Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире?

Содержание
  1. Принудительный выкуп доли в квартире
  2. Зачем нужен принудительный выкуп незначительных долей?
  3. Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке
  4. Принудительный выкуп доли и досудебный порядок
  5. Как выкупить долю в квартире через суд?
  6. Порядок выкупа доли в квартире
  7. В какой суд обращаться?
  8. Необходимые документы
  9. Исковое заявление
  10. Как обязать собственника продать долю в квартире?
  11. Принудительная продажа
  12. Признание доли незначительной
  13. Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире?
  14. Подробнее о позиции Верховного Суда
  15. Проблемы принудительного выкупа доли
  16. Две стороны одной медали 
  17. Как выкупить долю жилой площади?
  18. Общие положения
  19. Сделка между родственниками
  20. Принудительный выкуп
  21. Выкуп через суд
  22. Срочный выкуп
  23. Принудительный выкуп доли в квартире через суд (судебная практика 2017 в Москве) | Гордон и Партнеры
  24. Незначительная доля
  25. Адвокат Гордон А.Э,

Принудительный выкуп доли в квартире

Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире?

Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможен принудительный выкуп доли в квартире через суд в рамках раздела имущества, находящегося в долевой собственности. Также статьей предусматривается выдел доли и порядок выплаты компенсации.

Однако, данная статья ГК РФ не говорит о том, имеет ли право суд заставить гражданина продать долю в квартире. Учреждение по закону может обязать собственников выплатить собственнику компенсацию выделяемой доли. Проблему о выделе подобной доли имеет право обозначить только сам собственник. То есть собственники не могут заявить требование о выделе доли другого собственника.

Согласно недавней трактовке Верховного суда (Определение по Делу №78-КГ16-36), один собственник может лишить права собственности на долю другого, заставив его продать часть квартиры и выплатив за нее компенсацию.

Для того, чтобы сделка о принудительном выкупе незначительных долей состоялась, у собственника должны быть законные условия и основания на нее.

О том, как осуществить принудительный выкуп доли в квартире через суд, и пойдет речь в сегодняшней статье.

Зачем нужен принудительный выкуп незначительных долей?

В Российской Федерации нередко происходят ситуации, когда квартира, дом или даже комната принадлежит нескольким лицам согласно статье 244 ГК РФ о долевой собственности. Зачастую разные собственники одних квадратных метров могут не быть членами одной семьи. По сути абсолютно чужие люди проживают на одной площади и имеют на нее права.

К сожалению, зачастую сами собственники не могут мирно урегулировать конфликт пользования и владения жилым помещением. И если доля одного из собственников очень мала, а большая часть принадлежит другому, это очень усложняет ему жизнь.

Если микродоля одного из собственников не соответствует отдельному помещению в квартире, речь не заходит о совместном владении. Определения порядка пользования квартирой в такой ситуации невозможна, ведь технически невозможно разделить подсобные и жилые помещения в квартирах.

В подобной ситуации собственник основной площади может договориться с владельцем о продаже незначительной доли. Однако если владелец не соглашается на предложенную сделку, собственник моет обратиться в суд для оформления принудительного выкупа незначительной доли в квартире.

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке

Принудительно выкупить долю в квартире и прекратить право собственности второго собственника можно только в нескольких, предусмотренных законом, случаях:

  • при отчуждении собственником имущества третьим лицам;
  • при гибели и уничтожении имущества;
  • при отказе от права собственности и в разных случаях его утраты.

Все основания для принудительного изъятия и выкупа незначительной доли перечислены в статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 4 ст. 252 ГК РФ, выплата компенсации участнику долевой собственности возможна только с его согласия. Без согласия суд заставляет выплатить собственнику компенсацию при соблюдении трех следующих условий.

  • доля собственника составляет менее 1/21 в общем имуществе;
  • невозможно реально выделить долю;
  • собственник не проживает в помещении, не нуждается в этом жилье и не заинтересован в общем имуществе.

При наличии только одного из вышеперечисленных условий принудительный выкуп невозможно. Важно одновременное наличие всех факторов, иначе баланс интересов участников будет нарушен.
Суды на практике выясняют у собственников, как и когда появилась их доля, узнает, не злоупотребляет ли владелец своими правами на незначительную долю и имеет ли альтернативную жилую площадь.

Принудительный выкуп доли и досудебный порядок

Споры о принудительном выкупе доле не требуют досудебного урегулирования. Однако, на практике гораздо лучше урегулировать проблему мирно. Если же спор не удается решить в досудебном порядке, или ответа от собственника получить не удается, смело можно идти в суд с исковым заявлением.

Собственнику, до суда, обязательно нужно отправить письменное предложение о продажи доли. Данное письмо будет свидетельством о невозможности достижения сторонами соглашения по данному вопросу.

Споры о стоимости незначительной доли в квартире, при возникновении споров, способен решить только профессиональный оценщик. По ходатайству сторон в суде истец может провести оценку до подачи иска.

Заключение оценщика будет принято судом.

Если суд принимает иск к производству, истец перечисляет на депозитный счет управления Судебного департамента при ВС РФ нужную сумму (равную рыночной стоимости квартиры) и квитанция приобщается к делу. При удовлетворении требований, заявленных истцом, расходы по оценке будут отнесены к ответчику.

Споры рассматриваются районными судами по месту жительства. Для подачи искового заявления о принудительном выкупе доли в квартире гражданину необходимо предоставить:

  • документ, подтверждающий право собственности истца;
  • справку (форма 9) о регистрации лиц по адресу;
  • характеристику жилого помещения;
  • (при наличии) заключение оценщика о стоимости помещения;
  • квитанцию на оплату госпошлины;
  • документы, подтверждающие направление ответчику досудебного предложения о выкупе доли;
  • иные документы, служащие доказательством позиции истца.

Решение суда, вынесенное по делу, является основанием для перехода права собственности и принудительного выкупа доли. Второй собственник получает размещенные на депозите Управления судебного департамента денежные средства.

К сожалению, дела о принудительном выкупе незначительных долей – очень сложные, затянутые дела. Для его успешного завершения нужна правильная подготовка документов, разработка грамотной стратегии.

Чтобы решить проблему принудительного выкупа положительно, важно обратиться к грамотным специалистам.

Юристы агентства «TOR» знают все тонкости законодательства и имеют многолетний опыт ведения дел в судах и точно создадут стратегию, которая поможет защитить ваши интересы в суде.

Если вам нужно принудительно выкупить долю в квартире или доме, наши специалисты готовы дать подробную консультацию, провести анализ документов и выработать правильную тактику ведения дела. Звоните и записывайтесь на прием: +7 (812) 389-24-50.

Источник: https://torestate.ru/stati/prinuditelnyj-vykup-doli-v-kvartire-2/

Как выкупить долю в квартире через суд?

Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире?

Нередки случаи, когда между родственниками ухудшаются отношения, основанием этого является недвижимость. Такое случается когда один из владельцев долевой собственности желает выкупить права на всю квартиру.

Исполнить эту процедуру можно мирным путем, если родственники не против этого. Однако если они не согласны, лицо вправе обратиться в судебную инстанцию.

Текущая статья расскажет о том, как выкупить долю квартиры через суд.

Порядок выкупа доли в квартире

Чтобы приобрести долю квартиры необходимо составить договор купли — продажи.

Этапы приобретения прав части собственности:

  • Подготавливается необходимая документация;
  • Сторонами подписывается договор;
  • Документы подаются в Росреестр для регистрации. 218 Федеральный Закон гласит, что государственная регистрация части жилья происходит в течение 18 дней. Отсчет начинается в момент предоставления заявления и документов.

Следует отметить, что московские регистрационные инстанции осуществляют переоформление прав собственности в течение 12 дней.

Владеть частью жилья гражданин начинает с момента ее регистрации. Подтверждением этого служит выданная из ЕГРН справка.

В какой суд обращаться?

Чтобы оформить выкуп части жилья через судебное учреждение следует обратиться в районный суд по месту регистрации квартиры. Для этого подается заявление и пакет необходимых документов.

Необходимые документы

Необходимые документы для выкупа доли квартиры:

  • Свидетельство, подтверждающие, что гражданин владеет правами собственности на квартиру. Это может быть: договор купли-продажи, дарения;
  • Необходимо предоставить справку из ЕГРН, которая подтверждает, что обременения на жилье отсутствует;
  • Пакет документации из БТИ — кадастровый документ, план каждого этажа здания;
  • Выписка из домовой книги;
  • Согласия супруга о продаже части квартиры. Документ заверяется у нотариуса.

Нередки случаи, когда техническая документация содержит неточности — это может приостановить заключение договора.

Исковое заявление

Чтобы оформить выкуп доли жилья через суд, необходимо составить исковое заявление.

Обращение содержит следующую информацию:

  • ФИО и контактные данные истца и ответчика;
  • В содержании документа следует изложить причины по которым гражданин обратился в суд;
  • Следует указать, что проводилась досудебная процедура;
  • Заканчивается заявление датой и подписью заявителя.

Направленный иск рассматривается судом и выдается решение на основании представленных документов. Если постановление будет в пользу заявителя, ответчик приобретает спорную часть квартиры, а истец получает средства за эту долю.

Как обязать собственника продать долю в квартире?

Принудительная продажа через суд невозможна. Рекомендуется предложить собственнику части жилья выкупить долю, а если он откажется, оформить продажу с третьими лицами. Необходимо отметить, что отказ следует получить в письменной форме.

Также можно оформить принудительный выкуп. Он совершается когда владелец доли хочет продать свою часть другим собственникам частей этого жилья, которые не согласны заключить договор.

Принудительный выкуп зачастую оформляется родственниками, когда квартирой владеют большое количество собственников. В этом случае часть имущества признается незначительной, и собственник владеющий ей имеет право продать ее остальным владельцам.

Принудительная продажа

Как уже было сказано выше, принудительная продажа части квартиры через суд невозможна,
однако возможен принудительный выкуп.

Чтобы его оформить, следует соблюсти следующие условия:

  • Признать часть имущества незначительной;
  • Если владелец не заинтересован в своей собственности;
  • Выделение доли в натуре невозможно осуществить.

Признание доли незначительной

Согласно нормам законодательства, незначительной частью жилья считается та, которая меньше ¼ от всей площади имущества.

Раньше, согласно 252 статьи Гражданского Кодекса РФ, приобрести часть собственности владелец большей доли мог на общих условиях. В настоящее время осуществить выкуп части недвижимости без согласия владельца невозможно.
Практика показывает, что суд чаще выносят решения в пользу собственника незначительной части недвижимости.

Дела, связанные с выкупом части недвижимости через суд, являются одними из самыми сложными в судебных разбирательствах. По этой причине, рекомендуется воспользоваться помощью специалиста в этих делах. Если же у вас нет на него средств, вы можете оставить заявку на нашем сайте и получить бесплатную консультацию от профессионального юриста.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • +7 (499) 350-88-72 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 309-46-73 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

(3 4,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://classomsk.com/cherez-sud/kak-vykupit-dolyu-v-kvartire-cherez-sud.html

Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире?

Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире?

Принудительный выкуп доли в квартире через суд возможен, если соблюдены условия, предусмотренные ст. 252 ГК РФ. Положения этой статьи регулируют раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли, в том числе порядок выплаты компенсации при невозможности выдела доли в натуре.

К сожалению, статья 252 ГК прямо не говорит о том, может ли суд заставить продать долю в квартире. Суд, если руководствоваться прямыми указаниями закона, вправе, лишь обязать сособственников выплатить компенсацию собственнику выделяемой доли.

При этом, по смыслу указанной статьи, вопрос о выделе такой доли вправе поставить только сам ее собственник. Таким образом, собственники заявить требование о выделе доли другого собственника, по сути, не могут.

До последнего времени так и было, пока дела, по которым собственники хотели заставить продать долю в квартире через суд, не стали доходить до Верховного Суда. Высшая судебная инстанция истолковала положения ст.

252 ГК РФ по-своему и создала прецедент: лишить права собственности на долю и заставить ее продать можно, выплатив тем самым бывшему собственнику соответствующую компенсацию. Разумеется, для этого должны быть законные основания и условия. Об этом – в нашей статье.

Подробнее о позиции Верховного Суда

Дела, которые доходили до высшей судебной инстанции вполне типичны для российской действительности.

Многим знакома ситуация, когда некогда единая и неделимая собственность начинает дробиться, доли переходят по наследству, продаются-перепродаются, а в результате – под одной крышей оказываются совершенно посторонние люди.

Типичной стала и другая проблема – «профессиональные соседи» – формальные собственники или арендаторы, которые активно выживают других собственников из квартиры, как правило, проживающих в ней давно.

Для примера, в одном из судебных дел давние собственники хотели выкупить доли у посторонних для них людей, которые фактически не проживали в квартире, а доли получили в подарок после предшествующей сделки их купли-продажи.

Первая судебная инстанция в иске отказала, апелляция требования удовлетворила, но ответчики (владельцы выкупаемых долей) обжаловали решение в Верховном Суде, и тот расставил точки над «i», поддержав решение апелляционной инстанции.

В целом позиция Верховного Суда и сложившаяся правоприменительная практика таковы:

  1. Любой из сособственников при отсутствии взаимного согласия вправе потребовать раздела общей собственности в судебном порядке. Если ваша общая собственности не разделена, первично нужно решать этот вопрос. Такое требование можно включить в один иск с другими требованиями, в частности, о выделе доли в натуре.
  2. Когда речь идет о выделе доли в натуре, с таким иском в суд может обратиться только собственник такой доли. Поэтому, если вы хотите обязать другого сособственника продать вам долю, то ваше изначальное требование должно сводиться к требованию выделить свою долю в натуре. При этом в иске нужно указать, что соглашения по этому поводу между всеми собственниками достигнуто не было.
  3. Если обстоятельства дела сразу говорят о том, что выдел доле (долей) в натуре невозможен, например, когда приходится делить однокомнатную квартиру, то сразу же возникает вопрос о выплате компенсации. Эта денежная сумма, по сути, и должна стать выкупом доли или долей нежелательных для вас собственников.
  4. Верховный суд указал на то, что вопрос о принудительной продаже-выкупе доли (долей) можно ставить только при наличии совокупности условий:
  5. доля собственника незначительна (в рассматриваемом деле речь шла об 1/6);
  6. долю нельзя выделить в натуре (это запрещено законом или нанесет несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности);
  7. собственник особо не заинтересован в использовании общего имущества (например, не проживает в квартире, имея другое место жительства, наносит ущерб имуществу и т.п.).
  8. Требования о разделе общей собственности, выделе своей доли в натуре и (или) о присуждении компенсации можно ставить в одном иске. Если все уже поделено и нужно только решить вопрос о выкупе доли, допустимо заявлять требование о признании такой доли незначительной, обязании собственника уступить ее истцу и обязании истца выплатить компенсацию. Иск обязательно обосновывается наличием всей совокупности условий, указанной в пункте 4.
  9. Реализованный через судебное решение принудительный выкуп доли в квартире автоматически лишит собственника прав как на долю, так и в общем имущества. Каких-либо сделок сторонам совершать не нужно. Даже если лишенный прав собственник противится получению компенсации, достаточно положить деньги на депозит в его пользу. Оформить депозит можно у нотариуса, далее он сам известит бывшего собственника. Решение суда и исполнение обязанности по выплате компенсации – достаточные условия для переоформления прав собственности. 

Проблемы принудительного выкупа доли

Позиции высшей судебной инстанции – позиции по конкретным делам, с учетом их индивидуальных особенностей. Поэтому вовсе не факт, что в вашем случае принудительный выкуп возможен в принципе.

Представляется проблематичным доказывание:

  • незначительности доли – признак сугубо оценочный;
  • отсутствия у собственника существенного интереса в использовании имущества, причем общего, а не только в части своей доли;
  • невозможности выдела доли в натуре.

Ситуации могут быть самыми разными, поэтому смотреть и анализировать нужно все сугубо индивидуально. Однако решения Верховного Суда могут использоваться как способ влияния на собственника планируемой к выкупу доли.

Практически невозможно принудительно выкупить долю, то есть фактически принудительно лишить права собственности и выселить, если собственник этой доли живет в квартире (доме), либо это единственное его жилье.

Правда, «практически невозможно» – означает одно исключение: собственник выкупаемой доли ведет себе антисоциально, не выполняет обязанности по содержанию жилья, причиняет вред имуществу или иными способами проявляет незаинтересованность в нормальном использовании квартиры.

Две стороны одной медали 

Возможность принудительного выкупа доли через суд одних может порадовать, а других – огорчить. Как свойственно российской действительности, в квартирный войнах любое право часто становится злоупотреблением.

Впрочем, и рассмотренные в последнее время Верховным Судом дела стали только «первой ласточкой».

Судебная практика расширяется, и суды уже не столь категоричны, как было лет 5 назад: иски о лишении права на долю и ее выкупе удовлетворяются все чаще.   

Если вы хотите выкупить долю или в отношении вас предпринимаются меры для принуждения к уступке доли, на сегодняшний день нет смысла идти в суд без серьезной юридической поддержки.

Судебная практика еще слишком «сырая», решения судов разных инстанций – неоднозначны, каждый случай нужно анализировать индивидуально. Довольно-таки часто выгоднее не доводить дело до суда, а решить вопрос с выплатой компенсации в ходе переговоров.

Если же вы уверены в своей правоте, не хотите идти на уступки, то остается только судиться, причем с перспективой дойти до Верховного Суда.

Источник: https://bazazakonov.ru/raznoe/mojno-li-prinyditelno-cherez-syd-vykypit-dolu-v-kvartire/

Как выкупить долю жилой площади?

Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире?

Учитывая, что большая часть объектов жилой недвижимости в России находится в долевой собственности, выкуп доли в квартире – это весьма популярная сделка. Стоит отметить, что продажа части жилого помещения кардинально отличается от аналогичной сделки с целым объектом недвижимости.

Если вы проживаете в одной квартире с родственниками, или совершенно посторонними людьми, рано или поздно возникает конфликт сторон. Если невозможно урегулировать ситуацию мирным путём, один из собственников вправе продать свою часть недвижимости и на вырученные средства приобрести другое жильё. Расскажем, как происходят такие сделки на практике.

Общие положения

Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.

Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.

Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.

Нельзя выкупать, равно, как и продавать доли в коммунальных квартирах, находящихся в ведении муниципалитета. Здесь жильцы не считаются полноправными собственниками, поэтому не имеют права распоряжаться недвижимостью. Для осуществления сделки нужно приватизировать свою часть жилплощади.

Не рекомендуется выкупать долю посредством договора дарения. Такие схемы обычно практикуются у родственников.

Для тех кто не знает, нужно уточнить, что договор дарения помогает близким родственникам избежать уплаты налога.

 В такой ситуации, один из совладельцев, якобы безвозмездно передаёт свою часть недвижимости в дар другому. Финансовый вопрос решается между сторонами в индивидуальном порядке.

Такая сделка не является законной. Если доказать корыстный интерес сторон, сделка будет аннулирована через суд. В результате недвижимость вернётся законному владельцу, а покупатель останется без денег и жилья. Судебная практика уже имела такие прецеденты.

Теперь рассмотрим, как происходит выкуп доли на конкретных примерах.

Сделка между родственниками

Выкуп доли у родственника происходит по следующему принципу. Здесь также действует преимущественное право, соответственно собственник, продающий свою долю, обязан сделать предложение о выкупе совладельцу недвижимости. Если родственник не желает выкупать часть недвижимости, он должен дать нотариально заверенный отказ.

Обратите внимание, что по закону продавец обязан известить других собственников о сделке заранее. Чтобы не возникло спорных ситуаций, лучше отправить письмо с уведомлением о вручении. На размышление о выкупе доли отводится 30 дней, по истечении указанного срока, продавец вправе искать других покупателей.

Дальнейшая сделка происходит по стандартному алгоритму купли-продажи недвижимости. Продавец получает деньги, покупатель приобретает право собственности. Обратите внимание, что без письменного отказа других собственников, Росреестр может отказать регистрировать сделку.

Чтобы выкупить долю у родственника потребуется такой пакет документов:

  1. Бумаги, подтверждающие законные права на часть жилплощади. Сюда входят документы, на основании которых человек имеет право распоряжаться недвижимым имуществом: договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследника, купля-продажа.
  2. Справки, подтверждающие отсутствие обременений. Это выписка из ЕИРЦ (отсутствие задолженностей по коммунальным платежам), и ЕГРП – подтверждает, что часть жилплощади не обременена ипотекой или арестом.
  3. Техническая документация жилого помещения. Эти бумаги содержат технические характеристики доли квартиры, и подтверждают отсутствие незаконной перепланировки. Выдаётся БТИ.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Нотариальное согласие собственников на продажу части квартиры другому лицу.

Принудительный выкуп

В судебной практике встречаются случаи принудительного выкупа долей. Это происходит, если собственник хочет продать свою часть совладельцам, которые отказываются заключать сделку.

Кроме того, принудительный выкуп часто встречается у родственников, когда квартира переходит в долевую собственность большому количеству совладельцев. В этом случае выделенная часть недвижимости признаётся через суд незначительной, и её владелец вправе отказаться от неё в пользу других родственников, получив взамен денежную компенсацию.

Принудительный выкуп возможен при соблюдении трёх условий:

  • признание доли незначительной;
  • отсутствие интереса у собственника;
  • невозможность выделить долю в натуре.

Для осуществления процедуры составляется исковое заявление в суд. Бумага должна содержать следующие пункты:

  1. Паспортные данные истца и ответчика. В роли истца выступает продавец доли недвижимости, ответчик – лицо, которое должно выкупить часть квартиры.
  2. Суть искового требования. В нашем случае – признание части квартиры незначительной. Для этого нужны веские основания, подтверждённые документально. Например, невозможность совместного проживания (подкрепляется свидетельскими показаниями соседей) или невозможность получить свою долю в натуре – если в деле фигурирует однокомнатная квартира, на которую претендуют два и более совладельца.
  3. Информация о досудебном решении проблемы.
  4. Число подпись.

Каждое исковое заявление рассматривается в судебном порядке, если суд найдёт основания достойными, решение будет вынесено в пользу истца. Соответственно ответчик обретает права на спорную долю квартиры, компенсируя истцу фактическую стоимость квадратных метров.

Выкуп через суд

Такая схема практикуется в ситуациях диаметрально противоположных предыдущей. Здесь один из собственников хочет выкупить долю другого, а последний отказывается от заключения сделки.

В такой ситуации действует судебная практика принудительного выкупа. В частности, совладельцам нужно признать долю отказника незначительной и не представляющей интереса для последнего.

Для принятия решения в пользу истцов, суд учитывает следующие факторы:

  • собственник незначительной доли не состоит в кровном родстве с остальными совладельцами;
  • владелец не имеет интереса в объекте недвижимости. Например, хозяин части жилплощади не появляется там в течение долгого времени. В этом случае, владельцу отправляется письмо с просьбой продать долю другим совладельцам, после чего составляется исковое требование в суд;
  • собственник не оплачивает платежи за предоставляемые коммунальные услуги.

Срочный выкуп

Это обычная практика агентств недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги за имеющуюся долю недвижимости, риелторы предлагают срочный выкуп.

Такая схема выгодна в первую очередь агентству. Купив часть квартиры, риелторы получают преимущественное право на приобретение других долей. Не стоит говорить, что стоимость доли намного ниже целой квартиры. Таким образом, со временем агентство может выкупить всю жилплощадь по бросовой цене.

Преимуществом срочного выкупа долей, является полное сопровождение сделки сотрудниками агентства, что позволяет избежать бумажной волокиты.

Как видите, выкуп доли в квартире — это технически сложная процедура, которая требует строго следовать букве закона.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: http://YuristZnaet.ru/kvartira/vykup-doli-v-kvartire.html

Принудительный выкуп доли в квартире через суд (судебная практика 2017 в Москве) | Гордон и Партнеры

Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире?

Рассматривая требования совладельцев долей в квартирах  о принудительном выкупе — о возмездной передаче доли другому собственнику, суды исходят из следующих правил.

Выкуп доли у участника общей долевой собственности может быть проведен по согласию между участниками общей собственности, а при не достижении согласия – по решению суда (статья 252 Гражданского кодекса РФ).

Важное условие статьи кодекса, которое создает препятствие для досудебного урегулирования вопроса – выплата стоимости доли возможно с согласия ее собственника (ч.4 ст.252 ГК РФ).

В большинстве ситуаций стороны договориться не могут, затем следует нарушение интересов одной из сторон, а дальше — суды.

В зависимости от ситуации, это выкуп доли через суд, расторжение сделки купли-продажи через суд, перевод на себя прав покупателя, признание дарения недействительным.

С одной стороны правила ст.

252  ГК РФ  соответствует конституционному праву о защите частной собственности, с другой, остальные участники долевой собственности – такие-же собственники, и их право собственности (возможность пользования имуществом) ограничивается правами собственников других долей. Но часто, ограничения накладываются собственниками незначительной доли. И в последнем случае эта статья Гражданского кодекса РФ до настоящего времени создает сложно разрешаемые правовые ситуации.

Рассматривая в 2016 году одно из дел о «принудительном» выкупе доли у участника долевой собственности (квартиры), Верховный Суд РФ  описал общий принцип судебного принудительного выкупа доли квартиры.

При реализации такого крайнего способа разрешения споров суды обязаны устанавливать ОДНОВРЕМЕННОЕ наличие обстоятельств, с которыми законодатель в статье 252 Гражданского кодекса РФ  допустил применение такой принудительной выплаты собственнику:

  1. когда доля собственника незначительна,
  2. доля не может быть реально выделена,
  3. собственник доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Незначительная доля

Критерий незначительности доли в кодексе отсутствует, что порождает споры и злоупотребления между участниками общей собственности.

Поскольку общая собственность может возникать на различные виды имущества (движимое, недвижимое, производственное и т.д.) с учетом правовой позиции Верховного Суда РФ в каждом случае спора о принудительном выкупе доли спор должен разрешаться судами с учетом конкретных обстоятельств, устанавливая факт незначительности доли.

Так, разрешая спор о принудительном выкупе незначительной доли в квартире в Москве, суд постановил решения исключительно на совокупности обстоятельств (апелляционное определение Мосгорсуда от 30.03.2017г. гр.д.№33-11815), в том числе определил долю в общем имуществе, как незначительную.

Обстоятельства дела: В собственности истца находилась доля 2-х комнатной квартиры размером 19/20, а у ответчика – 1/19 доля. В квартире проживал ответчик. Вселению истца препятствовал. У ответчика было другое жилое помещение.

Суд удовлетворил исковые требования.

Мотивы принятого решения:

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу, что возникшие правоотношения между участниками долевой собственности по поводу объекта собственности – двухкомнатной квартиры свидетельствуют о наличии исключительности случая, когда данный объект не может быть использован собственником _______, имеющим меньшую долю в праве собственности, по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности, то есть прав _______.

Данный вывод суд первой инстанции сделал на основе изучения фактических обстоятельств, которые позволили суда установить:

— ответчик существенного интереса в спорном жилом помещении не имеет,

— имеет на праве собственности другое жилое помещение,

— между сторонами сложились крайне неприязненные отношения относительно порядка пользования жилым помещением, его оплаты и содержания, что препятствует их совместному проживанию в одном жилом помещении без выдела в натуре их долей.

Обоснование невозможности совместного пользования квартирой позволяет суду делать вывод о необходимости выделить доли в натуре. И только затем, с учетом этого обстоятельства, становится обоснованной оценка судом размера долей для их выдела внатуре.

В рассматриваемом деле районный суд г.Москвы, с чем позже согласился Московский городской суд, установил  незначительную долю ответчика в квартире:

на долю ответчика приходится 1,535 кв.м жилой площади, которые не могут являться самостоятельным объектом жилищных прав и не могут быть выделены в натуре, в связи с чем отсутствует реальная возможность использования ответчиком жилой площади, приходящейся на его долю в спорном жилом помещении.

Данный вывод суд первой инстанции сделал на основании  доказательств в деле, согласно которым:

Согласно единому жилищному документу, квартира, расположенная  по адресу: …. является двухкомнатной, общая площадь квартиры составляет … кв.м., жилая — … кв.м. (одна комната … кв.м., вторая … кв.м.).

Доля истца составляет … кв.м жилой площади, ответчика – …. кв.м  жилой площади.

Из приведенного «свежего» решения о принудительном выкупе незначительной доли в квартире по решению суда, засиленного апелляционной инстанцией Мосгорсуда можно сделать однозначный вывод.

Незначительность доли определяется судом с учетом конкретных обстоятельств дела. В данном случае 1/20 доля 2-х комнатной квартиры не могла быть объектом жилищных прав, поскольку на нее приходилось 1,535 кв.м. жилой площади. А если на такую же долю придется 15,35 кв.м? Например, если квартира площадью 400 кв.м. Для Москвы, это вполне реальный вариант.

Полагаем, в таком случае решение суда могло быть иным. Но и истец тогда мог бы привести другие аргументы.

28 мая 2017 года

Москва

Адвокат Гордон А.Э,

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/prinuditelnyy-vykup-doli-v-kvartire-2/

Юрист вам в помощь
Добавить комментарий