Что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома?

Содержание
  1. Как действовать, если застройщик нарушает 214-ФЗ
  2. Насколько ФЗ-214 обеспечивает защищенность дольщиков
  3. Сроки сдачи жилого дома. Риск долгостроя
  4. Лишние или недостающие квадраты. Кто кому должен?
  5. Качество жилья: Как заставить застройщика устранить недостатки
  6. Заключение: лучше предотвратить, чем нивелировать последствия
  7. Что делать если застройщик задерживает сдачу дома – Год 2019
  8. Что делать, если задерживают срок сдачи дома?
  9. Как рассудит суд
  10. Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома? (согласно 214 ФЗ)
  11. Изучение застройщика
  12. Требования закона
  13. По ФЗ-214
  14. По ЖСК
  15. По векселям
  16. Алгоритм действий
  17. Расчет неустойки
  18. Претензия
  19. Обращаемся в суд
  20. Если договор не расторгнуть
  21. Что делать, если застройщик задерживает сроки сдачи дома – Ответственность и неустойка
  22. Нарушение сроков сдачи дома застройщиком
  23. Ответственность. 3 варианта действий дольщика
  24. Как получить неустойку?
  25. Как составляется претензия застройщику?

Как действовать, если застройщик нарушает 214-ФЗ

Что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома?

В отношениях компании-застройщика и дольщика, который заключил договор, сделал положенный взнос и теперь ожидает ключи от долгожданной квартиры, могут возникать некоторые осложнения.

Несмотря на то, что существует закон (214-ФЗ), в котором эти отношения регламентированы достаточно четко, застройщик не всегда спешит выполнить принятые на себя обязательства.

В этой статье мы поговорим о случаях, когда застройщик нарушает закон и, тем самым, ущемляет права дольщика, и расскажем – как может поступить дольщик в том или ином случае:

  • Сроки сдачи жилого дома. Риск долгостроя
  • Лишние или недостающие квадраты. Кто кому должен?
  • Качество жилья. Как заставить застройщика устранить недостатки

Насколько ФЗ-214 обеспечивает защищенность дольщиков

Во время принятия закона ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» на этот документ возлагали большие надежды. И действительно, закон оказался способным защитить дольщиков от прямого обмана и различных мошеннических схем, которые ранее активно применялись недобросовестными компаниями.

  • Теперь мошенники не могут просто собрать деньги на возведение дома, и сбежать с этими деньгами в неизвестном направлении;
  • По ДДУ (Договор Долевого Участия) нельзя продать квартиру сразу нескольким покупателям, так как договор регистрируется в Росреестре;
  • Нельзя оставить дольщиков ни с чем через банкротство.

Но механизм реализации закона, к сожалению, по-прежнему далек от совершенства, поэтому современные дольщики то и дело сталкиваются с нарушениями со стороны застройщика.

Как правило, сегодня все дольщики получают обещанное жилье, однако, то и дело возникают вопросы, связанные со сроками сдачи объекта, качеством строительных работ, а также с «лишними» квадратными метрами, за которые приходится доплачивать отдельно.

Сроки сдачи жилого дома. Риск долгостроя

Одним из обязательных пунктов в ДДУ является пункт о сроках сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Согласно 214-ФЗ ст. 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства», застройщик должен указать в договоре точную дату передачи квартиры, что и делается. Невыполнение застройщиком обещаний относительно сроков сдачи может грозить ему выплатой неустойки (в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки).

Разумеется, в том случае, если дольщикам через суд удастся отстоять свои права.

Однако застройщику не нужно искать какие-либо сложные пути, чтобы обойти закон и не выплачивать неустойки.

Тот же 214-ФЗ позволяет переносить сроки окончания работ, причем, застройщик может делать это неограниченное количество раз, и случаи, когда сроки переносились на несколько лет (на 3, 5, а то и на 10 лет) не являются единичными.

Все, что нужно сделать застройщику, который не успевает закончить работы вовремя – просто предупредить дольщиков об изменении сроков сдачи не менее чем за два месяца до даты, указанной в договоре.

Однако это является изменением первоначальных условий договора, а такие изменения возможны только по обоюдному согласию. Дольщик, который имеет право голоса, может не согласиться с изменениями, он может отказаться от принятия этих условий и потребовать уплату пени. На этот случай предусмотрен следующий порядок действий:

  • Первым делом, необходимо составить претензию (в двух экземплярах). В документе нужно потребовать выплаты неустойки (согласно положениям ДДУ и действующему законодательству), а также возмещения ущерба (например, затрат на оплату арендованного жилья);
  • Затем нужно вручить один экземпляр претензии застройщику. Это можно сделать через секретаря (на вашем экземпляре должна появиться отметка о принятии документа) или отправить заказным письмом (в этом случае нужно хранить квитанции об отправке и уведомление);
  • Если в течение двух недель застройщик не ответил на претензию, необходимо сразу же обращаться в суд. К исковому заявлению нужно приложить копии всех документов, которые подписывались между застройщиком и дольщиком (ДДУ, дополнения, приложения к договору, копию своего экземпляра претензии, квитанцию об отправлении претензии).

Помимо этого, по истечении двух месяцев, начиная от даты срока сдачи объекта (первоначальная дата, указанная в договоре), дольщик может расторгнуть договор. Раньше это можно было сделать в одностороннем порядке, но с вступлением в силу новых поправок к ФЗ-214 (с января 2017 года), теперь необходимо решать такие вопросы через суд.


Важно!

Впрочем, помимо судебного решения дольщик не имеет никаких механизмов взыскания пени с застройщика, и не может заставить последнего выполнить все условия, сопутствующие расторжению договора (возврат средств, выплата неустойки, возмещение морального и прочего ущерба). А застройщик, как правило, не торопится ничего выплачивать и возвращать сумму, уплаченную по договору, и всеми силами уговаривает дольщика «потерпеть еще чуть-чуть, войти в положение». Это может продолжаться бесконечно долго.

Если сложилась неприятная ситуация и дольщик видит, что застройщик особо не торопится, и в ближайшем будущем жилой дом сдан не будет, необходимо обращаться в суд. Но для начала нужно взвесить все «за и против», а здесь не все так однозначно.

  • Во-первых, дольщик рассчитывает переехать в новое жилье, собственно, с этой целью и заключался договор, ему нужна именно квартира, а не возврат денег. Именно с этой позиции рассуждает подавляющее большинство дольщиков, соглашаясь на изменения в договоре (перенос сроков).
  • Во-вторых, рыночная стоимость квартиры к моменту окончания строительства возрастает весьма существенно, а если решать вопрос через суд, то максимум, чего может добиться дольщик – это возврат уплаченного взноса по договору (ну и в лучшем случае, пени, неустойки, пр.). Таким образом, застройщику даже выгодно вернуть деньги, ведь он легко продаст готовую квартиру по рыночной цене. И получится, что дольщик предоставил застройщику беспроцентный кредит на несколько лет, благодаря этому кредиту застройщик получает дополнительную выгоду.
  • В-третьих, нужно учесть еще одну деталь – застройщик может откладывать сдачу дома по причине проблем с финансированием строительства, в связи с резким удорожанием стройматериалов, и прочими серьезными проблемами. В этом случае лучше немедленно забрать деньги через суд, чем дожидаться банкротства застройщика. Ведь тогда вы будете одним из нескольких сотен дольщиков, которые дожидаются окончания процедуры банкротства (а это требует времени) в надежде получить компенсацию (и возможно, деньги не удастся вернуть в полном объеме). Или вам придется дожидаться завершения «долгостроя» в течение нескольких лет, чтобы получить свою квартиру.

Кстати, в судебном порядке можно привлечь застройщика и к уголовной ответственности, например, за мошенничество.

Лишние или недостающие квадраты. Кто кому должен?

Закон защищает дольщика от изменений застройщиком проектной документации. Этот документ должен быть опубликован на сайте застройщика еще до начала строительства, и компания должна придерживаться утвержденного проекта. Впрочем, как и в случае со сроками, ФЗ-214 не препятствует внесению изменений в проект с согласия дольщиков.

В результате, окончательные замеры площади помещений (проводятся сотрудниками БТИ в момент сдачи новостройки в эксплуатацию) показывают, что площадь квартиры оказалась больше (или меньше) заявленной в ДДУ.

На поздних стадиях строительства подобное соглашение достигается довольно быстро – дольщики хотят как можно быстрее получить свои квартиры, поэтому охотно идут на уступки. Но ситуацию с “лишними квадратами” нужно как-то решать, и дольщики сталкиваются со следующими проблемами:

  • Если фактическая площадь больше – застройщик требует доплатить за дополнительные квадратные метры, и дольщики, волей-неволей оплачивают их, так как в противном случае застройщик не передаст квартиру в собственность.
  • Если же площадь жилья оказалась меньше, то, по идее, застройщик должен компенсировать недостающие квадраты. Однако нередко застройщик не желает выплачивать компенсации, мотивируя свои действия удорожанием стройматериалов, увеличением объема работ, ростом их сложности и прочими причинами, вытекающими из изменения в проекте, на которые, кстати, дольщик дал свое согласие.

И в первом, и во втором случае налицо нарушение ФЗ-214, так как застройщик пытается извлечь дополнительную прибыль в результате нарушений первоначальных условий договора.

При возникновении подобных ситуаций необходимо обращаться в суд, однако нужно понимать, что для вынесения решения суду потребуются результаты строительной экспертизы, это мероприятие требует определенных затрат и его должен оплачивать истец.

Новые поправки (вступившие в силу с начала 2017 года) говорят о том, что превышение метража квартиры более, чем на 5% является существенным.

Иначе говоря, застройщик не сможет “навязать” дольщику с десяток лишних квадратов. Дольщики могут объединиться и подать коллективный иск, что значительно повышает шансы на успех. Однако часто дольщики избегают участия в судебных разбирательствах, предпочитая согласиться с навязанными условиями и быстрее получить жилье.

Качество жилья: Как заставить застройщика устранить недостатки

Квартира передается дольщику по акту приемки-передачи, и в этот момент могут быть обнаружены явные дефекты – кривые стены, некачественная отделка, неисправные инженерные коммуникации, скрытые проблемы – отвратительная звукоизоляция, «мостики холода» между панелями, пр. Вот как обстоят дела с качественными параметрами жилья, передаваемого дольщику по договору (ДДУ):

  • С одной стороны, статья 7 ФЗ-214 «Гарантии качества, предусмотренные договором» говорит о том, что застройщик обязуется передать жилье, которое в полной мере соответствует строительным нормам, требованиям технических регламентов (положениям о пожарной безопасности, пр.) условиям ДДУ, проектной документации.
  • Но, с другой стороны, если у застройщика есть возможность законно изменить проектную документацию (по согласованию с дольщиками), то с высокой долей вероятности изменится и качество жилья.

Кроме того, ФЗ-214 никак не регламентирует качество помещений общего пользования (лестничная площадка, пролеты, входная группа, пр.). То есть, если дольщики обнаружат, например, трещины на стенах лифтовой шахты, то заставить застройщика устранить недостатки будет проблематично.

Как правило,  дольщики мирятся с недочетами в пределах передаваемой квартиры и предпочитают устранять их своими силами, особенно, если все равно предполагается проведение перепланировки.

Но что делать, если недочеты серьезные, и устранение их требует значительных затрат? Опять-таки, проблемы могут проявиться не сразу, а, через полгода-год после заселения, например, если квартира передается летом, возможности проверить работу системы отопления просто нет…

ЛЮБОПЫТНЫЕ ДЕТАЛИ

Дольщик не располагает механизмами, способными заставить застройщика выполнить перечисленные требования (по крайней мере, в правовой плоскости), поэтому необходимо действовать через суд.

В противном случае застройщик будет просто игнорировать обращения и просто ждать, когда дольщик будет готов принять квартиру в том виде, в котором она есть.

Даже если застройщик признает, что – да, действительно, недочеты имеются (это для того, чтобы дольщик не обращался в суд), то это не значит, что он немедленно начнет устранять недостатки, скорее всего, он просто будет ждать.

Согласно положениям закона, дольщик, при обнаружении недочетов или несоответствий положениям статьи 7 ФЗ-214 имеет право отказаться подписывать акт приемки-передачи, и потребовать от застройщика следующее (на выбор):

  • Устранить недостатки за свой счет (в приемлемые сроки);
  • Снизить цену квартиры (соразмерно недостаткам)
  • Компенсировать расходы на устранение недостатков.

Таким же образом нужно действовать, если проблемы обнаружатся в течение гарантийного срока, указанного в ДДУ. Прямое обращение к застройщику должно носить формальный характер, так как практика показывает, что компании добровольно выполняют работы по гарантии весьма нечасто.

Как и в случае с лишними квадратными метрами, в суде потребуются доказательства – дольщику необходимо будет заказать и оплатить строительно-техническую экспертизу, которая подтвердит (или не подтвердит) наличие недочетов и определит объем расходов, необходимых для их устранения.

Но нужно учесть, что эксперт при подсчете расходов на устранение недостатков, может выйти вовсе не ну ту сумму, которую желает получить истец. В результате компенсация, полученная дольщиком через суд, может не окупить даже расходы на экспертизу.

Можно отказаться принимать квартиру, разорвать договор (разумеется, через суд), но в этом случае вернутся только деньги, уплаченные по договору, это не выгодно застройщику (по причинам, описанным выше).

Заключение: лучше предотвратить, чем нивелировать последствия

Описанные в данной статье неприятности легче предотвратить, если внимательно и вдумчиво подойти к вопросу выбора застройщика (объекта).

Стоит не только просмотреть проектную документацию, но и проанализировать структуру, изучить документы предприятия (учредительные документы, дата регистрации, кто владелец права на бренд, пр.

), а также выяснить, были ли у застройщика проблемы с дольщиками в рамках других проектов.

Последнее можно установить путем изучения такого ресурса, как «Единая база данных решений судов общей юрисдикции РФ» – здесь по названию компании можно найти информацию о том, с кем судился застройщик, и что послужило поводом для разбирательств.

Плохая «история» застройщика, как, впрочем, и полное отсутствие проектов, реализованных ранее, может говорить о высокой вероятности возникновения у дольщика различных проблем с застройщиком.

Источник: http://novostroev.ru/articles/kak-deystvovat-esli-zastroyshchik-narushaet-214-fz/

Что делать если застройщик задерживает сдачу дома – Год 2019

Что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома?

Застройщик задерживает сдачу дома, в котором вы приобрели долгожданную квартиру по договору участия в долевом строительстве. Уже самое время въехать в свою квартиру, но ни тут-то было. Ниже читайте несколько советов от опытного юриста.

Но застройщик не спешит вас приглашать для передачи вам квартиры. Проходит месяц, проходит второй, а может и год. Что же в таком случае вам надо делать, и чего не надо, если вам начнут застройщики предлагать варианты решения данной проблемы.

На практике такие случаи очень часто, сроки практически никто не выдерживает. Но в любом случае не надо принимать это как норму, а просто необходимо знать свои права, и что же вам положено в таком случае.

Дольщиков в таких случаях хорошо защищает закон, наверно многие знают, что в таком случае начинает у застройщика идти просрочка,то есть в договоре должен быть указан срок передачи вам квартиры, если застройщик в этот срок не передал вам квартиру по акту-передачи:

Многие застройщики начнут вам обещать подписать дополнительные соглашения о переносе срока, взамен могут пообещать вам сделать ремонт, или еще какие нибудь блага. Советую вам не соглашаться с ними ни на какие условия, не подписывать ни какие соглашения, так как они могут помимо того, что вам обещают, еще дописать, что нужно им, а не вам.

Во-первых, как только вы подпишите с ними какое-нибудь соглашение вы можете потерять право на взыскание с них неустойки в судебном порядке, а им это на руку.

Что делать, если задерживают срок сдачи дома?

А нужно делать следующее,как только застройщик стал задерживать передачу вам квартиры, вы должны написать в его адрес претензию об уплате вам неустойки в связи с задержкой передачи вам квартиры.

Претензию надо обязательно отправить заказным письмом по почте, что бы у вас было доказательство предъявления им претензий. Ждете не более месяца, и не менее 2 недель. Далее вам может прийти ответ, что да согласны заплатить, но пока нет денег, или другие варианты, либо вообще ответа не будет.

Еще раз советую не соглашаться с ними ни на какие условия, не верить ни каким обещаниям, если реально вам не возвращают деньги, то тогда стоит вам обратиться в суд.

Как рассудит суд

Какие могут быть плюсы и минусы судебного порядка, сначала о минусах, потом о плюсах.

Минусы — не каждый может составить хороший иск и представить ваши интересы в суде, понадобиться помощь юриста, за что придется заплатить, дальше судебные тяжбы требуют время, порой и длительного.

Далее — это риск, что суд сильно снизит неустойку, и в таком случае игра может не стоить свеч, а также многие думают, что потратят много времени на судебные тяжбы, а потом взыскать не смогут деньги.

А теперь рассмотрим плюсы, чем хорошо судебное разбирательство, во первых в суде вы сможете взыскать помимо неустойки еще моральный ущерб, все понесенные убытки в связи с задержкой сдачи вам квартиры (деньги за съем квартиры и др), а также штраф в размере 50% от присужденной суммы, за отказ в добровольном порядке оплатить вам неустойку.

Получается очень приличная сумма. Еще на этапе судебного разбирательства вы можете заявить ходатайство для обеспечении иска о наложении ареста на счета застройщиков, что бы потом легче было вам получить деньги.

При подаче иска в суд не нужно платить госпошлину, а срок исковой давности составляет 3 года

Также все затраты на юриста суд присуждает застройщику. На основании судебного решения вы получаете исполнительный лист, на основании которого судебные приставы могут наложить ареста на все его счета, и имущество, применить ограничительные меры, даже привлечь застройщика, как юридическое лицо к уголовной ответственности за неисполнение решение суда о выплате вам задолженности.

Вот сколько плюсов, если подать иск в суд, главное уметь все законы правильно применить в вашу пользу.

Из своей практике скажу, что суды присуждали приличные суммы. Главное все грамотно обосновать и доказать также, что истец в связи с задержкой сдачи дома действительно понес убытки и нравственные страдания.

Советую лучше это дело доверить опытному юристу, что бы он смог взыскать действительно ту сумму, которую вы указали в своем иске, а не уменьшенную в несколько раз. Получить деньги тоже реально, если грамотно организовать работу судебных приставов, у которых очень большие полномочия.

Я считаю, что в данном вопросе отстаивать свои права нужно, не надо бояться и нужно верить в свой успех, и тогда у вас все обязательно получиться. Можете также обращаться ко мне, я вам обязательно помогу, так как уже наработан опыт по таким делам.

Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома, О недвижимости с душой
Приветствую, читатели Habrealty.

ru! Застройщик задерживает сдачу дома, в котором вы приобрели долгожданную квартиру по договору участия в долевом строительстве. Уже самое время въехать в свою квартиру, но ни тут-то было.

Ниже читайте несколько советов от опытного юриста. Но застройщик не спешит вас приглашать для

Источник: www.habrealty.ru

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Источник: http://2018-2018.ru/yuridicheskaya-konsultatsiya/zhilishhnoe-pravo/chto-delat-esli-zastroyshhik-zaderzhivaet-sdachu-doma.html

Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома? (согласно 214 ФЗ)

Что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома?

Жилье в новостройках для многих жителей России – едва ли не единственный способ улучшить жилищные условия.

Да, на этапе котлована значительно дешевле, поэтому так велик риск польститься на выгодные условия от одного из девелоперов. Деньги отданы, проходит несколько лет, а квартиры все нет.

Давайте разбираться – что делать если застройщик задерживает сдачу дома. Как поступить с таким девелопером? Как защитить себя? Об этом – наша новая статья.

Изучение застройщика

Чтобы понять, стоит ли расторгать договор, нужно внимательно изучить ситуацию, в которой находится застройщик. Исходя из финансового состояния ООО, которое стоит дом, можно понять, стоит ли пытаться возвращать деньги, или возможно стоит подождать.

  • Сходите на общее собрание дольщиков, послушайте, что говорят представители застройщика. Если они утверждают, что их трудности временны, и приводят адекватные доводы в свою защиту, то возможно стоит дать им шанс.
  • Если разговор абсолютно не прозрачен и сводится лишь к обещаниям, а то и вовсе к молчанию, то это повод насторожиться.

Во втором случае необходимо заняться мониторингом СМИ – в местных информационных агентствах часто публикуется информация о том, что у организации, занимающейся строительством дома, начинаются проблемы.

Возможно, стоит зайти на сайт Арбитражного суда и изучить ООО застройщика в картотеке дел – там вы можете узнать, не собираются ли банкротить застройщика.

Если ситуация складывается не в вашу пользу и вы понимаете, что дом все-таки не достроят, нужно начинать разбираться в правовом поле и пытаться расторгнуть договор и вернуть деньги.

Требования закона

Для начала нужно изучить законодательство. Есть несколько ситуаций, в которых может оказаться дольщиков:

Квартиры куплены по договору долевого участияНаиболее юридически адекватный случай, когда сам процесс задержки сдачи дома регламентирован в законе. Нас интересует ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»
Квартиры продаются через договор ЖСКНормы закона №214 также регулируют и процесс строительства жилищно-строительных кооперативов. Но также есть и отдельный закон для пайщиков ЖСК – ФЗ-215. Придется внимательно изучить его
Квартира куплена по векселю или иному документуЗдесь речь идет о нерадивых застройщиках, которые продают по сути не новостройку и не квартиру в ней, а именно обязательство в дальнейшем заключить договор долевого участия. Такие взаимоотношения с застройщиком юридически ничтожны и единственное, что можно доказывать в такой ситуации – мошеннические действия ООО или его директора. Самый сложный и бесперспективный случай

По ФЗ-214

Если вы заключали договор долевого участия, значит, ситуация не так плоха, как кажется. Вы защищены законом, в том числе имеет право на расторжение договора и возврат денег, в том числе и возврат неустойки. Процесс регулирует ст. 9 214-ФЗ.

Стоит понимать, что расторгнуть договор по инициативе дольщика можно только при наличии веских оснований. Затянувшийся срок сдачи дома более чем на два месяца – это достаточно веский повод с точки зрения закона.

Кроме того, еще одним основанием в вашем случае может стать фактическая невозможность в объективно реальные сроки достроить многоквартирных дом.

Это означает, что даже если вы подписали дополнительное соглашение на продление сроков сдачи дома с девелопером, то договор можно расторгать, если объективно понятно, что за оставшийся срок дом точно не смогут достроить, соблюдая все технологические требования. Смело расторгайте договор долевого участия, если происходит задержка сдачи дома по 214 ФЗ

По ЖСК

Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома, а договор у вас подписан с ЖСК? Ситуация намного сложнее, чем кажется. С одной стороны, 214-ФЗ защищает всех граждан, деньги которых привлекли для возведения жилого дома.

С другой стороны, договора с ЖСК могут содержать дополнительные пункты о том, что может сделать пайщик (а это, в отличии от дольщика, совершенно другого правовой статус) в случае задержки сдачи дома.

В любом случае, расторжение договора происходит на общем собрании или с помощью официального письма застройщику.

Внимательно изучите условия выхода из ЖСК. В договоре может быть прописано, что ЖСК при расторжении с ним договора удерживает уплаченные деньги в виде компенсации

По векселям

Если застройщик задерживает сдачу дома, а вы думаете, что делать с предварительным договором долевого участия, то у нас для вас плохие новости. Предварительный договор или вексель – это совершенно иная форма взаимоотношений между гражданином и организацией, и никакие нормы 214-ФЗ не действуют.

Можно обратиться в суд с просьбой расторгнуть такой договор, но фактически скорее всего в суде вы получить отказ от своих исковых требований, так как такой договор может не иметь юридической силы. Придется обращаться в полицию и просить завести дело о мошенничестве. Шанс на возврат денег в такой ситуации минимален.

Алгоритм действий

Если вы приобрели квартиру по 214-ФЗ и застройщик задерживает сдачу дома, то самое разумное, что можно сделать, это взыскать неустойку с застройщика и начать процесс расторжения дду. Расторжение происходит в несколько действий:

  • Сначала вы рассчитываете неустойку
  • После этого пишите застройщику претензию с требованием вернуть вам деньги, уплаченные по договору долевого участия, а также пеню за пользование вашими деньгами
  • Если застройщик отказывается идти мирным путем, то подаете исковое заявление в суд

Расчет неустойки

Размер неустойки, если застройщик откажется решать вопрос в мирном порядке, будет определен судом, но для претензии суммы все-таки лучше рассчитать самостоятельно.

Итак, вам нужно знать несколько цифр:

  • Количество просроченных дней – найдите в договоре долевого участия предполагаемый срок передачи вам ключей от готовой квартиры. Отсчитайте количество дней до сегодня.
  • Узнайте на официальном сайте Центрального Банка Российской Федерации ключевую ставку на день расчета неустойки и написания заявления застройщику
  • Найдите в договоре долевого участия полную стоимость квартиры.
  • Если вы заплатили проценты по ипотеке, то посчитайте и их – полную сумму уплаченных процентов можно вычислить по платежкам из банка или взять у вашего ипотечного менеджера

Вам нужно умножить цену договора на ключевую ставку, затем умножить на коэффициент 1/150, если вы физическое лицо, или на 1/300, если юридическое лицо. Умножить получившуюся сумму на количество дней. Давайте разберем на примере.

Вы заплатили по договору ДУ 1 миллион рублей. Ключевая ставка на день написания претензии – 8,5%. Вы физическое лицо и сдача дома просрочена на 100 дней.

1 млн х 1/150 х 8,5% х 100 = 56 666 рублей – это сумма, которую вы можете потребовать с застройщика за 100 дней просрочки

Претензия

Досудебная претензия – это документ, с помощью которого вы обращайтесь к застройщику и демонстрируете, что готовы решить проблему в гражданских взаимоотношения в досудебном порядке. Для вас же выгодно написать такую претензию первому – в суде это выставит вас как добросовестного гражданина.

Вы думаете, что делать, если застройщик задерживает сдачу дома и как грамотно написать претензию? На самом деле все просто – претензия не имеет установленной законом формы, а значит, пишется достаточно свободно. Используйте основные требования ко всем документам гражданского образца.

  • В договоре долевого участия вы можете узнать имя руководителя организации и ее точное название – адресуйте претензию на юридический адрес девелопера
  • Напишите в преамбуле свои ФИО и адрес регистрации, добавьте контактный телефон
  • В самой претензии пишите, что в соответствии с 214-ФЗ вы сообщаете застройщику о претензиях в его адрес и требуете решить дело в досудебном порядке, а именно – расторгнуть договор долевого участия номер такой-то и вернуть вам деньги, а также рассчитанные вами средства в качестве пени за пользование вашими денежным средствами.
  • Укажите точный адрес объекта и добавьте, что несмотря на пункт договора о сдаче объекта в эксплуатацию, застройщик так и не выполнил свои обязательства
  • Укажите, на какой счет застройщик должен перевести деньги за неустойку
  • Сделайте две копии претензии – одна отправится застройщику, другая останется у вас

Ознакомьтесь с примером досудебной претензии у нас на сайте (скачать образец).

  • Направить претензию можно с помощью курьера – обязательно проверьте, в курсе ли курьер, что на такие документы нужно получать метку о принятии. То есть просто оставить бумаги на ресепшене не получится
  • Можно отправить почтой – используйте возможность отправки заказного письма с ценной описью, чтобы в случае необходимости в суде подтвердить, что претензию вы направляли. Отправлять нужно сразу на юридический и на фактический адрес застройщика
  • Можно отнести документ лично – но нужно получить отметку о том, что претензия принята у секретаря или, лучше, у самого директора или главного юриста застройщика

Обращаемся в суд

Застройщик должен ответить на вашу претензию в течение одного месяца от даты отправки. Если этого не произошло или застройщик ответил вам отказом, то придется обращаться в суд. Все достаточно просто – пишем исковое заявление, оплачиваем госпошлину, прикладываем копии документов к заявлению. Обращаться нужно в суд по месту регистрации застройщика.

К юристам часто обращаются с просьбами объяснить, что делать, если застройщик задерживает сдачу дома, претензия написана, а девелопер не отвечает ни отказом, ни подтверждением выполнения ваших требований.

Обычно это выглядит как приглашения на встречу с юристами, где вас будут всячески просить отказать от претензии.

Записывайте разговоры с представителями застройщика после отправки претензии на диктофон – и также прикладывайте расшифровки к заявлению в суд.

  • Заявление в суд пишется также в свободной форме
  • Укажите ваши ФИО, паспортные данные, контактный телефон и адрес
  • Напишите в предмете заявления, что просите суд расторгнуть договор долевого участия между вами и застройщиком, а также вернуть деньги и выплатить вам неустойку в таком-то размере
  • Сделать копию претензии застройщику, копию ДДУ и прочих документов
  • Подтвердите справой от застройщика, чеком или иным документом то, что вы расплатились с девелопером полностью
  • Принести все документы в секретариат суда

Останется только ждать вызова на первое судебное заседание. Судиться с застройщиком рекомендуем с помощью юристов – это долгий и трудозатратный процесс, требующий знания тонкостей законодательства для гарантированного выигрыша.

Если договор не расторгнуть

Предположим, что вы попали в ситуацию, когда договор расторгнуть не получается – может быть, проблема с ЖСК или с предварительным договором, или же застройщик хоть и оформлял отношения по 214-ФЗ, но сейчас банкротится и взять с него нечего. Тогда ваш путь – это обращение к властям за помощью.

  • Нужно обратиться в министерство строительства вашего региона или в комитет госстроительства и жилого строительства, если вы проживаете в Москве.
  • Написать заявление о включении в реестр обманутых дольщиков.
  • Изучать предложенные решения

Власть может попробовать вам помочь следующим образом:

  • Достроить дом с помощью компенсационного фонда помощи обманутым при долевом строительстве гражданам
  • Найти нового застройщика, предложить ему бизнес-план по достройке дома и какой-то земельный участок на льготных правах – власть бизнесу землю, бизнес достраивает проблемный дом
  • Сформировать собственное ЖСК и взяться за достройку дома самостоятельно

Если власти предлагают сделать вам собственный ЖСК, имейте ввиду, что расходы по достройке дома, которые выявятся в перспективе, лягут на плечи новоявленных пайщиков.

Изучите финансовую ситуацию по дому – если он практически достроен, возможно, имеет смысл вложить еще по 1-2 тысяче рублей за квадрат и все-таки получить новые квартиры.

Если же на достройку необходимо несколько десятков или даже сотен миллионов рублей, то лучше на схему с ЖСК не соглашаться, иначе вы возьмете на себя обязанность доплачивать за каждый квадратный метр квартиры еще 10-20 тыс. рублей – а это весомая сумма.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/chto-delat-esli-zastrojshhik-zaderzhivaet-sdachu-doma/

Что делать, если застройщик задерживает сроки сдачи дома – Ответственность и неустойка

Что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома?

За последние несколько лет количество нарушений с стороны застройщиков СПб касательно сроков сдачи существенно сократилось.

Однако любой потенциальный дольщик перед покупкой должен обстоятельно изучить законодательство в области строительства – правовая грамотность пригодится на всех этапах заключения сделки.

Один из самых распространенных страхов – новостройку не сдадут или же ввод сильно просрочат. SpbHomes.ru разобрался, что делать, если застройщик задерживает срок сдачи дома.

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком

Прежде всего необходимо различать понятия «нарушение сроков сдачи дома застройщиком» и «нарушение сроков передачи объекта участнику долевого соглашения».

Первая формулировка подразумевает юридически более верное «срок ввода в эксплуатацию» – официальную дату окончания всех строительных и монтажных работ на объекте в соответствии с проектной и разрешительной документацией.

Разрешение на ввод в эксплуатацию выдается только Госстройнадзором.

Нарушение сроков ввода в эксплуатацию встречается намного реже, нежели просрочка передачи ключей. Если вы уже купили квартиру в новостройке, но перенос все-таки произошел, это грозит потерей времени и денег на съемное жилье, однако не стоит сразу причислять себя к числу обманутых дольщиков.

Обычно о таком застройщики предупреждают дольщиков заблаговременно, чтобы избежать штрафов и не испортить себе репутацию. Например, в конце 2016-ого года именно так поступила компания Normann.

Участникам долевого строительства не менее, чем за 2 месяца до задокументированного срока сдачи, должны прислать оповещение с предложением внести изменения в ДДУ.

Поводом для паники является отсутствие каких-либо строительных работ на объекте и «молчание» компании. Для того, чтобы дом официально признали долгостроем, необходимо доказать, что возведение не сдвинулось с мертвой точки, по меньшей мере, в течение последних 1,5 лет, т.е. она «заморожена».

После вступления в силу новых правил регулирования с 30 июня 2017 года, долгостроями будут считаться те объекты, по которым задержка исполнения обязательств перед дольщиками превышает 9 месяцев с наступления прописанной в ДДУ даты.

После признания этого факта, новостройка попадает в реестр долгостроев, а за дальнейшими работами уже будут пристально следить власти.

Причины того, что застройщик переносит срок сдачи дома, могут быть самыми разными: от неэффективной работы, смены генерального подрядчика (что не всегда входит в зону ответственности строительной компании) до перебоев в финансировании и банальных проволочек в муниципалитетах. Прежде, чем бить тревогу, советуем внимательно изучить сложившуюся ситуацию.

Ответственность. 3 варианта действий дольщика

Если застройщик задерживает срок сдачи дома, у дольщика есть три возможных варианта действий.

Во-первых, участник ДДУ может пойти на мировую со строительной компанией и перезаключить договор с изменениями, при условии, что такая возможность вообще предоставлена.

Чаще всего девелоперы предупреждают о переносах сроков.

Однако при подписании бумаги необходимо внимательно проверить положения на предмет новых условий – не появилось ли в документах прав застройщика или обязанностей дольщика, которые не были заранее оговорены?

При желании решить дело мирным путем, компания может предложить вместо перезаключения ДДУ какие-либо «подарки»: отделку, мебель и прочее.

При подписании подобного рода соглашений, дольщик может потерять возможность получить в дальнейшем компенсацию за дополнительные переносы.

Настоятельно рекомендуем задуматься о целесообразности такого предложения, отказаться и все-таки юридически обезопасить себя, заключив новый договор.

Во-вторых, так как застройщик несет полную ответственность за несвоевременную сдачу дома, дольщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ при задержке от 2 месяцев. Подробно об основаниях и процедуре расторжения SpbHomes.ru писал ранее.

В-третьих, дольщик имеет право получить денежную компенсацию, или неустойку, от строительной компании при условии, что квартира не была передана в указанную в договоре дату.

Как получить неустойку?

С 1 января 2017 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», которым устанавливается порядок и размеры денежных выплат. Неустойка начисляется, если застройщик задерживает сдачу дома, а точнее, срок передачи ключей.

В случае нарушения компанией сроков передачи дома, зафиксированных в ДДУ, неустойка выплачивается со следующего дня, следующего за датой из договора, вплоть до момента передачи объекта.

То есть, если в ДДУ записано, что передача квартиры должна быть осуществлена до 31 января, а фактически этого не произошло, то, начиная с 1 февраля, дольщик имеет право на получение денежной компенсации. Часто встречается формулировка «не позднее какого-либо квартала».

В таком случае началом начисления неустойки считается первый день следующего квартального периода.

Формула для определения размера выплат едина для всех объектов. Если участником долевки является физическое лицо, т.е. обычный гражданин, то застройщик уплачивает пени в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ (с 2016 года она приравнивается к ставке рефинансирования). Для юрлиц – 1/300 ставки.

Допустим:

  • Стоимость объекта по договору равна 1,6 млн рублей;
  • Просрочка составила 90 дней;
  • Действующая на данный момент ключевая ставка ЦБ РФ – 10%;
  • Дольщик – физическое лицо.

Рассчитываем по формуле 1600000*90*0,1*1/150. Выходит, что строительная компания обязана выплатить участнику ДДУ 96 тысяч рублей.

В добровольном или досудебном порядке девелопер вряд ли выполнит такого рода обязательства, хотя в типовых ДДУ практически всегда есть раздел «Ответственность сторон» (если Вы не нашли такого пункта в своем договоре, это повод обратиться к юристу).

В любом случае, лучше все-таки сначала обсудить проблему с самим застройщиком, отправив ему претензию. Удовлетворить просьбу компания обязана в течение 10 дней со дня получения документа. Если этого не произошло, то можно подавать иск в судебные органы.

Как составляется претензия застройщику?

Претензия к застройщику о нарушении сроков сдачи составляется в произвольной форме, однако существуют определенные правила составления.

Они необходимы для того, чтобы обоснование недовольства было предельно конкретным и ясным. В каждой претензии должны наличествовать вводная, мотивировочная и просительная части.

В случае некорректно составленного документа застройщик легко может отказаться от выполнения обязательств, а суд отклонит иск.

Если же возникла необходимость решать вопрос в судебном порядке, рекомендуем обратиться за юридической помощью к специалисту в области долевого строительства.

По статистике, физические лица, участвующие в рассмотрении дел без представительства, т.е.

защищающие собственные интересы самостоятельно, получают сниженные суммы неустойки из-за недостаточного знания правовых принципов, законодательства, неграмотного изложения сути иска и других различного рода тонкостей.

Судебная практика показывает, что при юридическом сопровождении шанс получить удовлетворительное решение по иску резко увеличивается. При этом издержки частично или же полностью ложатся на ответчика, т.е. застройщика.

При выборе застройщика и строящегося объекта нужно тщательно взвешивать каждый шаг, потому что ответственность за принятое решение всегда лежит исключительно на покупателе. Также перед покупкой SpbHomes.ru рекомендует ознакомиться с рейтингом надежных застройщиков.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/zastrojshchik-zaderzhivaet-sroki-sdachi/

Юрист вам в помощь
Добавить комментарий