Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Содержание

Риски покупателя и продавца при покупке квартиры с незаконной перепланировкой: как избежать проблем?

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

При покупке жилья естественным выглядит желание найти вариант, отвечающий требованиям конкретного гражданина. На выбор влияет масса факторов: цена, район, этаж, планировка помещения.

И о последнем пункте стоит поговорить конкретнее, ведь если о стоимости можно договориться, а остальные параметры изменить не представляется возможным, то перепланировка квартир — явление, распространенное на российском рынке и рискованное для покупателя. 

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой? Ответ содержится в материалах новой публикации.

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой: плюсы и минусы совершения сделки

Так как в сделке купли-продажи участвует две стороны, то плюсы для одной оборачиваются минусами для другой.

Если перепланировка проводилась по закону

  • Продавец может обоснованно завысить цену по сравнению с предложениями подобного уровня. Стандартное увеличение цены — на 10%.
  • Покупатель получает улучшенное жилье, экономя при этом время на оформлении документации и проведении работ по перепланировке.

Если перепланировка не оформлялась

  • Продавцу целесообразно снизить стоимость жилья, ведь покупателю придется самостоятельно пройти процедуру получения необходимой документации, что требует материальных затрат на оплату пошлин и занимает по времени до 6 месяцев.
  • Покупатель соглашается принять риски, связанные с отсутствием документации.

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку

Хочется внести ясность, каких перепланировок стоит опасаться. При покупке жилья по ипотеке, рассматривать такие варианты квартир рискованно, ведь велика вероятность, что банк не одобрит этот выбор. А время, которое ушло на подготовку сделки, окажется потраченным впустую.

О том, как сделать перепланировку в ипотечной квартире по закону, вы можете узнать в материалах нашей новой публикации.

Возможные виды перепланировок

Невзирая на многообразие улучшений, которые можно провести в жилом помещении, принято разделять перепланировки на два типа:

  • По эскизу («простая»);
  • По проекту.

Перепланировка по эскизу

Допускается в случаях, когда изменения, вносимые собственником не оказывают влияния на конструкцию и безопасность здания. Речь идет о переносе и демонтаже гипсовых или деревянных перегородок, увеличении или создании дверных проемов в них, изменении расположения сантехники в пределах санузла.

Так как на состояние дома такие изменения не влияют, оформление происходит без проблем. Для этого требуется внести отметки о планируемых изменениях в поэтажный план дома.

Перепланировка по проекту

Требует тщательной подготовки и сбора пакета документов. Изменения согласовывают с СЭС, МЧС, отделом архитектуры и лицензированной проектной организацией.

Однако стоит отметить, что далеко не каждое изменение возможно узаконить, поэтому доверьте разрабатывать проект и оценивать риски профессионалам.

Больше информации о составлении проекта перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме, содержится здесь.

Распространенные проблемы

Беря на себя риск приобретения квартиры с перепланировкой, которая не вносилась в документацию, помните, что законом оговаривается ряд изменений, которые не примут контролирующие службы. В это число входят:

  1. Снос несущих стен или устройство в них дверных проемов, проведенные без исследования прочности конструкции.
  2. Расширение санузла за счет коридора или кухни.
  3. Объединение кухни с жилой комнатой.
  4. Демонтаж систем вентиляции.
  5. Перенос санузла в помещение, находящееся над (под) жилыми комнатами соседей.
  6. Организация жилых помещений, не соответствующих требованиям СанПИН.

Этот перечень не исчерпывающий, каждый регион самостоятельно устанавливает список допустимых преобразований недвижимости.

Что можно и что нельзя делать при перепланировке квартиры?

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой: риски сторон

Так как покупатель в результате сделки становится полным хозяином помещения, то и полная ответственность за состояние и эксплуатацию жилья переходит ему.

В этом моменте таится главная опасность: если в результате комиссии, при перепродаже или случайно выяснится, что изменения, проведенные в жилом помещении угрожают безопасности дома, повлияли на надежность несущих конструкций или привели к другим неприятным последствиям, то обязательства по устранению обозначенных повреждений возлагаются на нынешнего собственника.

А необходимые затраты этих случаях весьма ощутимы. Помимо этого, виновному выписывается штраф за проведение самовольной перепланировки и предписание восстановить начальное состояние помещения.

В случае злостного уклонения собственника от этих обязательств, ст.29 ЖК РФ предусматривает карательные меры вплоть до выселения.

Если же изменения не несут последствий для конструкции и безопасности здания, то выписывается штраф, а нововведения вводятся в действие через суд, после предоставления необходимого пакета документов. Наиболее приятная ситуация возникает, если перепланировка признана «простой».

В этом случае требуется оплатить штраф и внести изменения в документацию «по факту», обратившись в Жилищную инспекцию.

Как узаконить перепланировку через суд и какие документы потребуется для этого предоставить — читайте в этой статье.

Риски продавца

Ответственность продавца завершается в момент подписания договора купли-продажи и передачи денежных средств. Если до заключения сделки покупатель может требовать снижения цены или проведения работ по согласованию перепланировки с контролирующими органами, то после ее завершения, он такие права утрачивает.

Как проверить квартиру на наличие перепланировки?

Имеется ряд способов выяснить, проводилась ли в выбранной вами квартире перепланировка:

  1. Попросить продавца показать вам «Свидетельство о государственной регистрации права». Если проводилась незаконная перепланировка, которую впоследствии выявили контролирующие органы, этот факт отражается в пункте «Обременения».

Образец Свидетельства о государственной регистрации права.

  1. К техническому паспорту помещения прилагается поэтажный план дома. Сравните этот документ с состоянием квартиры на сегодняшний момент. Любые несоответствия признаются перепланировкой.
  2. Интернет сделал доступной для каждого возможность сравнить приобретаемое жилье с типовыми планировками, но это легко выполнимо только для старого жилья: «хрущевок» и «брежневок». Например:

Схема типовой планировки.

План перепланировки брежневских двухкомнатных квартир.

Подводя итог, хочется отметить, что решая вопрос о приобретении квартиры с перепланировкой, необходимо быть весьма осторожным. Проверяйте всю доступную документацию. При возникновении малейших сомнений вызывайте сотрудников БТИ и обращайтесь к юристам, оплата таких услуг обойдется гораздо дешевле, чем возможные последствия от рискованной покупки.

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой и стоит ли покупать такую квартиру? Ответ содержится в следующем видео-интервью:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/pereplanirovka/riski-pokupatelya-i-prodavtsa-pri-pokupke-kvartiry-s-nezakonnoj-planirovkoj-kak-izbezhat-problem.html

Покупка квартиры с перепланировкой — неузаконенной, в ипотеку, риски, можно ли, без документов, чем грозит, 2016

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Незаконная перепланировка не может быть причиной отказа в оформлении и регистрации договора купли-продажи.

Поэтому покупка квартиры с перепланировкой должна изначально проводиться покупателем очень внимательно, так как ее последствия для него могут оказаться не очень приятными.

Что это такое

Законодательство относит к перепланировке такие виды ремонтных работ, по окончании которых нужно вносить изменения в технический паспорт помещения.

Перепланировка должна быть согласована с соответствующими государственными органами.

Если же переоборудование квартиры сделано без согласования, то эти работы будут считаться незаконными, а владельцу жилья нужно будет уплатить штраф и пройти процедуру узаконивания.

Виды

Есть два типа перепланировки помещения:

Если в первом случае работы можно выполнять только по эскизу, то второй вариант подразумевает разработку проектной документации.

  • Последнее отнимает намного больше времени и средств, так как созданием проекта можно заниматься только специалистам.
  • Для простой перепланировки нужно будет создать эскиз необходимых работ (стоимость приблизительно 2 тысячи рублей). Весь процесс вместе с работой строителей займет не больше 3 месяцев.

Если планируется крупный ремонт с переносом лестниц или же объединением комнат, то обязательно нужно подготавливать проект. Процедура согласования такой перепланировки очень длительная и отнимает большое количество средств.

Законные

Законной считается та перепланировка, которая проводится только после согласования с Жилищной инспекцией.

Для этого следует сначала собрать пакет необходимых документов, дождаться положительного решения комиссии и только тогда начинать ремонт.

Если же перепланировка будет неузаконенной, то владельцу квартиры придется уплатить штраф.

Незаконные

Если работы по переоборудованию жилья все же были сделаны без разрешения, то они будут считаться незаконными.

Но настоящие проблемы для владельца такого помещения возникнут только в том случае, если об этом узнают сотрудники БТИ.

В этом случае нужно будет уплатить штраф, но все равно придется узаконивать перепланировку.

Делать это необходимо в судебном порядке.

  • Если суд признает перепланировку такой, которая имеет право на существование, то владельцу жилья просто нужно будет обратиться в БТИ за получением нового техпаспорта.
  • Но если по незаконной постройке будут вопросы о безопасности окружающих, то может быть вынесено решение о возвращении квартиры предыдущего вида.

Действующие законы

Регламентированием этого вопроса занимается Жилищный кодекс РФ.

В нем сказано о том, что всяческие изменения в конфигурации помещения должны быть согласованы с БТИ и Жилищной инспекцией.

После обнаружения неоформленной перепланировки на владельца помещения будут наложены штрафные санкции. Об этом говорит Административный кодекс Российской Федерации.

Законодательство определяет и его размер – от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Что запрещено изменять

Перепланировка квартиры не может включать такие действия:

  • перенос на балкон или лоджию оборудования для обогрева;
  • оборудование утепления пола за счет ресурсов, которые должны идти на обогрев помещения;
  • нельзя строить в квартире камин;
  • технические помещения (кухня, санузлы) не могут быть расположены над или под жилыми комнатами;
  • жилая комната и кухня не могут быть объединены (это же касается и ванной комнаты).

Запрещается вести работы, которые могут повредить прочность несущих конструкций.

Это может навредить состоянию всего дома.

Как согласовать

Согласование перепланировки проходит в несколько этапов.

  • Первым из них является сбор необходимой документации. Нужно получить разрешение на переоборудование помещения от всех членов семьи, которые проживают в этой квартире, и заверить их у нотариуса.
  • Документы нужно приложить к заявлению и подать их в Жилищную инспекцию на рассмотрение. Эта процедура довольно длительная (занимает около 2-3 месяцев). Только после получения разрешения можно начинать ремонтные работы.
  • По окончании перепланировки в квартиру с визитом должен прийти инспектор, который сравнит проделанные работы с теми, которые изначально внесены в проект.

И только после этого можно обращаться в БТИ за изготовлением нового техпаспорта.

Как действовать, если купили квартиру с перепланировкой

Квартиру без узаконенной перепланировки можно продать.

Все зависит от того, знают ли о проделанных изменениях сотрудники БТИ. Если им этот факт неизвестен, то об остальном можно просто договориться с покупателем. В этом случае многие продавцы просто делают им скидку.

Но после покупки квартиры с самовольной перепланировкой, именно на ее нового владельца переходят обязательства по ее узакониванию.

При этом, риски достаточно велики, так как рано или поздно соответствующие службы узнают о незаконных действиях.

За наличные

Проще всего без особых проблем продать квартиру с несогласованной перепланировкой именно за наличные.

В этом случае не потребуется обращаться в банковские учреждения, которые требуют большое количество документов, среди которых может быть и выписка с БТИ.

Если в ипотеку

Покупка квартиры с не зарегистрированной перестройкой по военной ипотеке или любой другой может оказаться довольно сложным заданием.

Банки не хотят предоставлять кредиты, если перепланировка несогласованна.

Но есть и исключения. Банк может пойти навстречу своему клиенту.

Но в этом случае в кредитный договор обязательно включают пункт о том, что узаконивание ремонтных работ должно быть проведено в ближайшее время. Могут быть даже прописаны определенные сроки.

Последствия 

Покупка квартиры с перепланировкой квартиры со стороны покупателя должна происходить очень внимательно.

Последствия для покупателя намного серьезнее, чем для продавца.

Если покупатель получает все обязательства по узакониванию, то продавец фактически снимает с себя эти обязательства. Он продал квартиру со старой перепланировкой и не несет за это ответственности. Если незаконная перепланировка будет обнаружена, то платить штраф придется уже новому владельцу.

Оценка при продаже

Без документов о законности перепланировки выгодно продать квартиру практически нереально.

Если законная перестройка прибавит к стоимости помещения еще не меньше 10 процентов, то незаконная перепланировка эти же проценты с цены на квартиру снимет.

Очень часто для того, чтобы узнать реальную стоимость жилья, покупатели приглашают к оценке специалистов. Притом, цена будет зависеть от многих факторов, среди которых технические характеристики помещения, его месторасположение.

Как узаконить сделку          

Узаконить сделку нужно для того, чтобы иметь возможность распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение – без проблем продавать его, сдавать в аренду, дарить или завещать.

После обнаружения незаконной перепланировки владельцу помещения нужно будет уплатить штраф, после чего и можно начинать процедуру узаконивания.

Первым делом нужно собрать все документы, которые подтвердят, что работы проведены с соблюдением всех правил и норм строительства.

Здесь будут разрешения от пожарной, санитарной и прочих инспекций. Кроме того, нужны и все остальные документы, которые понадобятся для согласования перепланировки.

Эти бумаги нужно подавать вместе с исковым заявлением в суд. Только так перепланировку можно сделать законной.

Во сколько обойдется штраф

Владелец квартиры с незаконной перепланировкой обязательно должен будет уплатить штраф.

штрафы, которые могут применяться к нарушителям

Но такими санкциями можно обойтись только в том случае, когда ремонтные работы сделаны так, что не несут вреда окружающим людям.

Иначе гражданина могут ожидать более строгие санкции, вплоть до уголовной ответственности.

Юридический статус лицПерепланировка, которая не несет вреда окружающимРемонт, сделанный без учета строительных норм
Гражданеот 2 до 2, 5 тысяч рублейдо 5 тысяч рублей
Должностные лицадо 5 тысяч рублейдо 50 тысяч рублей
Организациидо 50 тысяч рублейдо 300 тысяч рублей

Если пострадавшие лица докажут факт нанесения ущерба, то суд обязательно обяжет уплатить им компенсацию.

Чем грозит отказ суда в согласовании

Для того чтобы суд отказал в согласовании перепланировки, она должна быть сделана с нарушениями.

В этом случае владелец квартиры обязан будет вернуть помещение в исходное состояние.

На что смотреть, чтобы выявить самовольное переустройство

Многие владельцы жилых помещений не обращают внимания на оформление документов, так как думают, что ими никто не интересуется.

Но для выявления незаконного ремонта существует очень простой и эффективный способ – попросить у владельца квартиры технический паспорт помещения.

В нем должны быть зафиксированы все изменения, которые происходят с жильем. Если они не вписаны в техпаспорт, то перепланировка однозначно будет незаконной.

Несет ли ответственность продавец

После оформления договора купли-продажи и передачи права собственности на помещение новому владельцу, продавец не несет больше ответственности за те изменения, которые были им сделаны.

В каком случае необходимо обратиться в Центр согласования перепланировок? Узнайте тут.

Об амнистии на перепланировку квартиры читайте далее.

Но и тут есть нюанс. Действующее законодательство требует, чтобы между балконом и жилым помещением была хотя бы стеклянная перегородка. В ином случае узаконить перестройку не удастся.

Источник: http://urpravo24.ru/pokupka-kvartiry-s-pereplanirovkoj/

Покупка квартиры с перепланировкой риски — с неузаконенной

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Каждый человек при покупке квартиры сталкивается с большим количеством проблем. Однако одной из самых серьезных среди них являются риски при покупке квартиры с перепланировкой. В этой ситуации далеко не каждый покупатель знает, как себя повести. Рассмотрим этот момент.

Когда переделку квартиры можно узаконить

У любого человека имеется особое искушение, которое заключается в переделке каких-либо элементов в планировке квартиры.

Сегодня для того, чтобы это сделать, имеется большое количество возможностей — для этого достаточно нанять какую-либо бригаду строителей и абсолютно любой вид работы будет исполнен достаточно качественно и быстро.

При этом далеко не многие люди задумываются о том, что результат обязательно должен отражаться в документах на жилплощадь.

И при этом стоит понимать, что проведение сделки по реализации квартиры возможно исключительно при наличии того условия, что покупатель сумеет за собственный счёт исправить документы и провести процедуру узаконивания перепланировки в течение полугода.

Отсутствие понимания покупателя о наличии несогласованной перепланировки в квартире будет являться достаточно серьезным основанием для того, чтобы расторгнуть договор купли-продажи в одностороннем порядке и после этого признать сделку недействительной.

Важно отметить, что процесс согласования являет собой подачу документов в государственную структуру под названием Жилищная инспекция.

Для этого требуется предоставить следующие бумаги:

  1. Заявление по установленному образцу.
  2. Обновленный план квартиры.
  3. Копию паспорта гражданина, который является собственником жилья.
  4. Технический паспорт.
  5. Копия соглашения о купле-продаже.
  6. Согласие в письменном формате от всех собственников квартиры.

В зависимости от того, в каком населённом пункте производится данная процедура, процесс согласования в целом может занимать до 6 месяцев.

При этом важно помнить о том, что на портале «Госуслуги» имеется возможность подачи всех документов в электронном формате, и при этом имеется возможность получения необходимого согласования в срок не более 45 дней.

Важно иметь в виду тот факт, что сложностей не будет возникать в ситуациях, когда изменения будут соответствовать всем правилам и нормам строительного характера.

Далеко не всегда перепланировку можно узаконить.

В ситуациях, когда речь идёт о снесении главных стен, переносе туалета или ванной комнаты в иное место, а также прочих изменениях параметров в жилплощади конструктивного характера, узаконивание подобной перепланировки не предоставляется возможным загодя и тем более задним числом.

При этом важно обязательно не путать переустройство и перепланировку.

К примеру, если замена радиаторов из одного материала на другой или смена титана на больший объём называется переустройством, то формирование нового дверного проема в стене между комнатами является перепланировкой.

Переустройство не требует документального оформления, а вот, что касается перепланировки, то здесь даже самые незначительные детали обязательно должны быть внесены в те документы, которые находятся в БТИ.

Если опираться на Жилищный кодекс, то перепланировка должна обязательно быть исполнена исключительно после того, как владелец оформит всю необходимую документацию разрешительного характера.

Только после этого специальная комиссия будет проводить осмотр и удостоверит тот факт, что исполненные ремонтные работы были проведены в точности по утверждённому плану.

Наличие всех переделок, которые не были ранее согласованы, будет ставить перед владельцем квартиры потребность в исполнении согласования по заднему числу, что далеко не в каждой ситуации будет являться возможным.

Нелегальные изменения в ипотечной квартире

Наиболее серьёзные неприятности будут подстерегать покупателей квартир, которые будут намерены совершить предстоящую покупку через оформление ипотеки. В такой ситуации в банк будут подаваться документы на выбранную площадь для согласования.

Если после того, как ипотека будет оформлена, покупатель выяснит, что в квартире находятся перепланировки и корректировки несогласованного характера, то в такой ситуации договор с банковским учреждением может быть в итоге расторгнут.

Дело всё в том, какая ликвидность имеется в данной недвижимости. Ни один банк не является заинтересованным в том, чтобы проводить регистрацию за свой счёт по незаконным тренировкам и при этом нести определенные убытки.

Что такое миграция? Ответ здесь.

Гораздо чаще ипотечные ссуды будут выдаваться под залог покупаемой недвижимости, которая будет иметь помимо этого безупречный пакет документов.

Именно по этой причине при соглашении на приобретение квартиры с теми переделками, которые были не согласованы, в ипотеку покупатель имеет достаточно серьезный риск.

Штраф

Важно тут же оговориться о том, что за проведение нелегальной перепланировки собственник может наказываться по наступлению административной ответственности. При этом актуальным будет вынесение штрафа.

Однако важно понимать, что наказание будет наложено на владельца квартиры в той ситуации, когда никто не пострадал в итоге от тех последствий, которые были наступившими после проведения данной процедуры.

В ином случае в зависимости от того, какой тяжести последствия были, может наступать также и более весомая ответственность. При этом может дойти до наложения уголовной ответственности.

Что касается штрафов, то за проведение нелегальной переделки квартиры при отсутствии ущерба третьим лицам сумма штрафа будет равняться 2000-2500 рублей для обычных граждан. Юридические лица будут должны заплатить порядка 40000-50000 рублей.

Если имущественным интересам, либо же здоровью третьих лиц был нанесен ущерб, то штрафы вырастут для граждан в два раза — заплатить нужно будет не менее 5000 рублей.

Должностные лица при этом должны будут оплатить сумму порядка 50000 рублей. Самым серьезным штрафом наказываются юридические лица — они должны будут заплатить около 300 тысяч рублей.

При этом в ситуации, когда ущерб был причинен достаточно серьезный и пострадавшие имеют возможность доказать умышленное действие со стороны собственника жилплощади, одним штрафом уже владелец не сможет отделаться. При этом стоит понимать, что компенсация ущерба должна будет обязательно выплачена в полной мере.

Как выявляется нелегальность

Большинство собственников не догадываются о том, что документы на жилплощадь не являются безупречными. В целом же, риск выявления подобной незаконности по перепланировке имеется всегда.

Выявление в большинстве случаев производится следующим путем:

  1. Во время перепланировки имеется возможность происхождения изменения характеристик различных смежных конструкций. Соседи могут предположить о том, что была произведена перепланировка в квартире владельца, и они могут подать жалобу в соответствующие инстанции. После этого в квартиру будет направляться комиссия, которая займется сверкой плана квартиры с ее состоянием по факту. Если несоответствия были обнаружены, то в этом случае владелец должен будет заплатить штраф, после чего привести квартиру в исходное состояние.
  2. Если строительные правила и нормы были нарушены грубо и будет допущена авария или сбой в работе коммуникаций общедомового типа, которое потребует вмешательства со стороны специалистов коммунальных служб, предыдущий сценарий будет повторен полностью, при этом сумма штрафа будет достаточно более высокой и переделку в итоге устранить будет невозможным, так же, как и в итоге согласовать ее законность.
  3. Во время сверки показаний счетчиков переделка квартиры может обнаруживаться работниками специальных коммунальных служб. Вследствие этого заявление поступит в соответствующие инстанции от этого сотрудника.

Риски по покупке квартиры с перепланировкой

Характеристики жилплощади отражаются в техническом паспорте и кадастровом паспорте. Они оформляются во время вступления человека в право собственности. Без данных документов нет возможности по совершению сделок с недвижимостью.

В случае изменения характеристик автоматически эта мера делает паспорта недействительными. Соответственно, собственник обязательно должен распорядиться недвижимостью, но при этом он будет в довольно сложном положении.

Если человек будет намерен оставить так же, как и есть, то в будущем квартиру будет невозможно продать, заложить, приобрести или передать наследникам.

В случае, когда покупатель согласится оформить сделку в подобном виде, то он обязательно потребует достаточно большую скидку, чтобы потом осуществить согласование в самостоятельном порядке.

В такой ситуации, другими словами, жилье потеряет собственную ликвидность. Она будет существенно дешевле и продана с дисконтом, что крайне невыгодно для владельца.

Если же перепланировка была оформлена легально, то ликвидность квартиры повышается, потому что квартира с достаточно удачными переделками находится в цене в отличие от стандартных вариантов с типовым набором разных недостатков.

Приобретение недвижимости с перепланировкой имеет определенные риски. Важно покупателям обращать внимание на все мелочи и особенно сверяться с технической документацией на жилье.

Источник: https://101zakon.ru/pereplanirovka/pokupka-kvartiry-s-pereplanirovkoj-riski/

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой — чем это грозит в 2018 году, при ипотеке, что делать покупателю, риски и последствия

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Процесс перепроектирования квартиры выступает довольно актуальным вопросом, который зачастую вызывает сложности у желающих пройти такую процедуру. В нормативно-правовых актах, которые регулируют процесс перепланировки, указана необходимость согласования данного процесса с определёнными государственными учреждениями.

Кроме того, период оформлением перепланировки важно учитывать, что законодательные акты зачастую проходят ряд изменений, и ранее действующие законы на сегодняшний день могут потерять свою силу.

Поэтому гражданину, который собирается осуществить перепроектирование жилого помещения, должен ознакомиться с каждым нормативно-правовым актом, контролирующим данный процесс, а также с его изменениями и поправками.

Таким образом, он сможет избежать возможных рисков, проблем и прочих негативных последствий.

Определение понятий и нормативная база

Процесс перепроектирования жилого помещения, в первую очередь, регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации. Данный нормативно-правовой акт определяет основные термины, алгоритм законного оформления, необходимая документация, виды перепланировки, а также предусматривает ответственность за совершение преступного деяния, в данном случае — незаконной перепланировки квартиры.

Согласно термину, приведённому в Жилищном кодексе РФ, перепроектирование квартиры – это процесс установки, перемещения или изменения технического, механического, электрического, санитарно-технического и прочего оснащения жилого помещения. Статья 26 ЖК РФ содержит основания перепроектирования жилого помещения.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Также следует учесть, что некоторые виды работ по перепланировке квартиры не требуют обязательного согласования с бюро технической инвентаризации — государственным учреждением, контролирующим процесс. Гражданину, осуществляющему перепланировку, следует лишь посетить БТИ для фиксации новых изменений.

Такими изменениями могут выступить:

  • перемещение санитарно-технического оборудования;
  • установка дверных отверстий в несущей стене;
  • переустройство балконных помещений, их остекление;
  • пристройка или перестройка тамбура – помещения квартиры, которое препятствует переохлаждению комнат жилого помещения;
  • пристройка или перестройка межкомнатных стен/перегородок;
  • транспортировка дверных отверстий.

Как уже отмечалось ранее, гражданину, оформляющему законное перепроектирование жилого помещения, следует обратить своё внимание на изменения и правки соответствующих нормативно-правовых актов.

Основным существенным нововведением нормативного-правового акта выступает право оформляющего перепроектирование не предъявлять технический паспорт и заключение БТИ.

Если право на жилое помещение подтверждается Единым государственным реестром недвижимости, то заявитель также может не демонстрировать документацию, подтверждающую право.

Приложение 2 к Постановлению Правительства Москвы определяет комплекс ограничивающих мер при перепроектировании жилого помещения.

Таким образом, недопустимо перепланирование помещений, которое:

  • Ухудшает жилищные условия дома, мешая тем самым его жителям и затрудняя подход к инженерно-техническому коммуникационному оснащению и устройствам, позволяющим отключить оборудование в случае неисправностей.
  • Является непригодным для проживания.
  • Затрагивает жилые помещения дома, которые состоят на учёте штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, при этом соглашение управляющего штабом отсутствует.
  • Нарушает надёжность, долговечность и жизнестойкость конструкций, воспринимающих основные нагрузки и обеспечивающие прочность зданий и сооружений.
  • Создают риск обрушения дома с жилыми помещениями. Негативно воздействует на потребление резервов в соседних жилых помещениях.
  • Приводит к ликвидации или сокращению сечения каналов вентиляционного оснащения.
  • При установке напольных стяжек, смене межкомнатных перегородок и размещении стороннего оснащения в квартирах превышает нагрузки, изначально положенные несущим конструкциям при их постройке.

Образец заявления о переустройстве и(или) перепланировке жилого помещения:

Виды переустройства жилья

Согласно положениям, указанным в статье 25 ЖК РФ, выделяют две разновидности перепроектирования жилого помещения: простую и сложную. Их различие состоит в том, что для выполнения простой перепланировки требуется эскиз, а для сложной – получение проекта.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Если в задачи гражданина, выполняющего перепланировку квартиры, входит решение переместить межкомнатные перегородки или поменять месторасположение санитарно-технического оснащения, то ему понадобится эскиз, т.е.

набросок, согласно которому будут проводиться изменения.

Для осуществления простой перепланировки также нужно собрать необходимую документацию и указать на чертеже плана жилого помещения будущие изменения.

Процесс простого перепроектирования не занимает более 3-х месяцев.

Сложная перепланировка, осуществляющаяся благодаря проекту, производится в случае объединения жилых комнат, установке лестниц или присоединении к жилому помещению лоджий, позволяющих расширить квартирную площадь.

Процесс сложного перепроектирования является довольно продолжительным и трудоёмким, потому как после приобретения необходимого проекта следует заняться его утверждением. Такое утверждение требует посещение различных государственных учреждений.

Таким образом, осуществление перепланировки по проекту занимает до 6 месяцев, а его средняя стоимость – 60 тыс. руб. Точная цифра зависит от квартирной площади, а также от того, сколько мероприятий необходимо произвести при изменении планировки квартиры.

Как только осуществляющее перепланировку лицо получает необходимое разрешение, ему нужно позволить работнику БТИ провести осмотр жилого помещения и составить акт. Затем в бюро выдадут обновлённый технический паспорт, содержащий действующие изменения квартиры.

Разрешение на сложное перепроектирование квартиры обладает определённым сроком. Если просрочить разрешение, то выполняющий перепланировку будет вынужден проводить повторное получение документа.

Статья 7.21 Кодекса административных правонарушений также предусматривает наказание в тех случаях, когда исполнитель перепроектирования проводит самостоятельные незаконные изменения планировки квартиры. В качестве наказания выступает материальная ответственность в виде взыскания.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

Образец технического паспорта квартиры:

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

У лица, приобретающего жилое помещения с ранее внесёнными изменениями в планировку, может возникнуть вопрос, чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой. Ведь гражданин, который производит нелегальную перепланировку жилого помещения, вполне может заняться его продажей, если покупателя устраивают условия сделки.

Продающая сторона в таком случае не несёт риски за продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой. Потому как продаёт помещение со старой планировкой, а приобретающее квартиру лицо может получить скидку на дальнейшее узаконивание перепроектирования.

Приобретение жилого помещения с неузаконенной перепланировкой может принести большое количество негативных последствий. Например, банк может отказать в кредите, узнав о незаконной перепланировке. Однако встречаются случаи, когда банк не имеет возражений, и предоставляет лицу кредит.

В ипотеку

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку возможна только в том случае, если лицо предоставит технические документы на жилое помещение, и оно будет соответствовать фактическому квартирному плану.

Ответственность за самостоятельное перепроектирование квартиры будет нести собственник. Поэтому прежде чем осуществлять приобретение новой квартиры, следует проконсультироваться со специалистом, который проведёт её полный осмотр и изучение технических документов.

Для того, чтобы верно взвесить трудоёмкость изменений при ремонте, а также провести оценку примерной стоимости сделки, риелторы пользуются услугами Департамента по перепроектированию.

В этом случае они должны предоставить точные данные о виде ремонта и примерную цену оформления процесса.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Риски и последствия

За незаконное оформление перепланировки жилого помещения, собственник квартиры может понести материальную ответственность, т.е. штраф определённого размера. В отдельных случаях данное деяние может быть признано уголовным преступлением, за которое собственник также понесёт соответствующее наказание.

Штраф назначают в тех ситуациях, когда при нелегальной перепланировке квартиры не был нанесён ущерб имуществу соседних жилых помещений, а также здоровью их собственников.

Наряду со штрафом, пострадавшие сторона может провести дополнительное взыскание с собственника за нанесённый ущерб.

Такой процесс оформляется только в судебном порядке, и успешно реализуется благодаря наличию веских доказательств.

Также многие владельцы квартир с неузаконенной перепланировкой считают, что об изменениях жилого помещения не узнают регулирующие процесс органы. Однако такое правонарушение зачастую вычисляется при проведении мероприятий по изменению особенностей смежных жилому помещению конструкций.

К этим изменениям можно отнести:

  • нарушения в работе вентиляционной системы;
  • проявление трещин и других механических повреждений на зданиях и сооружениях;
  • повышение звукопроницаемости стены, которая является смежной с соседними жилыми помещениями.

Также заподозрить незаконную перепланировку квартиры могут соседи, заметив характерный ремонту громкий звук, вибрацию стен, вынос большого количества строительных отходов и т.д. Тогда соседи могут обратиться в органы жилищной инспекцией с жалобами, а сотрудники данного учреждения нанесут визит к собственнику квартиры для проверки.

Если владелец квартиры во время нелегальной перепланировке серьёзно нарушил строительные нормы зданий и сооружений, может произойти авария в жилом доме или нарушения в функционировании его коммуникационного оборудования.

В таком случае обязана вмешаться коммунальная служба, которая должна определить, из-за какого помещения жилого дома происходят неполадки. В этот раз при выявлении виновника ему будет назначен ещё больший штраф.

Также обнаружить незаконное перепроектирование квартиры могут сотрудники коммунальных служб, когда будут сверять показатели счётчиков. При выявлении несоответствий они направят запрос в органы жилищной инспекции, которая будет вынуждена осуществить генеральную проверку и выявить нарушителя.

Если владелец квартиры произвёл её незаконную перепланировку, то технический и кадастровый паспорта теряют свою силу. Продать такое жильё проблематично, но возможно, если покупатель согласится на условия.

Типовой договор купли-продажи квартиры:

Что делать покупателю

Хотя жилищное законодательство не предусматривает наказания за продажу квартиры с новой планировкой, ответственность за это перекладывается на покупателя.

В этом случае у хозяина квартиры есть два варианта: собрать необходимые для перепланировки документы, соблюдая сроки, или вернуть помещение в прежнее состояние. Второе мероприятие несёт куда большие убытки, к тому же на его осуществление даётся не более полугода.

Как узаконить самовольное изменение жилья

Приводить перепланировку в законное состояние новый владелец вынужден за свои денежные средства.

Для этого ему также потребуются следующая документация:

  • заявление на перепланировку;
  • технический паспорт;
  • договор купли-продажи (копия документа);
  • паспорт собственника (копия документа);
  • новый план жилого помещения, выданный БТИ;
  • согласие других собственников квартиры при наличии.

Скачать бланк заявления на перепланировку квартиры

Процесс узаконивания перепланировки занимает не более полугода. Таким образом, перепланировка квартиры, а также приобретение квартиры с произведёнными в ней самовольными изменениями, требует изучение нормативно-правовой базы. Это позволит избежать проблем и отрицательных последствий процесса.

Источник: https://1kvartirka.ru/pokupka-kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.

Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые.

Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию.

Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.

Когда перепланировку можно узаконить

Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно.

Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье.

Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.

Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.

Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию. Всего потребуется собрать и представить:

  • Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
  • Заявление;
  • Копию паспорта собственника квартиры;
  • Копии договора купли-продажи на квартиру;
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.

В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в  среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Что такое незаконная перепланировка?

Не каждую перепланировку можно узаконить. Например, когда речь идет о сносе несущих стен, переносе санузла в другое место, или иных изменения конструктивных параметров квартиры, узаконить такую перепланировку нельзя загодя и нельзя задним числом.

Не стоит  при этом путать перепланировку с переустройством.

Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 — это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами — это перепланировка.

Переустройство не нужно  оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.

Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом. Наличие переделки, не согласованной ранее, ставит перед собственником необходимость выполнять согласование задним числом, что возможно не всегда.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.

Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку?

Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только  в том случае, если никто — жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.

Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

  • Для граждан — 2-2,5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — 40-50 тыс. руб.

При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:

  • Для граждан — до 5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — до 50 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — до 300 тыс. руб.

Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае.

Как выявляют незаконную перепланировку?

Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:

  1. В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию.

    По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.

  2. Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.

  3. В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.

​Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности.

Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта.

Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.

Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

Оформлять или …?

Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.

Источник: http://law03.ru/finance/article/riski-pri-pokupke-kvartiry-s-nezakonnoj-pereplanirovkoj

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.