Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком

Содержание
  1. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком
  2. Законодательная сторона вопроса
  3. Ребенок просто зарегистрирован в квартире
  4. Ребенок является собственником квартиры или части квартиры
  5. Другие возможные ситуации — особенности
  6. Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку – правовые особенности
  7. В качестве законных представителей могут выступать следующие лица:
  8. Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему
  9. Органы опеки и попечительства
  10. Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему- ограничения и особенности
  11. Сделки с приватизированным имуществом и договор дарения
  12. Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми: особенности, риски, разрешение органа опеки
  13. Особенности продажи квартиры с несовершеннолетними детьми
  14. Продажа квартиры с прописанным ребенком собственником
  15. Продажа квартиры с прописанным ребенком не собственником
  16. Риски
  17. Продажа квартиры несовершеннолетнему ребенку
  18. Продажа квартиры, принадлежащей ребенку до 14 лет
  19. Документы для государственной регистрации 
  20. Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком
  21. Пошаговая инструкция по продаже жилья несовершеннолетних
  22. Порядок продажи квартиры, не принадлежащей ребенку на праве собственности
  23. Пошаговая инструкция по снятию ребенка с регистрационного учета
  24. Как продать квартиру без предоставления ребенку другого жилья

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком

Здравствуйте друзья. Если вы собираетесь продать свое жилье самостоятельно, не прибегая к помощи специалистов риелторов, вам придется изучить множество нюансов, так или иначе связанных с данным процессом.

Во-первых, нужно ознакомиться с рынком, изучив подобные предложения, оценить свою квартиру, сделать косметический ремонт при необходимости. Во-вторых, собрать необходимые документы, найти покупателя, правильно оформить сделку и так далее.

Помимо основных документов (правоустанавливающие бумаги, техпаспорт и прочее), потенциальный покупатель может затребовать некоторые документы, которые в принципе не обязательны, но обеспечат ему дополнительную юридическую гарантию в случае чего.

Практически в каждой семье есть дети, некоторые из которых не просто зарегистрированы в квартире или доме, но и попутно являются еще и собственниками данной недвижимости. Давайте подробнее рассмотрим ситуацию, когда квартиру необходимо продать, однако в ней зарегистрированы несовершеннолетние.

Законодательная сторона вопроса

Не многим известно, что с 2008 года законодательно отменена обязанность получать официальное разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры с несовершеннолетними детьми.

Ранее с 2001 года по 2008 продавец недвижимости обязан был в любом случае предоставить регистратору договора купли-продажи разрешение органов опеки, если в продаваемом недвижимом имуществе прописаны или проживают лица, не достигшие совершеннолетия.

Частично данное обязательство было отменено еще раньше в конце 2004 — начале 2005 года, когда ограничение распространялось только на несовершеннолетних лиц, которые остались без родительского попечения и находятся под опекой третьих лиц. В случае если ребенок проживает с родителями, то согласие органов опеки более не требуется.

Обязательное предоставление согласия органов опеки и попечительства распространяется только на случаи, когда производится продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, который является полноправным (или частичным) собственником данной недвижимости.

В подобном случае для решения вопроса о продаже лежит через выкуп собственности ребенка родителями.

Рассмотрим некоторые особенности продажи квартиры с несовершеннолетними детьми. Может возникнуть несколько типичных ситуаций в данном процессе.

Ребенок просто зарегистрирован в квартире

Если ваша недвижимость является приватизированной собственностью, а ребенок не является ее собственником, то согласие на продажу от органов опеки уже не потребуется, что значительно упрощает вам задачу по продаже недвижимости.

Однако, в таком случае необходимо заранее побеспокоиться о новой прописке для вашего ребенка, так как при продаже жилья взрослые члены семьи могут выписаться без срочной новой регистрации (то есть практически «в никуда»), при этом выписывая детей, необходимо сразу их регистрировать по другому месту жительства.

Новое место регистрации по правилам не должно отличаться по условиям проживания от первоначального, то есть права ребенка не должны быть ущемлены ни в коем случае.

Как правило, ребенка прописывают по тому же адресу, что и его родителей или опекунов, поэтому, перед продажей недвижимости заранее хотя бы один из опекунов должен прописаться по новому месту жительства и зарегистрировать там же своего ребенка. Тогда проблем с продажей квартиры не возникнет никаких.

Ребенок является собственником квартиры или части квартиры

Одним из случаев получения доли недвижимости ребенком является процесс приватизации муниципальной квартиры. То есть, прежде, чем продать недвижимость, которая изначально не является вашей собственностью (находится в социальной найме), необходимо ее приватизировать.

В этом случае собственниками жилья являются все члены семьи, прописанные в данной квартире или доме, причем, доли собственности у всех равные в зависимости от количества проживающих.

Таким образом, если у родителей или опекунов возникло желание продать, обменять или подарить квартиру, в любом случае потребуется согласие органов опеки и попечительства. В подобном случае позаботиться о данном разрешении лучше всего заранее, прежде каких-либо действий, связанных с продажей недвижимости.

Необходимо обратиться в муниципалитет по месту вашей регистрации и регистрации ребенка, получить подробную консультацию, собрать необходимые документы и узнать, в какие сроки вы можете получить разрешение на продажу вашей квартиры (и сможете ли вообще, в зависимости от вашего конкретного случая).

В дальнейшем, когда уже будет оформляться сделка купли-продажи квартиры, вы вновь приходите в орган опеки с ребенком (если ему уже исполнилось 14 лет) либо без него (если не исполнилось 14 лет), а так же со вторым опекуном (мужем, женой, даже если вы в разводе, но опекунами являетесь оба). Здесь вы заполняете заявление, которое подписываться вами (если ребенок малолетний) или ребенком (с 14 лет). Далее вам назначат дату выдачи готового разрешения.

Чаще всего органы опеки и попечительства идут на уступки при условии обмена квартир на подобную, в том же районе со схожими условиями и площадью. Кроме этого, доля ребенка в новой квартире должна быть абсолютно такой же, как и в прежней. Если площадь новой квартиры меньше, то доля ребенка автоматически должна быть увеличена в соответствии с прежним размером доли в старой квартире.

Другие возможные ситуации — особенности

Существует ряд исключений из правила, когда получение разрешение органов опеки более реально:

  • Переезд на постоянное место жительства за границу. При этом, естественно, потребуется продать имеющееся здесь имущество. Перечень необходимых документов берется и предоставляется из ОВИР.
  • Переезд в другой населенный пункт на ПМЖ. Квартира так же продается с согласия органов опеки, однако, средства, перечисленные за продажу недвижимости, должны быть переведены на счет ребенка. В течение 3 месяцев с момента продажи родители должны приобрести в новом населенном пункте новое жилье и отдать несовершеннолетнему в собственность аналогичную долю. Иначе договор купли-продажи может быть аннулирован органами опеки.
  • Когда новая квартира находится в на стадии строительства. Согласие органов опеки более реально в том случае, если жилье находится на стадии завершающего этапа строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников или друзей), а опекуны обязаны иметь на руках договор долевого участия с компанией — застройщиком.

В любом случае родителям или опекунам при продаже квартиры, собственником которой является ребенок, необходимо будет договариваться с органами опеки и убеждать их в том, что интересы ребенка ни в коем случае не пострадают.

Насколько бы это не усложняло вам жизнь, закон все равно остается на стороне несовершеннолетних, так как случаи обмана и ущемления их прав недобросовестными родителями, которые руководствуются только лишь своими интересами (а зачастую и алкоголем, наркотиками, игровой и другими видами зависимости) нередки. Закон призван защитить ребенка в подобных ситуациях.

Источник: http://rieltor-ask.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-rebenkom/

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку – правовые особенности

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком

Продать квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу, процедура достаточно непростая. К данной форме сделок законодательство предъявляет определенные требования, которые мы рассмотрим подробней.

Если перед вами стоит необходимость реализовать недвижимое имущество, где прописан или законный собственник квартиры несовершеннолетний ребенок, будьте готовы, что вам придется посетить государственные органы опеки и попечительства.

ВАЖНО

Ключевым моментом продажи квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку является обязательное согласие на продажу органов опеки и попечительства.

Такие особенности сделки с недвижимостью, прежде всего, связаны с тем, что действующее законодательство несколько ограничивает дееспособность лиц, не достигших совершеннолетия.

ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВКА

Дееспособностью признается способность каждого человека осуществлять и приобретать гражданские права и обязанности. Статья 60 Конституции РФ определяет, что полная дееспособность лица наступает по достижении совершеннолетия.

Кроме того нормы законы предусматривают, что лицам не достигшим совершеннолетия допустимо совершать только незначительные бытовые сделки.

Во всех других случаях интересы детей должны представлять уполномоченные представители, назначаемые в рамках закона.

Законодательство допускает, что дети старше 14 лет могут принимать самостоятельное участие в различных гражданских сделках и имеют право подписи официальных документов, но только с письменного согласия определенных нормами права представителей.

В качестве законных представителей могут выступать следующие лица:

  • Родители несовершеннолетнего лица;
  • Лица, официально усыновившие ребенка;
  • Детские опекуны и попечители.

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему

Не зависимо от того принадлежит ли квартира ребенку полностью или ее определенная доля, алгоритм реализации такой недвижимости будет неизменным.

Чтобы продать квартиру или долю несовершеннолетнего собственника, вам понадобится письменное соглашение-одобрение законных представителей.

В свою очередь законные представители дает такое одобрение только после согласования с органами опеки и попечительства.

Продажа квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему предполагает подготовку и передачу в органы опеки и попечительства определенного пакета документов, в частности это:

  • Документы, удостоверяющие личности всех участников сделки с недвижимостью;
  • Правоустанавливающая документация на объект купли-продажи;
  • Выписка государственных регистрирующих органов (БТИ);
  • Копии домовой книги;
  • В случаях, когда несовершеннолетний собственник не прописан в квартире, понадобиться выписка о регистрации по месту жительства.

Органы опеки и попечительства

После подачи документов, органы опеки и попечительства принимают свое решение и передают документы для рассмотрения на муниципальной комиссии. Затем руководитель муниципалитета подписывает соответствующее распоряжение, в котором отражаются условия и требования к совершаемой сделке.

Необходимо отметить, что все решения принимаемые органами опеки и попечительства должны быть мотивированны и обоснованы нормами права. При сделках с недвижимостью, в которых принимают участие лица, не достигшие совершеннолетия, обязательно учитываются требования статьи 292 ГК РФ.

В частности, несовершеннолетний ребенок, должен быть обеспечен равноценным жильем взамен реализуемого. При долевой собственности, ему должна быть выделена равноценная доля в жилом помещении.

Таким образом, любая сделка с недвижимостью, где принимают участие дети, носит альтернативный характер.

В свою очередь главным требованием для органов опеки и попечительства является защита законных прав и интересов несовершеннолетних участников сделки.Только при соблюдении таких условий допустимо соглашение на реализацию недвижимого имущества.

Все вышеизложенное равно применимо и в ситуациях, когда в реализуемой квартире проживает несовершеннолетнее лицо, потерявшее родителей и находящееся под опекой законных представителей или усыновителей.

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему- ограничения и особенности

На нашем сайте вы можете посмотреть договор купли продажи квартиры с долей несовершеннолетнего  и скачать его при необходимости.

Но нормы права предусматривают некоторые особенности и ограничения на сделки с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетних лиц:

  • Недопустимо совершение сделок между попечителями или опекунами с подопечными. Например, недопустим выкуп квартиры у несовершеннолетнего ребенка, либо продажи ему недвижимости. Вместе с тем, законные представители или родители имеют право на безвозмездную передачу имущества ребенку;
  • Любая сделка совершенная лицом, не достигшим 14-ти летнего возраста, признается ничтожной. Однако если такая сделка совершена для защиты прав и интересов несовершеннолетнего, она может быть признана судебными органами действительной;
  • Судебные органы могут признать сделку недействительной, если она была совершена с нарушением действующего законодательства, либо не было получено письменное согласие уполномоченных лиц (родителей, опекунов и попечителей);
  • Родители не имеют прав собственности на недвижимость принадлежащую ребенку, в свою очередь дети не имеют таких прав на имущество родителей;
  • Для передачи имущества принадлежащего несовершеннолетнему лицу в аренду, обязательно письменное согласие органов опеки и попечительства.

Сделки с приватизированным имуществом и договор дарения

Реализация приватизированной недвижимости, где на момент приватизации был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, также предусматривает обязательное согласие органов опеки и попечительства. При этом все члены семьи получают равнозначные доли в приватизированном имуществе.

Допустим обмен приватизированной квартиры на равноценное по площади и условиям проживания недвижимое имущество. При этом доля ребенка во вновь приобретаемой квартире не может быть меньше доли в реализованном имуществе. В случаях, когда квадратура приобретаемой квартиры сравнительно меньше реализуемой, доля несовершеннолетнего лица должна быть увеличена пропорционально прежней доли.

Законодательство допускает возможность дарения выделенной доли или всей квартиры лицам, не достигшим совершеннолетия. Главным отличием здесь является тот факт, что от имени ребенка договор дарения подписывается законным представителем, который и дает согласие на принятие дара.

Как и все другие сделки с недвижимостью, все договора в обязательной форме должны быть заверены нотариально и зарегистрированы в государственной регистрационной службе. Все налоговые и государственные сборы, связанные с такими сделками оплачиваются законными представителями.

Отвечает специалист.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershetnim/

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми: особенности, риски, разрешение органа опеки

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком

admin_miel

Законодательно продажа квартир с несовершеннолетними детьми не запрещена. Однако государство обязуется защищать права несовершеннолетних граждан, которые в силу своего возраста не могут делать это самостоятельно. Поэтому такие сделки имеют ряд сложностей в плане обеспечения их законности.

В правовом поле особенности продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком регулируют Конституция РФ, Семейный, Гражданский и Жилищный кодексы, Закон об опеке и попечительстве, а также прочие акты федерального и муниципального значения.

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетними детьми

С позиции осуществления сделок с недвижимостью несовершеннолетний может быть:

  • собственником продаваемого имущества (квартиры);
  • лицом, имеющим право пользования жилплощадью (прописанным).

На основании этого определяются различия в требованиях к документации и порядку проведения сделки купли-продажи. Рассмотрим оба варианта.

Продажа квартиры с прописанным ребенком собственником

В том случае, когда один из владельцев квартиры не достиг совершеннолетия, продать ее обычным способом нельзя. То есть сделка происходит по установленной схеме, но с одним существенным отличием — требуется согласование с органами опеки и попечительства (ООП).

Чтобы комиссия приняла положительное решение по вопросу продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком, нужны следующие документы:

  • ходатайство родителей с детальным объяснением причин, по которым жилье продается, и обязательством обеспечить детям надлежащие условия проживания;
  • если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет — его письменное согласие;
  • свидетельство о рождении;
  • выписка из домовой книги;
  • подтверждение права собственности (договор купли-продажи, дарственная и так далее);
  • справка из БТИ, подтверждающая стоимость объекта недвижимости;
  • кадастровый план;
  • справка от налоговых органов об отсутствии задолженностей по уплате налогов.

Каждый случай индивидуален, поэтому комиссия на свое усмотрение может требовать предоставления дополнительных документов (например, справку об отсутствии коммунальных долгов и документы на приобретаемое жилье). Дополнительно нужно получить разрешительную подпись главы местной администрации.

В отдельных случаях комиссия не требует подтверждения наличия нового жилья взамен продаваемого.

 Примеры подобных исключений при продаже квартиры с несовершеннолетними детьми — эмиграция семьи, покупка жилье в новостройке (требуются объяснения, где ребенок будет проживать, пока дом строится), переезд в другой город (обязательно открытие банковского счета на имя несовершеннолетнего, равного его доле в продаваемой недвижимости).

Продажа квартиры с прописанным ребенком не собственником

Бывает, что несовершеннолетний зарегистрирован, но не является собственником жилплощади. Это не всегда означает, что процедура будет простой. На момент совершения сделки в квартире не должно быть прописано несовершеннолетних детей. Однако их нельзя просто снять с регистрационного учета, нужно в обязательном порядке прописать в другом месте.

Как выписать несовершеннолетнего при продаже квартиры:

  • до 10 лет по заявлению в паспортном столе (может проживать только с родителями);
  • от 10 до 14 лет аналогично первому варианту (допускается проживание с другими близкими родственниками);
  • с 14 до 18 лет разрешено проживание по другому адресу (паспортный стол обязан регистрировать несовершеннолетнего по месту его фактического проживания).

Если планируется продажа квартиры с прописанным ребенком, который относится к так называемой группе риска с позиции вероятного нарушения его законных интересов и прав, привлечение органа опеки может все же потребоваться.

Риски

Довольно распространенным заблуждением считается мнение, что в орган опеки нужно обращаться лишь тогда, когда в процессе отчуждения квартиры произойдет ухудшение жилищных условий. На самом деле разрешение требуется в случае любых изменений правового статуса жилья, принадлежащего несовершеннолетнему.

Если не будет согласования с ООП, сделку не признает действительной ни нотариус, ни впоследствии государство (ее легко оспорить в суде со всеми вытекающими последствиями).

Тем не менее, иногда граждане обходят закон, продавая в обход опекунских органов. Наслышанные о негативной практике, покупатели обычно без энтузиазма относятся к продаже квартир с обременением.

Поэтому для обеих сторон лучшим вариантом является заботливое участие профессионалов.

Истории из жизни
Приглянулась неплохая двушка, где все устраивало, но был серьезный минус — наличие малолетнего собственника (зарегистрирован постоянно, но уже год вместе с мамой проживает в другом регионе). Продавец уверял, что выпишется с ребенком после перехода права собственности, о чем будет прописано в договоре.

Как покупателей нас это не устроило, и мы обратились в агентство на Чистопрудном бульваре в Москве. Нас детально проконсультировали, предложили помощь. Риэлтор провел встречу с представителем продавца, утрясли все юридические вопросы. Сделку курировали от начала до конца. Мы немного нервничали, а зря — все прошло супер.

Рекомендуем МИЭЛЬ Чистые Пруды.

К нам в агентство обращаются с разными ситуациями, и во всех мы оказываем профессиональную помощь с максимальной выгодой для клиента.

Истории из жизни
Решили перебраться из мегаполиса на юг из-за здоровья сына — врачи советовали Крым или Краснодарский край. Рассмотрели варианты, решили строить домик в Анапе.

Подвернулось заманчивое предложение от подрядчика, поэтому нужно было срочно продавать московскую жилплощадь. И тут выяснилось, что не так все просто — у нас ведь несовершеннолетние дети.

Уже почти передумали, но решили воспользоваться советом приятелей, которые направили нас на Официальный сайт агентства недвижимости МИЭЛЬ Чистые Пруды.

В «МИЭЛЬ Чистые Пруды» нам реально помогли: объяснили условия и требования по таким сделкам, помогли со сбором пакета документов, регистрацией и дальнейшим оформлением, а также дополнительно проконсультировали по юридическим вопросам стройки. Сейчас мы уже закончили чистовую отделку двух комнат и переехали в наш новый дом у моря!

Данная статья минимально освещает случаи, возникающие при продаже квартир с несовершеннолетними детьми.

В реальных ситуациях специалисты агентства недвижимости МИЭЛЬ Чистые Пруды сталкиваются с разными нюансами, с учетом которых умеют грамотно и законно проводить подобные сделки.

Мы обеспечим полное сопровождение: проконсультируем, поможем собрать и проверить необходимые документы, проведем необходимые встречи и собственно сделку с регистрацией.

 Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5, офис 101. м. Чистые пруды, Москва

______________________

Источник: https://miel-chistye-prudy.ru/articles/prodazha-kvartir/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi/

Продажа квартиры несовершеннолетнему ребенку

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком

Все дети делятся на малолетних (14 лет) и несовершеннолетних (с 14 до 18 лет). Дети не являются полностью дееспособными. 

Дееспособность – это способность человека приобретать и осуществлять гражданские права (на обращение в суд, распоряжаться своим имуществом), и создавать гражданские обязанности (то есть нести ответственность за неисполнение договора), исполнять их. 

   Отличие несовершеннолетних от малолетних в том, что от имени малолетних в сделке действуют их законные представители. Законодатель предусмотрел, что дети до 14 лет могут производить только мелкие бытовые сделки, и распоряжаться “карманными” деньгами. В сделках более серьезного порядка должны участвовать законные представители детей.  Дети более старшие- с 14 до 18 лет свободнее в заключении сделок. Такие дети уже самостоятельно производят сделки и имеют право расписываться в документах. Правда есть одна оговорка- все данные действия должны происходить с письменного согласия законных представителей.

  • Распоряжаться заработанными деньгами
  • Распоряжаться правами автора произведения науки и литературы, изобретения 
  • Вносить вклады в банки и распоряжаться ими
  • Свободно совершать бытовые сделки 
  • Быть членами кооперативов с 16 летнего возраста. 

О правах ребенка на недвижимость посмотрите здесь.

Не важно- ребенок владеет квартирой полностью или только долей- алгоритм действий при этом одинаков. 

Чтобы продать квартиру или ее долю, принадлежащую несовершеннолетнему с 14 до 18 лет, необходимо получить письменное одобрение на сделку от законного представителя. Законный представитель несовершеннолетнего может дать согласие на продажу квартиры только с письменного разрешения органа опеки и попечительства. 

Продажа квартиры, принадлежащей ребенку до 14 лет

Чтобы продать квартиру, являющейся собственностью ребенка до 14 лет, тоже нужно получить согласие органа опеки и попечительства. Чтобы получить такое согласие, нужен серьезный пакет документов, который включает:

  1. Паспорта участников сделки
  2. Правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру
  3. Выписка из БТИ
  4. Справка из домовой книги
  5. Если ребенок – собственник квартиры, но не зарегистрирован в ней, нужно предъявить выписку с места “прописки”.

 
Инспектор органа опеки и попечительства формирует пакет документов и затем передает его на комиссию при муниципалитете. При согласии органа опеки и попечительства, глава муниципалитета подписывает распоряжение, где указано, при каких условиях может быть совершена сделка.

Договор купли-продажи квартиры от имени ребенка до 14 лет должен подписать законный представитель. Если ребенку от 14 до 18 лет, то он самостоятельно подписывает договор купли- продажи квартиры  и представляет документы на регистрацию. 

Документы для государственной регистрации 

  1. Заявление
  2. Паспорт лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении с 14 до 18 лет и документы подтверждающие полномочия попечителей, опекунов
  3. Квитанция об уплате госпошлины
  4. Договор купли-продажи квартиры
  5. Кадастровый документ
  6. Правоустанавливающие документы на недвижимость
  7. Разрешение органов опеки на распоряжение представителями квартирой, принадлежащей детям
  8. Письменное согласие усыновителей или попечителя для совершение сделки детьми с 14 до 18 лет
  9. Разрешение органов опеки на дачу представителями согласия ребенком с 14 до 18 лет на распоряжение квартирой
  10. Документ, подтверждающий право ребенка распоряжаться имуществом без согласия представителей
  11. Договор о передаче несовершеннолетнего в приемную семью, между органом опеки и попечительства и приемными родителями. 

Причем если ребенок- не собственник квартиры, в которой он только прописан, обращаться в опеку не надо.

Однако если в квартире проживает ребенок который находится под опекой или несовершеннолетний, который остался без родительского попечения, то продажа квартиры производится с разрешения опеки.

  1. Опекун или попечитель не могут совершать сделки со своим подопечным. К примеру, родителям нельзя продать квартиру своему ребенку, нельзя выкупить квартиру у ребенка. Однако родители или представители могут подарить квартиру ребенку или передать ее в безвозмездное пользование
  2. Все сделки, совершенные детьми до 14 лет, ничтожны, но в интересах малолетнего любая сделка, которую совершил ребенок, может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде несовершеннолетнего
  3. Сделка, совершенная ребенком с 14 до 18 лет без письменного согласия родителей или попечителя, когда согласие требуется, может признана судом недействительной
  4. Ребенок не имеет права собственности на квартиру родителей, родители не имеют права собственности на квартиру ребенка
  5. Если родители сдают в аренду квартиру несовершеннолетнего, необходимо согласие органа опеки и попечительства.

Если речь идет о продаже приватизированной квартиры, в которой на момент приватизации зарегистрирован ребенок, все члены семьи в том числе и ребенок получают равные доли. Таким образом в этом случае потребуется согласие органов опеки и попечительства. 

Чаще всего органы опеки  разрешают обмен при условии обмена квартиры на подобную, расположенную в том же районе с таким же условиями и площадью. Доля ребенка в новой квартире не может быть меньше,чем в предыдущей. Если же площадь новой квартиры меньше прежней, доля ребенка  должна быть пропорционально увеличена в соответствии с прежним размером доли. 

Продажа квартиры несовершеннолетнему ребенку практически не отличается с продажей квартиры взрослому- здесь не нужно никаких разрешений. Единственно, нужно учесть, что от имени малолетних в сделке действуют их законные представители.   

Дети более старшие- с 14 до 18 лет самостоятельно производят сделки и имеют право расписываться в документах, но все действия должны происходить с письменного согласия законных представителей. 

Особенности договора дарения доли в квартире или квартиры несовершеннолетнему отличается от дарения квартиры взрослому в том, что договор от его имени подписывает законный представитель (может быть один из родителей или опекун). При подписании договора, он дает письменное согласие на то, чтобы принять в дар.

Согласно закона договор может быть заверен нотариусом. Это потребует оплаты нотариальных услуг.

Дополнительно отметим, что договор дарения, как и все договора отчуждения недвижимости, подлежит государственной регистрации в подразделении ФРС. Кроме этого, обратите внимание, что за несовершеннолетнего налог на недвижимость  должны будут уплатить представители ребенка.

Источник: http://www.msknov.ru/important/kriminal_i_pravo/prodaga_kvartiry_nesovershennoletnemu_rebenku/

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком существенным образом отличается от стандартных условий совершения таких сделок. Законодательство требует обязательного соблюдения прав детей в любых случаях распоряжения их имуществом.

Несовершеннолетние граждане могут выступать полноправными владельцами объектов недвижимости, однако реализация ими гражданских прав существенно ограничены недееспособностью. Все сделки по приобретению или отчуждению квартиры могут осуществляться с учетом следующих особенностей:

  1. пока ребенку не исполнилось 14 лет, все формальности за детей исполняют их законные представители (родители или опекуны);
  2. по достижении указанного возраста несовершеннолетние граждане могут участвовать в сделках с согласия родителей.

Пока ребенок не достиг возраста 14 лет, его подпись не требуется для совершения всех необходимых действий. С получением паспорта дети уже должны самостоятельно ставить подпись на юридически значимых документах, однако для этого в обязательном порядке потребуется согласие родителей.

Помимо указанных ограничений, для продажи собственного имущества детей потребуется обязательное согласие органов опеки и попечительства.

Указанные учреждения уполномочены на защиту прав и интересов несовершеннолетних граждан, в том числе при распоряжении недвижимым имуществом.

Без оформления такого документа сделка может быть признана недействительной, а проданный объект будет возвращен в собственность ребенка.

Согласие органов опеки на продажу жилого помещения потребуется при любой форме собственности ребенка – личной, долевой или совместной.

Пошаговая инструкция по продаже жилья несовершеннолетних

Пошаговая инструкция при отчуждении квартиры, принадлежащей ребенку, будет заключаться в следующих обязательных этапах:

  1. подготовка к совершению сделки и согласование ее условий между контрагентами;
  2. поиск варианта жилого помещения, схожего по характеристикам с продаваемой квартирой, для оформления в собственность ребенка (это потребуется для получения согласия органов опеки);
  3. подготовка и направление заявления в адрес органов опеки с приложением документов по обеим сделкам;
  4. рассмотрение и проверка документов органами опеки;
  5. оформление согласия на продажу жилья путем издания распорядительного акта главы местной власти;
  6. совершение сделок, регистрация договоров продажи и приобретения жилья, оформление права собственности на несовершеннолетнего;
  7. уведомление органа опеки о состоявшихся сделках и направление документа, подтверждающего оформление новой квартиры в собственность ребенка.

Таким образом, ключевым правилом продажи жилья, находящегося в собственности ребенка, будет являться одновременное приобретение новой квартиры, права на которую также получит ребенок.

На стадии согласования условий сделки покупатель обязательно получит информацию о наличии у ребенка права собственности. Более того, условие о согласовании продажи с органами опеки и попечительства будет проверяться при регистрации сделки в органах Росреестра.

Чтобы получить такой разрешительный документ, необходимо предоставить в распоряжение органа опеки следующие документы:

  • заявление с указанием личных данных родителей и ребенка;
  • свидетельство о браке и о рождении детей (либо паспорт ребенка);
  • общегражданские паспорта законных представителей (родителей);
  • правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт);
  • аналогичную документацию на новое жилое помещение, приобретаемое в собственность ребенка.

Для проверки документов органы опеки имеют право проводить любые мероприятий, в том числе беседы с членами семьи, выездные обследования по каждому из жилых помещений, составление актов осмотра. Для принятия решения о даче согласия потребуется установить соблюдение права ребенка при совершении сделки.

Интересы детей будут соблюдены, если:

  1. приобретаемая квартира будет равнозначна по стоимости;
  2. новое жилье будет не хуже предыдущего по своим техническим характеристикам;
  3. на ребенка будет оформлено право собственности в размере, не меньшем, чем по предыдущему объекту недвижимости.

Установив такое соответствие, органы опеки оформляют заключение о возможности продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетним гражданам. Одновременно выдвигается условие о приобретении в собственность детей новой квартиры с обязательным уведомлением органа опеки о такой сделке.

В постановлении главы местного органа власти будет указан срок, в течение которого должны состояться обе сделки, и направлено уведомление о получении ребенком права собственности. Данный документ родители будут обязаны предъявить на стадии регистрации сделки продажи в органах Росреестра.

Если все необходимые документы представлены в службу Росреестра, происходит переоформление права собственности на новых владельцев. Сделка покупки новой квартиры не потребует от родителей повторного разрешения, так как она охватывается содержанием оригинального согласия.

Как только ребенок получает право собственности на новый объект недвижимости, родители обязаны представить подтверждающие документы в орган опеки. Если условия разрешительного документа были соблюдены, сделка считается юридически завершенной.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Порядок продажи квартиры, не принадлежащей ребенку на праве собственности

Помимо собственности, у детей может возникать право постоянного пользования жилыми помещениями. В таких ситуация собственниками квартиры могут являться родители детей, которые приобрели жилое помещение до момента рождения общего ребенка.

В этом случае у ребенка имеются следующие права в отношении объекта недвижимости:

  • право постоянного проживания и пользования;
  • право регистрации по месту постоянного проживания.

Именно указанные права существенно ограничивают возможность распоряжения квартирами, в которых дети постоянно прописаны.

Если ребенок не является собственником квартиры, закон не требует получения согласия от органов опеки. Однако ребенок не может быть произвольно лишен права пользования или прописки в занимаемом жилом помещении, что делает продажу квартиры практически невозможным событием.

Чтобы получить возможность свободно продать квартиру, родителям предстоит зарегистрировать ребенка по иному месту жительства. По общему правилу, место регистрации детей совпадает с местом прописки хотя бы одного из его родителей. Таким образом, чтобы получить возможность продать недвижимость, родители должны:

  1. иметь в наличии иное жилое помещение, куда можно зарегистрировать ребенка на постоянной основе;
  2. данное жилье не должно ухудшать права и интересы детей;
  3. продажа квартиры будет возможна только после снятия ребенка с регистрационного учета.

Для снятия ребенка с регистрационного учета также потребуется получение разрешения органа опеки, который будет проверять соблюдение жилищных условий несовершеннолетних граждан по новому месту жительства.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Пошаговая инструкция по снятию ребенка с регистрационного учета

Чтобы получить возможность свободно продать квартиру, родителями сначала необходимо перепрописать детей по новому адресу. Для этого потребуется выполнить следующие действия:

  1. получить права на новый объект недвижимости, куда будет прописан ребенок, либо сразу оформить право собственности на него;
  2. получить разрешение местного органа опеки и попечительства на снятие ребенка с учета по месту жительства;
  3. обратиться с заявлением в территориальный орган миграционного контроля МВД о снятии ребенка с учета и предоставить разрешение органа опеки;
  4. оформить листок убытия, в котором будет указано новое место жительства несовершеннолетнего гражданина;
  5. зарегистрировать ребенка по новому месту проживания.

Для обращения в орган опеки необязательно представлять документы о продаже квартиры, в которой прописан ребенок. Однако необходимо подтвердить наличие у родителей ребенка иного жилого помещения, которое должно удовлетворять следующим требованиям:

  • пригодность для проживания – соответствие санитарным, гигиеническим и иным обязательным стандартам и нормативам;
  • соответствие ранее имевшимся условиям для проживания – аналогичный или больший метраж, наличие инженерно-технического оборудования и т.д.

Если органом опеки будет установлено, что новое место проживания несовершеннолетнего ребенка не соответствует целям проживания, разрешение на выписку не будет оформлено, а родители не смогут продать свою квартиру.

Для такой проверки органы опеки имеют право обследовать жилищные условия граждан, в том числе по новому месту жительства. Если новое жилье располагается в другом населенном пункте, может быть направлен соответствующий межведомственный запрос на проведение необходимых мероприятий.

Как продать квартиру без предоставления ребенку другого жилья

Если сделки с квартирами происходят в рамках одного населенного пункта или региона страны, органы опеки имеют возможность непосредственно контролировать все действия родителей. Однако нередко осуществляется переезд на новое место жительства, которое расположено на другом конце страны или вообще на территории иностранного государства.

В таких исключительных случаях может быть выдано согласие на продажу квартиры без предоставления ребенку другого жилья. Для этого органы опеки могут разрешить проведение сделки при одновременном оформлении на детей специализированного банковского счета, куда поступит его доля денежных средств, полученных от продажи недвижимости.

Открытие такого счета допускается при соблюдении следующих условий:

  • орган опеки дал предварительное согласие на подобный способ защиты прав ребенка при отчуждении недвижимости;
  • счет будет открыт родителями на имя несовершеннолетнего ребенка;
  • целевым назначением счета будет являться поступление и хранение денежных средств, полученных от продажи жилого помещения;
  • распоряжение средствами с указанного счета может осуществляться только с согласия органа опеки.

Условие об открытии счета для несовершеннолетнего ребенка будет указано в согласии органа опеки. Помимо этого, аналогичное положение будет необходимо включить в договор купли-продажи, а регистрация сделки будет возможна только после зачисления средств на счет ребенка.

Органы опеки и попечительства контролируют выполнение данного требования. Родителями ребенка необходимо уведомить орган опеки о продаже жилья и поступлении денежных средств на блокированный счет ребенка. Если такое требование не будет выполнено, по иску органа опеки сделка может быть признана недействительной, а на ребенка вновь будет оформлено право собственности на прежнее жилье.

На целевом счете в кредитном учреждении денежные средства хранятся до момента законного распоряжения. Такое распоряжение средствами специализированного блокированного счета может осуществляться на следующие цели:

  • по достижении ребенком возраста 18 лет – по его собственному усмотрению;
  • по разрешению органа опеки – на перечисление продавцу квартиры, если ребенку приобретено новое жилье;
  • по разрешению органа опеки – деньги выдаются родителям, если они подтвердят покупку нового объекта недвижимости в собственность ребенка.

Таким образом, практически каждое действие родителей при распоряжении жильем несовершеннолетних граждан будет осуществляться под контролем органов опеки. Если в результате незаконных сделок нарушаются права детей (они остаются без жилья или не получают средств за продажу квартиры) к ответственности могут быть привлечены не только родители, но должностные лица органов опеки.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-rebenkom

Юрист вам в помощь
Добавить комментарий