Коммерческий найм жилья – что это такое?

Содержание

Что значит коммерческий найм жилого помещения? Виды, с правом выкупа

Коммерческий найм жилья - что это такое?

Последние изменения: Июнь 2018

Коммерческий найм жилого помещения не содержит определённого понятия, а характеризуется общими признаками, которые указаны в п.1 ст. 671 ГК РФ. Потому для полного ознакомления с сутью этого типа договора, разложим по признакам его основные отличительные черты.

Характерные признаки:

  • срочность;
  • возмездность;
  • широкий круг лиц, которые могут выступать в роли наймодателя (частники, юр. лица, муниципалитет, гос-во);
  • Консенсуальность.

Участники договорных отношений

Этот договор отличается от социального найма тем, что наймодателем недвижимости может выступить как физическое, так и юридическое лицо, включая государственные органы кроме муниципалитета. Рассмотрим особенности сторон правоотношений.

Арендодатель

Обязательное условие для арендодателя при сдаче жилого помещения в съём — наличие прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Иногда собственники жилья сдаваемого в коммерческий найм состоят в жилищных фондах, исходя из общего правила такое жильё также входит в этот частный фонд.

Исходя из этого следует, что лица, которые не покрывают паевый взнос, вынуждены выплачивать его посредством сдачи квартиры в найм. В роли заключающей договор стороны будет выступать не сам владелец, а лицо, управляющее этим фондом (представитель, управляющий), которое и будет выступать в роли одной из сторон правовых отношений.

Арендатор в коммерческом найме

Обычно в данной роли участвует одно физическое лицо, но ГК РФ также допускает условие множественности лиц участвующих в сделке со стороны наймодателя, не только нанимателя.

К примеру, лица, которые вели совместное хозяйство (сожительствовали) с арендатором, имеют правовую обоснованность на заключение подобной сделки с условием о солидарности ответственности арендатора и лиц сожительствующих с ним перед арендодателем.

В данном случае люди, включенные в договор, приобретают и статус сонанимателя, и аналогичные права и обязанности, как и у нанимателя. Во время заключения коммерческих договорных отношений арендатор самостоятельно решает и указывает перечень граждан, с которыми будет жить в снимаемой квартире, потому в число сонанимателей не обязательно включать даже детей или супругов.

Закон не определяет и не упоминает, о каких-либо семейных отношениях, он указывает на наличие лиц, которые сожительствуют.

Законодательство определяет факт наличия задокументированного списка граждан сожительствующих с нанимателем, так как чрезмерное количество жильцов в сдаваемой квартире быстро бы ухудшило её состояние.

Однако при проживании в жилье лица, которое не было указано в перечне,  оно подлежит выселению или внесению в список с согласия арендодателя согласно ст. 679 ГК РФ.

Исключением являются несовершеннолетние дети как самого жильца, так и его соседей, они могут быть внесены в список сонанимателей без разрешения арендодателя согласно ч.2 ст. 679 ГК РФ.

Объект договорных отношений может быть в виде квартиры или её доли, дома. Размер предоставляемой недвижимости не регламентирован, потому о нём договариваются заранее.

Также законодательством не установлены требования к качеству жилого помещения, это опять таки решается участниками правоотношений они самостоятельно решают, что соответствует нормам для проживания, а что нет. Законодательно нормы закреплены п.1 ст. 673 ГК РФ.

Но, даже оперируя этой статьёй, объектом найма может стать что угодно, главное, чтобы оно соответствовало санпинам и не представляло угрозы для жизни и здоровья человека.

Стоит отметить, что конкретным предметом договорных отношений не могут быть какие-либо подсобные помещения. Они могут использоваться на общих началах всеми жильцами, если же в найм была сдана доля жилого помещения, дома.

Также общие объекты — не только подсобные помещения, но и имущество, находящееся непосредственно в квартире или за её пределами (территория многоквартирного дома).

Таким имуществом выступает  санитарное, техническое, электрическое и другое оборудование, необходимое для постоянного проживания.

Срок договора

Он ограничен. Согласно с п. 1 ст. 683 ГК РФ эта сделка может быть заключена сроком составляющим до 5 лет.

Если срок сделки не предусмотрен заранее (не регламентирован), то он автоматически определяется в 5 лет.

По окончанию действия договора, арендатор, который до этого проживал в жилом помещении имеет преимущество перед другими нанимателями, а значит может первым заключать договор.

https://www.youtube.com/watch?v=26BHm_6MTPE

Для того, чтобы продолжить нанимателю проживать в том же самом жилье, ему необходимо предложить заключение сделки на тех же основаниях. С отказом о продлении та же ситуация, чтобы ГПД не был автоматически продлён, необходимо обратиться по этому поводу к наймодателю за 3 месяца до окончания действия договора.

Если наймодатель изъявил отказ о продлении срока найма, из-за того, что передумал сдавать квартиру в коммерческий съём, но было выявлено, что жильё  предоставлено новому жильцу, и с момента отказа не прошло года, то бывший арендатор вправе в судебном порядке истребовать признание сделки мнимой (недействительной) и потребовать возмещение убытков, понёсенных из-за этого решения. Также при подаче иска в суд он также может истребовать возобновление прошлого договора.

Как было оговорено выше — ГПД является возмездным. Размер взносов на уплату жилья устанавливается обоюдно. Максимальный размер платы может быть установлен муниципальным органом, при отсутствии ограничения — это решается между участниками правоотношений.

Стоит учесть, что любое изменение оплаты в одностороннем порядке будет нарушением законных оснований сделки.

Сделка заключается обязательно в письменной форме. Договорные отношения  останавливаются только при условии окончания срока, или об отказе от продления или досрочного расторжения.

Арендатор вправе досрочно расторгнуть документ, если заранее получил письменное согласие от всех соседей при нарушении арендодателем его прав или неисполнением своих обязанностей. Потому подробнее разберём этот пункт договора.

Права и обязанности участников правоотношений

Для начала разберём обязанности каждой из сторон, которые включаются в договор.

Арендодатель обязуется:

  • Осуществить передачу арендатору недвижимости либо её доли в не аварийном и пригодном состоянии для пользования.
  • Обеспечить включение в сделку эксплуатацию многоквартирного дома, где объект договора является его составляющей.
  • Предоставить арендатору за плату необходимые, требуемые коммунальные услуги.
  • Организовать капремонт квартиры, если это требуется. Стоит заметить, что арендодатель вправе возложить эту обязанность на жильцов, проживающих в жилом помещении.
  • Обеспечить ремонт оборудования, которое используется для непосредственного предоставления коммунальных услуг в жилье нанимателями.

Права у наймодателя типичные с подобными сделками сдачи жилого помещения в найм (аренду), то есть может требовать своевременную плату за пользование квартирой, возможное  переоборудование (реконструкция) проводится с согласия собственника, если значительно изменяет условия проживания).

Арендатор обязуется:

  • Пользоваться квартирой только по прямому назначению. Если жилое помещение будет использовано под ведение предпринимательской деятельности, то жильцы будут немедленно выселены в одностороннем судебном порядке.
  • Обеспечение первоначального состояния жилья с последующим поддержанием в исходном состоянии (косметический ремонт разрешён, реконструкция с разрешения владельца недвижимости).
  • Своевременное внесение платы за квартиру. Выплаты регламентированы, если договор краткосрочный, то они производятся в установленном количестве (двукратно, трёхкратно), если долгосрочный, то определяется дата оплаты.
  • Организовывать мелкий или капремонт помещения, если данное условие предусмотрено в договорных обязательствах.

Права у нанимателя довольно ограничены, как и другой подобный договор, он больше защищает собственника, сдающего в съем жилое помещение. Жильцы имеют право на включение в перечень сонаниматели людей постоянно живущих с ними, да это хорошо, но это возможно с письменного согласия владельца собственности.

  • При вселении новых жильцов учитывается площадь, которая выделяется каждому постояльцу, норма по количеству квадратных метров на человека регламентируется индивидуально каждым муниципалитетом. Нет единых общегосударственных норм.
  • Бывают жизненные ситуации, при которых в жилое помещение могут въехать временные постояльцы (сроком до 6 месяцев), кажется, возьми разрешение у всех своих соседей и на этом всё. Но на этом всё не заканчивается, нужно об этом заранее уведомить наймодателя, и если общая площадь приходящаяся на всех в жилом помещении, включая временного жильца, свыше нормы по общей площади квартиры, владелец недвижимости может запретить проживание посторонних лиц.

В коммерческом найме, также как и в аренде есть понятие поднайма идентичное субаренде, когда арендатор может также сдавать помещение, в котором он проживает, иным лицам на возмездной основе и на определенный срок. Это осуществляется с согласия собственника, но снова упирается в нормы площади на человека.

Также наниматель имеет право на найм с правом выкупа. По истечению срока действия сделки, есть несколько путей дальнейшего развития событий: расторжение, пролонгация (продление), выкуп у собственника снятого жилого помещения.

Коммерческий найм с последующим выкупом

Принято думать, что при найме жилья из фондов последующий выкуп невозможен, так как собственниками жилья, как правило, является либо муниципалитет, либо государство. Но это не так, потому что действует резолютивная основа, на которую опирается законодательство —  ГК РФ. Согласно которой возможна и покупка муниципального жилья, и приватизация.

Но только следует учесть одно, эти сделки слабо распространены. Потому не имеют юридической практики, особенно, когда собственником выступает орган исполнительной власти.

Больше всего озадачены не люди, которые хотят выкупить эту недвижимость, а сама администрация.  Как им поступить в таком случае? Обычно, они обращаются к административным актам и гос. Положениям с допуском или запретом на выкуп.

Как правило, таковая информация заранее предоставлена отдельным пунктом в договорных отношениях.

Чем обоснована неопределенность выкупа жилья по коммерческому найму?

Эта процедура (последующего выкупа) регламентирована ст. 606 ГК РФ. Но вот, если обратиться к п. 2 ст. 170 ГК РФ, то законодательная часть сделки может быть сочтена неправомочной и недействительной. Чтобы избежать подобной ситуации, заключается сделка купли-продажи или иное дополнительное соглашение, которое будет определять порядок и условия перехода недвижимости новому собственнику.

Так как юридической практики ничтожное количество, то также мало и судебной. При разборе подобных дел судьи либо дают разрешение на проведений подобной сделки согласно ст. 624 ГК РФ (регламентирует выкуп съемного (арендуемого) имущества, либо отказывают, так как противоречий много не в самой форме найма, а в ГК РФ.

Заключение

Чтобы правильно оформить договорные отношения между участниками правоотношений, нет необходимости обращаться к специалистами, которые помогут в оформлении договора.  Перечень «прав и обязанностей», которые должны быть прописаны, указаны выше.

Если же решено снимать с последующим правом покупки, то тут без помощи грамотного юриста не обойтись, так как правила составления договора гибки, а регистрация прав собственника  отличается от привычной.

Обращение к юристу избавит от возможных судебных разбирательств.

© 2018 zakon-dostupno.ru

Источник: http://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/kommercheskij-najm-zhilogo-pomeshheniya/

Что такое коммерческий найм муниципального жилья и правила его оформления

Коммерческий найм жилья - что это такое?

Коммерческим наем муниципального жилья – одна из форм предоставления гражданам жилых помещений. Однако в отличие от социального найма, такой способ передачи квартиры (или индивидуальных жилых домов) имеет ряд преимущественных моментов для муниципального образования, и ряд негативных факторов для будущих нанимателей.

Информация о договоре

Самый ключевой момент, требующий разъяснения – это составление и регистрация договора. Именно о того, как будет составлен документ, будет зависеть дальнейшие правоотношения и защита интересов обеих сторон. Поэтому нужно четко понимать, какие пункты требуют особого внимания, а какие можно оставить, как соответствующие гражданскому законодательству.

Основные положения договора

Первоначально стоит отметить форму волеизъявления о найме, который будет составляться органом местного самоуправления и заявителем. Это простой письменный документ, который не требует дополнительной регистрации у нотариуса.

Непосредственно текст договора должен включать в себя следующие положения:

  1. Дату, место и время заключения сделки;
  2. Обозначение контрагентов или их уполномоченных представителей;
  3. Предмет – обозначение жилого помещения и сведений, дающих возможность его идентифицировать (адрес, кадастровый номер, площадь);
  4. Цена – оплата и порядок ведения расчетов. Оплата коммунальных услуг не включается в плату по договору. Однако неисполнение этих обязанностей может послужить поводом для досрочного расторжения сделки и последующего выселения;
  5. Права и обязанности сторон;
  6. Срок действия – в случае если данный пункт не прописан в тексте, по умолчанию указывается максимальный период, установленный гражданским законодательством – 5 лет. О расторжении или окончании срока действия должно быть уведомлено заранее – за три месяца;
  7. Порядок расторжения договорных отношений, правила обращения сторонами в судебные органы;
  8. Заключительные положения и реквизиты сторон для отправки корреспонденции.

Подобный план является наиболее верным и полным, соответствующий всем нормам гражданского кодекса. Однако при необходимости каждая сторона имеет право дополнительно включить определенные пункты в соответствии с «ситуацией».

Стороны договора

В случае с коммерческим наймом, указанная сделка всегда двусторонняя. А если речь идет о муниципальном жилье, то одной из сторон всегда будет орган местного самоуправления, а точнее ее представитель – глава города или поселения.

Второй стороной (нанимателем) является физическое лицо. Законодателем четко ограничено, что если речь идет о правоотношениях двух юридических лиц, правовая основа договора будет совершенно другой: речь пойдет уже об аренде.

Относительно других лиц, вселяемых совместно с заявителем: при необходимости вселить более чем одно лицо, в договоре прописывается каждый сонаниматель. Несовершеннолетние дети в данную группу не включаются и могут стать жильцом автоматически.

Законодательство в сфере жилищного регулирования

Законодателем в сфере применения норм гражданского права установлено, что при отсутствии специальных норм, касающихся коммерческого найма, необходимо придерживаться и руководствоваться гл. 35 ГК РФ.

Именно поэтому при регулировании разногласий необходимо ориентироваться на порядок предоставления жилья в социальный наем, но с условием ненормированной площади представляемого помещения и с невозможностью последующей приватизации.

Требования к помещению, передаваемому в наем

При получении жилого помещения в пользование между сторонами должен быть подписан акт сдачи-приемки объекта договорных отношений.

Дополнительно можно зафиксировать все параметры в виде фототаблицы, которая будет являться обязательным приложением к акту.

Тот же порядок действует и при прекращении действий договора. Передача жилья наймодателю должна быть также зафиксирована, особенно если имеются признаки ухудшения внешнего состояния объекта.

Плата за коммерческий наем жилья

Размер денежных средств, получаемых по договору найма, может изменяться по усмотрению сторон. В отличие от договора социального найма, где суммы исходят из нормативов, устанавливаемых федеральными органами власти, коммерческий наем дает полную свободу обеим сторонам в финансовых вопросах. При этом дополнительно оговаривается оплата жилищно-коммунальных услуг.

Вопросы частного характера

Некоторые граждане попадают в ситуации, когда речь идет о решении конкретных вопросов. Рассмотрим некоторые особенности заключения договор в столице нашей страны и в Республике Беларусь.

Особенности коммерческого найма жилья в Москве

Специальных норм, касающихся именно города федерального назначения Москвы, не существует.

В любом случае ответственные органы, при составлении текстов документов и непосредственном его заключении должны ориентироваться на общепринятые нормы Федеральных законов.

Однако действующая программа «Молодая семья» позволяет выкупить квартиру, после окончания договора коммерческого найма.

Особенности заключения договора найма в Республике Беларусь

Законами Республики Беларусь установлен типовой договор для заключения найма жилого помещения.

При этом фактические требования имеют сходство с гражданским законодательством России, за исключением права нового собственника расторгнуть договор с нанимателем.

Напомним, что нормы нашей страны отличаются прямо противоположно, поскольку новый собственник не может расторгнуть подобный договор без определенных оснований.

Предоставление жилого помещения в наем гражданам должно быть четко регламентировано, особенно если одна из сторон – муниципалитет.

Договор должен отвечать всем требованиям, а помещение передаваться только согласно акту приемки-передачи.

При наличии спорных вопросов всегда можно обратиться к судебной практике, которая за последние годы выросла в разы в связи с увеличением договорных отношений между гражданами и юридическими лицами.

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/arenda/kommercheskij-najm-munitsipalnogo-zhilya

Коммерческий найм жилья – что это такое?

Коммерческий найм жилья - что это такое?

Коммерческий найм жилого помещения является одним из законных вариантов предоставления недвижимости для временного проживания. Указание на коммерческий характер данного вида договора не подразумевает наличие между сторонами предпринимательских отношений, а свидетельствует о возможности устанавливать возмездный характер проживания для временных жильцов.

Что это такое

Законодательство не содержит специальных норм, регламентирующих порядок оформления договора коммерческого найма. По этой причине контрагентам необходимо использовать требования, установленные в главе 35 ГК РФ, за исключением нормативных правил, прямо относящихся к найму жилфонда социального использования.

Под наймом статья 671 ГК РФ подразумевает предоставление нанимателю и членам его семьи недвижимого объекта во временное пользование. Договор коммерческого найма жилого помещения носит возмездный характер, на это прямо указывает ст. 671 ГК РФ. Можно выделить особенности данного вида соглашений:

  • наймодателем может выступать законный владелец (собственник) или уполномоченное им лицо;
  • нанимателем жилья по договорам данного типа может являться только физическое лицо, так как организациям любых форм собственности такие объекты могут передаваться во временное пользование на основании аренды;
  • целевым назначением данного вида правоотношений является использование недвижимости только для проживания граждан, ведение предпринимательской или производственной деятельности в жилых помещениях не допускается.

Наличие права собственности на жилую недвижимость предоставляет весь комплекс полномочий по распоряжению недвижимостью, в том числе путем оформления договора найма. Иные владельцы жилья (например, наниматели) не обладают правом распоряжения, поэтому лишены возможности использовать квартиру для найма сторонним лицам.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Как заключить договор

Для оформления договорных отношений сторонам необходимо соблюдать требования, регламентированные гражданским законодательством. Прежде всего, нужно установить, какие объекты недвижимости могут передаваться во временное пользование на условиях коммерческого найма.

Согласно статье 673 ГК РФ объект, передаваемый на условиях найма, должен отвечать следующим требованиям:

  1. изолированность – помещение для проживания должно быть огорожено строительными конструкциями и иметь самостоятельный вход (выход) к общему имуществу дома иди квартиры, либо прямой выход на улицу;
  2. помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, т.е. соответствовать правилам и стандартам, предусмотренным жилищным законодательством;
  3. в найм может передаваться не только целый объект, но и его изолированная часть (например, изолированная комната в квартире).

Таким образом, в состав помещений, которые будут выступать предметом коммерческого найма, входят: квартира, частный дом, часть квартиры или дома.

Для заключения договора контрагентам необходимо согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав будут входить:

  • предмет сделки – передача во временное пользование конкретно оговоренного жилого помещения;
  • срок найма – максимальный период действия договора не может превышать пять лет, такое правило установлено в ст. 683 ГК РФ (если срок вообще не указан в соглашении, будет применяться пятилетний срок);
  • размер регулярных платежей за пользование жилым помещением – определяется по соглашению сторон (плата за коммунальные услуги будет оплачиваться отдельно, в зависимости от фактического потребления ресурсов или количества проживающих жильцов);
  • состав лиц, которые могут быть вселены временным жильцом на весь срок найма (для вселения и регистрации несовершеннолетних граждан это условие не нужно специально оговаривать, такое правило предусмотрено законом);
  • состав имущества, которое находится в жилом помещении и передается на весь срок найма;
  • иные условия, которые согласуют стороны (в том числе порядок выполнения текущего ремонта и т.д.).

Для составления договора подобного рода необходимо соблюдать письменную форму документа, нотариальное удостоверение не требуется.

Также нужно учитывать, что в результате заключения найма возникает ограничение (обременение) права собственности, которое подлежит обязательной государственной регистрации в службе Росреестра.

Правило о регистрации должно соблюдаться только при заключении договора более чем на один год, на краткосрочные договоры это условие не распространяется.

Скачать образец договора коммерческого найма жилого помещения

Для оформления договора сторонам потребуются следующие документы:

  • документы, удостоверяющие личность обеих сторон (общегражданские паспорта, свидетельство о рождении детей и т.д.);
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.);
  • договор коммерческого найма и акт приема передачи.

При обращении за регистрацией обременения в службе Росреестра потребуется представить платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Использование жилья

В процессе проживания на условиях найма наниматели обязаны соблюдать не только условия договора, но и прямые требования законодательства. При существенном нарушении порядка использования жилого помещения может последовать досрочное расторжение договора и принудительное выселение.

Можно сформулировать основные обязанности нанимателей, которые зафиксированы в Гражданском кодексе РФ:

  • использование объекта недвижимости только по прямому назначению, т.е. для проживания граждан;
  • обеспечивать надлежащее состояние переданного в наем помещения;
  • своевременное исполнение обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением.

Помимо этого, установлен прямой запрет на проведение строительных работ по перепланировке и переустройству жилья, это можно сделать только с согласия наймодателя.

Поскольку в содержании договора найма обязательно указывается перечень субъектов, приобретающих возможность пользования жилой недвижимостью, они имеют легальную возможность вселиться и зарегистрироваться в местном отделе ФМС.

Регистрация является обязательным требованием миграционного законодательства, отсутствие прописки повлечет административную ответственность.

Для оформления регистрации нужно предъявить оригинал договора найма, прописка будет оформлена на весь срок действия соглашения.

Если обе стороны надлежащим образом исполняют свои обязательства, договор будет прекращен только по завершении его срока действия. При этом законодательство предусматривает для нанимателя преимущественную возможность на продление соглашения о найме на новый срок на прежних условиях, если у наймодателя отсутствует более выгодное предложение от третьих лиц.

Помимо стандартной ситуации с истечением срока действия договора, он может быть досрочно расторгнут сторонами по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Как расторгнуть

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется по правилам, регламентированным ст. 687 ГК РФ. Для одностороннего прекращения договора нанимателю нет необходимости указывать на какие-либо причины или обстоятельства, достаточно письменно уведомить наймодателя за три месяца.

Принудительное прекращение договорных отношений по требованию наймодателя потребует подтверждения следующих обстоятельств:

  • просрочка по внесению платы за жилое помещение на протяжении шести месяцев подряд (при краткосрочном найме для расторжения договора достаточно доказать два месяца просрочки подряд);
  • порча или разрушение жилого помещения, переданного по условиям найма.

Если указанные основания возникли и достоверно подтверждены, наймодатель вправе предъявить требование об освобождении жилого помещения. Если такое требование не исполняется в добровольном порядке, принудительное выселение будет осуществляться через суд.

Для судебного порядка расторжения договора найма предусмотрены специальные особенности:

  1. суд имеет право предоставить нанимателю срок (не более одного года) для устранения нарушений, которые послужили основанием для принудительного выселения (например, погашение задолженности или ремонт жилого помещения);
  2. если за предоставленный судом срок нарушения не устранены, повторное обращение наймодателя повлечет безусловное выселение в принудительном порядке;
  3. при вынесении решения о расторжении договора, суд по ходатайству нанимателя имеет право предоставить отсрочку о выселении (как правило, это связано с необходимостью поиска нового жилья или на зимний период).

Если доказывание нарушения условий оплаты не вызывает сложностей, то для расторжения договора по причине ухудшения состояния объекта недвижимости потребуется представить в суд надлежащие доказательства.

Для этих целей важное значение будет иметь передаточный акт, который стороны подписывали при заключении договора.

В содержании акта обе стороны должны фиксировать фактическое состояние жилья, передаваемого в пользование нанимателю.

В случае, если происходит существенное ухудшение состояния жилья, наймодатель обязан это доказать суду путем сравнения передаточного акта и документа о текущем состоянии помещения.

Составление акта о текущем состоянии может осуществляться самим наймодателем с участием жильцов, либо по его просьбе уполномоченными органами жилищного контроля и надзора (например, Государственной жилищной инспекцией).

Закон не содержит точных формулировок по определению степени повреждений, которые порождают право на досрочное расторжение договора. В каждом конкретном случае эти обстоятельства будет оценивать суд на основании представленных доказательств. Если на стадии судебного процесса наниматель устраняет претензии к сохранности качества жилья, иск будет оставлен без удовлетворения.

Также закон устанавливает основания, при которых договор может досрочно расторгаться по требованию любой стороны:

  • возникновение обстоятельств, вызывающих непригодность жилого помещения для постоянного проживания;
  • аварийное состояние жилья;
  • иные основания, указанные в нормах жилищного законодательства.

Обратите внимание! Указанные основания не обязательно могут быть вызваны неправомерными действиями нанимателей или наймодателя.

Нередко к такому состоянию приводит естественный физический износ многоквартирного дома или непредвиденные обстоятельства (например, стихийное бедствие, противоправные действия соседей смежных квартир и т.д.).

В этом случае, при отказе второй стороны добровольно расторгнуть соглашение, также необходимо обратиться в судебные органы.

При расторжении договорных отношений должны быть выполнены следующие действия:

  1. наниматель, а также иные лица, указанные в договоре, должны освободить жилое помещение в срок, указанный в судебном решении;
  2. по обращению собственника объекта недвижимости орган ФМС досрочно аннулирует регистрацию членов семьи нанимателя;
  3. наниматель обязан полностью выполнить денежные обязательства на момент освобождения жилого помещения (оплатить коммунальные услуги и погасить задолженность по платежам перед наймодателем).

Также при досрочном расторжении договора наниматель обязан фактически передать жилое помещение обратно собственнику. Для этого должен составляться двусторонний передаточный акт, в котором указывается фактические состояние объекта недвижимости на момент возврата.

В случае, если наниматель выселяется принудительно судебными приставами, акт об освобождении жилого помещения будет составлен должностным лицом ФССП. Необходимо учитывать, что наниматель будет обязан возместить все расходы, связанные с ремонтно-восстановительными работами (если за период найма состояние объекта ухудшилось).

Источник: http://law03.ru/finance/article/kommercheskij-najm-zhilya

Договор коммерческого найма жилого помещения в 2018 году

Коммерческий найм жилья - что это такое?

Любому физическому лицу присуще право снять жилое помещение для проживания. Наряду с этим оно обязано заключить договор коммерческого найма жилого помещения, что кардинально отличается от соглашения аренды.

В зависимости от его владельца, гражданин может рассчитывать на жилищную площадь с заключением договора социального найма, либо коммерческого.

Последний имеет место в случае владения упомянутым жильем частным собственником, либо муниципальным органом власти.

Что такое коммерческий найм жилья

Найм жилищного помещения представляется видом аренды, когда собственник, передает его во временное пользование индивидуальному лицу — нанимателю. Условия своеобразной аренды могут исходить из бесплатного пользования домом, квартирой, или на основании платного соглашения.

Законодательство не регламентирует специальными факторами договор коммерческого найма помещения, следовательно, порядок оформления происходит в произвольной форме.

Конечно, это не значит, что все пускается на самотек.

Каждая из сторон письменного соглашения — конкордата, прибегает к статьям Гражданского кодекса страны, где оговариваются правила найма жилищного фонда социального использования.

Данный систематизированный законодательный акт подразумевает под наймом, временное предоставление жилищной площади нанимателю, членам его семьи. Конкордат коммерческого найма жилого помещения имеет возмездный характер, что оговаривается статьями кодекса.

Данному виду аренды присущи следующие особенности:

  • наймодателем вправе выступать собственник строения, либо его нотариально заверенное уполномоченное лицо;
  • целевым назначением подобной категории правоотношений является эксплуатация недвижимости исключительно для проживания семьи, договор найма жилого помещения коммерческого использования не предусматривает;
  • нанимателем по соглашению данной категории может выступать лишь физическое индивидуальное лицо.

Последнее объясняется тем, что юридические лица, корпоративные клиенты имеют право брать на временное пользование недвижимость только на условиях аренды.

Право собственности, владения недвижимым имуществом предоставляет всю совокупность полномочий в распоряжении его владельца, включая, право оформления конкордата. Наниматель же лишен подобной возможности из-за отсутствия права на собственность, что обуславливается отсутствием возможности сдать квартиру третьим лицам.

Главное различие договора коммерческого найма жилья от социального состоит в том, что первый характеризуется возмездным основанием, что отсутствует при социальном контракте.

Возмездная основа подразумевает оплату за проживание нанимателем по условиям коммерческого соглашения об аренде.

Арендодателем по данному виду может выступать любое лицо на территории Российской Федерации обладающее правом собственности.

Таковыми субъектами могут выступать:

  • частные индивидуальные лица;
  • юридические лица различной формы собственности, частные предприниматели;
  • органы местного самоуправления.

Наймодателем так же имеет право выступать само государство, предоставившее необходимые полномочия конкретной организации.

Юридическая природа договора коммерческого найма

Рассматривая описываемый конкордат, следует уделить внимание некоторым законодательным актам, основными из которых представлены:

  • Гражданским кодексом РФ, регламентирующим общий порядок аренды, заключения соглашения;
  • Жилищным кодексом, определяющим основные аспекты найма недвижимости;
  • Федеральными законодательными актами, постановлениями Правительства Российской Федерации.

Перечисленные документы подчеркивают, что договор коммерческого найма квартиры, другого строения является соглашением, по которому одно лицо — наймодатель, хозяин жилого строения, либо его уполномоченное нотариально лицо, обязано передать другому лицу — нанимателю жилую недвижимость за определенную заранее плату во временное пользование для проживания. Данная идентификация обозначает, что подобная категория контракта является взаимной, достигнутой на основании консенсуса.

Упомянутые стороны договора коммерческого найма жилого помещения вправе самостоятельно определять его продолжительность, размер, условия внесений платежей за строение, распределение функций по его ремонту, другие формальные аспекты.

Категория конкордат — соглашений о найме строения обусловлена следующими видами договоров:

  • квартиры в одно или многоэтажном доме;
  • жилого отдельного дома;
  • отдельной комнаты квартиры.

Заключение подобного рода соглашений не требуют каких-либо административно-правовых предпосылок в форме решения органа власти, состояния в очереди на получения жилья.

Соглашение аренды имеет консенсуальную природу, двухстороннюю, возмездную и срочную. Заключается письменным контрактом определенной формы, не имеющей типового образца. По желанию двух сторон — контрагентов, сюда могут быть внесены дополнительные условия, например, правом пользования придомовым земельным участком. Его размеры, границы так же оговариваются.

По условиям Гражданского кодекса государства, соглашение подобного типа может быть:

  • сделкой краткосрочного найма— до 12 месяцев;
  • долгосрочной — до 5 лет.

Конечно, это не значит, что прожив пять лет в арендованном жилье, семья автоматически лишается права на дальнейшую его эксплуатацию. Наниматель вправе пролонгировать договор коммерческого найма жилого помещения на срок до 5 лет, при отсутствии к нему претензий арендатора.

Отличие данного конкордата от социального заключается и в том, что первый заключается на определенный период. Однако максимальный период его действия определен пятью годами.

Если же долгосрочное соглашение не указывает его продолжительность, оно считается заключенным на 60 месяцев, что оговорено статьей гражданского законадательства. Подобный аспект не относится к краткосрочному конкордату, т. к.

он может быть подписан на меньшие сроки, чем 12 месяцев.

Как составить договор: основные пункты и нюансы

Оформление отношений учитывает некоторые требования, установленные гражданским законодательством. К ним относится установление характеристики передаваемого объекта недвижимости, которые должны отвечать таким требованиям:

  • арендуемая площадь по условиям договора должна быть обособлена строительными конструкциями, оборудована самостоятельным выходом на улицу;
  • площадь строения должна быть пригодной для продолжительного проживания, соответствовать статьям жилищного законодательства;
  • передаваться в аренду может не только вся площадь жилья, но и изолированная отдельная его часть.

Исходя из сказанного, следует сделать вывод, что объектом контракта подобного типа вправе быть частный дом, квартира, либо какая-то их часть, что определяется договором аренды жилого помещения. Причем, сколько стоит коммерческий найм жилья, так же оговаривается обеими сторонами.

Образец договора коммерческого найма

Для составления конкордата соблюдается письменная форма документа, который однако не является типовым, что не относит его к нотариальному заверению. Примерный его образец приводится ниже.

Скачать образец договора коммерческого найма жилого помещения.

Документы для оформления

При оформлении соглашения, контрагентам надлежит иметь при себе следующие документы:

  • гражданские паспорта, либо иные удостоверения личности, свидетельства о рождении их детей;
  • свидетельство о праве собственности на данную недвижимость, подтвержденное извлечением из государственного реестра;
  • конкордат найма, протокол приема-передачи жилой площади.

Обязательная регистрация долгосрочной аренды в Росреестре потребует наличия платежной ведомости об уплате государственной пошлины. Краткосрочные конкордаты регистрации не подлежат.

Расторжение договора

Подобное расторжение договора коммерческого найма жилого помещения регламентировано правилами гражданского законодательства. Одностороннее расторжение нанимателем не потребует указания каких-либо причин для совершения подобного действия. Он может об этом поставить в известность владельца строения за три последующих месяца.

Расторжение же арендодателем обернется для него подтверждением обстоятельств, как то:

  • просрочка по платежам за жилое строение в течение последних шести месяцев при долгосрочной аренде, либо двухмесячная — при кратковременной;
  • умышленная порча, ненадлежащий уход за арендуемой площадью, что является нарушением предварительных обязательств.

Имея перечисленные подтвержденные основания, владелец вправе требовать освобождения принадлежащей ему недвижимости. Неисполнение в добровольным порядке данного требования послужит прецедентом для принудительного выселения через судебные органы. Конечно, тогда нанимателю придется забыть о договоре с последующим правом выкупа жилого помещения, если таковой существует.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.