будет зарегистрировано в собственность без этих замеров, он стал демонтировать ранее выполненные конструкции, что нанесло значительный урон качеству используемых в ремонте стройматериалов.

После замеров выяснилось, что площадь квартиры была увеличена на 50 квадратных сантиметров и П. должен произвести доплату в размере 25000 рублей за дополнительную квадратуру. П. возмутился и отказался выплачивать деньги.

Вместо этого он обратился в суд с исковым заявлением о признании требований компании-застройщика незаконными. Кроме этого П. в иске потребовал компенсировать стоимость стройматериалов, которые были повреждены во время замеров, проводимых представителями БТИ.

По обеим претензиям П. было отказано. Суд обосновал свой отказ тем, что он не имел права приступать к перепланировке жилья до получения свидетельства на собственность. Что касается дополнительной площади в квартире, то подобные моменты регламентируются законодательством, и компания-застройщик ничего не нарушила своим требованием.

Заключение

Таким образом:

  1. Как покупка, так и продажа собственности оформляется при помощи специального договора.
  2. Схема сделки при покупке квартиры в строящемся доме значительно отличается от соглашения в отношении недвижимости вторичного рынка.
  3. Покупка жилья в новостройки имеет преимущества и недостатки.
  4. Не все квартиры могут стать объектом сделки купли-продажи.
  5. Договор может быть аннулирован, если сделка оформлена неправильно и противоречит нормам закона.
  6. Для приобретения жилья в ипотеку от покупателя потребуется как стандартный пакет документов, так и документация, подтверждающая полномочия застройщика.
  7. Сделка по приобретению квартиры в новом доме может быть сорвана по различным причинам.

Список законов

  • Статья 455 ГК РФ
  • Статья 125 АПК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-kvartiry-v-novostrojke/

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Приобретение жилья в новостройке имеет много плюсов. Человек получает квартиру, которая никогда не продавалась, в которой раньше никто не жил, можно сказать, чистую страницу.

У новой квартиры отсутствует история владельцев, а значит и документальная история, что исключает возможность судебных споров с предыдущими хозяевами. Опытные, проверенные застройщики возводят крепкие дома, с квартирами удобной планировки, с благоустроенной территорией.

К тому же, такое жилье может стоить дешевле квартир на вторичном рынке, если покупать его еще в процессе возведения.

На российском рынке существует множество мелких и крупных фирм, которые строят дома с нарушениями, не задумываются о наличии прилегающей территории, даже если это и предусмотрено законом.

Например, встречается такой вариант: человек покупает жилье, а потом узнает, что у дома есть проблемы с подключением коммуникаций.

Или же в доме построили настолько тонкие перегородки между квартирами, что слышен даже малейший шум, который происходит у соседей.

Конечно, все это можно предусмотреть и подыскать именно то жилье, которое будет устраивать владельцев на все сто процентов.

Дальше мы приведем пошаговую инструкцию покупки квартиры в новостройке, соблюдение которой позволит вам избежать множества ненужных ошибок в данном процессе.

Пошаговая инструкция

На предварительном этапе нужно заняться поиском желаемого района, определиться с параметрами будущего жилья – метражом, количеством комнат, наличием балкона или лоджии, размером кухни. Важно подумать, на каком этаже хочется приобрести квартиру.

В большинстве случаев покупка жилья в новостройке осуществляется еще до ввода дома в эксплуатацию, на стадии строительства. Совершая такое приобретение, человек должен понимать, что реальные сроки возможного заселения весьма туманны.

Во-первых, застройщик может не успеть сдать дом к оговоренной дате, во-вторых, придется еще потратить время не ремонт, ведь чаще всего квартиры продаются без внутренней отделки.

Чтобы не ошибиться с выбором и избежать возможных проблем с застройщиком, лучше всего действовать в таком ключе: досконально изучить объект; оформить договор с застройщиком; получить ключи и квартиру по акту приема-передачи; оформить квартиру в собственность и прописаться.

Самый дешевый, он же и самый рискованный, вариант – покупка квартиры на стадии котлована. Приобрести жилье в доме, который еще даже не начали возводить, можно в среднем на 30-35 процентов дешевле, чем после постройки. На этом же этапе можно обсудить с застройщиком планировку квартиры, квадратуру.

Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс.

Может быть на время, а может – и навсегда.

Работы по дому, который находится на стадии завершения строительства, в принципе, также могут быть заморожены по самым разным причинам.

Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший покупать квартиру в новостройке, так это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя и это не исключает возможных проблем.

Сначала проверяем по интернету. Ищем сведения, статьи, в которых упоминается застройщик. Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, форумах, группах людей, пострадавших от действий непутевых или нечестных строителей.

Есть еще один интересный способ проверки – обратиться в банк с просьбой выдать кредит на покупку квартиры в строящемся доме. В кредитных организациях всегда тщательно изучают состояние дел застройщика и соглашаются выдать кредит только в том случае, если дом будет зарегистрирован и документы на него будут в порядке.

Можно также обратиться к юристу, чтобы тот проверил все документы застройщика: информацию об объекте, проектную декларацию, финансовую и прочие документации, разрешение на строительство, право собственности на участок. Проверить все это самостоятельно без юридического образования достаточно трудно.

Если документы в порядке, а репутация застройщика незапятнанна, при этом человека устраивает место расположения дома, цена, планировка, то можно оформлять договор.

Правда, желательно заключать соглашение с привлечением независимого юриста. Существует три варианта приобретения квартиры в новостройке: По договору уступки права.

Такой договор заключается, если квартире приобретается у соинвестора или предыдущего собственника, перепродающего жилье.

Такая процедура регулируется несколькими правовыми актами, а потому может привести к спорам. В этом случае стороны могут заключить сделку, предусматривающую возможность покупки готового жилья в будущем или же долевое участие в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации.

На руках у покупателя должны остаться договор переуступки, подтверждение совершения расчета, согласие застройщика, акт передачи документов. По договору участия в долевом строительстве, который заключается непосредственно с застройщиком.

Ни в коем случае нельзя соглашаться заключать так называемый предварительный договор долевого участия, который противоречит федеральному закону.

Уже само предложение заключить такой договор должно вызывать сомнения у покупателя, так как это, скорее всего, свидетельствует, что фирма не в состоянии заключить договор по закону, имеет проблемы с разрешительной документацией, не готова взять на себя обязательства.

Хотя девелоперы обещают при этом еще и значительные скидки, соглашаться на это нельзя: единственным приемлемым вариантом остается полноценный договор участия в долевом строительстве. По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании соглашения будущих владельцев жилья.

Покупка квартиры осуществляется посредством уплаты пая, эта процедура не подлежит регистрации, а потому считается достаточно рискованной, хотя и легальной.

Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же желательно, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист.

Первоначально может выдаваться только часть суммы, а остальное выплачиваться постепенно.

Для оформления договора понадобится следующий пакет документов: договор участия в долевом строительстве; проектная декларация; свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли; гражданские паспорта участников соглашения; заявления участников соглашения; оригинал кадастрового плана; план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений; разрешение на строительство, выданное государственными органами; Скачать образец договора участия в долевом строительстве. В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы.

В любом случае при подписании договора нужно будет в первую очередь обратить внимание на прописанные сроки окончания строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, условия расторжения контракта и обязательства сторон (что грозит за их нарушение). Обязательным пунктом в договоре должны быть прописаны положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья.

С момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до трех месяцев. Застройщику еще необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ.

Прежде чем подписывать договор, нужно тщательно осмотреть помещение, если будут попадаться какие-то недочеты, отклонения от проектной планировки, нужно будет потребовать от застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию.

Это же касается и инженерных сетей: если они не подключены или не работают, акт приема лучше не подписывать до устранения проблем. Здесь могут возникнуть трудности.

Застройщики не всегда соглашаются с доводами покупателей, требуют подписания акта, в устной форме обещают все исправить. В таком случае действовать нужно по своему усмотрению, но лучше добиться от застройщика письменного согласия внести исправления.

Если есть возможность – лучше ничего не подписывать, пока проблема не будет исключена.

После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу начнут начислять коммунальные платежи.

Согласно законодательству, платить за коммунальные услуги нужно только после создания ТСЖ или подписания договора с эксплуатирующей компанией, но обычно это происходит не сразу после заселения, а через какое-то время.

До этого расходы лягут на плечи застройщика, поэтому обычно от жильцов требуют оплаты за ЖКХ на несколько, не более четырех, месяцев вперед.

Переезжать в новое жилье и тем более проводить ремонт желательно только после получения свидетельства о собственности. До этого помещение могут осматривать специалисты БТИ, если они найдут какие-то несоответствия с тем, в каком состоянии находилось помещение после ввода в эксплуатацию, они могут потребовать вернуть комнатам былой вид.

Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно в Регистрационной Палате, так намного дешевле, но на это уходит немало времени и сил, либо через юриста. Для оформления понадобятся акт приема-передачи и решение о вводе в эксплуатацию.

После получения свидетельства можно сразу прописаться в квартире, обратившись в УФМС. При себе надо иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, составленное по образцу заявление на прописку и выписку из предыдущего места жительства.

Источник: http://501novostroyka.ru/shkola-pokupatelya/pokupka-kvartiry-v-novostrojke-poshagovaya.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.