Досудебное урегулирование спора с застройщиком

Содержание

Досудебное урегулирование спора с застройщиком

Досудебное урегулирование спора с застройщиком

Досудебное урегулирование спора с застройщиком начинается с составления юридически грамотной и обоснованной претензии по договору долевого участия.

Судебные разбирательства между дольщиками и застройщиками по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ) – это одна из самых распространенных категорий дел в практике российских судов. Причинами для такого рода споров могут быть:

  1. Несоблюдение сроков ввода здания в эксплуатацию.
  2. Нарушение в процессе строительства санитарно-гигиенических норм и эксплуатационных.
  3. Банкротство застройщика.
  4. Отказ застройщика выплатить неустойку из-за срывов сроков.
  5. Неудовлетворительное качество строительства.

Решить спор, согласно ГК РФ, можно двумя способами:

  • Досудебное урегулирование путем подписания сторонами мирового соглашения;
  • Судебное разбирательство.

Рассмотрим наименее сложный вариант – мировое урегулирование спора. В этом случае судебные органы к разбирательству не привлекаются, стороны могут договариваться лично или привлечь к переговорам профессиональных юристов. Самый частый предмет спора – взыскание неустойки из-за просроченного обязательства, а также расторжение ДДУ и полный возврат денег.

Способы досудебного урегулирования спора с застройщиком

Любой спор с застройщиком, как со стороной подписанного ДДУ, может быть разрешен, опираясь на пункты этого договора. Большинство спорных моментов уже рассмотрены в документе, поэтому порядочный застройщик обязан руководствоваться этими пунктами и поступать так, как заранее оговорено с дольщиком. На практике же намного чаще дольщикам приходится самостоятельно добиваться справедливости.

Стандартный порядок досудебного урегулирования предполагает обязательное предъявление компании-застройщику письменной претензии, в которой необходимо подробно изложить суть своих претензий, обязательно опираясь на соответствующие нарушенные пункты ДДУ, а также два основополагающих законодательных акта о долевом строительстве: ФЗ №214 от 30.12.2004 г. и Закон РФ «О защите прав потребителей».

Если устные переговоры не дали результата, тогда в письменной форме претензию отправляют заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. С момента получения письма у адресата есть всего 10 дней на то, чтобы удовлетворить перечисленные требования.

Если в отведенный законом срок ответ на претензию так и не последовал, следует обращаться в суд с исковым заявлением, к которому прилагается копия претензии с почтовыми документами об отправке письма и его вручении адресату. В составе исковых требований следует указать сумму неустойки, штраф за просрочку исполнения обязательства, а также перечислить все расходы на судебный процесс.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Как рассчитать неустойку?

Неустойка по ФЗ №214 положена дольщику в случае, когда в указанный в договоре срок он не получает оплаченную квартиру. Сумма неустойки складывается из 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день после той даты, когда квартира должна была быть передана дольщику.

Ставка рефинансирования – величина переменная, принимать ее значение следует на тот день, когда составляется письменная претензия в адрес застройщика.

Фактически неустойка является компенсацией покупателю квартиры за то, что в течение всего времени строительства застройщик пользовался полученными деньгами.

Инфляция и рост цен на недвижимость за это время «съели» первоначальную сумму, поэтому купить на нее точно такое жилье по истечении нескольких лет с начала строительства уже не получится.

Формула расчета неустойки проста:

Неустойка = Сумма договора * 1/300 ставки рефинансирования * число дней просрочки.

Важно: когда договор подписан с дольщиком – физическим лицом, полученный результат следует умножать на 2.

Если дольщик требует расторгнуть ДДУ, тогда застройщик обязан выплатить ему все полученные деньги, плюс неустойку в полном размере.

Калькулятор расчета неустойки по ДДУ >>

Незаконное привлечение средств дольщика

Согласно ФЗ №214, именоваться застройщиком вправе юридическое лицо, на чье имя зарегистрирован участок под строительство или арендован, а также на него оформлено разрешение на строительство в муниципалитете.

Однако, в практике нередки случаи, когда дольщики заключают ДДУ с лицом, фактически застройщиком не являющимся, поскольку:

  • Купля-продажа земли или арендный договор заключен с иным юридическим лицом;
  • Разрешение на строительство получено совсем другой компанией;
  • Отсутствует проектная декларация.

Закон защищает дольщика и в этом случае. Мнимый застройщик обязан полностью вернуть полученные от дольщиков деньги и выплатить неустойку, а также возместить все убытки.

Ненадлежащее исполнение ДДУ

ДДУ обязательно содержит полную информацию о том, что именно получит дольщик по окончании строительства. Вариантов много. Кто-то предпочитает получить квартиру заявленной планировки только с черновой отделкой, а кому-то нужно полностью готовое к проживанию жилье. Нарушение указанных в ДДУ обязательств дает право дольщику:

  1. Требовать устранения в разумные сроки всех обнаруженных недостатков за счет и силами застройщика.
  2. Требовать снижения цены договора из-за несоблюдения нормативов и других существенных условий.
  3. Требовать возмещения затрат, которые понес дольщик на устранение обнаруженных недостатков.

Не потребуется согласие застройщика на расторжение ДДУ в том случае, если в течение 2 месяцев с момента передачи квартиры дольщику не устранены все недостатки, и не обеспечено взятое обязательство поручительством банка (ч. 3 ст. 1.1 ФЗ №214). Срок возврата денег – 20 дней, после истечения срока на устранение недостатков.

Важно: в такой ситуации неустойка рассчитывается со дня, когда застройщик получил деньги от дольщика и до дня фактического возврата указанной в ДДУ суммы. Ставка рефинансирования принимается на дату возврата денег по ДДУ.

Исходя из вышеизложенного, дольщику есть за что бороться. Суммы неустоек – значительные, поэтому не стоит поддаваться на уговоры юристов компании-застройщика, и после истечения оговоренных законом сроков следует сразу подавать иск в суд.

Заказать юридически грамотную претензию застройщику по ДДУ вы можете через форму ниже, либо перейдя по этой ссылке.

Источник: http://law03.ru/finance/article/dosudebnoe-uregulirovanie-s-zastrojshhikom

Досудебные споры и суд с застройщиком

Досудебное урегулирование спора с застройщиком

Хотя законодательное регулирование процесса осуществления долевого строительства постоянно совершенствуется, это не отменяет того факта, что в процессе могут возникать различные споры между дольщиком и застройщиком.

Эти споры могут касаться различных нарушений обязательств между двумя сторонами и могут происходить как в досудебном, так и в судебном порядке.

Досудебные споры

Не всегда конфликты доходят (и должны доходить) до судов, иногда можно урегулировать всё напрямую с застройщиком, если возникли какие-то претензии. Суть досудебного урегулирования такая:

  • Вы пишете претензию застройщику (так называемое претензионное письмо), которое указывает все те нарушения и недочёты в исполнении ваших взаимных обязательств, которые вы бы хотели устранить и исправить. Обычно это касается качества строительства, например, когда при осмотре своего будущего помещения дольщик выявляет, что оно возведено некорректно, имеет грубые недочёты. Но бывают и другие варианты.
  • Застройщик изучает ваши претензии и, если всё действительно так, как описано, если претензия к застройщику верна, то может согласиться исправить выявленные недочёты или компенсировать нарушения любым другим приемлемым для обеих сторон способом.
  • Намерения об исправлении недочётов закрепляются в письменной форме, после чего происходит устранение недостатков.

Так происходит в идеале. На деле же жалоба на застройщика может оказаться отвеченной не в полной мере, либо не отвеченной вовсе.

Претензионное письмо является попыткой урегулировать споры до суда, но застройщик может и не согласиться пойти на это.

Другой момент, когда он соглашается, но всё происходит по сценарию, являющемуся невыгодным для дольщика. Например, застройщик соглашается на условия, которые лишь усугубляют ситуацию – увеличивает срок сдачи объекта, устанавливает удобные для него, но не для дольщика график выплаты денег и так далее.

Александр Марущенко Старший юрист

Случай из практики. В дду нашего клиента было прописано, что при сдаче объекта доплата после обмеров бти за дополнительный метраж он должен доплатить застройщику.

Однако! Цена новых метров была не та, по которой покупал клиент квартиру, а на текущий момент. Таким образом, клиент доплачивал значительную разницу, ведь купил он квартиру по 70 т.р. за метр, а доплачивал уже по 120 т.р.

Это все было прописано в ДДУ

Поэтому нужно понимать, как написать претензию так, чтобы в ней не осталось пробелов и возможностей для обмана. Лучше всего делать это с помощью грамотного юриста, чтобы он мог учесть все те ловушки, что могут вас поджидать.

Помните, что грамотно составленное претензионное письмо будет очень важным документом и при судебном разбирательстве, потому что оно будет прилагаться к материалам дела при судебном разбирательстве и будет служить подтверждением, что диалог между застройщиком и дольщиком шёл.

Для оказания вам помощи в действиях вы можете ознакомиться с рубрикой «консультации с юристом«.

Судебные споры с застройщиком

Не всегда обе стороны заинтересованы в том, чтобы уладить всё мирным путём. Тогда является возможным подать иск на застройщика, чтобы дело перешло в суд. Причины могут быть разные:

В таких случаях можно подать соответствующий иск по ДДУ. Иногда это просто исковое заявление о неустойке, которое позволит, согласно закону о защите прав потребителей, рассчитывать на неустойку в размере до 100%.

Александр Марущенко Старший юрист

В других ситуациях неустойка может меняться – например, при срыве срока сдачи жилья в эксплуатацию, она составляет 1/300 от его стоимости. Вы можете самостоятельно рассчитать вашу неустойку, воспользовавшись нашим калькулятором неустойки. 

В иных случаях лишь исковое заявление может послужить поводом к рассмотрению дела о передаче права собственности дольщику – если застройщик под тем или иным предлогом упорно отказывается передавать эту собственность в достроенном или недостроенном объекте недвижимости.

Что касается того, как написать претензию в данном случае, то вновь стоит проконсультироваться у юриста. Но не забудьте указать точные атрибуты застройщика и вашего договора, а к копии, которую вы отправляете в арбитражный суд, приложить также копию и оригинал ДДУ, оригинал данной отправленной претензии и паспорт.

Что делать?

Очень часто бывает так, как мы не задумывали: задерживаются сроки, появляется недострой, либо застройщик попросту банкротится. Ситуации бывают очень не простые, но мы готовы вам помочь разобраться в нюансах споров с застройщиком. Для этого используйте наш рубрикатор возникших проблем наших посетителей.

Для удобства поиска и оказания вам помощи мы скомпоновали споры в виде рубрики «консультации с юристом«

Выберите похожий спор

Если вашего случая нет в нашей базе споров с застройщиком — задайте свой вопрос.

Источник: http://pro-ddu.ru/spory/

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию: образец заявления претензии,

Досудебное урегулирование спора с застройщиком

22 Сентябрь 2016       страница » Недвижимость » Долевое участие в строительстве        408

Многие из нас хотят приобрести квартиру в новостройке. Один из доступнейших способов, это заключение договора долевого участия с застройщиком. Заключая с застройщиком данный договор, покупатель, конечно же, хочет получить свою квартиру в сроки, указанные в договоре. Но на практике часто бывают случаи, когда застройщик по каким-либо причинам не сдает жилье в срок.

Правовая основа возникновения неустойки

Если застройщик нарушил свои обязательства и не сдал многоквартирный дом в эксплуатацию в срок, предусмотренный в договоре, и условия при этом не согласовались с дольщиком, то он обязан выплатить ему неустойку (основание ФЗ №214), размер которой составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Сумма неустойки рассчитывается на основании цены договора за каждый день просрочки.

Размер и порядок расчета неустойки предусмотрены в соответствующем Федеральном законе, который регулирует вопросы, связанные с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости.

Сумму неустойки можно взыскать как в досудебном, так и в судебном порядке.

При этом досудебное урегулирование конфликтной ситуации обязательно в тех случаях, когда подобный способ разрешения спора предусмотрен в заключенном между сторонами договоре.

Досудебное урегулирование спора дает возможность решить конфликт мирным путем. Кроме того, данный вариант дает возможность сэкономить время, ведь всем известно, что судебные разбирательства по подобным делам могут затянуться на долгие месяцы.

Прежде чем обратиться в суд и предъявить исковое заявление, желательно попробовать урегулировать спор в досудебном порядке. Для этого необходимо в первую очередь направить письменное предложение застройщику с просьбой о выплате суммы неустойки.

В нем необходимо указать соответствующие законодательные нормы:

  • статья 6 ФЗ №214;
  • статья 310 Гражданского кодекса РФ.

А также привести выдержку из договора долевого участия.

Здесь же необходимо рассчитать размер неустойки. Сделать это нужно максимально точно, чтобы в дальнейшем не возникли какие-либо проблемы в суде, если застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно.

Итак, наш дольщик – физическое лицо:

  1. Размер пени составит: 1/300 ставки ЦБ РФ.
  2. Условная ставка рефинансирования на день рассмотрения дела: 7, 25%.
  3. Условная стоимость квартиры: 4500000 руб.
  4. Длительность просрочки составляет: 1 год (365 дней).
  5. Размер неустойки составит: 4500000 х 365 х 1/300 х 7,25/100 = 396937 руб.

При расчете суммы неустойки необходимо обратить внимание на соответствующие пункты договора, так как кроме ставки рефинансирования, возможно, в тексте договора будут предусмотрены и другие штрафные санкции. В этом случае их размер также необходимо рассчитать. Также необходимо указать срок, в течение которого застройщик должен выплатить сумму неустойки.

Здесь можно скачать образец претензии по договору долевого участия.

К письменному предложению необходимо прикрепить следующие документы:

  • копию паспорта участника долевого строительства;
  • копию договора, заключенного между участником и застройщиком;
  • квитанции, свидетельствующие об оплате долевых платежей.

Письмо необходимо составить в 2 экземплярах, один из которых остается у участника долевого строительства, а второй отправляется застройщику.

При этом застройщику нужно оправить заказное письмо с уведомлением о получении. Также пакет документов можно отнести в офис застройщика и вручить секретарю, который должен сделать соответствующую запись в журнале входящей корреспонденции и поставить печать на втором экземпляре письма.

Участник может предъявить исковое заявление в суд, если:

  • по истечении срока, указанного в письменном предложении, застройщик не выплатил сумму неустойки;
  • застройщик направил письменный отказ.

Чтобы начать судебный процесс, необходимо составить соответствующее исковое заявление. Иск должен соответствовать определенным законодательным требованиям, в частности, в исковом заявлении необходимо указать:

  • наименование суда, в который предъявляется иск;
  • информацию о сторонах судопроизводства (имя/наименование, адрес, паспортные данные и т. д.);
  • характер спорных правоотношений;
  • правовые основы данных требований со ссылкой на соответствующие законодательные акты, которые регулируют спорные правоотношения;
  • требования истца.

Иск можно предъявить по месту нахождения ответчика или по месту нахождения объекта строительства. Если сумма неустойки не превышает 50 000 рублей, то исковое заявление может быть рассмотрено мировым судьей

.
Если исковое заявление было составлено в соответствии со всеми законодательными требованиями, то суд принимает его на рассмотрение и назначает судебное заседание.

При судебном разбирательстве с застройщиком необходимо помнить о том, что бремя доказывания своей правоты и обоснованности своих требований лежит на истце.

Именно поэтому истец должен тщательно подготовиться к судебному заседанию, ведь застройщик сделает все возможное, чтобы доказать свою правоту и правомерность невыплаты неустойки.

В таких случаях лучше прибегнуть к помощи квалифицированного специалиста, который сможет в полной мере защитить права и законные интересы дольщика.

Необходимо также помнить о том, что судебный процесс может затянуться на довольно долгое время. Это в первую очередь обусловлено характером спорных правоотношений. По подобным делам, как правило, судьи назначают несколько судебных заседаний.

Решение суда

Если суд вынес решение в пользу истца, застройщик может обжаловать его в суд вышестоящей инстанции. Законодательство предусматривает одномесячный срок обжалования решений судов. Если в течение данного промежутка времени решение суда не было обжаловано, оно вступает в законную силу и может быть осуществлено в принудительном порядке.

Исполнительный лист

Для того чтобы исполнить решение суда в принудительном порядке и взыскать сумму неустойки с застройщика, необходимо получить от суда исполнительный лист. Это документ, на основании которого возбуждается исполнительное производство.

Исполнительный лист необходимо предъявить судебным приставам с просьбой о взыскании суммы неустойки. Пристав принимает решение о возбуждении исполнительного производства, в рамках которого осуществляется взыскание суммы неустойки. При необходимости пристав может наложить арест на банковские счета и другое имущество застройщика.

Если истцу известен банк застройщика, он может отправить исполнительный лист в банк, который спишет сумму неустойки со счетов застройщика и переведет ее на счет истца. Подобная схема взыскания суммы неустойки дает возможность истцу легче и быстрее получить свои денежные средства.

Заключение и выводы

Из вышеуказанного можно сделать вывод о том, что законодательство предусматривает определенный порядок взыскания неустойки. При этом права и законные интересы участников долевого строительства в полной мере защищены от неправомерных действий застройщиков.

Как показывает практика взыскания, нарушивший условия договора застройщик будет нести полную ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих договорных обязательств.

Но оказавшись в подобной ситуации, лучше прибегнуть к помощи квалифицированного юриста, который имеет определенный опыт работы в данной сфере.

Источник: http://yurist.help/nedvizhimost/dolevoe-uchastie/vzyskanie-neustojki-za-prosrochku.html

Соблюдение претензионного порядка урегулирования спора с застройщиком – Недвижимое имущество – юридический ликбез

Досудебное урегулирование спора с застройщиком

Отношения, вытекающие из договора, заключенного между дольщиком и застройщиком, преимущественно регулируются 214-м Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…» от 30 декабря 2004 года, а также законодательством о защите прав потребителей в неурегулированной настоящим федеральным законом части.

В соответствии с условиями договора дольщику вменяется в обязанности внесение платы за жилье, а застройщику – создание объекта недвижимости с последующей передачей его в надлежащем состоянии и в оговоренные сроки.

При нарушении условий договора (нарушение сроков сдачи, несоответствие заявленному качеству, безопасности проживания, прочее) применяется обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в рамках которого составляется претензия.

Как составить претензию в адрес недобросовестного застройщика (образец)

Претензия может быть сформирована как от одного дольщика, так и от группы лиц.

Несмотря на то, что единого образца такого документа законодательством не предусмотрено, в нем должны быть учтены все реквизиты, необходимые для принятия соответствующего решения по обращению.

Это:

  • местонахождение компании, указанное в договоре (наряду с фактическим адресом важно также продублировать юридический);
  • сведения из ДДУ, в том числе, дата подписания, регистрационный номер и таковой земельного участка, строительный адрес работ;
  • непосредственно факт неисполнения договорных обязательств со ссылкой на законодательство;
  • просьба выплатить неустойку на основании произведенных расчетов с учетом действующей ставки рефинансирования и установленных сроков для устранения нарушений;
  • банковские реквизиты для перечисления денежных средств;
  • сведения о заявителе, в том числе, ФИО, паспортные данные, регистрация, контактная информация;
  • перечень документов, прилагаемых к претензии;
  • подпись и дата составления документа.

Претензия может также содержать требование, связанное с передачей ключей от квартиры либо устранением выявленных недостатков (при наличии).

Скачать образец претензии относительно уплаты неустойки ввиду нарушенных сроков передачи объекта недвижимости.

Скачать образец претензии относительно устранения недостатков за счет застройщика.

Претензию можно подать лично с проставлением отметки о принятии на втором экземпляре, отправить по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением либо через курьерскую службу.

Как произвести самостоятельный расчет суммы неустойки (формула)

Предъявление претензии, содержащей требование об уплате неустойки, подразумевает исчисление размера последней, что также должно отражаться в документе.

Чтобы корректно рассчитать сумму, дольщик в первую очередь должен отталкиваться от количества дней просрочки, высчитываемых с учетом сроков сдачи, которые могут выражаться указанием в договоре определенных периодов.

То есть:

  • определенной даты сдачи объекта застройщиком (например, день сдачи установлен на 1 марта 2016 года, тогда отсчет ведут со следующего дня, т. е. со 2 марта 2016 года);
  • периода времени (квартала), тогда отсчитывают со дня, наступившего после указанного периода (например, если срок сдачи приходится на 3 квартал, то просрочка образуется с 1 октября);
  • определенного промежутка времени после завершения строительства (например, 30 дней), тогда считают с момента окончания указанного срока.

Важно! Застройщик вправе пролонгировать сроки сдачи при условии, что дольщикам будут направлены предварительные уведомления о таком смещении за 60 дней до завершения самого строительства.

Этот факт не влияет на общую ситуацию и не лишает дольщика права, связанного с обращением по взысканию неустойки.

Кроме того, дольщик должен отталкиваться от:

  • стоимости жилья в соответствии с условиями договора;
  • ключевой ставки рефинансирования ЦБ РФ.

При расчете величины неустойки в день применяют следующую формулу:

1/300 * 2 (для граждан – физических лиц) * ставка ЦБ РФ * стоимость жилья

Кроме того, допускается включение в неустойку суммы по уплаченным процентам, если жилье приобретается с привлечением ипотеки, а также ущерба, полученного в результате нарушения сроков (например, ввиду вынужденной аренды жилья с приложением соответствующего договора, расписок арендодателя о получении денежных средств от арендатора, прочее).

Если срыв сроков привел к моральным страданиям дольщика, которые отразились на его состоянии здоровья (имел место инфаркт), в претензии также отражают требование относительно взыскания морального вреда, сумма которого не должна быть предельно завышенной. В этом случае к документу также прикладывают справки, подтверждающие ухудшение здоровья и пребывание на стационарном лечении дольщика.

В какие сроки должна быть рассмотрена претензия

В соответствии с положениями 31-й статьи Закона «О защите прав потребителей», требования потребителя должны быть удовлетворены в течение 10 дней при определенных условиях.

Требования должны быть удовлетворены, если:

  • выдвинуто требование об уменьшении стоимости выполненных работ;
  • речь идет о возмещении расходов, возникновение которых связано с устранением недостатков своими силами;
  • предполагается возврат денежных средств за невыполненные работы с возмещением убытков, обусловленных данными обстоятельствами.

В то же время, законом не предусматриваются точные сроки для предоставления ответа в ситуации с просрочкой сдачи объекта долевого строительства.

В связи с чем, применяются положения 5-й статьи ГК РФ об обычаях делового оборота, в рамках которых для ответа на претензию отводится срок, длительностью от 10 до 14 дней.

Как действовать в случае отказа застройщика

Застройщик аналогично должен направить ответ в письменном виде.

Если в нем содержится отказ на основании заключения дополнительного соглашения, оговаривающего смещение сроков с согласия остальных дольщиков, это не влечет за собой изменение порядка действий со стороны недовольного дольщика.

Он также может претендовать на взыскание неустойки и других затрат, имеющих отношение к нарушению условий договора, посредством направления претензии в адрес застройщика.

Таким образом, при сохранении претензионного порядка он выполнит обязательный этап, предшествующей подаче искового заявления в суд. Если же выяснится, что требования дольщика не были удовлетворены в ходе мирного урегулирования вопроса, суд может обязать застройщика выплатить штраф размером 50% от присужденной суммы.

Почему претензия, а не сразу в суд?

Отказаться от претензионного порядка разрешения спора можно в том случае, если такое условие не включено в договор в качестве одного из пунктов. Это дает право дольщику сразу обращаться в суд.

Тем не менее, претензия все же имеет два весомых преимущества:

  • возможность разрешить спорную ситуацию мирным путем, не тратя средства на услуги юриста и время на посещение судебных инстанций;
  • возможность получить сверх неустойки еще и 50% от суммы взыскания.

Источник: http://nedvigist.ru/kuplya/pretenzionnyj-poryadok-spora-s-zastrojshhikom.html

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи жилья

Наиболее распространенной причиной, по которой сторона начинает проведение разбирательств – несоблюдение сроков сдачи жилья.

Причина этого очевидна, так как жильцам, планировавшим переехать в новое жилье в срок, приходится и дальше терпеть неудобства.

Часто семье приходится жить на съемной квартире или у родственников, до получения собственной квартиры, поэтому просрочка для них переносится наиболее остро.

ВАЖНО !!! Застройщик имеет возможность перенести срок сдачи недвижимого имущества, если него есть на это все основания.

Но для этого компания, занимающаяся строительством должна сообщить своих клиентов об этом не позднее, чем за 60 дней до конечной даты сдачи жилья.

И даже в этом случае, клиенты имеют право, как пойти на уступки, так и отказаться, и требовать плату за неустойку. Так как данные договора основывается исключительно на добровольном согласии.

Но если клиент не был предупрежден, и квартира не была передана в срок, значит стоит переходить к активным действиям. Пускать ситуацию на самотек или ждать вестей от компании не стоит, так как чем больше времени пройдет, тем выше вероятность совсем не получить собственную квартиру.

У двух сторон есть договор, на основании которого практически любая сложившаяся проблема может быть решена, но только при условии, если застройщик готов идти на контакт. В противном случае придется обращаться за справедливостью в суд.

ВНИМАНИЕ !!! Первоначально решение проблемы может иметь устный характер. Дольщик может предъявить свои претензии и компанию должна найти выход из сложившейся ситуации, если она предусмотрена договором.

Если переговоры в устной форме не принесли плоды, стоит переходить к следующему этапу – составлению письменной претензии. Она оформляется самостоятельно или при помощи специалиста.

Образец письма можно взять скачать с сети или же попросить на приеме у юриста.

С момента вручения письма застройщику на предоставление ответа у него есть 10 дней. Если по его истечению ответа так и не последовало, можно сразу же подавать иск в суд. При подаче документов необходимо обязательно приложить копию претензии и справку, доказывающую вручение письма лично в руки, которая выдается почтой.

Как написать претензию застройщику на неустойку

Точных правил относительно написания претензии нет, есть только рекомендации, которые могут поспособствовать тому, чтобы у суда сформировалось понимание ситуации. Пишется данный документ в свободной форме, но при использовании деловой формы общения.

Представленный документ ни в коем случае не может содержать нецензурную речь или же угрозы. Преувеличивать и приукрашать ситуацию также не стоит. Лучше всего использовать готовый бланк, где нужно заполнять строки.

Для того, чтобы увеличить шансы на получение положительного ответа, стоит проконсультироваться со специалистом, который поможет с написанием претензии. Это также нужно потому, что все предоставленные претензии должны иметь законные основания. Причина в том, что вторая сторона также имеет юристов, которые не будут рассматривать претензию, если она оформлена как попало.

Поэтому при составлении документа стоит придерживаться некоторых рекомендаций:

  • Указать данные сторон договора, их реквизиты;
  • Номер счета, на который застройщик будет перечислять денежные средства в случае принятии претензии;
  • Причины и основания для подачи претензии. В этой ситуации таким основанием является подписанные договор между сторонами;
  • Указать на пункт, что был нарушен застройщиком;
  • Провести расчет за неустойку посредством нормативных актов;
  • Описать требования дольщика к застройщику. Сюда может быть внесено требование выплаты за просрочку, ответ на письмо или же передача недвижимости;
  • Указать, что в случае игнорирования письма или не выполнения условий претензий, клиентом будет подан иск;
  • Поставить подпись, указать дату.

Основания для требования неустойки

Составлять претензию можно лишь тогда, когда на это есть законные основания. Основной причиной, по которой составляется данный документ – просроченный срок сдачи квартиры.

Кроме нее выделяют следующие причины:

  • Недостатки в процессе строительных, отделочных работ;
  • Несоответствия относительно указанных в документе метров;
  • Проведение некачественно сделанного ремонта;
  • Присутствие дополнительных построек вроде подвала, о которых не было речи в договоре;
  • Ошибки относительно технической стороны строительства.

ВНИМАНИЕ !!! В случае наличия одного или более пунктов, можно потребовать от застройщика компенсации. Вместо денежного перевода компанию может сделать предложение чистовой отделки или проведение других работ, которые удовлетворят заказчика.

Расчет неустойки в досудебной претензии застройщику

Для установления суммы, которая станет компенсацией нужно обращаться к официальным данным. За каждый просроченный день застройщиком он должен выплатить клиенту пеню, равную 1/300 банковской ставки на момент выполнения условий. Высчитывается эта сумма относительно общей суммы договора. Если речь идет о физическом лице, то эта ставка равна 1/150.

Чтобы в претензии указать сумму неустойки, ее необходимо подсчитать. Если это будет делаться самостоятельно, клиент нужны следующие данные:

  • стоимость жилья. Она обязательно должна быть указана в договоре, подписанном сторонами;
  • длительность просрочки, которая также высчитывается на основании договора;
  • показатель рефинансирования

Если рассматривать, что данная ставка равна 9 процентов и клиентом является физической лицо. Расчеты будут выглядеть следующим образом

Так как ставка для данных лиц равна 1/150, значит коэффициент, на который стоит умножать стоимость квартиры, равен 0,06 процентов (9 процентов поделить на 1/150).

Если представить, что общая сумма жилья 3 миллиона рублей, то сумма неустойки равна 180 тысяч за каждый день (3 000 000 на 0,06). Полученное число нужно умножить на количество просроченных дней.

Кроме просроченного срока, клиент может потребовать уплату за убытки, которые были им понесены. Например, семье приходилось на больший срок снимать квартиру, что не входило в их планы. Для этого стоит приложить документ, подтверждающий продление срока аренды и квитанцию об уплате. Также дольщик может потребовать оплату морального ущерба.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/dosudebnoe-uregulirovanie-s-zastrojshchikom

Судебные споры с застройщиками: причины и способы разрешения

Досудебное урегулирование спора с застройщиком

Покупать жилье на стадии строительства выгодно, поэтому многие люди заключают договоры долевого участия.

Несмотря на всю привлекательность такой сделки, сфера долевого строительства имеет множество нюансов. Не зная их, можно лишиться своих денег и долгожданного жилья.

Камнем преткновения становится недопонимание между дольщиком и застройщиком. Зачастую споры приходится решать через суд. Как грамотно урегулировать конфликт со строительной фирмой, расскажем далее.

Что нужно знать дольщику?

Правоотношения между застройщиками и дольщиками регулируются тремя основными нормативно-правовыми актами:

  1. ГК РФ;
  2. Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ;
  3. Законом РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1.

Причина конфликтов чаще всего одна — нарушение застройщиком своих обязательств по договору долевого участия (ДДУ).

К таким нарушениям можно отнести:

  • плохое качество возведенного дома;
  • нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику;
  • трата денег на цели, не указанные в ДДУ.

Нарушения со стороны застройщика — распространенная причина судебных споров.

Ответственность застройщика

Застройщик несет полную ответственность за свои действия, в том числе и за нарушение условий ДДУ или ущемление законных интересов дольщика.

Об этом говорит и Закон «О защите прав потребителей»:

  • ответственность застройщика определяется не только условиями ДДУ, но и законом;
  • причиненные дольщику убытки должны быть возмещены в полном объеме, даже если эта сумма больше, чем указано в ДДУ или в законе;
  • выплаты ни коим образом не освобождают застройщика от исполнения им своих обязательств.

Не идите на поводу у недобросовестного застройщика и добивайтесь защиты своих интересов.

Споры с застройщиком

Законодатель предусматривает два способа разрешения споров между дольщиком и строительной фирмой — досудебный и судебный.

Досудебный порядок

Для начала вам потребуется составить претензию и передать ее застройщику. Документ оформляется в письменном виде и содержит следующие сведения:

В правом верхнем углу листа пропишите название и адрес компании-застройщика. Также укажите свои личные данные (Ф.И.О., адрес, контактный телефон).

Изложите суть проблемы и перечислите все выявленные нарушения. Опишите все пункты ДДУ, которые не были исполнены застройщиком, а также приведите ссылки на нормы закона, которые он нарушил.

Помните, что они не должны выходить за рамки закона или условия договора долевого участия.

Его можно и не указывать — адресат обязан ответить вам в течении 30 дней. Но обычно устанавливают срок в 10 дней. Его вполне достаточно.

Приведите список документов, которые прикладываете к претензии — заключение независимой экспертизы, справки из управляющей компании и др.

В конце не забудьте поставить дату и подпись (с расшифровкой).

Если вы не направите претензию, то не сможете обратиться в суд.

Претензию можно подать лично или направить по почте заказным письмом. Главное — сохранить доказательства ее передачи.

Если вы решили принести документ в офис строительной фирмы лично, то возьмите 2 экземпляра. Попросите сотрудника сделать на одном из них отметку о принятии и оставьте у себя.

Если вы направляете документ почтой, отправьте его заказным письмом с уведомлением о вручении. При рассмотрении дела в суде у вас запросят доказательства досудебного разрешения спора.

Скачать образец претензии к застройщику о просрочке сдачи дома

Судебные порядок

Если строительная фирма проигнорирует ваши требования, либо даст неудовлетворительный ответ, можно идти в суд.

Унифицированной формы судебного иска по спорам с застройщиками не существует. Основные требования к его составлению изложены в ст. 131 ГК РФ.

Рассмотрим структуру заявления:

В правом верхнем углу напишите наименование и адрес суда, куда вы подаете ходатайство, ваши данные (Ф.И.О., адрес) и сведения об ответчике (наименование фирмы-застройщика, адрес).

Лаконично изложите свою проблему и перечислите все выдвигаемые требования. Укажите номер и дату заключения ДДУ, опишите его существенные условия (цену, сроки и др.). Упомяните о сумме, которую вы фактически перевели застройщику. Также нужно сделать ссылку на соблюдение претензионного порядка урегулирования спора.

В конце документа приведите перечень бумаг, которые вы прикладываете к иску (копии заявления по числу участников дела, копии переписки с застройщиком и др.).

Перед подачей иска подготовьте расчет взыскиваемых сумм.

Не забудьте поставить на документе свою подпись (с расшифровкой) и дату обращения. Если вы поручили дело своему представителю, требуется приложить к иску нотариальную доверенность, подтверждающую его полномочия.

Помните, что ваши требования должны быть подкреплены ссылками на соответствующие законы и необходимыми расчетами.

Скачать образец искового заявления о взыскании неустойки с застройщика

На какие выплаты можно рассчитывать?

Закон «О защите прав потребителей» дает вам возможность получить следующие виды компенсаций:

Для физических лиц эта величина составляет 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки. Для юридических лиц — 1/300 этой же ставки.

  • Компенсация морального вреда

Ее размер зависит от степени вины застройщика, общего периода неисполнения обязательств, ваших душевных переживаний. Будьте адекватны и не просите астрономических сумм. Оптимальный вариант — не более 30-50 тыс. руб.

  • Возмещение расходов дольщика

Это расходы, которые вы понесли из-за невозможности вселения в новое жилье. Например, затраты на аренду квартиры.

Он составляет 50% от общей суммы ваших требований (цены иска).

Это могут быть затраты на представителя и любые другие расходы, напрямую связанные с ведением дела.

Кроме того, у вас есть право на одностороннее расторжение ДДУ. Причина — застройщик просрочил сроки сдачи дома более, чем на 2 месяца.

Как проверить надёжность застройщика?

Сфера долевого строительства — лакомый кусок, ведь в ней вращаются большие деньги. Здесь нередко встречаются недобросовестные, а иногда и откровенно мошеннические фирмы-однодневки. Поэтому риск остаться без денег и жилья достаточно велик.

Чтобы не нарваться на подобных субъектов, нужно тщательно проверить фирму перед заключением ДДУ.

Проверяйте застройщика до подписания договора.

Для этого можно поискать информацию в интернете, либо обратиться в соответствующие инстанции.

Перечень ресурсов, которые можно использовать:

Вы можете заказать выписку из ЕГРЮЛ и узнать, есть ли на рынке такая строительная компания и как долго она работает. Также обратите внимание на дату избрания директора. Если смена руководителей произошла недавно, и при этом на нового директора зарегистрированы еще другие компании — лучше отказаться от сделки.

  • Федеральный реестр сведений о банкротстве

С помощью этого ресурса можно узнать, не находится ли застройщик на стадии банкротства.

  • Картотека арбитражных дел

С ее помощью можно узнать о количестве исковых заявлений, поданных против застройщика.

Здесь вы можете проверить, сдает ли застройщик свою налоговую отчетность. Если не сдает — добра ждать не стоит. Налоговая может в любой момент арестовать счета фирмы, и строительство прекратится.

Самый простой и надежный вариант узнать о застройщике — запросить выписку из ЕГРЮЛ.

Предупрежден — значит вооружен. Проверяйте застройщика по всем фронтам, чтобы сохранить свои деньги и получить долгожданную квартиру. Судебных тяжб лучше избегать.

Споры с застройщиками — длительный и сложный процесс. На стороне строительной фирмы обычно выступают опытные юристы, противостоять которым обычный человек не сможет.

Для урегулирования спора с застройщиком рекомендуем обратиться за помощью к юристу, который тщательно проанализирует вашу ситуацию и даст все необходимые рекомендации.

Источник: http://domkodeks.ru/problemy-s-zastrojshhikom/sudebnye-spory-s-zastrojshhikami

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.