Как взять ипотеку на долевое строительство?

Содержание

Ипотека на долевое строительство в Сбербанке — под какой процент, налоговый вычет, как отказаться, военная, покупка квартиры

Как взять ипотеку на долевое строительство?

Долевое строительство настолько отличается от покупки жилья, что для его регулирования потребовался новый закон: № 214-ФЗ от 30.12.2004.

Такой подход вызван тем фактом, что на момент передачи денег застройщику, квартиры еще не существует, и нет гарантии, что она непременно появиться в будущем.

Неудивительно, что довольно длительное время банки отказывались давать кредиты под залог таких «недостроев», работая исключительно с вторичным рынком. Но на сегодняшний день у тех, кто желает приобрести жилье в новостройке, такая возможность есть.

Но ипотека на долевое строительство имеет свои нюансы, которые придется учитывать:

  1. Во-первых, банки соглашаются работать далеко не с каждым застройщиком. Для того, чтобы принять в залог несуществующий объект, банк должен быть стопроцентно уверен, что он действительно будет достроен и сдан в срок. От застройщика требуется, чтобы все разрешения были получены, договоры страхования заключены, работы начаты. Уверения застройщиков, что это они не хотят связываться с ипотекой, всего лишь отговорки, показывающие, что с документами у них не все в порядке.
  2. Во-вторых, до тех пор, пока дом не сдан и собственность на квартиры в нем не оформлена, банк несет повышенный риск отдать свои средства за «пустое место». Поэтому проценты по кредиту до и после оформления собственности будут разными. На стадии строительства они могут быть в два раза больше, чем потом.
  3. В-третьих, договор долевого строительства обязательно регистрируется в Росреестре. Без соблюдения этой формальности он считается незаключенным. Это значит, что получить кредит, не имея к тому оснований, не получится.
  4. В-четвертых, до оформления залога на уже построенную квартиру, в залог банку передается право требования к застройщику. То есть при нарушении условий договора покупатель может лишиться своей квартиры, раньше, чем она будет построена.

Улучшение жилищных условий

Оформить ипотечный кредит в банке можно и в том случае, когда жилье уже имеется, но хотелось бы жилищные условия улучшить.

И здесь возможны два варианта покупки новой квартиры в новостройке: с продажей и без продажи уже имеющейся.

В зависимости от того, какой вариант выбрал заемщик, банки предлагает свои ипотечные продукты.

Предложения банков

В том случае, когда продавать старое жилье не планируется, оно может стать обеспечением по кредиту на покупку нового (в соответствии со статьей 6 ФЗ № 102):

  • при заключении договора, банк принимает в залог не строящееся жилье, а уже существующее;
  • проценты по такой ипотеке будут меньше, а сумма может быть одобрена довольно солидная.

Если же купить более просторную квартиру не по силам без продажи уже имеющегося, то можно воспользоваться специальной программой «Улучшение жилищных условий».

Суть ее состоит в том, что можно:

  • кредит взять сейчас;
  • продать старую квартиру позднее, через полгода.

Это позволяет решить вопрос о том, где жить до окончания строительства.

Условия

Условия ипотеки на строительство жилья следующие:

  • на продажу старой квартиры дается определенный срок;
  • сумма, полученная от продажи, идет на погашение части долга по кредиту;
  • имеющееся жилье передается банку под залог до момента продажи вместе с правом требования к застройщику;
  • после продажи в залоге остается только новая квартира.

Требования

К заемщикам, подающим заявку на ипотечный кредит, предъявляются довольно стандартные требования:

  • российское гражданство;
  • возраст от 21 до 65 лет;
  • стаж работы не менее года на последнем месте;
  • доход, достаточный для ежемесячного погашения долга;
  • обязательное страхование квартиры, жизни и здоровья.

Ипотека на долевое строительство в Сбербанке

Сбербанк, как один из пионеров отечественного ипотечного кредитования, является участником различных государственных программ по обеспечению россиян доступным жильем.

Получить в Сбербанке ипотеку на долевое строительство своей первой квартиры или же улучшение жилищных условий могут граждане, отнесенные государством к социально приоритетным категориям (согласно Постановлению Правительства № 2242-р).

К ним относятся:

Под какой процент?

В отличие от коммерческих программ, программы льготной ипотеки предусматривает более низкую процентную ставку.

Если для заемщиков по базовой программе она составляет минимум 13 %, то для тех, кто улучшает свои условия при содействии государства, она будет 11,4%.

Кроме того, для льготников эта величина не изменяется на протяжении всего срока кредита. То есть и в период строительства, и поле передачи квартиры собственнику он платит одинаковые проценты по кредиту.

У обычных заемщиков она на 1% выше до момента регистрации залога недвижимости (ипотеки).

Военная

Военнослужащие, участники НИС или могут получить в Сбербанке кредит на покупку строящегося жилья в рамках программы военной ипотеки. Подтверждать свою платежеспособность не потребуется.

Ежемесячные платежи производятся из средств целевого займа или со специального счета участника НИС.

От базовых условий военную ипотеку отличает:

  • меньшая длительность – до 15 лет;
  • меньшая сумма – до 1,9 млн. рублей.

Предельный для заемщика возраст – 45 лет.

Это связано как с предельным возрастом службы, так и с максимальной суммой, которая может за это время скопиться на спецсчете.

Материнский капитал

Для улучшения жилищных условий семей предназначен материнский капитал.

Его можно использовать:

  • в качестве первого взноса за строящееся жилье;
  • для уплаты части долга.

Потребуется только подтвердить, что эти средства не были использованы ранее.

С государственной поддержкой

«Очередники», то есть те, кто имеет право на получение бесплатного жилья от государства в рамках программы «Доступное жилье», вправе не ждать, а купить квартиру на льготных условиях, получив ипотеку с господдержкой.

Кроме того, что за таких заемщиков часть кредита (треть стоимости жилья) вносит государство, по кредиту действует льготная процентная ставка.

Как отказаться?

Отказаться от ипотеки можно даже в том случае, когда кредит уже есть.

Вариантов несколько:

  • погасить долг досрочно;
  • продать квартиру по цене, достаточной для возврата займа банку;
  • рефинасировать займ на более приятных условиях.

Совсем экстремальным вариантом является прекращение платежей по кредиту. В этом случае банк, чтобы вернуть свои средства, отберет и продаст заложенную квартиру. Но по цене заведомо ниже рыночной.

Втб 24

Банк Втб 24 предлагает ипотечный кредит с госучастием на квартиры в новостройках. Процентная ставка совпадает с предлагаемой Сбербанком.

Но есть один нюанс: Если не застраховать все, что требуется по мнению банка, то процентная ставка значительно повысится.

Это же правило относится и к тем заемщикам, кто не может подтвердить свой доход. Разница может достигать 3%.

Процедура оформления

Для того, чтобы заключить с банком кредитный договор на строящееся жилье, придется проделать следующие действия:

  1. Найти застройщика, которого одобрит банк.
  2. Собрать необходимые документы и подать заявку.
  3. Получить одобрение кредита.
  4. Подать документы на будущее жилье в банк.
  5. Заключить договор долевого строительства и зарегистрировать его.
  6. Заключить договор с банком.

Документы

Весь пакет документов, требуемый банком для оформления договора, можно разделить на две части.

Относящиеся к заемщику:

  • заявление-анкета;
  • паспорт;
  • подтверждение занятости и уровня дохода.

Тут представлены образец заявления-анкеты на получение ипотеки в Сбербанке, образец заявления-анкеты на ипотеку в Втб 24.

Относящиеся к приобретаемому жилью:

  • предварительный договор с застройщиком;
  • копии разрешений на строительство (получить у застройщика);
  • договор долевого строительства (зарегистрированный в Росреестре);
  • разрешение на ввод нового здания в эксплуатацию (получить у застройщика);
  • передаточный акт;
  • свидетельство получении права собственности.

Тут представлен образец договора долевого строительства.

Заключение договора

Ипотечный кредит выдается под определенное обеспечение. В качестве него выступает жилье, которое передается банку в залог (ипотеку).

Поэтому оба договора: кредитный и залога, оформляются одновременно.

В случае участия в долевом строительстве первоначально под залог передается не сама квартира, а право на ее получение от застройщика.

Здесь можно скачать образец типового договора ипотечного кредитования.

После передачи квартиры покупателю, он регистрирует свое право ей владеть, а затем передает банку под залог до окончательного расчета по долгу.

Ипотека, так же, как и договор долевого строительства подлежит обязательной госрегистрации.

На видео об участии в долевом строительстве

Источник: http://77metrov.ru/ipoteka-na-dolevoe-stroitelstvo-sberbank.html

Оформление ипотеки на долевое строительство

Как взять ипотеку на долевое строительство?

Начиная с 2008 года у россиян появилась возможность оформления ипотечного кредита на строящееся жилое помещение. Это открыло большие возможности желающим сэкономить денежные средства, поскольку разница в переплате по ипотеке в некоторых случаях достигает 25 — 30%. Подробнее ознакомиться с нюансами процесса поможет настоящая статья.

Можно ли взять ипотеку на долевое строительство?

Как только была внесена соответствующая поправка в законодательство РФ у граждан, желающих оформить жилищный кредит, возник ряд препятствий. Основная проблема заключалась в оформлении документов на получение ссуды на еще не построенную собственность. Клиент, отвечающий требованиям банковской организации, располагает возможностью оформить договор и взять залоговые средства.

Условия получения ипотеки при долевом строительстве заключаются в следующем:

  • Заемщик предоставляет пакет необходимых документов в банк;
  • Подтверждает свою платежеспособность.

Однако, банки согласны сотрудничать далеко не со всеми строительными компаниями. На решение банка в вопросе кредитования влияет не только репутация заемщика, но и репутация застройщика.

Порядок оформления ипотеки на долевое строительство

Чтобы оформить получение ипотеки на долевое строительство в банке необходимо придерживаться порядка реализации процедуры, который заключается в следующем:

  • В первую очередь следует заключить договор частичного участия с застройщиком;
  • Нотариально заверенный документ предоставляется в органы госрегистрации. Регистрация представляет собой подачу двух заявлений от дольщика и застройщика, а также предоставление вышеупомянутого договора совместного участия. Для первого дольщика длительность процедуры регистрации составляет 30 дней, для всех последующих 10 дней;
  • После получения зарегистрированного документа дольщик обращается в выбранный им банк, который в свою очередь перечисляет денежные средства застройщику. С этого момента дольщик начинает выплачивать ипотечные и страховые взносы по установленной системе выплат.

Документы для оформления ипотеки на долевое строительство в банке:

  • Личный паспорт;
  • Заполненное заявление;
  • Акт, свидетельствующий об уровне дохода;
  • Соглашение с застройщиком;
  • Документ, подтверждающий право собственности;
  • Соглашение долевого строительства.

Оформление военной ипотеки

Ипотека при долевом строительстве для военных имеет ряд характерных отличий от аналогичного займа обычным гражданам. Максимальная сумма займа для военнослужащих составляет 2,2 миллиона рублей. Каждый взнос поступает в банк с личного накопительного счета военнослужащего.

Кредит для покупки строящегося жилья — экономный вариант для тех, кто по каким-либо причинам не может себе позволить покупку уже готовой квартиры.

Для оформления процедуры клиент предоставляет следующие документы:

  • Паспорт (оригинал и копии страниц);
  • Заполненная анкета;
  • Акт, подтверждающий участие в накопительной — ипотечной системе;
  • Военное удостоверение;
  • Документ, свидетельствующий о семейном положении.

Образец договора

Потенциальный заемщик в обязательном порядке предоставляет в банк документальное подтверждение начала стройки и договоренность с представителем строительной организации.

Договор на долевое строительство обязан содержать в себе:

  • Данные об объекте долевого стройки;
  • Срок передачи жилья дольщику;
  • Стоимость жилья, порядок и сроки выплат;
  • План объекта;
  • Срок гарантии на объект;
  • Нотариально заверенное согласие супруга или супруги на совершение сделки.

Скачать образец договора на долевое строительство

Расторжение договора долевого строительства при ипотеке

Условия расторжения договора долевого строительства обязательно прописываются в самом договоре и перед подписанием. Существует четыре способа расторжения:

  • По инициативе дольщика в одностороннем порядке;
  • В судебном порядке;
  • По инициативе застройщика в одностороннем порядке;
  • По соглашению обеих сторон.

В любом из случаев застройщик обязан вернуть дольщику денежные средства. Срок возврата денег компанией при расторжении договора по обоюдному согласию имеет важное значение. Некоторые компании указывают срок до года. Поэтому дольщик не сможет обратиться в суд в случае не возврата денег в течение года.

При расторжении документа в одностороннем порядке по инициативе дольщика он обязан:

  • В устной форме предложить представителю строительной компании расторгнуть договор по соглашению обеих сторон;
  • Составить уведомление о расторжении в одностороннем порядке. К документу прикрепляется расчет процентов за все время пользования денежными средствами, реквизиты для перевода денег. Пакет документов отправляется заказным письмом застройщику;
  • Если в течение 20 дней средства на счет не поступили, оформляется исковое заявление в суд.

Возврат процентов по ипотеке

Право на получение имущественного вычета при долевом строительстве в ипотеку имеют граждане, соответствующие двум главным условиям:

  • Наличие гражданства РФ;
  • Наличие официального трудоустройства.

Рассчитывать на получение имущественного вычета можно только после сдачи жилья застройщиком и получения официального документа, подтверждающего право собственности. После этого владелец жилья может либо обратиться в налоговую службу, либо решить вопрос выплат через работодателя.

Ипотека на долевое строительство: нюансы, порядок оформления, условия банков

Как взять ипотеку на долевое строительство?

Ипотека под долевое строительство квартиры сегодня является одним из наиболее популярных форматов жилищного кредитования. До 2008 года такого предложения на российском рынке не было.

Оформление ипотеки с долевым участием заемщика стало возможным после появления поправок в некоторые законодательные акты.

Эти нововведения как раз и позволили людям становиться дольщиками, используя при этом не собственные, а заемные средства.

Плюсы оформления ипотеки с долевым участием

При долевом строительстве дома строятся за счет средств, привлеченных застройщиками. Обычно деньги приносят инвесторы и дольщики — люди, которые впоследствии будут жить в готовых квартирах. Обычному человеку собрать деньги на покупку жилья нелегко, поэтому они и обращаются в банк за недостающей суммой.

Долевое строительство — более рискованная процедура покупки, нежели приобретение готового жилья, зато заемщик экономит средства за счет сниженной стоимости. Обычно квартира, купленная в готовом виде, имеет стоимость больше, чем строящееся жилье. Разница в цене составляет порядка 30%. В целом же можно выделить сразу несколько плюсов ипотеки с долевым участием:

  • покупка нового жилья, в котором до этого момента никто не жил;
  • возможность приобретения квартиры с нужной или свободной планировкой;
  • меньшая стоимость жилплощади;
  • отсутствие необходимости привлекать поручителей, ведь право на недвижимое имущество становится залогом банка.

Есть у такого формата ипотечного кредитования и свои, довольно существенные минусы. К их числу можно отнести следующее:

  1. нельзя сразу заехать и проживать в квартире;
  2. далеко не каждый банк готов предоставить деньги для покупки жилья таким способом, некоторые финансовые учреждения даже повышают ставки по кредитам из-за высоких рисков;
  3. серьезные риски — могут быть связаны с более поздней сдачей дома, необходимостью осуществления дополнительных затрат, заморозкой строительства или появлением дефектов.

Риски строительства исключить нельзя в любом случае, но зато их можно минимизировать. Для этого нужно выбрать правильного застройщика. Сегодня многие банки аккредитуют застройщиков и предлагают своим заемщикам купить квартиру у них на стадии строительства. Некоторые даже предлагают более выгодные условия кредитования.

Разновидности ипотеки на долевое строительство

Если заемщик хочет стать дольщиком, но не имеет для этого достаточной суммы средств, то он может обратиться за помощью к банкам. Финансовые учреждения обычно предлагают две схемы оформления ипотеки:

  • непосредственно ипотека под залог строящегося жилья (по факту залогом выступает не сама недвижимость, так как она еще не достроена, а права на нее);
  • ипотека под залог уже имеющейся недвижимости.

Последний вариант более прост, так как не нужно выбирать аккредитованного банком застройщика. Однако и риски в этом случае серьезно увеличиваются, ведь если дом не достроят, то человек не только не получит квартиру, но и потеряет залоговую недвижимость, если перестанет выплачивать кредит.

Оформление ипотеки на долевое строительство пошагово

Ипотека с долевым строительством имеет некоторые особенности оформления. На начальном этапе все выглядит также, как и при обычном жилищном кредите. В целом процедура выглядит следующим образом:

  1. заемщик собирает необходимый пакет документов (паспорт, копию трудовой, справку о доходах и другие бумаги, перечень которых устанавливается конкретным банком);
  2. заявление клиента рассматривает специалист банка и выносит решение;
  3. при положительном ответе клиенту дается время (может составлять 1 – 3 месяца) для поиска подходящего объекта недвижимости;
  4. при одобрении вида недвижимости банк дает согласие на финансирование;
  5. далее заключается договор долевого участия, который необходимо зарегистрировать в Росрегистрации;
  6. после заключается ипотечный договор с банком, в качестве залога до момента окончания строительства становится не квартира, а право собственности на нее;
  7. финансовое учреждение переводит средства на счет застройщика.

После же строительства квартиры залогом становится непосредственно сама недвижимость, а не право на нее.

Многие банки до момента полного строительства дома предоставляют ипотеку по более высокой процентной ставке. По окончанию строительных работ риски финансового учреждения снижаются, поэтому он снижает и значение процентной ставки. Иногда разница достигает 1 – 5% годовых.

Плюсом ипотеки такого типа является то, что заемщик при невыполнении обязательств застройщиком может разорвать договор долевого участия в строительстве с ипотекой.

В этом случае все выплаченные средства (основной долг + проценты) банк возвращает клиенту, а с застройщиком разбирается уже сам.

Это избавляет от рисков самого дольщика, поэтому этот формат жилищного займа более привлекателен, нежели ипотека в залог имеющейся недвижимости.

Особенности договора долевого участия

Неопытный дольщик часто не знает, как должен выглядеть ДДУ с застройщиком. Такой документ обязательно содержит следующую информацию:

  • сведения о самом объекте долевого строительства;
  • срок гарантии (не должен быть меньше 5 лет);
  • цена на квартиру, порядок совершения платежей по ней и сроки для полного погашения стоимости;
  • сроки сдачи недвижимости;
  • планировка квартиры с указанием площади и размещением в доме (этаж и так далее).

При использовании маткапитала дополнительно потребуется письменное согласие соцзащиты. А если дольщик состоит в браке, то обязательно нужно будет получить согласие от супруга и заверить его у нотариуса.

Выдача ипотеки производится только после регистрации ДДУ. На это может уйти от 10 до 30 дней. После клиент обращается в банк и заключает ипотечный договор с ним.

В каком банке можно оформить ипотеку на долевое строительство

Сегодня покупка строящегося жилья все больше привлекает ипотечных заемщиков. Выгодно это и банкам — они сотрудничают с застройщиками, сами вкладывают в строительство деньги для получения прибыли. Наиболее известными финансовыми учреждениями, предлагающими ипотеку на долевое строительство, являются:

  • Сбербанк;
  • ВТБ24;
  • Дельтакредит банк.

Особо привлекательной является ипотека на долевое строительство в Сбербанке, так как она позволяет получить наиболее выгодную процентную ставку сегодня. В 2018 году продолжается действие акции сниженных процентных ставок на квартиры в новостройках. Условия кредитования выглядят так:

  1. сумма займа — от 300 000 до 30 000 000 рублей (для Москвы и Московской области значение может быть увеличено);
  2. первый взнос — 15% от стоимости (значение может увеличиваться до 50%, если заемщик не может подтвердить свой доход документально, тогда ему предлагается облегченная процедура оформления кредита по двум документам);
  3. срок возврата – до 30 лет, но наиболее выгодные процентные ставки при возврате кредита в течение 12 или менее лет;
  4. процентная ставка — от 7,4% годовых (включая понижающие коэффициенты за наличие зарплатной карты, электронную регистрацию сделки, личную страховку и скидку от застройщика).

На российском рынке это одно из самых выгодных предложений ипотеки по долевому строительству.

Источник: https://lgotarf.ru/bank/article/ipoteka-na-dolevoe-stroitelstvo

Ипотека под долевое строительство квартиры

Как взять ипотеку на долевое строительство?

Одним из вариантов улучшить жилищное положение стало долевое строительство и ипотека. Как они связаны? Строительные компании получают денежные средства от дольщиков, за их счет строят новостройки, а после передают квартиры в собственность лиц, вложивших свои доли.

Такие приобретения позволяют сэкономить, ведь стоимость квартиры оказывается значительно дешевле готовых. Для того, чтобы совершить свой вклад, граждане нередко берут кредиты в банках. Поэтому такое явление как ипотека под долевое строительство набирает популярность в России.

С чего начать оформление?

Как при выборе банка, так и строительной организации, следует обращать внимание на их юридически чистые документы, устав, отсутствие процедуры банкротства.

При обращении в банк, убедитесь, что застройщик аккредитован.  После прохождения процедуры одобрения банком вашей кандидатуры и потенциального объекта строительства, заключается договор с ипотекой.

После чего можно составлять контракт со строительной организацией. Существует вариант, когда первоначально дольщик обращается к застройщику, и потом с заключенным договором обращается в банк за кредитом.

Главным документом по сделке будет договор долевого участия. Он должен соответствовать всем требованиям к типовым договорам, и имеет свои специфические особенности. Обязательно в договоре содержатся:

  • информация о сторонах сделки, наименование, адрес, паспортные данные, устав;
  • объект строительства, его характеристики, на каком земельном участке он стоит, и в чьей собственности он находится;
  • план квартиры;
  • цена, порядок внесения платежей;
  • сведения об ограничениях в правах, ипотечном кредитовании банком;
  • передача застройщиком квартиры;
  • гарантийные сроки;
  • согласие супруга на заключение договора, заверенное нотариально;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • ответственность сторон;
  • возможности расторжения договора и разрешения споров.

Также, некоторые строительные организации предпринимают следующее. Чтобы в будущем заполучить понравившуюся квартиру, дольщик должен ее забронировать. В среднем стоимость брони колеблется в 1-2 % от стоимости квартиры. В случае расторжения договора по инициативе дольщика, деньги, переданные в качестве брони, не возвращаются.

После заключения договора, его необходимо зарегистрировать в регистрирующем органе, и предоставить в банк, который начнет перечисление средств для застройщика. В отличие от договора купли-продажи жилья, при заключении которого регистрируется право собственности на квартиру, в сделке долевого участия в строительстве регистрируется право залога на жилье.

Риски и гарантии

Важно оговорить, что с участием в долевом строительстве и составлении ипотечного договора, ставка по кредиту будет отличаться до и после получения собственности. После оформления квартиры в залог банка, ставка будет пересчитана до минимальной. К примеру, до завершения строительства процентная ставка составляет 11-16 % годовых, а после – 7-12%.

После завершения строительства, квартира переходит в залог к банку. До момента полной постройки, в качестве обеспечения выполнения обязательств, банк получает право требования заемщика на квартиру.

В среднем ипотека предоставляется на 30 лет с первоначальным взносом в 10 %. Размер процентной ставки зависит от срока кредита, дополнительного залога, цены, указанной в договоре (ДДУ).

В чем выгода долевого участия и есть ли минусы?

Ипотека на долевое строительство – дело рискованное, но этот риск оправдывается выгодным положением.

Рассмотрим лучшие стороны сделки:

  1. Цена квартиры значительно снижена;
  2. При оформлении кредита не нужны поручители;
  3. Получение жилья желаемой усовершенствованной планировки.

Как и для участника долевого строительства, таки для застройщика существуют свои плюсы: появляется возможность привлечь дополнительные деньги от вкладов участников.

К минусам относят:

  1. Риски по договору — нарушение сроков сдачи в эксплуатацию, непредсказуемые доплаты, возможные проблемы с получением права собственности;
  2. Завышенные кредитные ставки;
  3. Дефекты строения;
  4. Период времени ожидания для вселения.

Участие государства в обеспечении жильем

В государственной программе участвуют лишь некоторые банки, и они выдают ипотечные кредиты населению, которые можно погасить за счет субсидий на жилье.

Также в последнее время набирает обороты использование средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий. Одним из способов реализовать его средства является перечисление денег в кредит под долевое строительство.

В данном случае перечислением денежных средств банковской организации занимается Пенсионный Фонд.

Заключение

Выгодно приобрести жилье возможно путем покупки еще не построенной квартиры. Ипотека по договору долевого участия всегда несет за собой риски, но их можно уменьшить, правильно подойдя к выбору кредитного учреждения и строительной организации.

Если застройщик не желает сотрудничать с банком, это может указывать на то, что его документы не в порядке. В случае, если банк отказывает в выдаче ипотечного кредита, основанием тому может быть ненадежность застройщика.

Выбирая банк, обращайте внимание на условия договора, проценты, сроки и порядок их уплаты.

Ипотека на еще не построенное жилье стабильно держится на рынке, а количество заемщиков только растет. Тщательно подобрав условия сделки и обезопасив себя от рисков можно выгодно приобрести жилье.

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/ipoteka-pod-dolevoe-stroitelstvo-kvartiry

Ипотека на долевое строительство: нюансы

Как взять ипотеку на долевое строительство?

С 2008 года появилась возможность приобрести с помощью ипотечного кредита квартиру в строящемся доме, до этого законодательно не предусматривался такой вариант. Жилье в новостройке на ранних стадиях строительства (на сколько позволит банк) можно купить на 20-30% дешевле. Для тех, кого жилищный вопрос не стоит особенно остро – хороший вариант вложения средств в свое будущее.

Особенности сделки при ипотеке на строящееся жилье

Основное отличие в сделке покупки строящегося жилья от готового – отсутствие права собственности на объект, поэтому в Регпалате регистрируется право залога на  квартиру.

Отметки органов Росреестра будут проставлены на договоре долевого участия, который содержит: все данные о приобретаемом объекте, гарантийный срок, стоимость, срок передачи дольщику.

Дополнительно потребуется предварительный план квартиры и нотариальное согласие супруга или супруги на проведение сделки.

Есть два варианта действий:

  1. Выбрать застройщика, который даст список банков, с которыми сотрудничает;
  2. Выбрать банк и взять список аккредитованных застройщиков

Изначально заявка на ипотеку строящегося жилья не отличается от заявки на обычную ипотеку. Главное, чтобы застройщик был аккредитован выбранным банком. Отталкиваться при поиске можно от любого варианта, но если могут возникнуть проблемы с расчетом платежеспособности (не подтверждена большая часть дохода, есть кредиты или иждивенцы) или кредитной историей, то лучше начать с банка.

При первом визите потребуется стандартный пакет документов, так как одобренный клиент, теоретически, может изменить объект (исходя из одобренной суммы или смены личных предпочтений) и взять в итоге вторичное жилье. В большинстве банков одобрение проходит в 2 этапа:

  1. Одобрение клиента, суммы
  2. Одобрение объекта

Документы на объект при первом обращении можно не предоставлять, но если он выбран, лучше подать все документы сразу. В случае со строящимся объектом это немного проще, так как не требуется осмотр и оценка, строящийся дом аккредитован кредитным учреждением заранее, все квартиры подходят в качестве будущего залога.

Документы на сделку от застройщика потребуются уже после одобрения клиента как потенциального заемщика для составления кредитного договора. После регистрации договора долевого участия в органах Росреестра, сумма кредита будет перечислена застройщику.

Первоначальный взнос вносится клиентом заранее – на счет банка для перечисления застройщику или напрямую застройщику с предоставлением в кредитное учреждение подтверждающего взнос документа.

Стоит отметить, что ставка по ипотеке на строящееся жилье выше, как только будет получено право собственности, готовая квартира будет оформлена в залог банку и кредит пересчитают под сниженную ставку.

Разбег ставок указан в кредитном договоре, точные сроки не оговариваются, так как зависят не только от даты сдачи дома (указанной в договоре долевого участия), но и от того, насколько быстро будут оформлены и предоставлены необходимые для пересчета документы.

Плюсы и минусы ипотеки на долевое строительство

Ипотека на долевое строительство является плюсом не только для клиента и банка, она дает возможность застройщику привлекать дополнительные средства дольщиков, пусть и через ипотечный кредит.

В последнее время рисков не так много, ипотека на строящееся жилье хорошо зарекомендовала себя, поэтому количество желающих стать собственником новой квартиры по этой схеме неуклонно растет.

Тем не менее, не стоит рассматривать привлекательные предложения проблемных строительных компаний, как и компаний, которые только начинают свою деятельность на рынке строительства. При покупке жилья стоит обратить внимание на проверенных застройщиков, особенно если цель – выгода в цене при ранних стадиях строительства.

Преимуществом для заемщика является возможность купить квартиру желаемой планировки по выгодной цене с залогом прав на имущество без иного обеспечения.

Из минусов – ставка по ипотеке выше, чем при покупке вторички, возможные задержки в сроках сдачи дома, строительные дефекты. Если со ставкой сделать ничего нельзя, банк несет риски — компенсирует их повышением ставки на период строительства, то других минусов можно избежать, выбрав надежного застройщика.

Немного про госпрограмму субсидирования ипотечных ставок на новостройки

Благодаря действию государственной программы 2015-2016 г., появилось такое мнение, что ставки по ипотеке на новостройку всегда ниже, чем при покупке вторичного жилья.

Но на самом деле банк принимает на себя риски недостроя — выдает деньги на несуществующий еще объект, реализовать предмет залога в случае неуплаты не получится, ставка на период строительства наоборот, выше, но часть ставки (потерянную прибыль) банкам-участникам программы компенсирует Пенсионный фонд.

Программа государственного субсидирования ипотеки носит временный характер, изначально она была рассчитана до конца 2015 года, но было решено продлить ее до марта 2016 года. На данный момент программа вновь продлена, но периодически планируется ее приостановка, возможно для стимулирования спроса на строящуюся недвижимость и строительную сферу в целом.

Программа позволила приобретать строящееся жилье в ипотеку по ставке 12% годовых. Притом, что во время создания программы (как раз в момент резкого увеличения ЦБ ключевой ставки в конце 2014 года), ставки по ипотеку на новостройку взлетели до 17-18% годовых. Без поддержки со стороны государства строительную сферу ждали бы огромные проблемы.

По статистике, с 2014 года по настоящее время каждая четвертая ипотека была оформлена с господдержкой. Оформить субсидированный кредит можно только через один из банков-участников программы, объект ипотеки должен соответствовать ряду требований. Стоимость жилья в регионах не должна превышать 3 млн. рублей, в Москве и Санкт-Петербурге – 8 млн. рублей.

Что нужно уточнить у застройщика заранее?

На практике часто выясняется, что сроки, указанные в рекламных предложениях расходятся с реальностью, поэтому первое, что стоит уточнить – какая дата передачи квартиры дольщику будет указана в договоре.

Второе, на что стоит обратить внимание до подачи заявки на определенную сумму ипотечного кредита – цена. Она так же может существенно расходиться с заявленной при консультации. Может оказаться, что озвученное привлекательное предложение распространяется только на квартиры на первом и последнем этажах при оплате за наличный расчет.

В результате цена может оказаться существенно выше, так что сравнивать предложения от разных застройщиков стоит по конкретным данным реальных квартир, а не по рекламным предложениям.

Потенциальному клиенту нужно быть готовым к тому, что услуга бронирования понравившегося варианта будущего жилья может отказаться платной, причем не дешевой – от фиксированной суммы в 20-30 тысяч рублей до 1-2% от стоимости квартиры. Если заемщик передумает покупать квартиру и найдет более выгодное предложение – эти деньги остаются застройщику.

В некоторых строительных компаниях, если сделка не состоится по причине отказа банка, деньги вернут в течение нескольких месяцев (обычно от 1 до 3), а некоторые бронируют понравившееся жилье только при наличии положительного решения банка.

Застройщик бывает аккредитован не одним, а сразу несколькими банками. Выбирать стоит исходя из условия, которые предполагают кредитные учреждения, так как сотрудника застройщика интересует в первую очередь скорость одобрения и удобство (а иногда и комиссия от банка за приведенного клиента).

Поэтому объективно наиболее выгодные предложения от Сбербанка и ВТБ24 часто уходят на второй план по причине «много отказов».

Да, эти банки могут требовать большего пакета документов или рассматривать заемщика через более строгие критерии, но ожидание в несколько дней может дать существенную выгоду в переплате.

Естественно проблемным клиентам можно ориентироваться на банки, рекомендуемые застройщиком, так как в вышеупомянутых шансов на одобрение не много.

Варианты покупки жилья на ранних стадиях строительства: РИСКИ

На приобретении жилья можно сэкономить, если купить его во время строительства. Хотя у тех, кто помнит хотя бы несколько последних экономических кризисов, это вариант может вызывать опасения. Наиболее распространенным видом продаж квартир в новостройках является заключение договора участия в долевом строительстве.

Но многие застройщики продают жилье через жилищно-строительные кооперативы.  Эта схема как же законна и регулируется Жилищным и Гражданским кодексом. Основной риск при покупке через ЖСК – двойная продажа. Связано это с тем, что сделка не проходит регистрацию в Регпалате в отличие от договора долевого участия.

Если хотя бы один из следующих документов отсутствует или находится на стадии оформления, застройщик не может заключать договор долевого участия:

  1. Разрешение на строительство
  2. Зарегистрированный договор аренды земельного участка
  3. Проектная декларация

Пока идет оформление документов сбор средств начинается через канал ЖСК, когда все бумаги будут готовы – договор ЖСК переоформляется в договор долевого участия.

Покупка на ранней стадии через ЖСК является наиболее рисковой, поэтому при оформлении ипотеки банки работают именно через договор долевого участия. Есть и альтернативный действующему метод оформления – кредит под залог имеющейся квартиры, с появление возможности залога прав он утратил популярность.

Источник: https://pravila-deneg.ru/ipoteka/ipoteka-na-dolevoe-stroitelstvo-njuansy

Как взять ипотеку на долевое строительство?

Как взять ипотеку на долевое строительство?

Ипотека на долевое строительство – одна из самых востребованных банковских услуг в России.

В последнее время ипотека на жилье, которое находится еще и на стадии строительства, становится все популярней.

Потенциальных покупателей и заемщиков привлекают более низкие цены на квадратные метры по сравнению с теми, за которые продают новые квартиры в уже сданных в эксплуатацию домах.

Тем не менее, такие операции с недвижимостью имеют ряд своих особенностей, в которых стоит хорошо разобраться, чтобы не остаться с кредитом и без жилья.

Привлекательность квартир в новостройках

Квартиры в новом доме бесспорно привлекательней, чем на вторичном рынке. Покупатель въезжает в новый дом, оснащенный новыми коммуникациями и с облагороженной территорией. В большинстве новостроек для собственника имеется возможность менять планировку жилья на свое усмотрение.

Кроме того, часто дома строят целыми комплексами, куда входят различные заведения культуры, образования и т.д. Вполне логично, что стоимость такого жилья будет выше, чем в старых домах.

Поэтому потенциальные покупатели и стараются заключить договор с застройщиком на более ранних этапах строительства, что позволяет существенно сэкономить денежные средства.

Квартиры на первичном рынке имеют и еще один плюс: у них нет бывших владельцев. По этой причине не возникает риск признания договора недействительным из-за нарушения прав несовершеннолетних, недееспособных и т.д.

После того, как в законодательстве появилась норма, в которой говорится, что договор долевого строительства подлежит регистрации в Росреестре, уменьшилось количество мошеннических схем.

Особенности ипотеки на долевое строительство

Банки для потенциальных заемщиков выдвигают требования, аналогичные тем, как и для покупателей на вторичном рынке. Более сложнее ситуация с продавцом недвижимости. Маловероятно, что банк будет кредитовать участие заемщика в долевом строительстве без тщательной проверки самого застройщика.

Более того, большинство банков выдают кредиты на покупку строящегося жилья только в новостройках, аккредитованных ими ранее. Их перечень можно узнать на сайте финансового учреждения или лично, обратившись в отделение.

Застройщики тоже своим потенциальным покупателям, желающим оформить ипотеку, рекомендуют конкретные  кредитные  учреждения, с которыми заключен договор.

Стоит заметить, что даже если покупатель способен расплатиться собственными средствами с застройщиком, то еще при первой консультации нужно у него поинтересоваться, готовы ли какие-либо банки кредитовать участие в их долевом строительстве.

Когда у застройщика не заключен договор ни с одним банком, то это может свидетельствовать о том, что компании сложно пройти проверку потенциального кредитора. И наоборот, если компания работает с несколькими банками, то вероятность проблем с вводом дома в эксплуатацию минимальная.

Практика банков по аккредитации застройщика связана с повышенными рисками. Дело в том, что заемщик не может оформить право собственности на приобретаемые квадратные метры, до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Залогом выступают имущественные права, и если дом не будет достроен и введен в эксплуатацию, то банк останется без обеспечения.

Поэтому ипотека на долевое строительство в основном оформляется под более высокий процент, чем кредиты на покупку недвижимости на вторичном рынке.

Проще получить положительный ответ от банка по застройщику, строительство дома которого уже подходит к завершению. Если же проект находится на стадии котлована, то оформить кредит на участие в нем достаточно сложно. Это возможно только у проверенных застройщиков, которые имеют партнерские отношения с финансовыми учреждениями.

Многие банки требуют предоставление дополнительного обеспечения. Это может быть как поручительство платежеспособных физических лиц, так и залог другой недвижимости, которая находится в собственности заемщика.

 Таким способом многие решают вопрос улучшения жилищных условий: оформляют ипотеку на свое жилье, после перехода права собственности с разрешения банка продают его, и погашают ипотеку на долевое строительство.

Кредитный договор может предусматривать два уровня процентной ставки. Более высокие проценты заемщик платит до ввода дом в эксплуатацию и оформления права собственности. После того, как банку предоставляются подтверждающие документы, ставка по кредиту снижается.

Ипотека на долевое строительство охватывает также ряд государственных программ, направленных на улучшение жилищных условий граждан. К ним относится материнский капитал (многие банки готовы применять его в качестве части первоначального взноса), ипотека с государственной поддержкой, военная ипотека и т.д.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Этапы оформления

Процесс получения кредита и покупки квартиры целесообразно начать с подачи в выбранный банк документов, необходимых для оценки кредитоспособности. Это желательно делать независимо от того, определился ли будущий заемщик с квартирой или нет.

Заемщику, как и при оформлении ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке, нужно соответствовать определенному возрастному цензу, иметь необходимый стаж работы и подтвердить размер и стабильность своих доходов. Требования у разных банков естественно отличаются, их стоит уточнить заранее.

После принятия решения банком будет понимание того, какую сумму можно получить в кредит.

На следующем этапе заемщик выбирает квартиру у застройщика. Если у компании с банком заключен договор, то после выбора можно переходить к оформлению необходимых документов. Процедура упрощена еще и тем, что отсутствует необходимость в проведении оценки (расходы заемщика также уменьшаются).

Если же партнерских отношений у застройщика с банком нет, то потребуется время для его проверки. Перечень документов от компании в разных банках может отличаться, но однозначно потребуются следующие документы:

  • копии учредительных документов;
  • документ, подтверждающий право собственности на землю или долгосрочную аренду на него;
  • копии разрешительных на строительство документов от государственных органов;
  • техническая документация на объект строительства;
  • проект договора участия в долевом строительстве.

Необходимо быть готовым к тому, что процедура проверки может затянуться на длительное время.

После окончательного выбора квартиры, покупатель заключает с компанией-застройщиком договор долевого участия (процедура и содержание всех необходимых документов регламентируется законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года). Документ должен содержать следующую информацию:

  • идентификационные данные конкретного объекта и его подробную характеристику;
  • сроки передачи объекта покупателю;
  • способ обеспечения обязательств застройщика;
  • цена договора, сроки и порядок оплаты.

Если покупатель планирует использовать материнский капитал, то об этом необходимо уведомить застройщика до подготовки договора. Информация об этом обязательно включается в документ.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, утвержденном законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». После этой процедуры покупатель вносит сумму первоначального взноса за счет собственных средств.

Подписанный договор долевого участия предоставляется в банк. На его основании заключается ипотечный договор, который также подлежит государственной регистрации.

Квартира в строящемся доме может быть приобретена не только напрямую у застройщика, но и у инвестора, который заключил с компанией договор долевого участия на более ранних этапах строительства. В этом случае между сторонами оформляется договор переуступки прав.

Далее банк перечисляет средства застройщику, а заемщик погашает кредит в соответствии с установленным графиком.

Также после введения дома в эксплуатацию заемщика ждет еще одна статья затрат: оформление договора страхования недвижимости. Это является обязательным требованием всех банков, так как объект ипотеки подлежит страхованию, согласно действующему законодательству.

Погашение ипотеки до оформления права собственности

Поскольку залогом при покупке недвижимости на основании договора долевого строительства выступает залог имущественных прав, то закладная не оформляется.

Поэтому снятие обременения происходит на основании совместного заявления заемщика и банка. При этом их присутствие (личное или уполномоченных лиц согласно доверенности) в Росреестре обязательно.

Регистратору также необходимо предъявить справку о полном погашении кредита и договор долевого участия.

Возврат НДФЛ

Источник: http://law03.ru/finance/article/ipoteka-na-dolevoe-stroitelstvo

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.