Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

Содержание
  1. Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке
  2. Нормативная база
  3. Существует всего два варианта приобретения жилой недвижимости по переуступке:
  4. 1. Проверка необходимой разрешительной документации у строительной компании:
  5. 2. Сбор необходимых документов:
  6. Обязательными для указания в тексте договора являются следующие сведения:
  7. 4. Договор переуступки необходимо зарегистрировать
  8. Пакет документов для регистрации:
  9. 6. Подписание заявления
  10. Положительные стороны покупки квартиры по переуступке
  11. Риски при покупке квартиры по переуступке
  12. Затраты при совершении сделки
  13. Заключение
  14. Как купить квартиру в новостройке по переуступке, какие есть подводные камни?
  15. Риски при покупке квартиры по переуступке прав
  16. Сущность и нормативная база договора
  17. Необходимая документация
  18. Порядок заключения сделки
  19. Риски уступки права
  20. Переуступка квартиры в новостройке. Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки
  21. Переуступка – что это?
  22. Переуступка квартиры в новостройке: виды
  23. Процесс оформления
  24. Важные моменты
  25. Риски
  26. Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»
  27. Плюсы
  28. Минусы
  29. Покупка квартиры по переуступке прав: какие риски покупки в сданном, строящемся доме
  30. Основные положения о переуступке
  31. Описание процедуры
  32. Особенности переуступки права
  33. Возможна ли переуступка «задним» числом?

Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

Приобретение первичного жилья возможно не только напрямую у застройщика, но и у инвестора – лица, уже осуществившего покупку новой квартиры у застройщика.

До момента завершения строительства право собственности на жилье не оформляется, то есть фактически объектом сделки в рассматриваемой ситуации выступает право на получение жилого помещения по факту завершения строительства объекта.

Вместе с правами покупатель приобретает и риски.

Покупка таких прав и является покупкой квартиры по переуступке.

Как правило, такое жилье имеет меньшую цену по сравнению с недвижимостью, на которую оформлены правоустанавливающие документы.

Нормативная база

Отношения застройщика и инвестора, а точнее дольщика, регулируются ФЗ-214, который призван защитить последних от бесконечного переноса завершения сроков строительства, незаконного возведения жилого объекта или некачественных строительных работ.

Закон обязывает регистрировать договоры долевого участия в строительстве с обязательной проверкой документов регистратором – это позволяет исключить вероятность двойной продажи.

Застройщики, согласно закону, обязаны публиковать в открытых источниках проектную документацию, что упрощает для дольщика процедуру выбора объекта.

Отношения участников договора переуступки права требования (договора цессии) регулируются ст. ст. 382–392 Гражданского кодекса РФ.

Существует всего два варианта приобретения жилой недвижимости по переуступке:

  • Подписание предварительного договора купли — продажи, предметом которого будет приобретение права заключения основного договора купли — продажи, не подразумевает передачу денежных средств за приобретаемое жилье до момента подписания основного договора. Предварительный договор не подлежит обязательной госрегистрации.
  • Подписание договора долевого участия в строительстве. Покупателю стоит убедиться, что все расчеты произведены, в противном случае есть риск приобретения дополнительных расходов. Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован.

В первом случае переуступка прав происходит до момента подписания основного договора купли — продажи, во втором – до момента подписания акта приема — передачи недвижимости застройщиком владельцу квартиры.

1. Проверка необходимой разрешительной документации у строительной компании:

  • учредительные документы организации, устав, свидетельство о госрегистрации юридического лица, а также свидетельство о постановке на учет в ФНС;
  • бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • документы, подтверждающие право владения земельным участком, на котором ведется строительство, а также разрешение на строительство на этом участке;
  • проект на строительство, в котором указывается: разрешение на строительство, права на землю (свидетельство о собственности или договор аренды с указанием кадастрового номера и площади участка), цель проекта, этап строительства, срок реализации и срок сдачи дома в эксплуатацию;
  • проектная декларация с указанием способа исполнения обязательств застройщика;
  • договор, описывающий, на основании каких средств производится строительство объекта.

Вас может заинтересовать с чего начать подготовку пакета документов для получения налогового вычета при покупке квартиры

Как происходит оформление квартиры в собственность в новостройке подробно раскрыто ТУТ

Что такое закладная на квартиру по ипотеке: http://nedvicon.ru/kvartira/docs/zakladnaya-po-ipoteke.html

2. Сбор необходимых документов:

  1. потребуется письменное уведомление застройщика о заключении договора цессии (переуступки прав требования), при этом стоит убедиться, что застройщик уведомление получил, и позаботиться о том, чтобы в дальнейшем это можно было подтвердить;
  2. если дольщик, переуступающий право требования (цедент), полностью произвел оплату за квартиру:
    • закон не обязывает получать согласие застройщика на совершение такой сделки, однако, если такое условие оговорено в договоре, необходимо получить согласие;
    • стоит ознакомиться у застройщика с соглашением о зачете взаимных требований, чтобы убедиться, что все расчеты действительно произведены и потребовать справку об отсутствии задолженности;
  3. если дольщик имеет невыполненные обязательства перед застройщиком:
    • обязательным условием совершения сделки является получение письменного разрешения застройщика на переуступку прав. Это может быть как отдельно составленный документ, так и пункт договора, в котором застройщик ставит свою подпись;
    • переуступка возможна только после подписания договора перевода долга на нового владельца;
  4. если имеет место договор ипотечного кредитования, необходимо получить разрешение на переуступку прав от банка, которое банк предоставит только после полного погашения задолженности по ипотеке. Если квартира вновь приобретается по договору ипотечного кредитования, то его необходимо подписать и получить закладную до подписания договора цессии;
  5. если продавец состоит в браке на момент совершения сделки, потребуется нотариально заверенное согласие супруга. Для покупателя такое согласие также потребуется, за исключением случаев, когда оба супруга участвуют в сделке или заключен брачный договор о раздельном имуществе;
  6. далее следует получить выписку из ЕГРП, для этого необходимо оплатить пошлину и обратиться в регистрационную палату или многофункциональный центр; направить запрос можно и в электронном виде на сайте Росреестра.

Обязательными для указания в тексте договора являются следующие сведения:

  • характеристики объекта сделки;
  • сумма сделки.

Образец типового договора уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве можно скачать ЗДЕСЬ

4. Договор переуступки необходимо зарегистрировать

С этой целью следует обратиться в регистрирующий орган, это может быть кадастровая палата, регистрационная палата или многофункциональный центр.

Пакет документов для регистрации:

  • удостоверение личности. При обращении представителя дополнительно необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность;
  • договор основания, заключенный с застройщиком на первом этапе строительства;
  • справка об отсутствии долга перед застройщиком или договор перехода долга;
  • письменные согласия застройщика и банка;
  • согласие супруга, заверенное у нотариуса, или копия брачного договора, подтверждающего отсутствие необходимости ее предоставления;
  • закладная и ипотечный договор в случае приобретения квартиры по такому договору.

6. Подписание заявления

Подписание заявления, заполненного регистратором при условии верности указанных данных, после чего регистратор предоставит расписку в получении документов для проведения процедуры регистрации, которая займет от 5 до 10 дней.

В назначенный день необходимо будет явиться с паспортом и распиской: покупатель получит зарегистрированный договор о переуступке прав, продавец – договор основания.

Положительные стороны покупки квартиры по переуступке

Выгодная цена — зто связано с тем, что инвестор обычно заключает договор долевого участия еще на первом этапе строительства, поэтому при продаже квартиры на более поздних этапах продавец имеет выгоду даже при цене, меньшей, чем непосредственно у застройщика.

Не стоит говорить о том, что готовое жилье с оформленными правоустанавливающими документами будет стоит в разы дороже.

Возможность приобретения квартиры в доме, где приостановлена продажа или все квартиры уже проданы.

Риски при покупке квартиры по переуступке

Велика вероятность приобрести квартиру, которую в дальнейшем будет сложно узаконить, или не дождаться окончания ее строительства, так как возникающие проблемы у застройщика часто и являются причиной переуступки прав дольщиками.

Стоит также убедиться, что застройщик не готовится к процедуре банкротства.

Законодательство РФ допускает переуступку прав с переводом долга на покупателя, поэтому этот пункт необходимо оговорить заранее.

При этом, помимо основного долга, за продавцом могут числиться несовершенные периодические платежи или пеня за их просрочку.

Это грозит отказом от исполнения условия договора застройщиком в одностороннем порядке.

Во избежание случаев двойной продажи не рекомендуется вносить оплату до момента заключения основного договора или договора долевого участия, поскольку предварительный договор не регистрируется и есть вероятность, что аналогичный документ был подписан ранее с третьим лицом.

Затраты при совершении сделки

Государственная пошлина за получение выписки составит минимум 150 рублей (если выписка будет получена в электронном виде), максимум 600 рублей (для юридических лиц при получении выписки на бумажном носителе).

Государственная пошлина за регистрацию договора цессии составит от 2000 рублей (при заключении договора между физическими лицами) до 22 000 рублей (при заключении договора между юридическими лицами).

Сумма государственной пошлины делится на количество участников договора.

Целесообразным будет обращение в юридическую службу, в этом случае к обязательным расходам добавятся расходы на юриста.

В среднем составление договора обойдется в 3000–5000 рублей, юридическая проверка документов будет стоить около 10 000 рублей, но при этом покупатель получит отчет по выявленным рискам, что немаловажно.

Заключение

Итак, подписание договора цессии позволит покупателю сэкономить, но следует уделить особое внимание проверке документов, а также уточнить, по какой причине продавец решил заключить такой договор.

До подписания договора следует оговорить все условия, в том числе возможность перехода долга новому владельцу, в противном случае покупатель должен требовать подтверждения отсутствия задолженности перед застройщиком.

Оплачивать квартиру стоит только в том случае, если договор подлежит регистрации.

Обязательной процедура регистрации является для договора долевого участия, договора инвестирования, основного договора купли — продажи и договора о переуступке прав.

В договоре необходимо указывать полную стоимость, которую получает продавец с учетом выгоды.

Следует иметь в виду, что в случае расторжения договора долевого участия по каким-либо причинам дольщик, независимо от того какую он сумму потратил при совершении сделки по переуступке, получит минимальную стоимость, первоначально указанную в договоре долевого участия на начальном этапе строительства.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке, какие есть подводные камни?

Источник: http://nedvicon.ru/kvartira/pokupka/pereustupka.html

Риски при покупке квартиры по переуступке прав

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

Очень распространённым явлением в гражданских отношениях считается покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме риски при этом определяются существенные, что заставляет граждан сомневаться в подобном формате соглашения.

Однако несмотря на это, закон точно регламентирует процедуру заключения подобного рода договора, все требующиеся документы, а также тонкости, позволяющие избежать проблем в процессе совершения сделки.

Квартиры по договору переуступки при этом не будут иметь никаких отличий, выступая в качестве объекта отношений.

Сущность и нормативная база договора

Покупка квартиры по переуступке представляет собой договор, как и всегда в гражданских правоотношениях.

Соглашения, которые ещё называются цессией, это некая договорённость между двумя или более участниками отношений, направленная на передачу права требовать квартиру, когда та будет построена.

Подобная вариация сделки распространяется исключительно на ситуации, когда квартиры ещё нет, она лишь в планах и лицо просто получает право в дальнейшем стать её собственником.

Необходимо понимать, что это не просто переуступка права собственности, это лишь передача возможности в будущем потребовать от застройщика квартиру, так как пока она не построена, никаких прав лица как собственника возникать не может.

Когда лицо по каким-то основаниям получает возможность владения квартирой в строящемся доме, оно может начать ею распоряжаться ещё до окончания стройки. Подобные программы на сегодняшний день широко распространены.

Граждане имеют несколько вариантов распоряжения полученным на квартиру правом, среди которых и будет осуществление уступки права требования жилья в строящемся доме.

Для покупателя важно определение того факта, что имущества как такового пока нет, это главное условия рассматриваемого соглашение.

Заинтересованное лицо имеет возможность применить не только уступку права требования, но и иные варианты, которые никак не будут перекликаться между собой, но при этом непосредственно касаться дальнейшего владения квартиры, ещё не построенной.

К способам распоряжения рассматриваемым правом относят следующие:

  1. Договор уступки права. Многие считают, что применять такое соглашение опасно, однако приобретение квартир зачастую происходит именно так. Передача осуществляется не самой квартиры, уступается право на неё.
  2. Соглашение о долевом участии. Такой вариант будет действовать в любой период строительства, но только до того, как объект принят и может эксплуатироваться.
  3. Договор предварительной продажи. Лицо лишь формально купило квартиру по такому соглашению, так как оно заключается на этапе, когда никаких документов, подтверждающих право собственности нет, они только оформляются, но квартира уже готова.
  4. Договор купли-продажи. Стандартный вариант, который возможен только после регистрации права собственности лицом, которое имело право на квартиру ещё на момент её строительства.

Сравнивая все предложенные варианты, можно сделать вывод, что, когда жильё уступается, то лицо приобретает возможность рассчитывать и претендовать на квартиру задолго до того, как она будет готова. Такой вариант имеет риски покупки, но при этом также даёт некоторые гарантии.

Нужно обращать внимание на закон, который регулирует вопросы строительства. цель законодателя направлена на контроль над тем, чтобы сроки сдачи объектов не задерживались, нарушая интересы обладателей права требования.

 Помимо федерального закона о строительстве, нужно обращать внимание и на Гражданский кодекс, так как все сделки с квартирами — это отношения данной области. Кроме того, немаловажно следить за тем, чтобы все соглашения были своевременно зарегистрированы. Это позволит избежать повторной продажи недвижимости, что никак не допустимо законодательством.

Необходимая документация

Уступка права требования это такая же сделка, как и многие другие, отражённые в гражданском законодательстве. Именно поэтому необходимо соблюдать порядок действий, предусмотренный для тех, кто решил покупать квартиру.

Предполагается несколько важных этапов, которые, в том числе, будут касаться и строительных компаний. Квартиру по переуступке невозможно оформить без участия застройщика, поэтому ему также следует уделять внимание.

Однако первое и главное — это документация, которая будет необходима для оформления рассматриваемой сделки.

В перечень бумаг, которые будут необходимы для осуществления сделки и заключения соглашение по уступке требования, входят следующие документы:

  • уведомление, которое выдаётся непосредственно застройщиком и содержит в себе сведения о том, что договор об уступке был заключён;
  • разрешение от банка, если квартира приобретается в порядке ипотечного кредитования;
  • разрешение застройщика, но только в том случае, когда дольщик имеет какие-либо не исполненные обязательства;
  • если имеется супруг, то его согласие необходимо, причём оно должно быть заверено у нотариуса;
  • квитанция об оплате государственной пошлины, которая необходима при обращении в реестр и получении выписки, что также должна входить в перечень необходимых документов;
  • текст самого договора;
  • акт, который бы подтверждал передачу всех представленных выше документов.

Это та документация, которую должен подготовить дольщик при составлении договора по уступке прав на требование квартиры в будущем.

В тех случаях, когда дольщик заранее вносит плату за квартиру и делает это в полном размере, получение согласия от застройщика не требуется. Следует также ознакомиться с документами, которые будут подтверждать зачисление средств, на что дольщик имеет полное право.

Помимо подготовки документов со стороны дольщика, необходимо заранее ознакомиться с бумагами, которые бы отражали наличие размещения на проведение строительных работ.

К таким документам относят:

  • учредительные бумаги строительной организации;
  • отчётность как налоговая, так и бухгалтерская;
  • документы на земельный участок, которые позволяют производить на нём строительные работы;
  • проект работы, планы и схемы, иная техническая документация;
  • проектная декларация;
  • соглашение, отражающие то, какие средства на строительство получены, и кто их предоставил.

Отсутствие какого-либо документа может стать поводом задуматься о надёжности рассматриваемой сделки, так как нередко риски при покупке квартире по переуступке связаны именно со строительной организацией и нарушениями, которые она допускает.

Порядок заключения сделки

Прежде чем говорить об основных этапах, которые необходимо пройти при заключении договора по уступке права, необходимо определить порядок самой сделки. Она также включает в себя несколько видом действий, которые предстоит пройти дольщикам. Эти этапы представляют собой варианты осуществления рассматриваемой сделки, любой и которых может быть выбран её субъектом.

Варианты данного характера делятся на две группы, и каждый из них будет иметь определённый порядок реализации.

К ним относят следующее:

  1. Составление и подписание предварительного соглашения о продаже. Такой вариант не подразумевает непосредственную передачу денежных средств. Его предметом выступит обязанность в будущем заключить уже основной договор о покупке и продаже квартиры. Регистрировать такой договор не нужно, а действовать он будет до момента подписания основного варианта соглашения.
  2. Составление и подписание договора о долевом участии. Это договор подлежит регистрации, и главное при его заключении — это проверка расчётов долей, иначе есть риск понести дополнительные расходы.

В каждом из предложенных случаев необходимо помнить о требованиях, изложенных непосредственно в гражданском законе, соблюдение которых обязательно для правильного составления и подписания соглашения.

Договор об уступке права, независимо от того, какими способами он был заключён, всегда подлежит регистрации в соответствующих органах, в противном случае он будет считаться недействительным.

 Далее следует сказать о тех этапах, которые должен пройти дольщик, когда решает заключить договор переуступки права.

Они выполняются последовательно, причём прохождение каждого из шагов обязательно для того, чтобы сделка считалась действительной:

  1. Проверка документации, которую предлагает строительная организация. Она должна предоставить весь требуемый перечень.
  2. Подготовка и сбор документов. Перечень также должен быть полным, отсутствие каких-либо бумаг может потребовать больше временных и денежных затрат.
  3. Составление текста соглашения об уступке. Главное на этом этапе — внести все требуемые сведения в договор. Условия могут быть установлены в соответствии с требованиями каждой из сторон, в этом вопросе нет никаких ограничений. Однако закон определяет существенные условия соглашения, без которых он не будет действительным. Речь идёт о характеристиках объекта, то есть о праве и квартире, на которую это право передаётся, а также о сумме сделки с точным указанием размера оплаты.
  4. Регистрация договора. В этом случае также необходимо подготовить дополнительный пакет документов. В него будут входить такие бумаги, как справки об отсутствии долгов, паспорт, само соглашение, кредитные договоры, если таковые имеются, квитанция об оплате государственной пошлины, а также согласие супругов. Все эти бумаги направляются в регистрирующий орган, который в течение некоторого времени, обычно это период в десять дней, рассматривает заявление и регистрирует договор, внося сведение в государственный реестр.
  5. Подписание заявления и получение расписки. Этот этап осуществляется сразу после подачи документов на регистрацию, так как уполномоченный орган выдаёт документ, подтверждающий получение бумаг. В такой расписке указывается дата, когда заявитель должен явиться и получить документ о регистрации.

Пропустить один из этапов нельзя, так как каждый отдельный шаг является составной частью всей процедуры заключения договора по уступке права. Нарушения предложенного порядка повлечёт за собой недействительность соглашения.

Получение документов после регистрации осуществляется лично теми лицами, которые являются участниками договора.

Регистрирующий орган выдаёт бумаги только при предъявлении расписки и документа, устанавливающего личность гражданина, то есть паспорта.

В итоге и дольщику, и лицу, уступающему право, будет выдан договор уступки права, но уже с пометкой о регистрации, как подтверждение совершённой сделки.

Основной плюс подобного рода сделки в том, что она предполагает минимальную цену по сравнению с той, что устанавливается при продаже готового жилья.

 Говоря о порядке заключения соглашения об уступке права, следует отметить необходимость совершения некоторых затрат.

Если обращения к юристам не осуществляется, что также предполагает некоторые расходы, то единственной оплатой будет государственная пошлина. Она равная двум тысячам рублей при регистрации договора цессии.

Эта сумма будет действовать только тогда, когда договор подписывается гражданами. Когда в сделке участвуют физические лица, государственная пошлина равна двадцати двум тысячам рублей.

Риски уступки права

Рассматриваемый вариант соглашения нередко сопряжён с некоторыми рисками, которые наступают в результате совершения подобной сделки. Существует огромное количество аспектов, на которые следует обращать внимание при заключении договора. В первую очередь речь идёт о застройщике, особенности работы которого также должны быть изучены максимально подробно.

Изначально успех соглашения зависит как от строительной организации, так и от лица, которое предлагает передать право. Для снижения рисков необходимо тщательно изучить все необходимые документы и проводить разного рода проверочные мероприятия.

Какие могут быть риски? В первую очередь ненадёжность строительной компании, которая может либо не иметь разрешения на свою работу, либо использовать не те материалы, которые указаны в договоре, либо распределять квартиру сразу между несколькими лицами, что противоречит закону. Всё это приведёт к тому, что возникнет угроза вовсе остаться без жилья.

Кроме того, возможны проблемы у застройщика, которые не позволяют ему завершить работу. Для таких ситуаций договор должен предусматривать компенсации и возмещения. Главной причиной незавершённости работы может выступить банкротство, которое по каким-то обстоятельствам угрожает строительной организации. Эти моменты также следует выяснять заранее.

Нередки случаи, когда лицо, передающее право требовать в будущем квартиру, имеет долг. То есть, когда ему предоставлялась доля в жилищном доме, который пусть ещё и не достроен, но всё же предполагает оплату переданных прав.

Дольщик должен быть заранее осведомлён об этом, а в случае согласия на сделку понимать, что ему будет необходимо погасить тот долг, который был образован предыдущим владельцем прав.

Если будут какие-то нарушения со стороны участников договора, то застройщик легко может отказать в дальнейшем сотрудничестве.

Предусматриваются способы, которые позволяют предотвратить риски, возникающие в связи с уступкой права:

  1. Грамотный выбор застройщика. Необходимо изучить всю информацию о деятельности организации, её возможностях и прошлых проектах.
  2. Проверка информации как о застройщике, так и о втором участнике соглашения. Необходимо подробно изучить документы, дающие лицу право распоряжаться своими возможностями.
  3. Изучение места постройки. Где располагается жилой дом, какие условия строительства — всё это нужно внимательно исследовать. При возможности следует даже уделить внимание материалам, которые используются для строительства.

Возможны и иные ситуации, а способы их разрешение будут также определяться в зависимости от специфики проблемы.

Таким образом, покупать квартиру путём уступки права возможно только в том случае, когда жилая площадь ещё не построена, то есть передаётся лишь право на будущее, но не фактическое имущество. Это и определяет специфику рассматриваемого варианта сделки.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/pokupka/kvartiry-pereustupke-prav-sdannom.html

Переуступка квартиры в новостройке. Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Переуступка – что это?

Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком.

Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи.

Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:

  • Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
  • Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
  • Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.

Процесс оформления

Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Продавцу необходимо:

  • Оповестить о своем намерении строительную компанию.
  • Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
  • Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
  • Получить выписку из ЕГРП.
  • Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
  • Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет.

Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки.

Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Риски

Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.

В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье.

Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом.

Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества.

При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке.

К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Плюсы

Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной.

Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации.

Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

Источник: http://fb.ru/article/233002/pereustupka-kvartiryi-v-novostroyke-plyusyi-i-minusyi-priobreteniya-novogo-jilya-po-dogovoru-pereustupki

Покупка квартиры по переуступке прав: какие риски покупки в сданном, строящемся доме

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

Переуступка прав при покупке недвижимости используется довольно редко, представляя собой сложную процедуру. Требуется знание юридических особенностей процесса и соблюдение норм гражданского законодательства, чтобы покупка квартиры по переуступке прав прошла в полном соответствии с действующими правилами.

Основные положения о переуступке

Сделка купли-продажи квартиры по переуступке прав может быть оформлена следующими способами:

  • Через предварительный договор, что подразумевает уступку права на оформление основной купчей.

    Особенность такого варианта заключена в том, что уступается лишь право на подписание в будущем основного договора, однако право на собственность остается неизменным вплоть до надлежащего заключения стандартной купчей на квартиру в сданном доме.

    По предварительному соглашению не происходит продажа, а возникает зафиксированная документально договоренность на сделку в будущем. Действие документа ограничено датой подписания главного договора на приобретение.

    Предварительное соглашение не нуждается в госрегистрации, не требует расчетов сторон, не влечет никаких иных действий, кроме обязательства переоформить квартиру в течение определенного срока.

  • Через договор долевого участия. Применяется для приобретения жилплощади в строящемся доме.

    Данный документ предполагает проведение основных расчетов до оформления уступки права. Если часть выплат остается непогашенной, остаток суммы переходит в финансовые обязательства другого собственника. Действие переуступки ограничено подписанием приемопередаточного акта, когда жилье передается в собственность от строительной организации к собственнику.

    В отличие от предварительного соглашения, ДДУ требует регистрации. Важная особенность данного способа переоформления – при получении прав на квартиру к покупателю переходят и финансовые обязательства продавца.  Так как использовать право на оформление собственности можно лишь в том же объеме, которым владел прежний владелец, важно в соглашении дать детальное описание недвижимости, четко указать основания для переоформления права требования.

Описание процедуры

В процессе переоформления квартиры по договору уступки прав, стороны придерживаются следующей последовательности:

  1. Покупатель анализирует степень надежности и стабильности застройщика, обращая внимание на длительность работы на строительном рынке, достаточность и действительность учредительной и разрешительной документации. Отдельное внимание уделяют проверке прав использования земель под застройку (долгосрочная аренда, право собственности).
  2. Перед сделкой потребуется подготовить список обязательной документации. Со стороны продавца готовят следующие бумаги: первичный договор (о долевом участии или предварительный), платежные документы, подтверждающие внесение взносов, письменное согласие строительной компании на проведение переуступки (если стоимость квартиры выплачена не полностью и остались финансовые обязательства прежнего владельца). Если продавец внес сумму в счет оплаты объекта в полном объеме, необходимо лишь оповестить о произошедших изменениях права собственности. Если продавец находится в брачных отношениях, готовят письменное согласие супруга. Со стороны покупателя потребуется гражданский паспорт и согласие супруга.
  3. Для оформления перехода готовится договор об уступке права. При составлении документа исходят из той же формы, что и первичный договор, а при наличии нотариального заверения, новому владельцу также потребуется посетить нотариуса. Главное отличие – указание предметом договора передачу права с их детальным описанием и перечислением оснований для переоформления.
  4. После подписания соглашения его регистрируют в Росреестре. Предусмотрено два варианта подачи документов на регистрацию — через МФЦ, либо напрямую в отделении регистрирующего органа.
  5. Расчет по выполненной сделке производится после того, как регистрация смены собственника права зафиксирована Росреестром. Как правило, это происходит в пределах 10 дней после обращения граждан.
  6. Как любое действие, связанное с регистрационными государственными услугами, будет взиматься пошлина. Стандартный размер пошлины за внесение сведений о смене правообладателя для обычных граждан составляет 2 тысячи рублей, а для организаций стоимость выше – 22 тысячи рублей. Общая стоимость регистрационной услуги не зависит от количества заявителей. При подаче нескольких заявлений, сумма пошлины распределяется между всеми участниками.

После подписания договора покупатель должен проконтролировать наличие следующих документов:

  • основной договор, в отношении которого возникла потребность в переуступке;
  • финансовая документация, устанавливающая ситуацию с расчетами между участниками сделки;
  • при невыплаченном остатке стоимости объекта, согласие от строительной организации или согласие кредитора (при покупке в ипотеку);
  • акт, устанавливающий факт передачи документации;
  • подписанный договор переуступки.

Этот перечень должен быть предоставлен покупателю после того, как стороны скрепили договор своими подписями, для дальнейшего проведения регистрации в Росреестре.

Особенности переуступки права

Подписывая договор об уступке, необходимо учитывать, что этим документом фиксируется переход права в том же объеме, что и у прежнего владельца, и не может быть ограничена или расширена переуступкой.

Существует множество нюансов, которые необходимо учитывать в процессе переоформления права на собственность по переуступке:

  • Чтобы исключить финансовые претензии со стороны застройщика, рекомендуется проверить, не осталось ли невыплаченных взносов в отношении указанной недвижимости, и какова ситуация с оплатой взносов на строительство. Если не проконтролировать данный вопрос, покупатель может столкнуться с необходимостью погашения взносов за прежнего владельца в качестве нового собственника строящегося объекта.
  • В целях финансовой безопасности сделки, важно уведомить, а в случае необходимости, согласовать вопрос переуступки. При наличии каких-либо оставшихся нерешенными финансовых претензий, отсутствие письменного разрешения от компании-строителя станет существенным нарушением процедуры.
  • Проверять отсутствие задолженностей нужно не только по основным взносам, но и по дополнительным начислениям (штрафы, неустойки, пени) в рамках существующих договорных отношений с застройщиком.
  • Так как переуступка не предполагает ограничения череды смены собственников, важно выявить историю владения правом. Помочь с выявлением цепочки помогут данные, полученные по запросу в Росреестре, т.к. легитимными остаются лишь те права, которые были надлежаще зарегистрированы.

Возможна ли переуступка «задним» числом?

После составления приемопередаточного акта может пройти довольно длительный период времени до того, как квартира будет оформлена в собственность. Провести сделку на этом этапе можно одним из следующих способов:

  1. Изменить дату приемопередаточного акта, при согласии застройщика.
  2. Поменять дату составления предварительного договора, если он еще не был зарегистрирован в Росреестре.

Этот вариант оформления уступки относится к схемам повышенного риска, прежде всего, по причине возможных изменений в цене квартиры. В результате, покупатель, заплативший более высокую стоимость, при указании в договоре меньшей цены, в случае форс-мажорной ситуации, которая повлекла расторжение договора, покупателю будет возвращена только сумма, указанная в договоре.

Стоит ли использовать данную схемы – решать конкретному покупателю, исходя из оценки обоснованности рисков покупателя. Специалисты рекомендуют оформлять уступку права по ДДУ как самому безопасному варианту. В таком случае, права стороны защищены положениями специального закона №214-ФЗ.

Стоимость строящегося объекта, по мере приближения даты сдачи в эксплуатацию, растет. В результате, расторгнув договор по ДУ, покупатель вернет только ту сумму, которая установлена в тексте документа. Часто сумма по ДДУ и цена квартиры по переуступке серьезно различаются, что грозит значительными убытками для несостоявшегося владельца.

© 2018 zakon-dostupno.ru

Источник: http://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiryi-po-pereustupke-prav/

Юрист вам в помощь
Добавить комментарий