Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка

Содержание

В каком случае квартира продается приставами с торгов?

Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка

Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Процедура наложения ареста регламентируется 80 ст. ФЗ об исполнительном производстве.

Кто вправе наложить арест на квартиру?

Арест квартиры – это крайняя мера, которая применяется по отношению к должнику. Согласно действующему законодательству правом наложения ареста обладают только сотрудники ФССП, причем при наличии на руках соответствующего судебного решения.

Сами кредиторы в лице сотрудников банка или коллекторских компаний это сделать не вправе. Если должнику угрожают коллекторы, что они заберут у него квартиру, то он вправе пожаловаться на них в прокуратуру.

Арестовать квартиру приставы могут при наличии задолженности по коммунальным услугам, просрочке по банковским кредитам, налогам и сборам, алиментам, при необходимости выплаты крупной компенсации в виде возмещения ущерба. Т.е. это могут быть долги перед ФНС, бывшей супругой, банком, микрофинансовой организацией, управляющей компанией и пр.

Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Он служит для обеспечения сохранности имущественной массы, чтобы должник не смог продать ее в период исполнительного производства и не возникло сложностей с погашением задолженности.

Отметка об аресте имущества вносится в ЕГРН в течение 3 дней после ареста и данная информация доступна всем желающим. Т.е. собственник не сможет утаить факт ареста от покупателя.

Условия наложения ареста на квартиру и выставления ее на торги

Для наложения ареста на квартиру и ее дальнейшего выставления на торги должно соблюдаться ряд условий:

  1. Квартира не должна быть единственным жильем должника. Если у должника есть иное жилье, даже когда речь идет о комнате в коммуналке, квартиру заберут. Но важно понимать, что данное правило не распространяется на квартиру, являющуюся залогом по ипотечному кредиту. В таком случае банк-залоговый кредитор может взыскать жилье, даже если должнику больше негде жить. При этом для продаж ипотечной квартиры требуется, чтобы просрочка по платежам превысила 3 месяца, а задолженность — более 5% от стоимости недвижимости.
  2. Имущество должно быть собственностью должника, т.е. нельзя арестовать квартиру, в которой он просто прописан, выступает арендатором, которая является муниципальной собственностью и лицо использует ее по договору социального найма.
  3. Приставы должны соблюдать принципы очередности. Квартира арестовывается в самую последнюю очередь. Первоначально арест накладывается на банковские счета, затем на предметы интерьера, транспортные средства, ценности, а только потом, если вырученных от продажи денег оказалось недостаточно, могут арестовать жилье. Приставы вправе не следовать указанной очередности по желанию самого должника.
  4. Приставы должны предъявить должнику решение суда, которое разрешает им наложение ареста на недвижимость.
  5. Размер задолженности должен быть соразмерным стоимости квартиры. За долг по кредиту в 50000 руб. квартиру стоимостью 3 млн.р. не арестуют.
  6. Если гражданин гасил свою задолженность, хоть и частично, то квартиру не арестуют. Например, он ежемесячно платил за коммунальные услуги, хоть и в меньшем размере.
  7. Если гражданин владеет долей в недвижимости, то ее также смогут арестовать. При этом приставы будут оценивать, возможно ли продать эту долю без ущерба другим дольщикам. Так, на долю 1/6 в квартире и меньше взыскание накладываться не будет.

Продажа квартиры на торгах

После того как квартира арестована, у должника есть определенное время, чтобы добровольно погасить задолженность и остановить подготовку к торгам. Затем приставы вправе приступать к организации торгов, которые должны быть проведены в течение 2-х месяцев после ареста.

Торги проводятся в открытой форме на специализированной электронной площадке, т.е. участвовать в них может любой желающий. Победителем торгов становится участник, который смог предложить наибольшую цену за лот. Квартира выставляется на торги по стартовой цене, которая должны быть привязана к ее рыночной стоимости. Оценивают ее приставы и обычно такая цена является сильно заниженной.

При необходимости должник может обжаловать результаты произведенной оценки недвижимости в суде, предъявив независимую оценку рыночной стоимости.

В его интересах, чтобы квартира была продана максимально выгодно и после погашения задолженности еще остались деньги.

Если торги оказались нерезультативными, то на втором этапе квартира выставляется уже со сниженной на 15% стартовой стоимостью. Несмотря на такие привлекательные условия, желающих приобрести арестованное жилье не так много.

Многие потенциальные покупатели просто опасаются проблем с бывшими собственниками, которые могут препятствовать вселению новых жильцов или подавать иски в суд о признании торгов недействительными. Также квартиру, выставленную на торги, нельзя будет предварительно посмотреть. Приставы не обязаны заниматься показом арестованного имущества потенциальным покупателям.

Полномочия приставов, если в квартире есть несовершеннолетний

В том случае, если в квартире прописан несовершеннолетний, то квартира также может быть продана, но с согласия органов опеки и попечительства.

Для этого на судебное заседание приглашается представитель опеки.

Если он даст свое разрешение на арест и продажу квартиры и посчитает, что имущественные права ребенка не будут ущемлены, то приставы могут приступать к процедуре продажи.

После того как квартира продана, у членов семьи и детей будет 2 недели на то, чтобы покинуть квартиру. Органами опеки должно учитываться, есть ли у родителей другое жилье, где они могли бы прописаться.

Если же ребенок является собственником доли в квартире, то ситуация осложнятся. Органы опеки должны убедиться, что ребенок получит аналогичную долю в другой квартире. А реализовать это на практике проблематично.

Что касается долгов по ипотеке, то никаких препятствий для банка наличие в квартире несовершеннолетних детей не несет. Банк-кредитор также не обязан предоставлять детям иное жилье. Но при принудительном выселении несовершеннолетних должен присутствовать прокурор, который проконтролирует законность действий приставов.

Как снять арест с квартиры?

Законодательство предусмотрело четыре ключевых способа снятия ареста с квартиры:

  • добровольное погашение задолженности;
  • остановка исполнительного производства по решению суда;
  • при ошибочном вынесении ареста или без должных оснований (например, если квартира фактически не принадлежит должнику);
  • процедура ареста проведена незаконно и с нарушением норм процессуального кодекса.

Для снятия ареста должнику необходимо обратиться в ФССП с платежными документами, подтверждающими погашением долга, или соответствующим решением суда.

 Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/s-torgov.html

Конфискованные квартиры и залоговые квартиры банков

Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка

Согласно статистике, о собственном жилье мечтает каждый второй соотечественник. А вот приобретает его только каждый десятый. И связано это с тем, что не всем удается заработать или получить крупное наследство, которые позволили бы купить квартиру мечты.

По этой причине все чаще молодые люди решаются на ипотеку. Как правило, кредит берется не на один год, а жизнь непредсказуема. И порою наступает момент, когда заемщик не может выплатить долг по кредиту, и финансовая организация конфискует имущество.

Для одних – это плохо, а для других же – шанс стать владельцем квартиры, сэкономив при этом немалую сумму.

Где посмотреть залоговые квартиры банков?

Поиск конфискованных и залоговых квартир по базе Росимущества

Согласно правилам, продажа залоговых квартирв Москве и других городах России осуществляется уполномоченными финансовыми учреждениями.

Данные организации владеют всей информацией о лоте и пакетом документов на реализуемую недвижимость. А теперь представьте, насколько велик ваш регион и сколько банков придется обойти, чтобы найти подходящий вариант.

Согласитесь, не всегда свободное время имеется в таком большом объеме.

Провести поиск недвижимости поможет наш ресурс, который собрал воедино все конфискованные квартиры страны. Работа с ним не займет много времени, благодаря удобному и функциональному поиску.

Достаточно обозначить регион, в котором интересует продажа залоговых квартир от банков, и выбрать продавца.

При изучении лотов, специалисты рекомендуют тщательно узнавать причины ареста имущества, чтобы избежать возможных осложнений после его приобретения.

На каких условиях осуществляется продажа квартир в залоге банков?

Если вас интересует продажа квартир в залоге у банков, необходимо подать заявку на участие в аукционе. Финансовая организация принимает ее и просит заплатить залог. Последний начисляется исходя из того, во сколько оцениваются конфискованные квартиры. Важно знать, что эти деньги возвращаются в полном объеме:

• При победе в аукционе залог станет задатком.

• При проигрыше торгов, сума поступит на ваш банковский счет в течение трех дней.

Принимая участи в аукционе по продаже залоговых квартир банков стоит помнить, что полностью оплатить лот придется в течение 10 дней с момента оглашения результата. Малокто знает, но в течение этого же срока можно произвести оценку купленной единицы, если ее качество вызывает сомнение.

Решив купить залоговую квартиру у банка, не лишним будет узнать о возможных рисках. Отметим, что описанные ниже ситуации встречаются крайне редко. Но все же, они возможны. А потому лучше знать о них заранее. Так, бывший владелец квартиры или его родственники могут подать жалобу на финансовую организацию по двумя причинам:

1. Потому что продажа залоговых квартир была осуществлена по заниженной стоимости.

2. Или потому, что их не поставили в известность о предстоящих торгах.

В любом случае рассмотрением жалобы занимается суд, который ограничивает доступ к недвижимости до тех пор, пока не поставит точку в деле. И если жалоба будет удовлетворена, то придется вернуть залоговую квартиру. Потраченные деньги банк также обязан вернуть. Вот только придется набраться терпения, ведь процедура занимает несколько месяцев.

Покупка залоговой квартиры: подготовка пакета документов

Чтобы продажа ипотечной квартиры в залоге у банка прошла быстро и без лишних хлопот, необходимо заранее подготовить документы, необходимые для оформления сделки.

Если покупку будет совершать физическое лицо, то достаточно предоставить паспорт гражданина Российской Федерации с ксерокопиями, квитанцию об уплате государственной пошлины для участия в аукционе, а также не забыть взять с собой идентификационный номер участника торгов.

Также советуем внимательно изучить документы, прилагающиеся к лоту:

• Документы на квартиру.

• Техническая документация.

• Заключение эксперта по независимому оцениванию имущества.

Также поинтересуйтесь, в порядке ли все разрешительные бумаги на продажу у финансового учреждения, которое проводит аукцион.

Сегодня залоговые квартиры от банков в Москве являются отличной возможностью решить вопрос с индивидуальным жильем, не прибегая к взятию ипотеки и не мучаясь на съемных жилых площадях.

Чаще всего банки осуществляют продажу имущества на 25 процентов ниже рыночной стоимости.

Безусловно, учитывая тенденцию немалых цен на недвижимость, такой подход в состоянии помочь существенно сэкономить семейный бюджет.

Сегодня есть большой риск стать жертвой мошенников, которые предлагают быстро выкупить залоговые квартиры, представляясь банковскими приставами. Чтобы не стать жертвой обмана сотрудничайте только с проверенными реализаторами.

Подходите к решению вопроса о покупке недвижимости рационально. Приобретайте собственное жилье по низкой стоимости.

О том, как покупать государственный конфискат с пошаговыми действиями и где находить выгодные лоты, вы сможете узнать из нашего учебного пособия

Источник: https://konfiskator.com/konfiskovannye-i-zalogovye-kvartiry__ld_155

Риски покупки залоговой квартиры

Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка

В 2009 году в продажу в больших количествах были выставлены залоговые квартиры, владельцы которых были не в состоянии справиться с долговыми обязательствами. Квартиры продавались в спешке, и, как правило, с дисконтом.

Сегодня залоговые квартиры по-прежнему занимают немалую долю предложения – по разным оценкам до 10%. Сегодня продавцам залоговых квартир важны не столько сроки реализации, сколько вырученная сумма для покупки другой квартиры. А значит, скидки, скорее всего, не будет.

При этом рисков для покупателя в сделках с залоговыми квартирами меньше не стало.

В практике используются два способа покупки квартиры с непогашенной ипотекой. В первом – покупатель закрывает долг за продавца перед банком. Во втором – квартира покупается с банковой витрины залогового имущества.

Покупка с участием банка

Разумеется, надежнее выкупить квартиру у банка. Для продажи залоговых квартир в некоторых кредитующих организациях даже разработаны специальные программы.

Покупателю нужно получить кредит в том же банке, где взял кредит продавец. Банк рассматривает нового заемщика и одобряет жилищный кредит на тот же объект на новых условиях.

Новым кредитом закрывается старый, а прежний заемщик освобождается от своих обязательств.

Елена Мяло, директор БК «Магазин Ипотеки», ГК ЦН «Северная казна»: «Существует программа по замене лица в обязательствах. Такая программа есть у САИЖК, у Райффайзенбанка, у ВТБ24. Если человек хочет купить квартиру с витрины залогового имущества, то оформить кредит он может на особых условиях – по ставке Центробанка, по ставке рефинансирования. Банк выдает кредит заемщику для погашения чужого долгаs».

Но на аукцион выставляются квартиры только злостных неплательщиков. Стоимость объектов обычно выше рыночных из-за набежавших процентов по кредиту.

Теоретически, по такой же схеме может быть продана залоговая квартира обычного заемщика. Однако на практике по такой схеме квартиры продаются только в единичных случаях. Далеко не всегда банк заинтересован в смене заемщика, а покупатель – в предлагаемых условиях кредитования банка-залогодержателя.
Александр Комаров, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК): «Банк залогодержатель видит состояние объекта и стояние заемщика, который имеет просрочку и хочет продать эту квартиру, может оценить платежеспособность покупателя. Если банк залогодержатель кредитует нового покупателя, все просто. Все делается в течение одного дня. Сложнее ситуация, когда потенциальный покупатель квартиры приходит в другой банк. Вот здесь происходит конфликт интересов. Новому банку нужно понимание, когда у него появится обеспечение в виде залога этой квартиры, а первому банку нужно понимание, когда он получит денежные средства, чтобы появилось основание снять обременение в виде залога».

Покупка без участия банка

Покупать залоговую квартиру у физического лица более рискованно. Чтобы у заемщика появилась возможность распоряжаться залоговым имуществом, долг перед банком должен быть погашен.

Остаток кредита нередко превышает сумму в один миллион рублей. И у заемщиков обычно таких денег не находится. Поэтому они ищут покупателя, который будет готов досрочно погасить ипотеку за продавца.

Только после этого появляется возможность выхода на сделку.

Погашение кредита, подача документов на снятие обременения и переход права собственности возможно сделать в один день. Но при условии, что покупатель располагает собственными средствами для покупки квартиры.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»: «В день сделки деньги (для погашения кредита, – Прим. ред.) отдаются продавцу. Он их кладет на свой счет. Задолженность гасится, а к этому времени, готовится письмо об отсутствии задолженности о полном погашении кредита. В регистрационной палате (Росреестре – прим. Ред.) для сдачи этого письма и снятия обременения должен присутствовать представитель банка, чаще всего, это юрист».

Впрочем, все зависит не только от возможностей покупателя, но и от условий банка. По правилам некоторых кредитующих организаций, с момента снятия обременения до получения закладной на квартиру проходит не один месяц. А без этого документа продать квартиру невозможно.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»: «Вот пример варианта, находящегося в работе, – на продажу выставляется квартира, кредит за которую не погашен. Ипотеку брали в банке «Кит Финанс», потом закладную купил другой банк, но условия первоначального кредитного договора сохранились. Нюанс в том, что после досрочного погашения кредита, закладная возвращается собственнику в течение 50 рабочих дней. Я предполагаю, что это может осложнить процесс, если рассматривать вариант продажи, когда кредит закрывается за счет средств Покупателя. 50 рабочих дней – это огромный срок. Заплатить деньги и ждать 2 месяца, пока с квартиры снимется обременение, согласится далеко не каждый».

Сегодня мало покупателей, которые готовы погасить ипотеку продавца «живыми» деньгами. Как правило, покупателю тоже требуется ипотека. Кредит можно взять в том же банке, где заложена квартира. Но банк будет рассматривать такой вариант продажи только после снятия обременения. Покупателю все равно придется за свой счет закрывать чужой долг, и только потом обращаться за ипотекой в банк.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»: «Можно немного сэкономить время: принести в банк на рассмотрении пакет документов по залоговой квартире, пояснив, что к моменту выхода на сделку кредит будет закрыт и обременение снято. Если у юристов и службы безопасности банка не возникнет принципиальных вопросов к объекту и продавцу, можно рассчитывать на предварительное одобрение объекта банком. На сделку можно будет выйти при условии снятия обременения с квартиры».

Срок между закрытием чужого долга и подачей документов на регистрацию права для покупателя – период «страха». В этот момент продавец может скрыться. На уральском рынке недвижимости уже был прецедент, когда продавец сначала использовал средства покупателя в своих целях, а потом отказался выходить на сделку.

Елена Мяло, директор БК «Магазин Ипотеки», ГК ЦН «Северная казна»: «Клиент нашего агента собирался купить заложенную квартиру. Продавец воспользовался деньгами, погасил кредит, а потом отказался продавать. Собственник продал квартиру другому человеку и вернул аванс, которым погасил ипотеку. Мы подали исковое заявление в суд, в результате пострадавшей стороне была присуждена компенсация. Но это заняло около двух месяцев, люди потеряли время и возможность купить жилье за ту сумму, за которую намеревались».

Зная об этих рисках, в некоторых риэлторских компаниях пытались разработать схему минимизации рисков. Например, у продавца предлагается забирать паспорт и документы на квартиру, везти его в Росреестр в собственной машине. Правда, этот метод может применяться только для устрашения продавца, и только тогда, когда все процедуры совершаются в один день.

Олег Григорьев, директор АН «Бизнес Партнер»: «Если человек неблагонадежный, и вызывает вопросы о своей порядочности, то тогда можно забрать паспорт, посадить в машину и жить с ним три дня на даче. А если серьезно, никаких способов нет. Ну, забрали вы паспорт, и что? А он от вас скрылся, потом новый паспорт получил. Или попал под машину и умер, – это основной риск. С наследников придется взыскивать долг».

Для минимизации рисков участники рынка советуют подписывать предварительный договор с серьезными штрафными санкциями, заключать договор займа или передавать деньги как задаток за квартиру. В случае если продавец откажется выходить на сделку после получения задатка, он будет обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Если передумает покупатель, продавец оставит задаток себе.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»: «Если продавец захочет отказаться от сделки, отсутствие на руках оригиналов документов не решит вопроса. Документы восстанавливаются в достаточно короткий срок. На мой взгляд, чтобы снизить риск, гораздо эффективнее четко прописывать ответственность каждой из сторон предварительного договора в случае отказа от сделки. В первую очередь, речь идет о финансовой ответственности, чтобы это было не 10 тысяч рублей, а более серьезная сумма. Кроме того подписание предварительного договора дает возможность через суд принудить отказавшуюся сторону выйти на сделку».

Однако никакой договор не защитит покупателя от обмана. Возможность получить деньги сейчас, а продать потом – порождает поле для мошенничества.

Олег Григорьев, директор АН «Бизнес Партнер»: «Был неприятный случай на рынке в 2007 году. Директор агентства недвижимости продавал квартиру, которая была в ипотеке. Он заключал предварительные договора купли-продажи, брал по миллиону рублей с каждого покупателя для погашения ипотеки. Обещал снять обременение и продать квартиру. Пострадавших было или двое или трое, причем они были под руководством риэлторов. Они купились на удочку, что это – директор агентства, а не какой-то черный маклер. В итоге, продавец сказал, что денег нет. Те обратились в суд, но в суде ничего не добились, потому что первоочередное право на квартиру было у банка, а обременение он так и не снял».

Эта история закончилась судебным разбирательством. Причем, покупателям так и не удалось получить обратно отданные деньги.

В 2012 году стало известно о еще одной махинации с залоговой квартирой. Мошенническую схему разрабатывал застройщик.

Рустем Галеев, исполнительный директор УПН: «Застройщик испытывал трудности с окончанием строительства дома и не мог получить кредит. Решил использовать схему продажи квартиры подставным лицом. Физическое лицо приобрело квартиру с использованием кредита Банка под поручительство застройщика. Кредит Банк дал с обязательством оформления залога в последующем, но когда квартира была сдана и оформлено право собственности, заемщик в банк информацию не предоставил. Залог не был оформлен должным образом. Потом эта квартира была продана по доверенности. А в 2012 году, через четыре года после продажи, нового собственника известили о том, что по решению суда квартира забирается в счет погашения кредита».

Считается, что квартира в залоге у банка является юридически чистой. На такую квартиру не будут претендовать третьи лица из числа бывших хозяев и жильцов, так как служба безопасности банка досконально проверяет объект. Впрочем, то, что квартира была проверена перед покупкой, никак не оградит покупателя от непогашенных долгов последнего владельца.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»: «Уральская палата недвижимости недавно столкнулась вот с какой проблемой. Предвидеть это не смог бы никто. С ипотекой разобрались, сдали на регистрацию документы, собственница получила деньги. А через несколько дней позвонили и сказали: Ребята, одно обременение с квартиры сняли, а в очереди судебных приставов стоит еще три! Были имущественные претензии к этому собственнику, и суд постановил арестовать квартиру. Но арестовать было невозможно, поскольку объект был в залоге у банка, право которого возникло раньше. Делу не давали ход до тех пор, пока банк не снял обременение. Невозможно на один объект наложить два ареста».

По словам участников рынка, эту ситуацию пытаются разрешить. Собственница заинтересована в передаче квартиры покупателю. Сейчас ей помогают найти деньги, чтобы снять аресты с квартиры.

***

На московском рынке недвижимости разработаны свои методы минимизации рисков при продаже залоговых квартир. Так, например, широко используется метод расчета с банковскими ячейками. После получения согласия банка-кредитора на продажу залоговой квартиры, в одну ячейку покупатель закладывает сумму, предназначенную для погашения ипотеки, а во вторую – для продавца.

Доступ к ячейкам открывается после регистрации права собственности на покупателя. Считается, что в этой схеме риски сведены к нолю. Однако на уральском рынке недвижимости с продавцом принято рассчитываться до подачи документов на регистрацию в Росреестр.

Использование банковской ячейки риэлторы пытались внедрить еще несколько лет назад, но этот способ взаиморасчетов так и не прижился на рынке.

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/riski_pokupki_zalogovoy_kvartiri

Покупка квартиры находящейся в залоге у банка: основные риски и способы их избежать

Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка

За границей одним из наиболее выгодных способов вложения средств является покупка залогового жилья у банков. Зачастую в качестве объекта недвижимости выступает качественный дом или квартира, которая продаётся по цене весомо ниже рыночной стоимости. В нашей стране ситуация с покупкой такого жилья несколько иная. Рассмотрим плюсы и минусы приобретения залоговой недвижимости.

Влияет ли способ продажи на стоимость жилья?

Существует три основных способа продажи залогового жилья:

  1. Реализация ипотечной недвижимости самим заёмщиком.
  2. Продажа жилья банком при посредничестве риелторов.
  3. Реализация недвижимости через открытые торги.

На данный момент в нашей стране популярны только первые два варианта, а третий встречается очень редко, хотя именно он наиболее выгоден покупателю.

При первом способе продажи в основном квартиры реализуются по среднерыночным ценам. В некоторых случаях стоимость может упасть от 5 до 15%. Это происходит только тогда, когда банк не даёт заёмщику отсрочки платежей на время продажи залоговой недвижимости, а это очень редкий вариант.

Второй способ продажи, пожалуй, наиболее опасный для покупателя. Это связано с тем, что банки могут позволить себе нанять профессиональных риелторов, для которых довольно легко реализовать недвижимость дороже среднерыночных цен. Именно это зачастую и происходит.

В качестве залога всегда выступает качественная недвижимость, а профессионал может продать её таким образом, что цена будет казаться вполне оправданной. Стоит отметить, что изредка встречаются варианты, при которых банк по какой-то причине снижает стоимость.

Однако снижение обычно не больше 5–10%, тогда как увеличение может достигать 30%.

При третьем способе продажу инициирует суд. Стоимость определяется оценочной комиссией с учётом мнения банка. При таком способе реализации цена недвижимости ниже среднестатистической в среднем на 25–30%. Именно поэтому это наиболее выгодный способ покупки залоговых квартир.

Как происходит продажа?

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните: Москва+7(499)350-80-59, Санкт-Петербург+7(812)309-94-01.

Продажа залоговой недвижимости осуществляется точно также как обычно, с той лишь разницей, что покупатель приобретает жильё, находящееся в залоге. Соответственно после покупки на его плечи ложится необходимость снятия обременения. Происходит это следующим образом:

  • заёмщик погашает все обязательства перед банком;
  • после этого банк выдаёт новому владельцу квартиры справку о том, что все обязательства заёмщик выполнил;
  • с этой справкой заёмщик обращается в Росреестр для снятия обременения.

Важно! Приобретая залоговую квартиру, стоит быть готовым к тому, что все расходы по снятию обременения несёт покупатель.

Процедура продажи происходит следующим образом:

  • продавец собирает пакет документов;
  • покупатель проверяет документы и соответствие объекта недвижимости указанным в них сведениям;
  • оформляется предварительное согласие на покупку;
  • оплачивается задаток или аванс (если такое требование было установлено продавцом или банком);
  • заключается договор на аренду аккредитива или банковской ячейки;
  • оформляется и подписывается тремя сторонами (банк, покупатель и продавец) договор купли-продажи;
  • оплачивается госпошлина;
  • вносятся изменение в ЕГРН на основании заявления и пакета документов, подтверждающих сделку в Росреестре;
  • покупатель представляет справку о том, что продавец погасил задолженность перед банком в Росреестр и снимает обременение.

Основные риски при покупке залоговой недвижимости

При покупке залоговой квартиры деньги за неё передаются через аккредитив – это специальный счёт, на который покупатель переводит деньги, а продавец может получить их только при достижении какого-то условия, к примеру, при подписании договора купли-продажи. По сути, это абсолютно безопасно, так как в случае отказа продавца или иных причин, по которым сделка не регистрируется, деньги возвращаются покупателю.

Однако риск кроется в сроках продажи. Обычно залоговые квартиры реализуются в среднем на 2–4 недели дольше, чем при простой продаже.

И всё это время деньги остаются «замороженными» на счету.

В случае, если банк будет лишён лицензии или обанкротится, а это не редкость в работе наших финансовых структур, то получить свои средства будет крайне затруднительно, а зачастую просто невозможно.

Второй опасный момент кроется в получении согласия от всех лиц, прописанных в этой квартире. Зачастую при продаже залоговой недвижимости такой документ не предоставляется, так как банк в любой момент может обратиться в суд для реализации прав на выполнение заёмщиком своих кредитных обязательств.

Однако именно это может стать серьёзной проблемой для покупателя. Не получив согласие от всех прописанных в квартире лиц, можно столкнутся с тем, что это лицо позднее сможет оспорить решение о снятии обременения. В некоторых случаях у прописанных граждан есть основания для подобной процедуры. К примеру, в случае.

если лицо является несовершеннолетним или недееспособным.

Последний риск – это приобретение залоговой квартиры, в которую были вложены средства из материнского капитала.

При выявлении любых нарушений в вопросе выделения долей детям органы опеки могут запретить продажу. Стоит отметить, что они могут сделать это и после подписания договора купли-продажи.

В таком случае покупатель потеряет время и средства, которые он затратил на оформление покупки.

Покупка залоговой недвижимости в ипотеку

Залоговая недвижимость может быть реализована за «живые» средства, т. е. у покупателя деньги имеются на руках или в ипотеку. И вот со вторым могут быть серьёзные сложности.

Купить такую квартиру в ипотеку в 99% случаев можно только при одобрении кредита в том банке, у которого эта квартира находится в залоге. Оформить кредит в другом банке можно только в теории, на практике банки попросту отказывают в этом.

Поэтому при желании оформить ипотеку следует обращать внимание только на квартиры, которые реализуются самим банком, где оформляется кредит. Это не только значительно снижает количество доступных вариантов, но и, как писалось выше, можно столкнуться с завышением среднестатистических цен.

Плюсы покупки залоговых квартир

Несмотря на все минусы, существуют всё же и плюсы, которые делают залоговые квартиры очень привлекательными для покупки:

  1. Высокое качество приобретаемой недвижимости. При такой покупке практически невозможно столкнутся с убитой квартирой, так как банки выдают кредиты только на высококачественное жильё.
  2. Гарантия юридической чистоты сделки. Для многих именно этот пункт перевешивает все минусы сделки, ведь это позволяет обезопасить себя от мошеннических схем.
  3. Шанс снижения цены. В некоторых случаях остаётся возможность значительно сократить расходы на покупку, что также делает залоговые квартиры очень привлекательными.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-80-59, Санкт-Петербург +7(812)309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/zalogovaa.html

Как купить у банка залоговую квартиру

Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка

Не существует четких правил, определяющих цену залогового имущества на рынке жилья.

Более того, в объявлениях о продаже квартир, публикуемых в Интернете и в тематических изданиях, зачастую никак не отражен особый статус объекта недвижимости.

Все занимательные подробности клиент выясняет уже в процессе общения с представителями продавца. И здесь возникает главная «развилка». Дело в том, что залоговая квартира может продаваться (и, соответственно, покупаться) тремя способами.

Первый вариант — продавцом является сам неудачливый заемщик, реализующий квартиру после полюбовного соглашения с банком. Как правило, с помощью риэлтора. В этом случае квартиру можно купить за полную стоимость.

И эта полная стоимость в большинстве случаев будет на уровне среднерыночных цен на квартиры подобного типа. Уценка на 10–15% возможна, если реализовать залог продавцу нужно в срочном порядке — ведь его кредит никуда не делся, и ему предстоит полученными деньгами рассчитываться с кредитором.

А банк обычно дает отсрочку по платежам не более чем на три месяца.

При этом способе продажи условия для покупателя ничем не отличаются от обычной сделки. Но важно помнить, что обременение с квартиры снимается лишь после того, как продавец полностью рассчитается с банком по своему кредиту.

Второй вариант — продавцом является банк, чьи интересы представляет «аккредитованный» риэлтор.

При этом мастерство риэлтора, ведущего сделку, может значительно сказаться на цене квартиры как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.

В зависимости от целей продавца и собственной заинтересованности, опытный агент может значительно понизить цену (порой на 20–25%), или, наоборот, поднять выше среднерыночного уровня.

Давно стало «секретом Полишинеля», что банки не стремятся афишировать подобные сделки. По закону, на основании соглашения с залогодержателем, кредитор имеет право выкупить имущество для себя или в пользу третьих лиц.

На практике это происходит так: банк заключает соглашение с должником о переходе прав на заложенное имущество; затем продает квартиру, погашает задолженность и штрафы, а остаток денежных средств направляет заемщику.

Квартира при этом может быть продана кому угодно — и не случайно большая часть хороших квартир по привлекательной цене уходит «своим». На открытый рынок попадают куда менее интересные варианты.

Еще один вариант реализации квартиры, который можно назвать «сдвоенным»: банк продает залоговую квартиру своему новому клиенту, обратившемуся за ипотечным кредитом. Некоторые кредитные учреждения даже разрабатывают линейку специальных предложений, завлекая покупателей, которые одновременно становятся и заемщиками, сниженной процентной ставкой (на 1–2%).

Банки не имеют права самостоятельно продавать залоговую собственность и привлекают для этой цели «своих» риэлторов

Третий вариант — продавцом по-прежнему является банк, но квартира продается на открытом аукционе. Эта практика еще не так широко распространена, как «тихая» продажа, поскольку вариант с торгами одинаково невыгоден и для бывшего владельца-должника, и для банка-кредитора.

Но выгоды для покупателя, по идее, могут быть самыми существенными. Дело в том, что на открытый аукцион квартира может попасть только по решению суда. Стартовую ликвидационную цену тоже определяет суд, с учетом мнения специально назначенной оценочной комиссии и банка-кредитора.

Эта цена по определению значительно ниже рыночной стоимости (по оценкам экспертов, разница в среднем составляет 25–30%). Ведь банку важно не нажиться на квартире, а быстро и сполна вернуть кредитные средства, которые остались неуплаченными на момент торгов.

Раз этот способ приобретения наиболее выгоден для потенциального покупателя, рассмотрим его подробнее и «вблизи».

Квартира с «молотка»: как попасть на торги?

Первые открытые аукционы по реализации залоговых квартир появились в России всего лишь три года назад. «Застрельщиком» выступил банк «ВТБ24», открывший на своем сайте «Витрину залогового имущества», с перечнем объектов недвижимости, выставленных на продажу.

Эта «Витрина» действует и поныне. Сходные схемы продажи отобранных у заемщиков квартир используют и многие другие банки, в том числе «Абсолют-банк», «Дельта-кредит» и т.д.

Порядок, место и время проведения публичных торгов, а также их основные правила, определяются 57-й и 58-й статьей Федерального закона «Об ипотеке».

Федеральный Закон об ипотеке, статья 57:

  1. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.
  2. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.
  3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены. 

Переводя «с юридического» на «человеческий», можно понять, что аукционы по продаже залоговых квартир проходят в том же городе, где эти квартиры расположены, осуществляются местными службами судебных приставов, а сообщения о торгах публикуются в интернете, в муниципальных газетах и специальных информационных вестниках.

58-я статья закона объясняет, в каких случаях торги объявляются несостоявшимися. Таких оснований два. Первое — за квартиру никто не предложил стартовой цены. Второе — на аукцион пришло менее двух участников.

После этого через месяц проводится повторный аукцион, и цена лота снижается еще на 15%. Вот это как раз тот случай, когда покупатель может купить залоговую квартиру если не за бесценок, то по невероятно низкой цене.

Другой вопрос, что на такие торги нужно еще попасть, а риэлторами они широко не афишируются…

Но оказаться «в нужное время в нужном месте» все-таки можно. Главное — составить полный список «рыбных мест» и регулярно мониторить информацию.

Прежде всего, сообщения о публичных торгах по реализации заложенного имущества публикуются на всех официальных сайтах Федеральной службы судебных приставов (центрального и территориальных подразделений): http://www.fssprus.ru.

Получить сведения о торгах можно абсолютно бесплатно, 24 часа в сутки — это установлено законом (а именно Постановлением Правительства РФ от 23 июня 2009 г. № 526).

Кроме того, сообщения о торгах можно найти на сайтах банков, крупных риэлторских порталах и порталах, специализирующихся на продаже конфиската и залогового имущества.

Стоит ли игра свеч?

Залоговые квартиры пользуются популярностью у покупателей по многим причинам. Во-первых, они почти никогда не бывают «убитыми», наоборот, зачастую располагаются в комфортабельных новостройках. Во-вторых, история квартиры совершенно прозрачна, ведь при оформлении ипотеки ее проверяли вдоль и поперек.

Значит, можно не опасаться юридических казусов, которые приведут к признанию сделки ничтожной. В-третьих, считается, что такие квартиры всегда продаются по очень выгодной цене. Увы, это довольно далеко от истины.

Шанс сэкономить есть — но, к сожалению для покупателя, он не всегда может быть реализован именно потому, что ни банк, ни бывший владелец не заинтересованы в чрезмерном снижении цены.

Если квартира сама по себе хорошая и не уступает «беззалоговым» конкурентам, она скорее всего будет продаваться на тех же рыночных условиях. Даже в случае публичных торгов скидка может оказаться не столь уж большой — 5-6%.

А неснятое залоговое обременение (иногда покупателю приходится снимать его самостоятельно, уже после перехода прав собственности) создает лишние неудобства и бюрократические сложности, ведь придется учитывать интересы как банка, так и бывшего владельца. Что влечет за собой дополнительные расходы на нотариат и прочие юридические процедуры. И повышает общую сумму затрат на покупку…

Так что, принимая решение о покупке конкретной залоговой квартиры, следует еще на старте учесть максимальное число параметров: цену, расположение, тип и состояние дома, качество ремонта и т.д. Только сопоставив все значимые для вас факторы, вы увидите, стоит ли игра свеч.

Анастасия Ивелич, редактор-эксперт

Источник: https://credits.ru/publications/364184/kak-kupit-u-banka-zalogovuyu-kvartiru

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.