Застройщик предлагает подписать дополнение к ДДУ. Нужно ли подписывать?

Содержание

Дополнительное соглашение к дду об изменении застройщика образец

Застройщик предлагает подписать дополнение к ДДУ. Нужно ли подписывать?

Например, в нем может содержаться информация относительно переноса срока сдачи объекта строительства. Право выбора его подписи остается за участником, который принял решение о вступлении в долевое строительство. Как правило, любой застройщик в него вносит графу, что дольщик не возражает против установления нового срока передачи здания в эксплуатацию.

Если он подписывает такого рода документ, то лишается права получения неустойки с застройщика. Он освобождается от уплаты неустойки без каких-либо последствий для себя. В противном случае, право предъявления претензий сохраняется за дольщиком.

Пример заполнения Как правило, дополнительное соглашение применяется с целью уточнения условий, заложенных в основной договор.

Внимание

Если строительная компания в силу определенных условий или объективных причин желает заключить дополнения к ДДУ, то права, предусмотренные документом, наберут силу исключительно после того, как будет оформлена государственная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия.

Все двусторонние акты должны оформляться в письменном виде или с использованием средств электронного удостоверения подписей, если иное не предусмотрено действующим законодательством.

Регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия Изменения, дополнения и прочие документы, влияющие на смысл ДДУ и подписанные участником и застройщиком, подлежат обязательной регистрации в государственном реестре (в соответствии со статьей 17 ФЗ №214).

Регистрируется дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве на основании следующих документов:

  • удостоверение личности участника, заявителя и доверенность или опекунское удостоверение в случаях предусмотренных законодательством;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • оригинал соглашения в 2-х экземплярах;
  • лицензия, если заявление подает нотариус;
  • учредительный договор и устав для юридических лиц;
  • кредитный договор, если долевое участие финансируется из заемных средств.

Правила заключения Инициатором дополнительного соглашения, как правило, выступает застройщик.

Порядок регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия

Важно

Строительство дома занимает не один год времени. За этот период может произойти много разных событий, требующих внесения изменений в условия договора, заключенного между застройщиком и участником проекта.

По закону подписанный однажды договор не может переписываться.

Все изменения и дополнения к документу должны оформляться в виде допсоглашений, которые могут неоднократно заключаться между сторонами на условиях добровольного и свободного волеизъявления.

При этом обязательно должна быть произведена регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия. В противном случае документ считается незаключенным со всеми вытекающими из этого последствиями.

Дополнительные соглашения к дду

ФЗ №214, когда застройщик не может в силу каких-либо причин вовремя сдать квартиры дольщикам, он обязан за 2 месяца до указанной в договоре даты всем дольщика направить предложение о заключении допсоглашения по новым срокам сдачи.

Чем рискует застройщик? Не подписав вовремя с дольщиками допсоглашение, застройщик рискует получить крупные дополнительные расходы на выплату неустойки за нарушение сроков сдачи. За каждый день просрочки полагается пеня в сумме 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от стоимости квартиры.
Причем граждане в отличие от юридических лиц вправе получить неустойку в двойном размере.

Заставить дольщиков подписать допсоглашение о переносе сроков сдачи квартир застройщик сможет в судебном порядке только в случаях, предусмотренных в ст.

Застройщик предлагает подписать дополнение к дду. нужно ли подписывать?

Доп соглашение к ДДУ может заключаться как на стадии подписания договора, так и в любой период его действия. Существует множество оснований для его подписания, самыми распространенными являются соглашения:

  • о переносе сроков сдачи жилья;
  • о расторжении ДДУ;
  • об изменении подсудности по договору;
  • об изменении качественных характеристик объекта;
  • об изменении участника договора;
  • соглашение о переносе сроков оплаты ДДУ.

Обычно инициатором заключения соглашения (за исключением последних двух вариантов, которые инициируются участниками) являются застройщики. Каждая строительная компания преследует свои цели, но, как правило, все они направлены на снятие с себя ответственности за те или иные нарушения и недостатки строительства и побуждение дольщиков принять новые менее выгодные для них условия договора.

Договор долевого участия в строительстве и доп. соглашение

Кроме того, девелопер может потребовать от дольщика возмещения своих убытков, понесенных задержкой в регистрации соглашения. Обязательно ли подписывать допсоглашение Зачастую дополнительное соглашение к ДДУ направляется участнику по обычной или электронной почте или его приносит посыльный. У дольщика есть три варианта, он может:

  • согласиться и подписать документ;
  • направить девелоперу отказ;
  • проигнорировать данный документ и оставить его без ответа.

Следует очень серьезно отнестись к заключению допсоглашения и тщательно изучить все его положения.

Наряду с основным договором, в дополнении к нему в обязательном порядке должны быть присутствовать следующие пункты:

  • дата и место составления;
  • сведения о подписывающих сторонах;
  • регистрационные и основные сведения о ДДУ, к которому составляется дополнение;
  • предмет допсоглашения, с указанием пунктов и разделов и измененных формулировках в них;
  • период вступления в законную силу и сроки действия;
  • реквизиты и подписи сторон.

Прежде чем подписать дополнительное соглашение, рекомендуется внимательно прочитать его еще раз, чтобы выяснить, не внес ли застройщик в него части, не согласованные с дольщиком. Нужна ли регистрация При возникновении подобной ситуации некоторые задаются вопросом о необходимости регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия.

Для регистрации доп соглашения нужно представить в госорган следующие документы:

  • паспорт дольщика;
  • допсоглашение (два оригинальных экземпляра);
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (для граждан она составляет 350 рублей);
  • кредитный договор (если для участия в проекте был взят ипотечный кредит).

Срок регистрации соглашения составляет пять дней после подачи всей документации. Подписанный, но незарегистрированный документ считается незаключенным. Действительным является только оформленное по всем правилам и зарегистрированное соглашение.

Дольщику стоит учесть, что если он подписал, но не зарегистрировал документ, застройщик может подать заявление в суд, и соглашение будет зарегистрировано по судебному решению. Такое право закреплено в 165 статье ГК.

  • 1 Виды допсоглашений к договору долевого строительства
  • 2 Как оформить дополнительное соглашение
  • 3 Обязательно ли подписывать допсоглашение
  • 4 В каких случаях от подписания соглашения лучше воздержаться
    • 4.1 Допсоглашение о переносе сроков передачи жилья
    • 4.2 Соглашение о расторжении ДДУ
    • 4.3 Соглашение об изменении подсудности

Виды допсоглашений к договору долевого строительства Дополнительное соглашение – это юридически значимый документ, заключаемый между сторонами с целью внесения разного рода дополнений и изменений в положения договора. Оно всегда подписывается на добровольных началах и означает, что обе стороны полностью согласны со всеми дополнениями, внесенными в текст основного документа.

Источник: http://advokat-na-donu.ru/dopolnitelnoe-soglashenie-k-ddu-ob-izmenenii-zastrojshhika-obrazets/

Регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве

Застройщик предлагает подписать дополнение к ДДУ. Нужно ли подписывать?

Возведение многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, даже при использовании современных технологий, занимает достаточно большой промежуток времени – от одного года и более. В этот период может случиться большое количество значимых событий, в результате которых возникнет потребность внести изменения в заключенный ранее договор долевого участия.

Как и в случае с любым договором, изменения в ДДУ должны оформляться дополнительным соглашением. Оно является свободным волеизъявлением сторон договора и является неотъемлемой частью основного договора.

Какие бывают изменения

По смыслу термина «дополнительное соглашение» очевидно, что этот юридический документ составляется для оформления любых изменений и дополнений, вносимых в первоначальный договор. Подписывая дополнительное соглашение к любому из них, стороны выражают своё добровольное и безоговорочное согласие на вносимые изменения.

Законодательством не определены сроки заключения допсоглашений. Это значит, что его можно заключить на любой стадии действия договора. Также нет единой стандартной формы.

Дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве может быть различных видов и иметь множество причин для его заключения. Вот несколько наиболее часто встречающихся:

  • об изменении сроков или порядка оплаты ДДУ;
  • о его расторжении;
  • о перемене даты передачи жилья дольщику на более позднюю;
  • об изменении подсудности при возникновении спорных ситуаций;
  • в случае изменения одной из сторон договора или сведений о ней;
  • при отклонении предмета договора или его отдельных частей от проектной документации.

Чаще всего с такой инициативой выступают застройщики. Предлагая, а порой просто навязывая, дольщику подписание дополнительного соглашения к ДДУ, они подразумевают свои цели. Основная из них – снять с себя ответственность за нарушение условий договора. Тем самым они ставят дольщиков в заведомо невыгодные условия.

Порядок оформления

Законодательством не установлена типовой бланк дополнительных соглашений, поэтому в каждом кон третном случае разрабатывается индивидуально. Образец оформления дополнительного соглашения можно найти в свободном доступе на сайте любой юридической организации.

Наряду с основным договором, в дополнении к нему в обязательном порядке должны быть присутствовать следующие пункты:

  • дата и место составления;
  • сведения о подписывающих сторонах;
  • регистрационные и основные сведения о ДДУ, к которому составляется дополнение;
  • предмет допсоглашения, с указанием пунктов и разделов и измененных формулировках в них;
  • период вступления в законную силу и сроки действия;
  • реквизиты и подписи сторон.

Прежде чем подписать дополнительное соглашение, рекомендуется внимательно прочитать его еще раз, чтобы выяснить, не внес ли застройщик в него части, не согласованные с дольщиком.

Нужна ли регистрация

При возникновении подобной ситуации некоторые задаются вопросом о необходимости регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия.

Законодательством предусмотрено, что все документы, выполненные на основе какого-либо договора, проходят такие же регистрационные процедуры. Поэтому допсоглашение в обязательном порядке должно быть зарегистрировано там же, где регистрировался основной договор.

Для проведения регистрации в Росреестр сдаются следующие документы:

  • паспорта дольщика и представителя застройщика;
  • доверенность для представителя;
  • оригинал допсоглашения в двух экземплярах;
  • ипотечный договор;
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрацию в размере.

Регистрирующий орган оформляет ее за пять дней со дня подачи документов. Допсоглашение, не прошедшее регистрацию, является недействительным и считается незаключенным.

Застройщик может в судебном порядке, согласно ст. 165 ГК РФ, принудить зарегистрировать уже подписанное соглашение. При этом судебные расходы будут компенсироваться за счет ответчика.

Обязанность по заключению

Чаще всего девелопер, для подписания соглашения, направляет его участнику одним из способов:

  • по электронной почте;
  • курьерской доставкой;
  • заказным письмом по обычной почте.

Реакция дольщика на такие предложения может быть следующей:

  • отказаться, уведомив об этом застройщика;
  • согласиться и подписать, уточнив кто берет на себя регистрацию документа;
  • проигнорировать его и ничего не отвечать.

К подписанию этого документы необходимо относиться очень серьезно. Как и сам основной договор, его лучше изучить вместе с опытным юристом. В допсоглашение девелопер может вписать пункты, о которых дольщик с ним не договаривался. При наличии условий соглашения, ставящих участника в невыгодное положение, от подписания его лучше отказаться.

Участник долевого строительства является потребителем услуги. Заключение договора – его право, а совсем не обязанность. Статьей 438 ГЛ РФ предусматривается, что молчание в ответ на оферту, не считается акцептом или принятием предложения. Поэтому, при отсутствии ответа на допсоглашение, договор продолжает действовать на прежних условиях.

Когда не стоит подписывать

Рассмотрим некоторые разновидности дополнительных соглашений, которые чаще всего предлагают строительные организации участникам ДДУ. При их подписании существенно изменяются условия договора участия в долевом строительстве. Это делает их менее выгодными для дольщика и может лишить его возможности отстаивать в суде своих прав потребителя.

При переносе сроков

Допсоглашение о переносе сроков сдачи объекта является наиболее распространенной формой. Обычно его предлагают заключить до сдачи объекта комиссии, либо после выдачи разрешения на эксплуатацию сооружения.

Делая такое предложение, девелопер пытается снять с себя ответственность за нарушение сроков передачи здания или квартир участникам ДДУ.

Это позволяет ему избежать оплаты неустоек и компенсации понесенных участниками убытков.

Законодательством не запрещено строительной организации сделать участникам долевого строительства предложение о переносе сроков передачи объекта на более поздние.

Дольщик не обязан его принимать – это остается на его усмотрение.

У него обязательно должно быть понимание, что, приняв такое предложение, он теряет право требования со строителей оплаты компенсации за несоблюдение сроков передачи объекта.

О расторжении договора

Зачастую дольщику выгоднее предложить внести изменения в условия расторжения, предусмотренные договором. Но только тогда, когда в них нет причины, побуждающей участника к его расторжению.

В случае намерения заказчика расторгнуть договор по причине неисполнения девелопером своих обязательств следует помнить, что полученная компенсация в этом будет значительно ниже той, которую можно было бы отсудить.

Об изменении подсудности

Изменяя подсудность по соглашению, строительная организация подразумевает свои корпоративные интересы. Дольщик имеет законное право обращаться в суд по месту жительства, строительства объекта или нахождения строительной организации.

Застройщики, намереваясь перенести рассмотрение дел в суды по месту его нахождения, рассчитывают на установившуюся здесь тенденцию по занижению размеров неустоек.

Зачастую девелопер предлагает перенести рассмотрение споров в третейском суде. Это лишит дольщика возможности воспользоваться преимуществами по Закону о защите прав потребителей.

Источник: https://metr.guru/dolevoe-uchastie/registratsiya-dopolnitelnogo-soglasheniya

Регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия — в строительстве, образец, госпошлина, пример, срок

Застройщик предлагает подписать дополнение к ДДУ. Нужно ли подписывать?

Форма приобретения недвижимости в строящихся многоквартирных домах путем передачи средств застройщику дом момента ввода в эксплуатацию называется долевым участием.

На основании статьи 1 Федерального Закона (ФЗ) 214-ФЗ привлечение денег от физических и юридических лиц возможно:

  • при оформлении договора долевого участия (ДДУ);
  • путем продажи ценных бумаг;
  • при условии, что строительство ведет жилищно-строительный (накопительный) кооператив.

Закон не действует, если вклад в строительство сделан в качестве инвестиций, а уступка прав по инвестиционным соглашениям в пользу лиц, у которых возникает право на собственность в недостроенном доме, запрещена.

Оформление ДДУ

В соответствии со статьей 4 ФЗ 214 договор предусматривает:

  • обязанность застройщика построить, ввести в эксплуатацию и передать в собственность объект недвижимости;
  • обязанность участника (дольщика) рассчитаться за строительство и принять объект.

Документ заключают в письменном виде и считают действительным с момента государственной регистрации.

Договор долевого участия обязан содержать следующие пункты:

  • описание объекта недвижимости, на который застройщик имеет проектную документацию;
  • дату передачи введенного в эксплуатацию сооружения долевому участнику;
  • стоимость договора, порядок оплаты и сроки внесения денежных средств;
  • гарантии на эксплуатацию объекта недвижимости;
  • способы возмещения или другие обязательства для обеспечения исполнения договора со стороны застройщика.

Кроме того, условия договора не должны нарушать законодательство в сфере защиты прав потребителя, предусматривать передачу имущественных прав на незавершенное строительство в наследство и прочие аспекты.

Если объект не был принят участником, риск случайной порчи или гибели имущества несет застройщик.

Права дольщика

Участники строительства на долевой основе имеют права, предусмотренные Гражданским Кодексом (ГК), Федеральным Законом «О защите прав потребителей» и другими нормативными актами.

В соответствии с нормами закона участник может предъявить застройщику при нарушении прав или условий договора претензию со следующими требованиями:

  • безвозмездно и в разумные сроки устранить выявленные недостатки объекта договора;
  • уменьшить общую цену договора, не устраняя несоответствий;
  • возместить расходы, которые понес участник вследствие не выполнения или неполного выполнения застройщиком своих обязательств.

Здесь можно скачать образец претензии по договору долевого участия.

Кроме того участник имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору и потребовать у застройщика возврат денежных средств.

Тут представлен образец заявления о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке.

Нарушения, которые застройщик регламентирует изменениями в площади, качестве или других параметрах после ввода в эксплуатацию и технической инвентаризации объекта, но при этом цена строительства не меняется, свидетельствует о признаках ущемления прав потребителей и влечет привлечение к ответственности, предусмотренной статьей 148 Кодекса об Административных правонарушениях (КоАП).

Права застройщика

В соответствии со статьей 3 ФЗ №214 застройщик имеет право:

  • привлекать денежные средства только после оформления разрешения на строительство и регистрации других предусмотренных законодательством документов;
  • требовать от участника своевременной оплаты и выполнения других обязательств, предусмотренных ДДУ;
  • расторгнуть договор в судебном порядке при нарушении сроков оплаты, суммы и других обязательств участника.

Как одна из сторон ДДУ застройщик в рамках законодательства вправе заключить различные правовые акты, направленные на выполнения обязательств.

Если строительная компания в силу определенных условий или объективных причин желает заключить дополнения к ДДУ, то права, предусмотренные документом, наберут силу исключительно после того, как будет оформлена государственная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия.

Все двусторонние акты должны оформляться в письменном виде или с использованием средств электронного удостоверения подписей, если иное не предусмотрено действующим законодательством.

Регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия

Изменения, дополнения и прочие документы, влияющие на смысл ДДУ и подписанные участником и застройщиком, подлежат обязательной регистрации в государственном реестре (в соответствии со статьей 17 ФЗ №214).

Регистрируется дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве на основании следующих документов:

  • удостоверение личности участника, заявителя и доверенность или опекунское удостоверение в случаях предусмотренных законодательством;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • оригинал соглашения в 2-х экземплярах;
  • лицензия, если заявление подает нотариус;
  • учредительный договор и устав для юридических лиц;
  • кредитный договор, если долевое участие финансируется из заемных средств.

Правила заключения

Инициатором дополнительного соглашения, как правило, выступает застройщик.

Причинами, по которым возникает потребность к внесению дополнений и изменений в действующий ДДУ, могут быть:

  • изменение сроков строительства;
  • изменение качества отделочных работ и прочее.

Застройщик обычно прикладывает максимум усилий, чтобы участники подписали соглашение, и прибегает к любым методам. Например, документ отправляется по почте, в электронном виде или посыльным.

Участнику долевого строительства не обязательно подписывать любые дополнительные условия и это не будет рассматриваться как акцепт, то есть, принятое предложение по молчаливому согласию.

Такое право предоставлено сторонам в соответствии со статьей 438 Гражданского Кодекса (ГК) РФ. Руководствуясь нормативными актами, участник вправе отказаться от заключения любых дополнительных сделок.

Если же потребность и объективные причины располагают потребителя подписать приложения к ДДУ, то все изменения проходят регистрацию в том же порядке что и сам договор.

Образец

Основной причиной оформления соглашений является изменение сроков сдачи в эксплуатацию строительного объекта.

Но нередко застройщик, помимо сроков может внести в договор и другие пункты, которые не согласованы с потребителем.

В последнем случае необходимо ознакомиться с образцами документов, а при подписании вычитывать каждый пункт соглашения.

Здесь можно скачать образец дополнительного соглашения к договору долевого участия.

Пример

Существует множество ситуаций, при которых застройщик предлагает изменить условия ДДУ. Рассмотрим наиболее часто возникающие обстоятельства, вынуждающие участника подписать дополнительное соглашение.

Например:

  • ДДУ подписан в 2012 году;
  • в документе указано, что ориентировочный срок сдачи объекта – 1 августа 2018 года;
  • квартира, описанная в договоре, передается в двухмесячный срок, после сдачи дома в эксплуатацию.

Участнику долевого строительства 1 февраля 2018 года по почте приходит уведомление, в котором застройщик предлагает изменить срок завершения строительства по причинам, на которые не мог повлиять.

При дальнейших переговорах, застройщик отказывается платить неустойку или какое либо иное возмещение ущерба. Каковы дальнейшие шаги потребителя?

В соответствии со статьей 310 ГК РФ одностороннее изменение условий договора не допускается. Подписание предложенного соглашения утвердит согласие участника на предложенные условия и лишит его права на компенсацию.

Выплата неустойки предусмотрена законодательством, даже в тех случаях, когда она не отмечена отдельным пунктом ДДУ.

Для возмещения ущерба участнику необходимо подать исковое заявление в суд или изменить условия договора с учетом полученных убытков.

Здесь можно скачать образец искового заявления о взыскании неустойки по договору долевого участия.

Госпошлина

В соответствии с нормативными актами государственная пошлина за регистрацию ДДУ или дополнительных соглашений составляет 200 рублей, как для физических, так и для юридических лиц.

Срок

В соответствии с законом «О госрегистрации» документ оформляется в течение 18-ти календарных дней с момента подачи пакета, но сроки могут быть отдельно установлены Федеральным Законом.

На дополнительные соглашения распространяется другое действие закона, которым предусмотрена обязанность заявителя представить необходимые документы, а регистрационной службе произвести оформление в течение 5 рабочих дней.

На видео об оформлении договора долевого участия

Источник: http://77metrov.ru/registracija-dopolnitelnogo-soglashenija-k-dogovoru-dolevogo-uchastija.html

На что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве: существенные условия и юридические тонкости

Застройщик предлагает подписать дополнение к ДДУ. Нужно ли подписывать?

На рынке существует много предложений от застройщиков об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других зданий.

Цены на построенные объекты заманчивые, но наученные горьким опытом граждане не спешат вступать в ряды дольщиков.

Участники долевого строительства находятся в гораздо более рискованной ситуации, чем обычные покупатели недвижимости.

Тщательно выбирайте застройщика:

  • узнать включен ли в Единый реестр застройщиков,
  • выяснить примерный перечень сданных объектов,
  • собрать отзывы жильцов в построенных домах о качестве постройки,
  • изучить аудиторское заключение за последний год, а также разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик за последние 3 года на сайте застройщика,
  • проверить есть ли у застройщика разрешение на строительство и не истекли ли его сроки,
  • ознакомиться с проектной документацией и документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок,
  • прочитать заключение уполномоченных органов о соответствии проектной декларации установленным требованиям на сайте застройщика.

Внимательно изучайте договор долевого участия и подписывать после консультации с юристом. Уточните, на что обратить внимание и как защищать свои права.

Следите за отчетностью на сайте застройщика: ежегодные аудиторские заключения, сведения о застройщике в ЕГРЮЛ, этапы строительства объекта.

Смотрите на стройку своими глазами и познакомьтесь с другими дольщиками, чтобы обмениваться информацией.

Типовая форма

Договор долевого участия – важнейший ключ в отношениях между дольщиком и застройщиком.

Типовой формы договора, утвержденной законодателем, нет.

Однако есть установленные законом требования, которым должен соответствовать любой ДДУ.

Они содержатся в Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Застройщики предлагают свою форму ДДУ, изменять условия в которой они не хотят либо идут на незначительные уступки по дополнительным условиям. Объясняют, мол, в Росреестре уже зарегистрирован первый ДДУ по строящемуся объекту, а согласно 214-ФЗ условия должны быть одинаковыми для всех дольщиков.

Это веский аргумент.

Однако не следует вслепую соглашаться с предложенной формой. Прежде всего, стоит разобраться, как прописаны условия в предложенном застройщиком типовом ДДУ и как они регламентированы в законе.

Обязательные условия

Существенные условия по закону – это условия, без которых соглашение считается незаключённым.

При отсутствии в ДДУ существенных условий у сторон не возникают права и обязанности.

Проверьте реквизиты договора и сторон:

  • номер и дату заключения,
  • наименование сторон.

Для граждан – это ФИО, паспортные данные, адрес места регистрации. Для организаций – это полное фирменное наименование с указанием организационно-правовой формы, ИНН, КПП, местонахождения, ФИО и основание полномочий представителя на подписание договора.

Подписывать ДДУ от имени застройщика должен генеральный директор. Если подписывает иное лицо, требуйте доверенность либо иной документ, подтверждающий право на реализацию объекта.

Проверьте застройщика в договоре в проектной декларации, разрешении на строительство и документах на земельный участок. Данные должны совпадать.

Существенные условия

Предмет договора — это описание сути отношений сторон. Предмет договора должен быть сформулирован примерно так:

«Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать готовый объект строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять построенный объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома».

Не путайте договор долевого участия с этими видами соглашений:

  • предварительным договором купли-продажи еще не построенной квартиры,
  • об участии дольщика в инвестиционной деятельности,
  • о переуступке прав на квартиру после ввода в эксплуатацию,
  • о совместном финансировании строительства.

Меры защиты дольщиков здесь не применимы.

Типовое описание квартиры и дома

В тексте должно быть полное описание многоквартирного дома в соответствии с проектом:

  • план,
  • местоположение,
  • вид, назначение, об этажность, общая площадь, класс энергоэффективности, сейсмостойкость,
  • материал наружных стен и поэтажных перекрытий.

Проверьте информацию о помещении, которое покупаете:

  • назначение,
  • этаж, на котором расположена квартира,
  • общая площадь,
  • количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас.

Срок передачи по 214-ФЗ

Срок передачи готового объекта строительства должен быть единым для дольщиков.

В законе есть два понятия «ввод объекта в эксплуатацию» и «передача объекта участнику долевого строительства». Они про разное.

Проследите, чтобы условие ДДУ о сроке передачи объекта содержало конкретную дату, а не расплывчатые формулировки типа «в течение месяца после ввода объекта в эксплуатацию» или «не позднее окончания финансового года».

Это понадобится, чтобы взыскать неустойку. Чёткий срок позволит доказать в суде пропуск сроков передачи квартиры застройщиком.

Цена и оплата

Цена договора дана двумя способами:

  1. одной суммой,
  2. формулой — произведением цены единицы общей площади жилого помещения и цены одного квадратного метра.

Посмотрите, есть ли график платежей с указанием сроков и конкретных сумм.

Если вы берёте кредитные средства для оплаты цены договора, укажите:

  • номер, дату кредитного договора,
  • наименование кредитора,
  • срок действия договора,
  • сумму кредитных средств и проценты на кредит.

Пример указания гарантийного срока на объект

Качество построенного объекта должно соответствовать: условиям ДДУ, техническим и градостроительным регламентам и проектной документации.

Гарантийные обязательства застройщика на сданный в эксплуатацию объект — 5 лет, и 3 года — на входящее в состав объекта технологическое и инженерное оборудование.

Гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта.

Обеспечение исполнения обязательств

Обязательства застройщика работают по принципу ипотеки, когда до выполнения обязательств недвижимость находится в залоге.

В залоге у дольщиков находятся:

  • объект строительства,
  • земельный участок или право аренды застройщика на него.

Залог оформляется с государственной регистрацией первого ДДУ.

Залог обеспечивает возмещение убытков на случай банкротства либо прекращения или приостановление строительства на срок более 2 месяцев.

На что ещё обратить внимание?

Помимо рассмотренных, застройщики включают пункты договора, касающиеся финансовых обязательств сторон, неустойки.

Посмотрите полезное видео по теме статьи:

Ответственность застройщика

За нарушение сроков передачи объекта обязан выплатить дольщику неустойку за каждый день просрочки:

  • 1/300 ставки рефинансирования, если дольщик – организация,
  • 1/150 ставки, если дольщик – гражданин.

Имеется ввиду %, который устанавливается Центральным Банком РФ. Такой размер компенсации предусмотрен законом. Договор не может установить планку ниже.

При просрочке сроков на устранение недостатков по жалобе застройщик обязан выплатить неустойку — 1% от стоимости объекта за каждый день просрочки.

Ответственность дольщика

Ответственность участника долевого строительства зеркальна — за нарушение сроков оплаты по ДДУ он обязан выплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы платежа за каждый день просрочки.

Форма страхования гражданской ответственности застройщика

Застройщик сам выбирает как застраховать риск ответственности перед дольщиками:

  • поручительство банка,
  • договор страхования в страховой компании
  • или Обществе взаимного страхования дольщиков.

Выгодоприобретателем будет дольщик.

Застройщик обязан передать все сведения о страховщике или поручителе, а также условиях и правилах получения компенсации.

Согласие на переуступку и регистрация в Росреестре

Посмотрите, есть ли условие об обязательном согласии застройщика на уступку прав требования по ДДУ третьим лицам.

Также посмотрите, кто регистрирует договор: вы сами или застройщик. Проверьте, включена ли в цену стоимость услуг застройщика по регистрации.

Это ключевые моменты, с которыми юристы сталкиваются на практике при разрешении споров в долевом строительстве.

Советы

  1. Без любого существенного условия договор будет считаться незаключенным.
  2. Государственная регистрация заставляет договор работать.
  3. Изучите сведения о застройщике и объекте строительства перед регистрацией.
  4. Обращайте внимание на способы защиты своих прав при возникновении спорных ситуаций: деньги, сроки, неустойка.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/dolevka/ddu/sushhestvennye-usloviya.html

Регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия

Застройщик предлагает подписать дополнение к ДДУ. Нужно ли подписывать?

Строительство дома занимает не один год времени. За этот период может произойти много разных событий, требующих внесения изменений в условия договора, заключенного между застройщиком и участником проекта. По закону подписанный однажды договор не может переписываться.

Все изменения и дополнения к документу должны оформляться в виде допсоглашений, которые могут неоднократно заключаться между сторонами на условиях добровольного и свободного волеизъявления. При этом обязательно должна быть произведена регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия.

В противном случае документ считается незаключенным со всеми вытекающими из этого последствиями.

Виды допсоглашений к договору долевого строительства

Дополнительное соглашение – это юридически значимый документ, заключаемый между сторонами с целью внесения разного рода дополнений и изменений в положения договора.

Оно всегда подписывается на добровольных началах и означает, что обе стороны полностью согласны со всеми дополнениями, внесенными в текст основного документа. Доп соглашение к ДДУ может заключаться как на стадии подписания договора, так и в любой период его действия.

Существует множество оснований для его подписания, самыми распространенными являются соглашения:

  • о переносе сроков сдачи жилья;
  • о расторжении ДДУ;
  • об изменении подсудности по договору;
  • об изменении качественных характеристик объекта;
  • об изменении участника договора;
  • соглашение о переносе сроков оплаты ДДУ.

Обычно инициатором заключения соглашения (за исключением последних двух вариантов, которые инициируются участниками) являются застройщики.

Каждая строительная компания преследует свои цели, но, как правило, все они направлены на снятие с себя ответственности за те или иные нарушения и недостатки строительства и побуждение дольщиков принять новые менее выгодные для них условия договора.

Поэтому застройщики всеми силами пытаются убедить участников, а иногда и навязать им подписание документа.

Как оформить дополнительное соглашение

Законом не предусмотрена единая форма документа, каждый застройщик разрабатывает свое дополнительное соглашение к договору долевого участия, образец которого можно справа (нажмите на фото, чтобы увеличить и распечатать). Как правило, в документ включаются следующие пункты:

  • место и точная дата его заключения;
  • данные о сторонах, которые его подписывают;
  • сведения о договоре, на основании которого оно подписывается;
  • предмет самого соглашения (указываются новые формулировки условий договора и номера пунктов, которые они заменяют);
  • срок его действия и время, когда вступает в силу;
  • реквизиты и подписи обеих сторон.

Многие граждане сомневаются: нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к ДДУ? По закону, если регистрируется основной договор, то и все документы, созданные на его основе, также необходимо зарегистрировать. 

Для регистрации доп соглашения нужно представить в госорган следующие документы:

  • паспорт дольщика;
  • допсоглашение (два оригинальных экземпляра);
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (для граждан она составляет 350 рублей);
  • кредитный договор (если для участия в проекте был взят ипотечный кредит).

Срок регистрации соглашения составляет пять дней после подачи всей документации. Подписанный, но незарегистрированный документ считается незаключенным. Действительным является только оформленное по всем правилам и зарегистрированное соглашение.

Дольщику стоит учесть, что если он подписал, но не зарегистрировал документ, застройщик может подать заявление в суд, и соглашение будет зарегистрировано по судебному решению. Такое право закреплено в 165 статье ГК. Кроме того, девелопер может потребовать от дольщика возмещения своих убытков, понесенных задержкой в регистрации соглашения.

Обязательно ли подписывать допсоглашение

Зачастую дополнительное соглашение к ДДУ направляется участнику по обычной или электронной почте или его приносит посыльный. У дольщика есть три варианта, он может:

  • согласиться и подписать документ;
  • направить девелоперу отказ;
  • проигнорировать данный документ и оставить его без ответа.

Следует очень серьезно отнестись к заключению допсоглашения и тщательно изучить все его положения. Нередко застройщик включает в документ пункты, не согласованные с участником, ущемляющие его права. Если дольщик найдет невыгодные для себя условия, такой документ лучше вообще не подписывать, закон не обязывает его это делать.

Заключение соглашения – это право, но отнюдь не обязанность гражданина. В соответствии с 438 статьей ГК молчание лица, которому направлено предложение, не является акцептом, т.е. принятием данного предложения со стороны покупателя, в данном случае дольщика. Если участник не ответит на документ, то действие ДДУ будет продолжаться на прежних условиях.

В каких случаях от подписания соглашения лучше воздержаться

Ниже представлены самые распространенные виды допсоглашений, которые чаще всего предлагают заключить дольщикам строительные компании. Пописывая их, участники лишают себя многих привилегий, предоставляемых им законом.

Допсоглашение о переносе сроков передачи жилья

Самой распространенной причиной, по которой застройщик настаивает на заключении допсоглашения, является перенос на более поздние сроки сдачу дома.

В зависимости от конкретных обстоятельств, документ предлагается подписать либо до приемки объекта госкомиссией (например, как на образце), либо после ввода дома в эксплуатацию.

Заключение этого соглашения очень выгодно девелоперу, который тем самым уходит от ответственности за просрочку своих обязательств, и избавляет себя от необходимости выплачивать неустойку и компенсировать убытки дольщика.

Закон позволяет застройщику направить предложение о продлении сроков строительства. Участник на свое усмотрение может согласиться или нет подписывать данный документ. Но следует понимать, что приняв условия застройщика, дольщик теряет возможность взыскать с последнего неустойку за просрочку передачи объекта, которая оставляет 1/150 ставки Центробанка от суммы договора за день просрочки.

Соглашение о расторжении ДДУ

Соглашение о прекращении договорных отношений выгодно дольщику только в одном случае – если поводом к его заключению послужили личные обстоятельства, которые не входят в перечень причин, позволяющих отказаться от дальнейшего исполнения договора в законном порядке. Если участник решил расторгнуть ДДУ в связи с нарушениями обязательств, допущенными  застройщиком, то подписание соглашения лишит его возможности получить компенсацию, которую по закону обязан выплатить девелопер не позднее двадцати дней после прекращения договора.

Соглашение о расторжении ДДУ – это добровольное согласие дольщика со всеми условиями, выдвинутыми застройщиком, которые, как правило, оказываются не в его пользу. Нужно понимать, что по соглашению дольщик получит сумму значительно меньше той, чем он может отсудить у строительной компании.

Соглашение об изменении подсудности

Соглашение об изменении подсудности также не всегда выгодно участнику. По закону он может обратиться в суд по месту своего проживания, местонахождению компании-застройщика или по адресу, где ведется стройка.

Застройщики зачастую предлагают изменить подсудность, имея на то свои причины, в частности перенести рассмотрение дела в суды по месторасположению своей компании, которые имеют стабильную практику по снижению неустойки.

Нередко дольщикам предлагается заключить соглашение о переносе споров в третейский суд. Третейская оговорка лишает участников преимуществ, которые им предоставляет при обращении в суд закон о защите потребителей. Подробнее обо всех нюансах, связанных с подсудностью, можно прочитать в статье «Подсудность по договору долевого участия».

Каждый дольщик волен решать сам, заключать или нет дополнительное соглашение с застройщиком. Но стоит понимать, что далеко не всегда добровольное согласие пойти на условия, предложенные застройщиком, обернется для него благом.

По большей части, что видно из приведенных выше примеров, участник проигрывает и в суммах выплат, и в сроках их получения.

Если застройщик понуждает вас к подписанию дополнительного соглашения, обратитесь к опытным юристам Общества по защите прав дольщиков.

Мы поможем найти самое выгодное для вас решение. На вкладке «Контакты» вы найдете все наши данные.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/registratsiya-dopolnitelnogo-soglasheniya-k-dogovoru-dolevogo-uchastiya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.