Договор мены земельных участков: правила заключения

Содержание
  1. Правовые особенности договора мены земельных участков
  2. Правовое регулирование мены участков земли
  3. Особенности договора мены участков земли
  4. Оформление договора мены участков
  5. Договор мены земельных участков
  6. Мена земельного участка: особенности
  7. Как оформить договор мены долей в земельных участках
  8. Подготовка договора мены земельного участка
  9. Что это такое и зачем нужно
  10. Центральные положения
  11. Отсылка к законодательству
  12. Правовое регулирование
  13. Налоговые обязательства
  14. Главные правила и порядок действий
  15. Особенности договора мены земельного участка
  16. Важные замечания по этапам
  17. Примерная форма содержания
  18. Детали и нюансы оформления
  19. Дополнительные оговорки по условиям
  20. Доли и полноценные территории
  21. Компенсации и прочая специфика
  22. Договор мены земельных участков: правила заключения
  23. Правила мены земельных участков
  24. Порядок мены земельных участков
  25. Алгоритм действий для регистрации договора
  26. Налоговые обязательства по договору мены
  27. Заключение договора мены земельного участка
  28. Условия договора мены
  29. Порядок заключения договора мены, государственная регистрация договора мены
  30. Налогообложение участков после перехода права собственности по договору мены

Правовые особенности договора мены земельных участков

Договор мены земельных участков: правила заключения

/ Земля / Договор мены

Правовая суть договора мены участков земли заключается в обязанности каждой из сторон соглашения передать в собственность контрагенту один участок земли в обмен на другой участок или иную вещь (567 статья ГК). Результатом заключения договора мены участков земли, выступающих предметом такого соглашения, является одновременный переход к контрагентам права собственности на обмениваемые участки.

Нужно отметить, что не всегда стороны договора мены обмениваются лишь участками земли. В обмене на участки земли могут участвовать и различные движимые вещи, и объекты недвижимости.

К примеру, встречаются ситуации, когда владелец участка земли обменивает его на жилое помещение или автомобиль.

Правовое регулирование мены участков земли

Возможность осуществления сделок по обмену участков земли была юридически зафиксирована во 2 пункте Указа российского Президента 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” от 1993 года.

В Указе закреплено, что граждане и юридические лица, выступающие собственниками участка земли, вправе обменивать свой участок или его часть.

Договорной характер мены участков земли имеет схожие черты с другим видом сделки, а именно с соглашением купли-продажи участка земли.

Правовое регулирование соглашений мены, как и правоотношений купли-продажи, осуществляется на основе норм российского Земельного кодекса и Гражданского кодекса РФ.

Соглашения мены участков земли, по общему правилу, основываются на нормативных требованиях, установленных законодательством для договора купли-продажи земли, с условием, что они не противоречат требованиям 31 статьи российского Гражданского кодекса, регулирующей порядок заключения соглашений мены, и самой правовой сущности отношений мены. Кроме того, на договора мены участков земли распространяются и положения 37 статьи Земельного кодекса, посвященной особенностям купли-продажи участков земли, о недействительности договора.

Нормы и правила гражданского законодательства, затрагивающие регулирование договоров купли-продажи, должны применяться к соглашению мены участков земли с учетом того, что обе стороны такого договора признаются продавцами товара, подлежащему передаче контрагенту, и одновременно покупателями другого товара, который они обязуются принять в обмен.

Тем не менее, заключая договор обмена участков земли, стороны должны учитывать правила правового регулирования, отличающие это соглашение от договора купли-продажи участков земли.

К примеру, если в соглашении мены земельных участков или их частей отсутствуют конкретные условия о цене обмениваемых участков земли и (или) о распределении между обеими сторонами расходов, необходимых для исполнения обязательств по соглашению, согласно 568 статье ГК РФ, нужно исходить из предположения, что данный договор регулирует обмен равноценных земельных участков.

Требуемые для реализации договора расходы по передаче контрагенту участков земли, их принятию и другим действиям, направленным на выполнение заключенного соглашения мены, должны возлагаться на ту из сторон договора, которая выполняет соответствующие обязательства согласно заключенному договору мены участков земли.

Особенности договора мены участков земли

Итак, изначально договор мены участков земли предполагает, что эти участки, выступающие предметом соглашения, равноценны. Следовательно, возможные будущие споры сторон-участников мены, о действительной стоимости переданного недвижимого имущества, ограничены.

Если же предметом соглашения мены земельных участков является обмен неравноценными участками, сторона, передающая участок земли, который имеет более низкую цену в сравнении с участком земли, предлагаемым в обмен, приобретает дополнительную обязанность по оплате соответствующей разницы в стоимости участков. Оплата такой разницы в ценах должна производиться непосредственно до или сразу же после передачи контрагенту участка земли с более низкой стоимостью.

https://www.youtube.com/watch?v=uSPtQZyz4sY

Соглашение мены участков земли может предусматривать и какой-то другой порядок компенсации существующей разницы в ценах на землю. Вполне естественно, что все важные условия и форма производимой компенсации должны непосредственно отражаться в тексте заключенного договора. Обмен участков земли не обязательно должен происходить одновременно.

Вполне допустимы случаи, когда соглашение мены может предусматривать разные даты непосредственной передачи обмениваемых участков земли. Сначала свое обязательство по передаче контрагенту участка выполняет одна сторона соглашения, а потом, соответственно, – другая.

Если в соответствии с оформленным соглашением мены земли сроки взаимной передачи обмениваемых участков не совпадают, должны применяться законодательные правила о встречном выполнении обязательства. Указанные правила гражданского регулирования установлены в 328 статье Гражданского кодекса.

Из этой статьи также следует, что при невыполнении обязанным контрагентом своего договорного обязательства, установленного соглашением, при очевидном наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что надлежащее выполнение обязанностей не будет осуществлено и в обозначенный срок, другой контрагент вправе сразу же приостановить дальнейшее выполнение своего обязательства, прописанного в договоре мены, или вообще отказаться от его выполнения и потребовать от виновной стороны, допустившей нарушения, возмещения убытков.

Момент непосредственного перехода права собственности на меняемые участки земли определен в 570 статье ГК РФ. Исходя из смысла указанной статьи, право собственности на приобретенные в порядке обмена участки земли переходит к каждой стороне одновременно после исполнения всех договорных обязательств по передаче земли обеими сторонами.

Еще следует отметить особенности соглашения мены, затрагивающие применение ответственности за изъятие имущества – участка земли, полученного по договору обмена (571 статья Гражданского кодекса). По соглашениям купли-продажи продавец обязывается передавать покупателю товар, свободный от каких-то прав третьих лиц.

Возможно лишь одно исключение из указанного законодательного требования, когда сам покупатель соглашается принимать товар, обремененный правами каких-либо третьих лиц.

Названное положение гражданского законодательства по аналогии применяется и к соглашению мены участков земли.

Если указанная обязанность не выполнена стороной договора мены, виновник должен не только компенсировать контрагенту причиненные этим убытки, но и обязан также вернуть добросовестной стороне полученный от нее в обмен участок земли.

Оформление договора мены участков

Согласно 550 статье российского Гражданского кодекса, соглашение продажи недвижимости оформляется письменно путем составления одного документа с подписью сторон. Следовательно, и договор обмена участков земли подлежит заключению только в письменной форме.

Несоблюдение императивных требований законодателя к форме соглашения влечет его недействительность.

Источник: https://infonedvizhimost.com/zemlya/dogovor-meny-zemlya/osobennosti-dogovora-meny-zemelnyh-uchastkov.html

Договор мены земельных участков

Договор мены земельных участков: правила заключения

Помимо обычного договора купли-продажи, распространенного при передаче в собственность земельного права, существует возможность меняться земельными участками. Эти действия контролируются договором мены. Постановление о мене земельных участков регламентируется с 27.10.

1993 года Указом президента РФ за номером 1767, в котором говорится, что после заключения сделки по обмену и ее регистрации осуществляется передача права собственности. Согласно второму пункту Указа, как обычные граждане, так и юр.

лица, имеющие землю в собственности, имеют право обменивать свои земельные владения, либо их часть, на аналогичные или неравноценные.

Законодательством Российской Федерации участки земельной собственности приравниваются к недвижимости (на основании статьи 130 Гражданского Кодекса РФ). Поэтому к проведению сделок с землей применимы те же самые законодательные условия, которыми регулируются любые операции по обмену имуществом.

Под договором подразумевается сделка, итогом которой станет передача права собственности на недвижимость (землю) второй стороне, заинтересованной в приобретении данного участка, и последующее получение в собственность участка, принадлежавшего второй стороне. По сути, это тот же договор купли-продажи, в котором платой выступает равноценное или неравноценное имущество. В основном, именно правилами регулирования сделок купли-продажи также контролируется исполнение договоров мены.

Однако мена земельного участка имеет некие особенности, которые обусловлены самим характером договора. Эти особенности проистекают из 31 главы ГК РФ.

Покупатель по такому договору является одновременно и продавцом, однако таковыми могут являться только законные владельцы земельных участков, подлежащих обмену, или их доверители. Если в документах на обмен не указывается цена обмениваемого имущества, оно, по умолчанию, будет считаться равноценным.

А расходы на оформление сделки понесет сторона, которая указана в договоре как распорядитель. Стандартный договор мены распространяется именно на равноценные участки. Однако бывают ситуации, в которых собственники желают совершить неравный обмен, или заключить договор мены долей в земельных участках.

В таком случае появляются новые нюансы сделки.

Собственник, который передает право владения участком с меньшей стоимостью, получает обязательство по доплате другому участнику сделки разницы в цене обмениваемых объектов.

Сумма выплаты и дата погашения денежного обязательства обязательно указывается в договоре. Это может быть момент непосредственного обмена, до него, или, через установленное время, – после. Сроки выплат оговариваются в отдельном абзаце договора.

Также может быть предусмотрена не денежная или нематериальная компенсация, которой будет гаситься разница в стоимости.

Важно! Все нюансы – сроки, суммы, условия, должны быть оговорены в договоре мены!

Обмен земельными участками может происходить не одномоментно – если в договор включен соответствующий пункт, приобретатели имеют возможность указать удобные для себя даты передачи прав на имущество. Законом установлено, что в этом случае встречное выполнение обязательств будет регулироваться 328 статьей Гражданского Кодекса.

Не могут подвергаться обмену земельные участки, которые числятся под арестом или являются объектами ограниченного оборотопользования.

Стороны сделки обязаны донести до партнеров по договору информацию о земельных спорах, ведущихся в отношении предмета обмена, сервитутов, а также о том, что земля находится в аренде, либо под залогом.

В противном случае обманутая сторона должна потребовать возврата своей собственности и компенсации.

Мена возможна не только среди земельных участков. Можно заключить, например, договор мены земельного участка на квартиру, или обменять свой участок на иные виды собственности – автомобили, гаражи, парковочные места.

Выступать в качестве обменивающихся сторон могут не только граждане. Возможна также мена земельных участков с государством допустимость регламентируется статьей 39.22 Земельного Кодекса Российской Федерации.

В ней сказано, что:

  • Постройки, возведенные на территории участка, выступающего объектом мены, также выступают частью договора.
  • Договор мены может регламентировать передачу в муниципальную или государственную собственность на безвозмездной основе участка, собственником которого является одно частное лицо, а также находящихся на нем построек инженерной или транспортной сетей.
  • Разница в характеристиках разрешенного пользования земли не является существенным препятствием для обмена таких участков.
  • В момент совершения сделки по обмену, земля, и расположенные на ней объекты (за исключением передаваемых в безвозмездное владение муниципалитету или Государству), должна пройти оценку рыночной стоимости в согласии с законодательством России об оценочной стоимости.
  • Цена на территориальные участки, выступающие предметами договора мены, с учетом недвижимых объектов, расположенных на них, должна быть равнозначной (исключение составляют участки, передаваемые Государству на безвозмездной основе).
  • Если происходит изъятия земли, находящейся в частной собственности, для различных государственных нужд при получении согласия собственника выбранного участка земли, ему может быть отдан во владение участок, владельцем которого выступает муниципалитет, цена которого меньше выкупной стоимости данного участка. При такой сделке Государство возмещает возникшую ценовую разницу в срок до 90 дней с момента проведения сделки.

Мена земельного участка: особенности

Часто бывает, что участников сделки больше, чем обмениваемых участков. Также нередки сделки по обмену неравноценными земельными участками.

В этом случае перед проведением сделки осуществляется оценка рыночной цены меняемых земельных участков, и договоренность о мене составляется с указанием их стоимости. Автоматически в договоре появляются данные о доплате со стороны владельца более дешевого участка. Оговариваются как суммы доплаты, так и сроки ее внесения на счет второй стороны.

При заключении сделки мены равноценных участков указывается только сторона, несущая расходы на оформление всех необходимых документов и улаживание формальностей.

Итак, общими положениями договора мены являются следующие нюансы:

  • К договору мены соотносимы правила купли-продажи, где все стороны, заключающие договор, выступают как покупателями, так и продавцами;
  • Если стоимость в договоре не указана, обмениваемые объекты будут считаться равноценными. Тратами на оформление сделки занимается та сторона, которая предопределена для этого действительным договором;
  • Если меняемые товары не признаются равноценными, одна из сторон, отдающая товарный объект меньшей стоимости, обязана погасить разницу в ценах до или после передачи товара. Однако действующим договором можно предусмотреть иной порядок;
  • Если сроки передачи товарных объектов не совпадают, и это не оговорено договором мены, стороны должны руководствоваться статьей 328 ГК, в которой содержатся правила о встречном исполнении обязательств;
  • Если договором мены, или законодательно не предусмотрены особые условия, право владения переходит к приобретателю по договору мены, одномоментно после выполнения обязательств;
  • Если по каким-либо причинам обмениваемый товар был изъят у покупателя, то покупатель может потребовать от другого участника сделки возврата своей собственности, а также возмещения убытков.

Как оформить договор мены долей в земельных участках

На основании 550 статьи российского ГК, договор мены, равно договору купли-продажи, создается в письменной форме путем согласовательного составления и заверяется подписями сторон, вступающих в сделку.

Важно! Несоблюдение требования к заключению договора в письменной форме, а также информационных требований по наличию тех или иных сведений в договоре, влечет за собой недействительность такого документа.

Письмо Роскомзема за номером 2-16/1629, датированное девятнадцатым октября 1994 года, регламентирует оформление договоренности мены земельных участков.

Типовой договор обмена земли, равноценной объекту недвижимости, подлежит текущей государственной регистрации. Необходимо при проведении сделки зарегистрировать права новых собственников. Данная процедура проводится в Росреестре по месту территориального расположения обмениваемых участков.

В типовом договоре мены в обязательном порядке указываются:

  • Все признаки, обозначающие индивидуализацию обмениваемых участков;
  • Кадастровые значения номеров земельных участков, подлежащих обмену;
  • Площадь земли, подлежащей отчуждению;
  • Целевое предназначение земельных угодий, на территории которых расположены участки или их доли, подлежащие обмену;
  • Цели пользования обмениваемыми участками;
  • Объекты, построенные на обмениваемых землях, с описанием их функционала.

К договору в обязательном порядке прикладываются план-схемы земельных участков, с обозначением границ земель, не принадлежащих собственникам, и документы, подтверждающие оценку кадастровой стоимости как земельных объектов, так и строений, возведенных на них.

Документы по оценке подаются в Росреестр в виде актов, а также сводных ведомостей. Также в договоре указываются существующие ограничения прав владельцев, из-за установленных на данной земле санитарных, технологических или исторически-культурных зон.

Перед заключением договора мены важно удостовериться в отсутствии обременений на приобретаемом участке.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Договор мены земельных участков» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)!

Источник: http://o-nedvizhke.ru/zemlya/registraciya-zemlya/obrazec-dogovora-meny-zemelnyx-uchastkov.html

Подготовка договора мены земельного участка

Договор мены земельных участков: правила заключения

По закону любой человек, имеющий права собственности на определенный земельный участок, может самостоятельно распоряжаться им на свое усмотрение.

При этом для того, чтобы избежать каких-либо сложностей, связанных с проведением таких сделок, стоит предварительно разобраться в том, как осуществляется оформление договора мены земельными участками между физическими лицами и как выглядит такая сделка в 2018 году.

Что это такое и зачем нужно

В соответствии с действующим законодательством земельные участки относятся к категории недвижимого имущества, в связи с чем проведение каких-либо сделок с таким имуществом осуществляется на основании тех же законодательных условий, которые устанавливаются для проведения операций по обмену любого имущества.

Под оформлением договора в данном случае подразумевается проведение сделки, конечный итог которой представляет собой передачу права собственности на определенную недвижимость другой стороне, заинтересованной в получении указанного надела, а также последующее получение прав собственности на участок, который ранее принадлежал другой стороне.

Другими словами, сама сделка представляет собой практически то же самое, что и оформление стандартного договора купли-продажи, в котором в качестве оплаты выступают не денежные средства, а другое имущество.

При этом обмен земельного участка отличается определенными особенностями, обусловленными самим характером таких соглашений и, в частности, эти особенности устанавливаются главой 31 Гражданского кодекса.

По такому договору покупатель одновременно выступает в роли продавца, но при этом к данной категории могут относиться исключительно законные собственники земельных участков, подлежащих обмену, или же доверенные лица указанных граждан.

Если в документах на обмен имущества не будет указываться стоимость обмениваемой недвижимости, то в таком случае это имущество будет автоматически восприниматься как равноценное, а всевозможные расходы, связанные с оформлением такой сделки, будет нести та сторона, которая изначально указывалась в соглашении в качестве распорядителя.

Стандартный договор обмена распространяется исключительно на равноценные участки, но при этом встречаются и такие ситуации, в которых владельцы проводят неравный обмен.

Образец договора мены земельного участка:

Центральные положения

Для того, чтобы оформить договор правильно, стоит для начала разобраться в том, как процедура оформления таких документов регулируется действующим законодательством.

Отсылка к законодательству

Суть такого договора заключается в том, что каждая сторона соглашения берет на себя обязательство по передаче второй в частную собственность в один товар в обмен на другой, и это прописано в статье 567 Гражданского кодекса. В результате проведения такой сделки осуществляется передача права собственности на земельный участок.

Характер обязательств, которые появляются в процессе оформления договора обмена земельных участков, обуславливает использование к ним правил, предусмотренных изначально для оформления договора купли-продажи главой 30 Гражданского кодекса, если использование таких норм никоим образом не будет противоречить нормам, прописанным в главе 31 этого кодекса.

Скачать образец договора мены земельного участка

Правила, которым регулируется оформление договора обмена прописаны различными правовыми нормами.

В частности, распределение расходов между сторонами осуществляется в соответствии с нормами, указанными в статье 568 Гражданского кодекса, в то время как по статье 569 этого кодекса обязанность по передаче участка сначала должна реализовываться одной стороной, и только после этого вторая приступает к выполнению взятых на себя обязательств.

Статья 567. Договор мены

Статья 568. Цены и расходы по договору мены

Статья 569. Встречное исполнение обязательства передать товар по договору мены

Момент передачи права собственности прописан в статье 570 Гражданского кодекса, в то время как в соответствии со статьей 550 договор в обязательном порядке нужно оформлять в письменной форме.

Помимо этого, существуют также особенности, предусмотренные за привлечение к ответственности за изъятие имущества, и прописаны они в статье 571 Гражданского кодекса.

Статья 550.

Форма договора продажи недвижимости

Статья 570. Переход права собственности на обмениваемые товары

Статья 571. Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Правовое регулирование

Возможность проведения сделок, связанных с обменом земельных участков, прописаны в пункте 2 Указа Президента №1767, который был опубликован в 1993 году.

В частности, там говорится о том, что граждане или компании имеют право на то, чтобы обменивать территории, находящиеся у них в частной собственности.

Правовое регулирование таких сделок осуществляется в соответствии с нормами, прописанными в Гражданском и Земельном кодексах.

По общим правилам, договоры обмена земельных участков основываются на тех требованиях, которые прописаны в законодательстве касательно договора купли-продажи с тем условием, что они не будут противоречить требованиям, указанным в Гражданском кодексе. Помимо этого, договор обмена земельных участков должен соответствовать нормам статьи 37 Земельного кодекса.

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

Налоговые обязательства

Каждый участник договора обмена выступает одновременно в качестве покупателя и продавца. Таким образом, на них будут распространяться общие требования, связанные с налогообложением.

Если в качестве предмета оформляемого договора будет выступать земельный участок и какой-либо другой объект недвижимого имущества, налоговые обязательства будут выглядеть следующим образом:

  • выплачивается 13% с полученного дохода;
  • для того, чтобы рассчитать точную сумму налоговых обязательств, во внимание принимается стоимость участка, прописанная в соглашении, или кадастровая цена;
  • если человек распоряжается территорией на протяжении более трех лет, ему не нужно оплачивать налог при проведении сделки.

При необходимости покупатель земельного участка может воспользоваться всевозможными налоговыми преференциями. В частности, можно использовать налоговый вычет, с помощью которого налогооблагаемую базу можно сократить на сумму до двух миллионов.

Образец искового заявления о признании права собственности на земельный участок

Главные правила и порядок действий

Для того, чтобы передача прав собственности была зарегистрирована официально, стороны должны посетить территориальное отделение Росреестра или же ближайший многофункциональный центр, после чего предоставить уполномоченным сотрудникам государственного органа следующий перечень документов:

  • заявление на проведение регистрации;
  • гражданский паспорт каждого из участников сделки;
  • нотариальная доверенность, оформленная на представителя, если используются услуги посторонних лиц;
  • передаточные документы и непосредственно сам договор обмена;
  • правоустанавливающая документация на обмениваемое имущество;
  • межевой план, оформленный на земельный участок;
  • платежное поручение, которым подтверждается оплата государственной пошлины.

В зависимости от того, каким образом будет подаваться обращение, процедура проведения регистрационных операций займет от 7 до 12 дней. После окончания регистрационного этапа новому собственнику предоставляется выписка из государственного реестра. Регистрировать сделку обмена можно только после ее нотариального удостоверения.

Особенности договора мены земельного участка

В первую очередь, оформление договора предусматривает равноценность участков, что может вызвать конфликтные ситуации между собственниками территорий. Если же участки неравномерные, то в таком случае одна из сторон должна будет внести доплату в пользу другой.

Статья 328. Встречное исполнение обязательства

Также стоит отметить особенности договора обмена, затрагивающие наложение ответственности за изъятие недвижимого имущества, так как по договору можно передавать только тот товар, на который не распространяются какие-либо притязания третьих лиц.

Важные замечания по этапам

Для того, чтобы избежать каких-либо проблем, стоит принять во внимание основные замечания по каждому из этапов проведения сделки.

Примерная форма содержания

В процессе оформления договора обмена указывается следующая информация:

  • личная информация о каждом из участников;
  • технические характеристики каждого участка;
  • данные о залоге и сервитутах;
  • предназначение каждого участка;
  • допустимый способ использования;
  • срок, на протяжении которого должны выполняться обязательства.

Форма межевого плана:

Детали и нюансы оформления

Договор в обязательном порядке должен предусматривать государственную регистрацию прав собственности на полученную недвижимости новых владельцев.

В договоре должны прописываться признаки, которыми характеризуются обмениваемые участки, а именно:

  • кадастровый номер;
  • площадь;
  • целевое предназначение;
  • ключевая цель эксплуатации;
  • объекты недвижимости, размещенные на обмениваемых участках.

К договору в обязательном порядке должны прилагаться графические планы территорий, которые выступают в качестве предмета обмена. Помимо этого, стороны должны позаботиться о том, чтобы провести оценку обмениваемых участков и узнать их кадастровую стоимость.

Дополнительные оговорки по условиям

В процессе согласования договора обмена участники должны согласовать дополнительные условия, такие как:

  • данные о сервитутах;
  • наличие земельных споров;
  • передача участка в аренду прочим лицам;
  • предоставление территории в ипотеку;
  • отсутствие арестов на участок;
  • информация о каких-либо претензиях на имущество от третьих лиц.

При этом запрещено указывать в тексте положения, которыми может ограничиваться дальнейшее использование земельного участка или накладываться обязанность по последующему выкупу земельного участка обратно.

Доли и полноценные территории

Обмена долей в праве собственности на земельный участок осуществляется в соответствии с правилами, которые предусматриваются для оформления договора купли-продажи.

Доля может обмениваться или на равноценную часть в праве собственности на другое хозяйство, или на пай, который находится в собственности другого лица, но при этом относится к данному хозяйству. Другими словами, обмениваться может доля на такую же долю в этом же или другом хозяйстве.

Полноценные территории обмениваются стандартно на равноценное или неравноценное имущество.

Компенсации и прочая специфика

Изначально в процессе оформления договора предусматривается, что участки будут равноценными, в связи с чем могут возникать споры участников о стоимости предоставленного имущества. Если же в качестве предмета договора выступают неравноценные участки, сторона, передающая менее ценный участок, получает дополнительное обязательство по оплате разницы между стоимостью имущества.

Такая оплата должна передаваться другой стороне договора сразу же после того, как будет проведена передача участка или же еще перед проведением данной операции. При этом в договоре обмена может указываться также и другой порядок выплаты компенсации, в связи с чем условия в обязательном порядке должны отражаться в тексте соглашения.

Источник: https://1kvartirka.ru/dogovor-meny-zemelnogo-uchastka/

Договор мены земельных участков: правила заключения

Договор мены земельных участков: правила заключения

Мена земельного участка на квартиру, дом, автомобиль или другой земельный участок является возмездной гражданской сделкой, по которой осуществляется взаимный переход прав собственности на имущественные объекты. Оба участника такой сделки одновременно выступают в роли продавца и покупателя, а переход прав на недвижимые объекты подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра.

Правила мены земельных участков

Возможность использовать земельный надел в качестве объекта возмездных и безвозмездных сделок регламентирована ГК РФ и ЗК РФ.

Распоряжаться землей может только собственник, временные землепользователи (например, арендаторы) такого права лишены.

Нужно учитывать, что любая сделка с земельными наделами подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра, поскольку участки относятся к объектам недвижимости.

Ключевые характеристики мены земельных наделов заключаются в следующем:

  • в рамках указанной сделки происходит взаимный переход права собственности на объект мены;
  • земельные участки могут быть обменяны на аналогичные объекты, либо на иные имущественные активы (жилые и нежилые помещения, транспортные средства и т.д.);
  • договор мены может включать условие о выплате одной из сторон денежного вознаграждения, если обмениваемые объекты являются неравноценными по стоимости.

Для всех объектов договора мены стороны должны самостоятельно согласовать стоимостные характеристики. В отношении земельных наделов цена может устанавливаться исходя из показателя кадастровой стоимости или рыночных расценок на аналогичные объекты. Как правило, стоимость объекта или вещи, на которую обменивается земля, признается равноценной, что позволяет избежать доплаты по договору.

Земля может выступать предметом обмена вне зависимости от ее целевого назначения, указанного в правоустанавливающих документах. Для нового собственника сохраняется правовой режим разрешенного землепользования, а его изменение допускается только на основании решения властного органа. Также нужно учитывать следующие обязательные правила мены участков:

  • после регистрации перехода права собственности в службе Росреестра сохраняют свою силу обременения и ограничения, ранее установленные для участка (например, публичный или частный сервитут);
  • если на земле расположено строение или здание, оно подлежит одновременному отчуждению;
  • если обмену подлежит часть земельного надела (например, при долевой форме собственности), потребуется предварительного предложить ее другим собственникам.

Таким образом, мена земельных участков по своей форме аналогична гражданской сделке купли-продажи, поскольку переход права собственности происходит на возмездных условиях.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Порядок мены земельных участков

Поскольку земля относится к недвижимому имуществу, к форме договора ГК РФ предъявляет два требования – он должен быть составлен в виде письменного договора, после чего подлежит регистрации в службе Росреестра. Для обмена долей на участок законодательство предусматривает дополнительное условие – помимо обязательного уведомления других собственников, такие договоры должны удостоверяться через нотариальную контору.

После согласования существенных и дополнительных условий сделки, стороны должны оформить двусторонний договор. В его тексте должны быть указаны следующие пункты:

  • дата и место составления договора;
  • подробные сведения об участниках сделки – паспортные данные на физических лиц, официальные атрибуты предприятий;
  • предмет сделки – данные о земельном участке и объекту, которые обмениваются по договору;
  • сведения о наличии у сторон права собственности на объекты по договору;
  • стоимостные характеристики  каждого объекта сделки;
  • размер и порядок перечисления доплаты, если она является условием договора;
  • порядок фактической передачи объектов мены, а также регистрации прав на них у новых владельцев;
  • условия сохранения ограничений и обременений на объекты по договору мены.

Скачать образец договора мены земельных участков

В ряде случаев совершение мены будет невозможно без согласия лица, в пользу которого зарегистрировано обременение. Например, если на участок зарегистрирован залог в пользу кредитного учреждения, для мены нудно получить согласие банка или погасить обязательства по кредитному договору.

Порядок перехода прав на объекты по сделке может существенно различаться. Если участок обменивается на иное недвижимое имущество (квартиру, нежилое помещение и т.д.), регистрация в службе Росреестра будет проводиться одновременно для обоих объектов.

Если земля обменивается на транспортное средство, оно регистрируется в рамках самостоятельной процедуры через учреждения ГИБДД.

В случае если в обмен на участок передается движимое имущество, регистрационные действия проводятся только в отношении земли (для перехода прав на движимое имущество достаточно заключить акт приема-передачи).

Важное правило регламентировано статьей 568 ГК РФ – если контрагенты не согласовали в договоре стоимостные характеристики участков, они признаются равнозначными по цене. Это условие будет иметь существенное значение для расчета налоговых обязательств, которые возникают для каждой стороны после регистрации договора.

Нужно учитывать, что занижение стоимостных показателей в настоящее время не имеет юридического смысла. После подачи в ИФНС декларационных бланков, налоговые инспекторы обязаны провести камеральную проверку документов.

Если рыночная цена будет ниже кадастровой стоимости, для расчета налоговых обязательств будет использован второй показатель (при необходимости сумма налога будет доначислена).

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Алгоритм действий для регистрации договора

Чтобы переход прав по договору мены земельного надела был официально зарегистрирован, сторонам необходимо обратиться в службу Росреестра или Многофункциональный центр. При регистрации контрагентам нужно представить следующий комплект документов:

  • заявление о проведении регистрационных действий;
  • общегражданские паспорта на участников сделки, либо документы на юридических лиц;
  • нотариальная доверенность на представителя, если стороны воспользовались таким вариантом проведения сделки;
  • договор мены и передаточные акты;
  • правоустанавливающие документы на имущественные активы – свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН, свидетельство о регистрации транспортного средства и т.д.;
  • межевой план на землю, если участок ранее не проходил процедуру кадастрового учета;
  • платежное поручение, подтверждающее оплату госпошлины (в 2017 году для граждан госпошлины составляет 2000 рублей, для предприятий – 22 000 рублей).

В зависимости от варианта обращения, регистрационные действия будут проведены за срок от 7 до 12 дней (при обращении через Многофункциональный центр регистрация займет на два дня дольше). После завершения регистрационного этапа, новый владелец земельного участка получит выписку из госреестра ЕГРН.

Регистрация договоров мены на долю участка возможна только после нотариального удостоверения сделки. Для этого правообладателю участка нужно соблюсти следующий алгоритм действий:

  1. получить межевой план на долю через кадастрового инженера;
  2. направить другим собственникам уведомление о заключении договора мены с предложением выкупить долю на преимущественном праве;
  3. если в течение месяца на указанное предложение не последовало согласия, либо был получен отказ, договор представляется в нотариальную контору для удостоверения.

После удостоверительной отметки нотариуса дальнейшие регистрационные действия в Росреестре будут проходить по общим правилам.

Налоговые обязательства по договору мены

Каждый из участников договора мены одновременно выступает продавцом и покупателем по сделке. Следовательно, на них распространяются общие требования о налогообложении. Если предметом мены выступал земельный участок и иной объект недвижимости, налоговые обязательства будут иметь следующие нюансы:

  1. доход, полученный при обмене, будет облагаться по ставке 13%;
  2. для расчета налоговых обязательств учитывает стоимость участка, указанная в договоре, либо кадастровая стоимость;
  3. если период владения участком превышает три года, обязанность по уплате налога не возникает;
  4. при сроке владения менее трех лет можно воспользоваться имущественным вычетом в сумме один миллион рублей, либо вычесть из налогооблагаемой базы стоимость расходов на приобретение земли.

Приобретатель земельного участка также может воспользоваться налоговыми преференциями.

Налогооблагаемая база может быть уменьшена на два миллиона рублей, указанный налоговый вычет должен быть рассчитан приобретателем самостоятельно путем подачи в ИФНС декларационного бланка по форме 3-НДФЛ. Указанный вычет осуществляется за счет суммы НДФЛ, удержанной с приобретателя за предыдущие отчетные периоды.

Указанные налоговые льготы распространяются на участников договора мены вне зависимости от правового статуса объектов. В частности, если владелец автомобиля обменял его на земельный надел, он сможет получить налоговый вычет исходя из стоимости участка, определенного в условиях договора.

С момента перехода прав на нового собственника, у него возникает обязанность уплачивать земельный налог. Ставки земельного налога утверждаются местными органами власти и рассчитываются исходя из показателя кадастровой стоимости участка.

Источник: http://law03.ru/land/article/dogovor-meny-zemelnyx-uchastkov

Заключение договора мены земельного участка

Договор мены земельных участков: правила заключения
Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Земельный участок » Заключение договора мены земельного участка

Как и любое другое недвижимое имущество, земельный участок может выступать предметом мены. Главной особенностью договора мены является отчуждение земельного участка в собственность другой стороны, сопровождающееся одновременным приобретением в собственность иного участка.

Договор мены подразумевает переход земельного участка в собственность другой стороны в обмен на другой участок. Так как мена земли является возмездным правоотношением, к ней применяются общие правила сделок купли-продажи, с особенностями, обусловленными существом данной сделки.

В отличие от договора купли-продажи, стороны по сделке мены получают за передаваемое имущество не денежную сумму, определенную договором, а участок земли, схожий по свойствам, характеристикам и цене. При этом, обе стороны по договору мены одновременно являются продавцами и покупателями.

По общему правилу, обмениваемые участки должны иметь одинаковые свойства и стоимость. Однако на практике возникают ситуации, когда свойства и стоимость одного участка уступают обмениваемому. В этом случае стороны имеют право предусмотреть соразмерную оплату разницы в стоимости участков, размер которой определяется условиями договора.

https://www.youtube.com/watch?v=YSyI-w4A_YQ

Отличие мены от договора дарения заключается в возмездном характере сделки. Дарение подразумевает односторонний акт по передаче участка в дар, без права требования какого-либо возмещения. В случае заключения договора мены обе стороны получают справедливое возмещение передаваемого участка – в виде аналогичного имущества или частичной компенсации разницы в стоимости.

В отношении заключения мены участков земли в Российской Федерации предусмотрены следующие формы сделки:

  • Простая письменная форма. Данное требование сформулировано в статье 550 Гражданского кодекса РФ и применимо к большинству случаев мены и отчуждения земельных участков. От сторон договора, заключаемого в простой письменной форме, требуется заверить его своими подписями и передать на государственную регистрацию в органы Росреестра;
  • Нотариальная форма. Закон не предусматривает обязательного удостоверения договора мены участка земли, однако в ряде случаев такое требование прямо предусмотрено нормативным актом. Нотариальное удостоверение требуется:

а) для сделок в отношении участка, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

б) при обмене долей в праве общей долевой собственности на участок земли (в том числе, если все участники распоряжаются своими долями в одной сделке).

Вне зависимости от формы совершения сделки мены участка земли, договор подлежит государственной регистрации.

Последствия несоблюдения формы заключения договора мены земельного участка предусмотрены статьей 550 ГК РФ – несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Условия договора мены

Основными существенными условиями договора мены, которые должны быть согласованы сторонами, являются:

  • Определение предмета договора – передаваемых участков для обеих сторон;
  • Определение количественных характеристик передаваемого имущества;
  • Определение равноценности свойств и стоимости передаваемых участков, либо указание соразмерной компенсации для установления такой равноценности.

Согласование существенных условий сделки происходит на стадии подготовки договора и основывается на правоустанавливающих документах на участки земли (кадастровый паспорта, отчеты о кадастровой и рыночной стоимости и т.д.).

Порядок заключения договора мены, государственная регистрация договора мены

После определения существенных условий договора мены, стороны оформляют с письменной форме договор, который подлежит государственной регистрации.

Для реализации полномочий собственника право собственности на участок должно быть зарегистрировано в установленном порядке.

ФЗ-122 устанавливает, что под регистрацией прав понимается совершение уполномоченными органами определенного юридического акта (действия), влекущего за собой юридические последствия. На практике такое определение означает, что право собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и земельный участок, возникает с момента регистрации права на него.

Комплект документов заявители представляют в территориальный орган Росреестра по месту нахождения земельных участков, права собственности на которые подлежат регистрации. Регистрацией договора мены и перехода права собственности занимаются указанные органы Росреестра.

Процесс совершения регистрационных действий в отношении договора мены и прав собственности на участки состоит из нескольких этапов:

– прием от субъектов необходимых документов для проведения регистрационных действий;

– юридическая экспертиза комплекта документов, проверка их законности;

– внесение сведений в ЕГРП в виде соответствующих записей;

– выдача субъектам документов, удостоверяющих факт проведения регистрации.

Процедура регистрации права считается завершенной с момента внесения сведений (записи) в единый реестр прав и выдачи документов заявителям.

Налогообложение участков после перехода права собственности по договору мены

Так как по условиям договора мены каждая сторона не только отчуждает имущество, но и приобретает в собственность схожий по свойствам и цене участок, основание для налогообложения возникают для каждого из субъектов сделки.

Общее правило о равноценности обмениваемых земельных участков не означает, что обе стороны будут уплачивать за вновь приобретенные участки одинаковую сумму налога.

Размер налогового платежа рассчитывается налоговым органом исходя из кадастровой стоимости земли, которая может различаться даже в отношении однотипных участков.

В этом случае у сторон есть право оспорить кадастровую оценку земли в судебном порядке и попытаться применить для расчета налога рыночную цену земли.

Основания для применения льготного налогообложения после заключения договора мены (в том числе и полного освобождения от уплаты) не отличаются от общих правил, установленных налоговым кодексом в отношении определенных категорий налогоплательщиков (статьи 387, 391, 395 Налогового кодекса РФ). Важным основанием для возникновения права на освобождение от уплаты налога является факт использование приобретенного участка земли по целевому назначению.

Источник: http://Advokat-Malov.ru/zemelnyj-uchastok/zaklyuchenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka1.html

Юрист вам в помощь
Добавить комментарий