Особенности продажи квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет

Содержание

Особенности продажи квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет

Особенности продажи квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет

Продажа квартиры в собственности менее 5 лет имеет свои законодательные особенности, которые следует знать.  Закон, который начал действовать после наступления шестнадцатого года связан с продажей квартиры в собственности менее 5 лет.

Все граждане РФ обязаны платить налоги, государственная пошлина за полученный доход от продажи квартиры, которая находилась во владении меньше 5 лет тому не исключение.

Сбор подлежит уплате не только с жилья, которое находится в пределах нашей страны, но и заграницей, если хозяин недвижимости до сих пор является гражданином России.

Каждое физлицо должно разбираться в том, какой налог подлежит уплате и с какого года стали действовать новые изменения.

Действующий налог в 2018 году

Перед тем как решиться продать квартиру нужно задуматься о предстоящих денежных расходах, которые непременно ожидают хозяина связанные с осуществлением сделки по купле и продаже.

Значимым моментом будет являться разница между продажей квартиры и покупкой новой, и какие налоги будут подлежать обязательному сбору с гражданина.

Также нелишнем будет ознакомиться со стоимостью услуг юридических компаний по составлению договора. Процесс регистрации сделки в государственном органе, также повлечет за собой некоторые траты денег.

ВАЖНО !!! Хозяин жилья должен заплатить пошлину в виде налога тринадцати процентов с прибыли, полученной в результате сложившейся разницы между покупкой и ценой продажи, в случае если квартира находилась в собственности менее пяти лет.

Если квартира была куплена до начала первого января шестнадцатого года, то хозяин попадает под действие старого формата законодательства. Таким образом, хозяин жилья может реализовать его, не платя налоговый взнос через несколько лет с даты проведения регистрации собственности владения имуществом. В 2018 году можно смело продавать квартиру и не быть налоговым должником правительства.

Перед тем как реализовать свой объект, владелец должен внимательно изучить свидетельство о праве владения. Если квартиру передали по праву наследования, то первым днем распоряжения имуществом можно считать дату наступления смерти того лица, которое является наследодателем. Сумма, которая будет являться налоговым взносом, зависит от продажной стоимости объекта и периода владения.

Если жилье находилось во владении больше, чем три года

Если право получения пришлось на три года ранее, то хозяин объекта не должен платить никаких налоговых платежей. Также лицо не обязано подавать свои сведения в формате 3 НДФЛ в налоговый орган. Но при наличии желания рекомендуется все-таки отправить их сотрудникам налоговой инспекции, это не будет лишним.

Если жилье находилось во владении меньше, чем три года

Если гражданин находился в статусе собственника менее чем три года (до шестнадцатого года) или менее пяти лет (с шестнадцатого года), а затем надумал продать недвижимый объект, то в таком случае придется оплатить налоговую сумму государству в размере тринадцати процентов от полученной доходной составляющей сделки.

ВНИМАНИЕ !!! Но приятным моментом в таком деле будет являться возможность получить обещанный от правительства вычет в размере миллиона рублей или предоставить документы, которые смогут подтвердить факт расходов.

Этими понесенными тратами могут быть следующие моменты:

  1. Проведение необходимых ремонтных работ в жилье.
  2. Денежные траты, связанные с оформлением документов в офисе нотариуса.
  3. Оплата обязательной пошлины для заключительного этапа сделки по продаже имущества.
  4. Риэлтерские услуги.

Если квартира находилась во владении менее чем три года или пять лет, то следует предоставить сведения в формате 3 НДФЛ в налоговый орган, в противном случае может быть наложена штрафная санкция в размере одной тысячи рублей.

Размер налогового взноса придется рассчитывать самостоятельно, но 3 НДФЛ придется отправить в любом случае.

Порядок уплаты налогового взноса пенсионерами

Порядок уплаты налогового сбора одинаковый для граждан всех возрастов. В этом плане никому не делаются поблажки. Даже если лицо, которое продает квартиру, является пенсионером, то оплатить взнос все равно придется. Можно воспользоваться возможностью уменьшения полученной прибыли с продажи на сумму государственного вычета, то есть на миллион руб.

ВАЖНО !!! Если доход, который пенсионер смог получить, меньше или равен размеру вычета, то платить НДФЛ не нужно. В любом случае следует предоставить налоговую декларацию о доходах в проверяющий орган. Иначе придется платить штраф.

По другим платежам пенсионерам предоставляется льгота и государственная скидка, но, к сожалению, этот налог не умолим по возрастной категории. Но на остальные преимущества в получении гарантий от правительства пенсионеры также могут рассчитывать. Если срок владения жильем превысил три года, то платить никаких взносов не требуется.

Время отсчета срока владения

Чтобы не ошибиться в начале отсчета срока владения нужно ориентироваться на дату полученного документа о собственности. С нее и начинает определяться временной период. Если у хозяина жилья отсутствует свидетельство, то на руках должен быть экземпляр выписки из единого государственного реестра. На нем также указана дата выдачи документа.

Следует знать некоторые исключительные моменты, которые связаны со способом приобретения имущества:

  1. Квартира, которую передали на правах наследования. В таком случае отсчет срока начинается со дня смерти лица, признанного наследодателем в соответствии со ст. №1152 ГК РФ.
  2. При кооперативной сделке.

    Лицо будет признано официальным владельцем только после окончательной выплаты пая и заключения акта по приему объекта.

  3. До девяносто восьмого года. До указанного периода никаких свидетельств и государственных выписок не требовалось.

Если имущество приобреталось постепенно по долевым частям, то срок владения начнет свой отсчет с момента регистрации первой части.

Наглядный пример. Касторкин приобрел половину квартиры за свои денежные средства, а спустя определенный промежуток времени, благодаря близкому родственнику, ему была подарена вторая половина жилья. В таком случае срок владения отсчитывается с момента покупки первой доли и то, что полностью владеть жильем он стал позже, этот факт уже никого не касается.

ВНИМАНИЕ !!! В итоге если гражданин является собственником своей квартиры больше чем три года, а теперь уже и пять лет, то не стоит волноваться об уплате налоговой пошлины и подачи декларации.

Данный срок по владению не облагается налоговой ставкой.

Если же срок помещается в рамки обязательного взноса в государственный бюджет, то вопрос будет стоять о виде облагаемой налогом базе, то есть учитывать будут, либо цену продажи, либо стоимость кадастровой оценки на объект.

В лучшем случае можно постараться снизить размер налогового сбора до максимума, пользуясь вполне законными способами или обратиться за возможностью получить обещанный миллион от правительства.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/prodazha-kvartiry-v-sobstvennosti-menee-5-let

Как облагается налогом сделка купли-продажи квартиры

Следует различать случаи, когда продавец обязан заплатить налог с продажи, а когда он от него полностью освобождается.

До 2016 года не облагалась налогом сделка с квартирой, которая принадлежала своему владельцу больше 3 лет. Теперь же с новыми поправками к Налоговому кодексу, прежний срок увеличен до 5 лет.

Иными словами теперь налог платить не придется только тем, кто владел квартирой больше 5 лет.

Есть и другой путь не платить этот налог: сумма продажи должна быть меньше той, за которую продавец ранее это жилье купил, но больше 70% от оценочной кадастровой стоимости. Обычно эта сумма намного меньше той, за которую на самом деле продается недвижимость.

Заключая сделку на таких условиях, при этом оговаривая с покупателем доплату сверх указанной в купчей суммы, с одной стороны, продавец рискует быть привлеченным к ответственности за укрывательство от уплаты налогов, а с другой, покупатель рискует в случае расторжения сделки получить обратно только вписанную в договор купли-продажи сумму.

Граждане России платят с продажи своего жилья 13% от суммы, указанной в купчей. Все нерезиденты РФ оплачивают налог по повышенной ставке – 30%. Вопросы нередко возникают, а с какой суммы нужно платить налог? Закон требует брать за основу расчета всю сумму продажи.

Однако, ее можно уменьшить при продаже квартиры, находящейся во владении менее 3 (5) лет, если вычесть затратную часть (уплаченную при покупке), а еще можно применить свое право на имущественный вычет (до 1 млн. руб.), если ранее вы еще не успели его использовать.

Внимание: имущественный вычет можно использовать исключительно при продаже жилой недвижимости, реализуемой физическими лицами, а к коммерческой недвижимости и нежилым объектам эта налоговая льгота неприменима. Однако, для недостроев, машино-мест и гаражей применяется имущественный вычет до 250 тыс. руб.

Для продавца сумма налогового вычета ограничена 1 млн. руб.

При этом обязательно нужно учесть, что использовать эту налоговую льготу сможет только тот собственник, который продал квартиру менее 3 лет владения (5 лет после 2016 года), причем только одну квартиру.

Если за это время продавец решает продать несколько объектов, то применить налоговую льготу можно только в отношении какого-то одного объекта. Здесь работает следующее правило: 1 налоговый вычет – 1 раз за налоговый период, равный 1 году.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Как определяется срок владения недвижимостью

Ключевым моментом в расчете налога является определение точного срока владения данной недвижимостью. Обычно отсчет ведется с даты регистрации права собственности в Регистрационной палате и подтверждается выпиской из ЕГРП. Но правило имеет и свои исключения:

  1. Квартира перешла продавцу по наследству. В этой ситуации отсчет следует вести с даты смерти наследодателя. Подтверждается эта дата свидетельством о смерти.
  2. Когда квартира является кооперативной, сроком вступления во владение является дата выплаты последнего пая, либо дата подписания акта приемки квартиры собственником от кооператива.

Есть и еще один нюанс, о котором следует знать владельцам долей в квартире. Если гражданин стал совладельцем, скажем в 2000 году, а раздел долей был произведен в 2002 году, то датой отсчета времени владения следует считать именно 2000 год.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Как оплатить налог?

Независимо от того, требуется ли платить налог или нет, продавец после продажи квартиры обязан подать в налоговую свою декларацию. Это делается для фиксирования фактов использования налогового вычета и факта продажи имущества.

Подавать декларацию необходимо строго до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки купли-продажи, а вот сам налог можно оплатить до 15 июля. Если же вовремя не подать декларацию и не оплатить налог, то гражданина ждут неприятные санкции:

  1. Если налог равен 0, то налагается штраф в размере 1 тыс. руб.
  2. При просрочке оплаты налога за каждый месяц дополнительно начисляется от 5% до 30% от этой суммы.
  3. Неподача декларации наказывается штрафом в размере до 30% от суммы налога.
  4. Злостного неплательщика могут наказать штрафом в размере до 40% от суммы налога за каждый месяц просрочки.

Отсчет начисляемой должнику пени ведется с 15 июля отчетного года. Если же сумма неуплаченного налога превысит порог в 600 млн. руб., то гражданин привлекается к уголовной ответственности. 

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-v-sobstvennosti-menee-5-let

Налог при продаже квартиры которая менее 5 лет в собственности

Особенности продажи квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет

Однако есть несколько способов, которые позволяют решить, как не платить налог.Придержать квартиру и дождаться срока, установленного законами, — это самый простой путь, но долгий по времени. Также надо учитывать, что налоговая база постоянно пополняется новыми поправками. У любого собственника, желающего продать объект, нет гарантий, что спустя все сроки ему не придется платить налог.

Поэтому в рамках материала будут рассмотрены альтернативные варианты продаж недвижимости, которая в собственности менее 3 лет.

Срок владения собственностью и определение стоимости

До прошлого года закон определял срок в 3 года, по истечении которых продажа квартиры уже не подлежала налогообложению. Собственник получал право продавать/менять жилье без расходов на НДФЛ. Но с прошлого года сроки владения до продажи ужесточились.

Привязка к кадастровой цене

Если вдруг, продавая квартиру, вы указали цену имущества ниже, чем 70% ее кадастровой стоимости, то закон, для лучшей собираемости налоговых платежей, определяет контрактную цену вашей квартиры самостоятельно следующим образом:

Цена квартиры для целей налогообложения = 0,7 х кадастровой стоимости,

Далее сам налог к уплате определяется одним из приведенных выше способов:

  1. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – 1 млн руб.) х 13%
  2. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – официальные затраты на покупку) х 13%

Так, законодатель стремится исключить договоренности между продавцом и покупателем об указании в договорах «липовых» цен. «Договорняки» между физическими лицами имеют давнюю традицию.

Продажа квартиры менее 5 лет в собственности — новый закон и его нюансы

[info]Но величина отчисления может быть различной и зависеть от цены договора купли/продажи.

Реализация собственности, находящейся во владении менее 3 или 5 лет

Предположим, ситуация требует реализации собственности ранее установленного срока, позволяющего избежать выплаты налога. Существуют способы, которые могут снизить налоговую нагрузку.

[/info] Собственник имеет право получить имущественный вычет, рассчитываемый с разницы между приобретением и продажей. В настоящее время, ст.

222 НК РФ устанавливает сумму в 1 млн рублей, на которую снижается доход от продажи недвижимости для расчета налога.

Если кадастровая или договорная цена имущества менее или равна 1 млн рублей, то подоходный налог в размере 13% с владельца не взыскивается.
Продажа объекта, находящегося в долевой собственности, осуществляется с налоговыми вычетами в пропорциях к долевому владению.

Какой налог с продажи квартиры в собственности меньше 3 или 5 лет?

Вы можете использовать два предыдущих;

  • Для жилых объектов, права собственности на которые возникли до 01.01.2016г., этот способ также не применяется.

Через сколько можно продать квартиру?

Итак, резюмируя, можно обобщить большинство ситуаций, которые возникают при продаже жилого помещения физическим лицом:

  • Если вы реализуете объект, доставшийся вам по наследству, дарению, приватизации или пожизненному найму, то для вас критичен срок 3 года. Это касается и тех квартир, собственность которых определена до 1 января 2016 года. Во всех остальных случаях нужно контролировать период 5 лет.
  • Отсчет времени владения начинается с даты, указанной в свидетельство о праве собственности либо с даты его регистрации в Росреестре.

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог

Сейчас правила ужесточились, срок увеличен до пяти лет, внесены изменения в ФЗ №382. Если вы решили продать имущество, которым владеете менее пяти лет, то придется заплатить государству подоходное взыскание с полученного дохода.

Поправки закона предусматривают исключения, по которым граждане имеют послабления и по-прежнему могут не платить НДФЛ, если жилплощадь продается до трех лет владения.

Прежние правила сохраняются в ситуации, когда имущество приобретено следующим образом:

  • недвижимость получена в наследство;
  • по договору дарения между близкими родственниками;
  • проведена процедура приватизации и квартира впервые получила физического собственника;
  • после заключения договора пожизненной ренты на недвижимость.

УФНС предоставлены полномочия проверки декларируемых операций с имуществом.

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?

Именно данные категории могут продать недвижимость без налога после трех лет, а не пяти. Если наследование или дарение произведено иными гражданами, то льготный режим налогообложения не действует.

Собственникам следует обратить внимание, что изменения коснутся только сделок, зарегистрированных в государственном реестре после 1.01.2016 г.

Если собственность приобретена до этой даты, то правила налогового расчета остались прежними и срок в три обязательных года не изменился.

Пример: вы продаете недвижимость

Собственность получена по наследству от родственника. Владея ею более 3 лет, продать недвижимость можно без взыскания подоходного платежа.

При этом не потребуется декларировать доход, независимо от цены приобретения.

Жилплощадь приобретена у постороннего физического лица. Не потребуется платить, если срок владения превышает 5 лет.

Продажа квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет, не отличается по процедуре от той, срок владения которой исчисляется большим или меньшим числом лет. Точно также продавец и покупатель составляют купчую и регистрируют ее в ЕГРП.

Отличие состоит в налогообложении, так как по закону все мы обязаны платить налоги с получаемой прибыли, а продажа такого ценного имущества, как недвижимость, является прибыльной для продавца сделкой.

Альтернативные пути ухода от налога

Действительно, сумма налога получается внушительной даже при продаже дешевого жилья. Покупатели стараются любым способом избежать налогообложения.

Люди, владеющие объектом, иногда предпочитают вообще не продавать недвижимость, пока не выйдет облагаемый срок.

[important]С налоговой льготой

Государство предоставляет гражданам налоговую льготу – 1 миллион рублей, которую следует вычесть из цены продажи. От оставшейся суммы нужно вычислить 13%, которые и надлежит перечислить в бюджет.

Пример:

Владелец продал квартиру в 2017 году за 1,5 млн рублей.

В следующем, 2018 году, он подает в инспекцию справку по форме 3-НДФЛ со следующим расчетом:

1,5 млн – 1 млн (налоговая льгота)= 500 тыс. руб.

500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.

65 тыс. руб. – подоходный налог, который продавец обязан перечислить в бюджет

Доход минус затраты

Физическое лицо вправе уменьшить налогооблагаемую базу на величину денежных средств, которые он потратил для покупки жилого помещения и его ремонта. Естественно, для этого нужно сохранить на руках подтверждающие документы.

Если у гражданина имеются подтверждающие расходы документы, то на этот факт значительно влияет на размер начисления. Расчет производится следующим порядком: 3 млн (по договору) — 2 млн (по документам затрат) = 1 млн рублей.

Налог берется с данной суммы и составляет: 1 млн х 13% = 130 тыс. рублей.

На примерах видно, что при учете вложенных затрат, возможно значительно снизить налоговое бремя. Следует учесть, что при операциях с недвижимостью, принадлежащей менее установленных законом сроков, обязательно подавать декларацию.

При этом не имеет значения, какой и был ли получен доход. Отсутствие своевременного обращения в УФНС приведет к штрафу в размере 1 тыс.
рублей.

Варианты снижения налога

Большое значение имеет наличие документов, подтверждающих понесенные затраты при первоначальном приобретении имущества.

Это условие действует, если недвижимость продается единым лотом, без выделения долей. Например, супруги реализуют собственность, которой владеют в равных долях.

Тогда налоговый вычет имеет право затребовать каждый из них, подав отдельную декларацию в налоговую инспекцию.

1 млн рублей, подлежащий рассмотрению, может быть учтен поровну. Если же долевые собственники жилплощади продают свои доли по отдельным договорам, то каждому предоставляется налоговый вычет в полном объеме.

Примеры расчета налогообложения

Продажа квартиры ранее установленных сроков при отсутствии документов о понесенных расходах на приобретение. Цена сделки составляет 3 млн рублей, тогда прибыль составит: 3 млн (цена) — 1 млн (вычет) = 2 млн рублей. С данной суммы потребуется уплатить НДФЛ, в размере 13%: 2 млн х 13% =260 тыс.

Есть и еще один нюанс, о котором следует знать владельцам долей в квартире. Если гражданин стал совладельцем, скажем в 2000 году, а раздел долей был произведен в 2002 году, то датой отсчета времени владения следует считать именно 2000 год.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела.

У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-110-91-48) и Санкт-Петербурге (+7-812-648-00-42).

Продажа квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет в 2018 году — налог, особенности, для покупателя

Особенности продажи квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет

Доход от продажи недвижимости облагается налогом, и значение имеет срок владения объектом. Но есть и иные нюансы, связанные с длительностью владения.

Чем в 2018 году отличается продажа квартиры, принадлежащая меньше трех лет?

Нередко в объявлениях о продаже квартир встречается фраза о том, что объект находится в собственности меньше трех лет. Многие считают такое упоминание лишним.

Однако от длительности владения недвижимостью зависит уровень рискованности сделки. Каковы особенности продажи квартиры, ранее трехлетнего срока владения в 2018 году?

Общие аспекты

Сделки, касающиеся покупки-продажи жилья, всегда сопряжены с различными трудностями. Но больше рискует, как правило, покупатель.

Именно ему надлежит тщательно проверить законность владения, полномочия продавца, наличие обременений и прочие аспекты.

Риск продавца связан в основном с финансовой стороной. Нужно выбрать наиболее подходящий порядок расчетов, дабы не остаться без денег и без квартиры.

К сожалению, подобные ситуации иногда встречаются. Если стороны договорились о передаче денег после оформления перехода права собственности, то не факт, что продавец свои деньги получит.

Конечно, выплата определенной суммы относится к основным условиям договора. Когда условия не выполняются, договор может быть расторгнут.

И вот здесь имеют значение детали. Все исполненное по договору до его расторжения возврату не подлежит, если иное не предусмотрено договором или законом.

Получается, что продавец расторгает договор, поскольку не получил оплату. Однако покупатель квартиру возвращать не обязан, поскольку передана она до расторжения сделки.

В итоге продавцу понадобится обращаться в суд и доказывать свою правоту. Избежать таких сложностей можно, если в договоре предусмотреть все возможные нюансы.

Например, одновременная передача денег и квартиры или возврат исполненного при расторжении договора.

Еще один нюанс, непосредственно касающийся продавца, связан с длительностью владения квартирой.

Речь идет о налогообложении полученного дохода. Продавец недвижимости не платит НДФЛ, если владел квартирой более трех (иногда более пяти) лет.

Определения

Квартира, находящаяся в собственности менее трех лет. Данное понятие предельно понятно, но не всегда ясно, что считать трехлетним периодом.

Три года в данном случае не календарный срок. Отсчет может начинать и в начале, и в конце, и в середине года.

Три года владения это шестьдесят месяцев непрерывного обладания объектом на правах собственности.
Дата начала владения зависит от того, на каком основании собственник получил квартиру.

Обычно точкой отсчета признается дата, когда право собственности зарегистрировано в Росреестре. Точное число можно посмотреть в выписке из ЕГРН, где отображается дата внесения записи в реестр.

Но есть и исключения при определении срока владения. Так для квартир, полученных по наследству, право собственности возникает в день открытия наследства, то есть в день смерти наследодателя.

Для кооперативной квартиры обретением права собственности признается дата оформления акта приема-передачи квартиры после полной выплаты пая.

Для продавца недвижимости трехлетний срок владения квартиры имеет значение лишь при налогообложении. Сама сделка осуществляется в стандартном порядке.

Стороны сделки

При купле-продаже недвижимости сторонами сделки признаются продавец и покупатель, то есть настоящий и будущий собственники. Но это лишь общие определения.

Каждая из сторон может быть представлена иным лицом. Законный представитель должен располагать доверенностью, позволяющей совершать определенные действия в пользу выдавшего документ лица.

Подлинная доверенность должна соответствовать определенным требованиям:

  • данные доверителя (Ф.И.О., данные паспорта, адрес регистрации);
  • сведения о доверенном лице (аналогично);
  • адрес отчуждаемой квартиры;
  • перечень разрешенных действий;
  • подпись выдавшего доверенность лица;
  • удостоверительная надпись и печать нотариуса.

Доверенность должна быть действующей. Проверить, не отозвана ли доверенность, можно на официальном сайте Нотариальной палаты.

Потребуется указать реквизиты документа и посмотреть его текущий статус. От лица собственника может выступать родитель или опекун как законный представитель, если собственник является несовершеннолетним.

Но в этом случае обязательным становится участие органов опеки и одобрение продажи с их стороны. На стороне продавца может выступать сразу несколько собственников.

Все они могут участвовать в сделке лично или делегировав свои полномочия одному собственнику посредством доверенности.

Если продается доля квартиры, то необходимо наличие письменного согласия на отчуждения части помещения от каждого совладельца.

Законодательная база

Порядок продажи квартиры, находящейся в собственности меньше трех лет, регламентирован ст.220 НК РФ.

В соответствии с правовыми нормами продавец обязан заплатить в бюджет налог на полученный доход в размере 13%.

Налогооблагаемой базой становится сумма вырученных за квартиру средств за минусом 1 000 000 рублей.

Зачастую именно возможность получения налогового вычета становится причиной махинаций со стоимостью квартиры.

При заключении договора о продаже квартиры, принадлежащей собственнику менее трех лет (в некоторых случаях менее пяти с 2018 года), указывается 1 000 000 рублей, хотя по факту выплачивается гораздо большая сумма.

В стремлении сэкономить нужно учитывать, что уклонение от уплаты налогов считается нарушением закона.

Обнаружение фальсификации чревато штрафом и доначислением налогов, а иногда и уголовным наказанием (особо крупный размер суммы).

Продажа квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет для покупателя

При покупке любой квартиры покупатель всегда рискует больше, чем продавец. Не зря специалистами рекомендуется начинать подготовку к сделке с проверки «юридической чистоты».

Проверить нужно законность владения недвижимостью продавцом и уровень его правомочности. Может оказаться, что квартира находится в совместном или долевом владении.

Также подлежит проверке наличие/отсутствие обременение и ограничений. Большая часть обременений не препятствует продаже объекта, но в полном объеме переходит к новому собственнику.

Имеет смысл проверить любые нюансы, показавшиеся подозрительными. В частности следует обратить внимание на такие моменты:

Проверка продавцаНужно убедиться, что продавец действительно является собственником и вправе продавать свое имущество (право не ограничено). Желательно поинтересоваться причиной продажи. Если сделка осуществляется представителем, то надлежит выяснить, почему сам собственник не может участвовать в сделке (желательно получить его контакты или встретиться лично)
Проверка прав третьих лицПраво собственности позволяет распоряжаться квартирой, но для проживания достаточно иметь прописку. Квартира может продаваться и с прописанными жильцами. Кроме того, некоторые лица могут быть незаконно лишены своего права на квартиры и в будущем заявят свои претензии. Все эти моменты нужно уточнить до подписания договора
Проверка порядка продажиНасторожиться следует, если квартира продается со значительной уценкой, предоставляется неполный пакет документов или представитель не желает давать контакты собственника

Соблюдение указанных правил сводит риски покупателя квартиры к минимуму. Но если речь идет о покупке квартиры, находящейся в собственности меньше трех лет, то особое внимание нужно уделить документальному сопровождению сделки.

Перечень необходимых документов

Стандартный пакет документов при купле-продаже квартиры включает в себя:

  • паспорт или иной документ, подтверждающий личность продавца;
  • паспорт доверенного лица и оригинал доверенности (если интересы собственника представляет иное лицо);
  • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
  • справка о наличии/отсутствии обременений;
  • выписка из домовой книги (о составе прописанных лиц).

Когда правоподтверждающий документ (выписка из ЕГРН) указывает, что со времени получения права собственности прошло менее трех лет, необходимо подробно изучить правоустанавливающие документы.

Это необходимо для выяснения основания получения права на квартиру. В качестве правоустанавливающей документации может выступать:

Представленный документ нужно изучить на предмет нарушения интересов третьих лиц.

Для этого нужно запросить у продавца расширенную выписку из ЕГРН обо всех сделках с недвижимостью и архивную выписку из домовой книги, где перечислены все прописанные когда-либо лица.

Возможно, кто-то из прежних собственников был незаконно лишен своего права, предыдущая сделка продажи была проведена с нарушениями или есть риск оспаривания права собственности.

Порядок подписания договора

В 2018 году договор купли-продажи квартиры не подлежит госрегистрации. Регистрируется только переход права собственности. Тем серьезнее нужно отнестись к оформлению договора.

К обязательным пунктам относятся:

  • дата и место составления договора;
  • данные сторон;
  • описание и характеристики квартиры, позволяющие точно идентифицировать объект;
  • сведения об обременениях;
  • полная стоимость квартиры;
  • порядок и сроки передачи квартиры;
  • порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • подписи участников.

Не лишним будет включение в договор условия об ответственности продавца перед третьими лицами, на случай заявления претензий по поводу свершения сделки.

: покупка квартиры, находящейся в залоге, ипотечная сделка, на что обратить внимание

В случае с покупкой квартиры, находящейся в собственности меньше трех лет, часто возникает ситуация, когда продавец просит указать в договоре меньшую сумму.

Мол, покупателю все равно, а налог для продавца уменьшится. Но стоит участь такие нюансы:

Сильно заниженная стоимость привлечет внимание налоговых органовВыявление факта несоответствия цены признается экономическим преступлением. Кроме того, если указанная цена меньше 70% кадастровой стоимости, то НДФЛ продавец все равно уплатит исходя из цены по кадастру
Если договор будет расторгнутТо покупатель сможет претендовать только на возврат указанной по договору суммы и не более (мошенники нередко пользуются подобной схемой)
В случае продажи купленной квартирыИ желании уменьшить сумму дохода на объем понесенных затрат, учтена будет только сумма по договору

На какие нюансы стоит обратить внимание

Приобретая квартиру, срок владения которой не превышает трех лет, основное значение обретает основание получения права собственности продавцом.

Если недвижимость получена в дар, то в течение трех лет даритель может отменить сделку при наличии веских аргументов.

Когда квартира получена в результате сделки купли-продажи или мены, нужно проверить наличие лиц, чьи права могли быть нарушены. Данные граждане могут оспорить право собственности в течение срока исковой давности.

К искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется норма об общем сроке исковой давности, предусмотренном ст.196 ГК РФ.

Так заявить о незаконной утрате права собственности можно в течение трех лет. Если речь идет о признании недействительности сделки, то здесь срок исковой давности составляет один год.

Таким образом, в договоре нужно предусмотреть возможность оспаривания права собственности третьими лицами.

Желательно внести дополнительное условие, по которому продавец обещает компенсировать убытки покупателя при возникновении претензий третьих лиц.

Какой уплачивается налог

В России налог на покупку жилой недвижимости отсутствует. Но покупатель может воспользоваться налоговым вычетом после оформления права собственности на приобретенную квартиру.

Законом предусмотрен частичный возврат выплаченного за предыдущий год НДФЛ в размере 13% от суммы, не превышающей 2 000 000 рублей.

Возможность получения вычета непосредственно зависит от правильности оформления сделки и наличия необходимых документов.

Основным документом для возврата налога становится договор купли-продажи с указанной стоимость

квартиры. Подтверждением оплаты может становиться расписка продавца, банковская квитанция или иной платежный документ.

То есть занижение суммы сделки невыгодно покупателю, если он желает воспользоваться налоговым вычетом.

Оформление покупки квартиры, находящейся в собственности меньше трех лет, не отличается от общепринятого порядка купли-продажи.

Главное это предусмотреть возможность оспаривания права собственности третьими лицами и указывать в договоре только достоверные данные, в том числе и касательно стоимости сделки.

Источник: http://jurist-protect.ru/prodazha-kvartiry-nahodjashhejsja-v-sobstvennosti-menee-3-let/

Продажа квартиры менее 5 лет в собственности — новый закон и его нюансы

Особенности продажи квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет

Законодательство РФ получило изменения в порядке проведения сделок по продаже квартир. Они касаются увеличения срока от 3 до 5 лет для проживания в квартире перед моментом её продажи. Тогда сделка не облагается налогом.

Увеличение периода законодатели объясняют большим числом спекуляций на вторичном рынке. Продажа квартиры, находящейся менее 5 лет в собственности, по новому закону будет облагаться взносом, представляющим собой процент от стоимости сделки.

А также изменения предполагается внести в нормы расчёта НДФЛ (Налог на доходы физических лиц).

Новый закон о налоге на продажу квартиры

Гражданам, желающим продать квартиру, пригодится информация об новшествах в законодательстве. Некоторые люди вообще не знают, платят ли налог при реализации квартиры.

Изменения в НК РФ (Налоговом кодексе РФ) вступили в силу с 2017 года. Продажа недвижимости регламентируется сроками проживания в ней, порядком расчёта взносов в доход государства.

Для некоторых категорий граждан предусмотрены льготы.

При продаже квартиры у граждан появляется доход, который и берётся за основание для расчёта налога (НДФЛ). Стандартной ставкой являются 13% от этой суммы.

Предусмотрены способы снижения фискальной нагрузки. Избежать оплаты взноса полностью могут те, кто являлся собственником продаваемой квартиры дольше 5 лет.

Период прописан в НК РФ, как применяемый для жилых площадей, купленных после 1 января 2016 года.

Если квартира приобретена до 01.01.16, находится в собственности более 3, но менее 5 лет, она не облагается налогом при продаже.

При реализации жилья, которым владели меньше 3 лет, необходимо сделать выплату в пользу бюджета государства.

Трёхлетний срок остаётся неизменным при следующих условиях:

Налог при продаже приватизированной квартиры или доли менее 3 лет в собственности

Расчёт налога при продаже приватизированной квартиры делается в общем порядке. Но учитывается сокращение минимально необходимого срока владения, который отсчитывается от даты, прописанной в свидетельстве о праве собственности. Относительно долей жилплощади расчёт производится по иным правилам.

Например, семья, включающая родителей с двумя детьми, имела равное для своих членов право собственности с 2009 года. Мать, умершая в 2016 году, завещала свою часть старшему сыну. В этом же 2016 остальные члены семьи приняли решение продать жильё.

При этом её члены владели долями в размере:

  • 1/4 у дочери;
  • 1/4 у отца;
  • 2/4 (1/2) у сына.

Все эти граждане были собственниками более 5 лет. Поэтому продажа может происходить без налогообложения. Сын получил дополнительную долю в 2016 путём наследования.

Он тоже не платит взносы государству, поскольку давность исчисляется по первой доле. Следовательно, нужно обращать внимание на момент, когда была получена первая часть от жилплощади.

Добавление долей не является поводом для налогообложения.

В ситуации, когда граждане являются собственниками продаваемой квартиры более 5 лет, они не должны сдавать отчёты в контролирующий налоговый орган. Если некто владеет жильём менее требуемого срока, он может воспользоваться льготами, уменьшающими сумму выплат в казну. Ведь таковые предусмотрены изменениями в законодательстве.

Налогообложение при продаже квартиры и покупке новой

В ситуации, когда владелец квартиры продаёт свою жилую собственность и покупает новую, он может доказать, какие расходы понёс. Если доказательств нет, то здесь применим имущественный вычет. Например, отсутствуют документы, свидетельствующие о стоимости нового жилья. Или оно построено, но нет подтверждения цены стройматериалов.

В первом случае есть другой способ понизить налоговые взносы. Человек должен предоставить достоверные сведения о расходах. Тогда возможно уменьшение налоговой базы.

Граждане предоставляют договор купли-продажи нового жилья с указанием суммы или квитанции строительных затрат на возведение дома.

НДФЛ снижается значительно даже при продаже квартиры, которая недолго находилась во владении, но стоит дорого.

С 01.01.2016 нужно платить налог при реализации жилья менее 3-х лет в собственности.

Например, гражданка продала квартирную жилую площадь за 8 млн. рублей и имеет документы о расходах на покупку нового жилья за 7 млн. рублей. Из 8 млн. вычитают 7 млн.

и умножают полученный результат на 13%. Получаем 130 000 рублей, которые нужно заплатить в качестве налога. При отсутствии документов, подтверждающих расход, налог был бы больше. А именно: 8 000 000 млн. рублей, умноженных на 13%. То есть — 1 040 000 рублей.

Был рассмотрен случай, когда купленное жильё стоило меньше проданного. Но если граждане несут убытки при продаже, они могут не платить налоги, если предоставят документальное подтверждение на покупку, строительство.

Можно ли уменьшить налоговую нагрузку?

В случае использования льготного налогообложения граждане обязаны уведомлять налоговый орган, сдавая детальный отчёт. Применяя послабления, государство облегчает налоговую нагрузку.

Одним из способов является имущественный вычет при реализации квартиры. Это льгота представляет собой конкретную сумму, уменьшающую взнос, а именно — 1 млн. рублей.

Фиксированный размер не является новшеством в законодательстве. Он был установлен и до изменений.

Например, гражданка обзавелась квартирой год назад, а теперь продаёт её за 4 млн. рублей. Данное имущество ей подарил её близкий родственник. Она не несла расходов, связанных с покупкой. Налог (НДФЛ) рассчитывается следующим образом.

4 000 000 — 1 000 000, умноженные на 13% = 390 000 рублей.

Продавец своей квартиры, осуществляя сделку, обязан передать эту сумму в бюджет государства. Особенность льготы в том, что вычет применяется однократно на протяжении налогового периода.

При продаже нескольких объектов сумма не делится по их числу. К примеру, если некоторый гражданин продал две квартиры по различным ценам, 1 млн. рублей вычитается из суммы одной из сделок.

К этому прибавляется цена второй квартиры (вырученная сумма). Всё умножается на 13%.

То есть — вычет применён лишь к одной квартире. Если бы гражданин продал второй объект недвижимости в следующем году, он вновь мог воспользоваться льготой. Данное послабление действует для всех категорий лиц, имеющих гражданство РФ.

При продаже совместного имущества двумя супругами одну из квартир может продать жена, получив вычет, а другую — муж, тоже воспользовавшись льготой.

К льготной категории отнесены пенсионеры по старости и инвалиды. Им выделены преимущества при покупках объектов недвижимости. Но продавая квартиру, они платят налоги наравне с другими людьми.

Кому можно не платить?

Освобождаются от выплаты налога лица, которые продали свою бывшую квартиру в убыток, приобретая более дорогую недвижимость для будущего проживания.

Условием является предоставление документов, подтверждающих подобную покупку или расходы на строительство. Например, гражданин реализовал квартиру, приобретенную в 2015 году по цене 3 млн. рублей.

Затем он подтвердил документально покупку нового жилья стоимостью 4 млн. рублей.

Налог рассчитывается по формуле: 3 млн. — 4 млн., умноженное на 13%, то есть — 0 рублей.

При невозможности доказать убыточную продажу бывшей недвижимости, он заплатил бы налог 3 000 000, умноженные на 13%. То есть — 390 000 рублей.

Об отчётности

Граждане, желающие получить льготы, должны заполнить декларацию формы 3-НДФЛ и сдать её до 30 апреля, давая данные за прошедший год. Инспекция по месту жительства проверяет сведения и выдаёт квитанцию на оплату. Существует крайний срок — 15 июня, до которого обязательно следует оплатить бюджетный сбор. Подробнее о том, нужна ли декларация при продаже квартиры более 3 лет читайте тут.

Отчётная информация должна быть достоверна и подтверждена прилагающимися документами. Обнаружив ошибки, инспекция вправе отказать в предоставлении льгот. Нарушая сроки, продавцы недвижимости подвергают себя дополнительным штрафам и начислению пеней.

Ограничения на минимальную стоимость квартиры при продаже

Новшеством в законодательстве также стало правило, ограничивающее минимальную цену продаваемого жилья, что поможет прекратить «нечестные» сделки. Начиная с 2017 года НК РФ включает требования к стоимости реализуемых квартир для физических лиц — не менее кадастровой на 1 января года проведения сделки. Чтобы легче было перейти на данную систему исчисления, применяют коэффициент 0,7.

К примеру, некая гражданка указала в договоре стоимость продаваемой квартиры 1 млн. рублей, для того, чтобы снизить сумму налога. А кадастровая стоимость составляла 5 млн. рублей. Теперь НДФЛ будут рассчитывать, исходя из официальной оценки недвижимости, то есть — с 5 млн.

рублей. Но эту сумму умножат на 0,7Ю указывая в договоре купли-продажи цену 3,5 млн. рублей (по минимуму). При этом учитываются данные, предоставленные кадастровой палатой. Поправка в законодательстве не применяется, в случае, если сведения о кадастровой стоимости отсутствуют.

Ситуацию с новым законом комментирует специалист в этом видео:

Заключение

Благодаря новшествам в законодательстве, НК РФ, урегулированы некоторые моменты, которые позволяли ранее совершать спекулятивные сделки. Занижение стоимости квартиры также будет исключено принятием в расчёт кадастровой стоимости жилья.

Нужен ли техпаспорт на квартиру при продаже читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/prodazha/menee-5-let-v-sobstvennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.