Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Содержание

Продажа квартиры находящейся в залоге — Эксперт

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

НЕ ПЕРЕЖИВАЙТЕ, если вы не можете выплачивать ипотеку – это не катастрофа.

Причинами продажи объектов из-под залога могут быть далеко не только трудности с выплатой ипотечного кредита.

Наиболее распространенными причинами продажи квартиры из-под залога являются: — улучшение жилищных условий собственника (который решил купить квартиру получше взамен той, за которую выплачивает ипотеку); — развод (супругам нужно поделить между собой ипотечную квартиру); — невозможность платить по принятым на себя обязательствам;

— и конечно другие факторы.

ЧТОБЫ НАЧАТЬ ПРОЦЕДУРУ НЕОБХОДИМО:

— получить разрешение от банка, а также выяснить, если у банка заградительные комиссии для подобных случаев;

— узнать, кто является держателем закладной на данный момент времени, т.к. закладную могли перепродать;

— проконсультироваться с риэлтором или ипотечным брокером, которые смогут помочь и проконсультировать по вопросу продажи, рассказать про динамику рынка, время экспозиции подобных объектов, потребительские предпочтения покупателей, ценовые ориентиры данных объектов недвижимости.

Самое главное, если у вас идут большие просрочки не надо избегать общения с банковскими сотрудниками. Наоборот, если вы не можете платить по вашему ипотечному кредиту, в первую очередь надо обратиться в банк. Т.к. банк может дать вам «каникулы» и предложить более лояльные условия. Так же можно зафиксировать сумму долга на время продажи вашей недвижимости.

ТРАДИЦИОННЫЕ СХЕМЫ ПРОДАЖ КВАРТИР ИЗ-ПОД ЗАЛОГА

Вариант 1. Идеальный покупатель. Без перевода залога на нового собственника Нужен покупатель с прямыми деньгами, обладающей некой долей авантюризма.

1) В день проведения сделки покупатель помещает на расчетный счет заемщика сумму, необходимую для погашения кредита. В банковскую ячейку закладывается разница между суммой долга и продаваемой стоимостью объекта для расчетов с продавцом.

2) Подписывается Договор купли-продажи.

3) Продавец пишет расписку в получении всей суммы.

4) Банк списывает ссудную задолженность и выдает заявление на снятие обременения.

5) Весь пакет документов сдается в УФРС, где сначала снимается обременение (3 дня), а после регистрируется переход права собственности (12 дней).

В результате покупатель получает квартиру без обременения. Вы спросите причем здесь авантюризм? Поясню. Покупатель передал часть своих денег до регистрации перехода права собственности на свое имя.

Банк эти деньги уже использовал для погашения кредита.

Что произойдет, если УФРС по какой то причине откажет в регистрации? Как вернуть деньги? Такое развитие событий не смущает только очень смелых покупателей.

Страховкой для покупателя в таком случае выступает составление предварительного договора купли-продажи или заключение целевого договора займа, обязательное получение расписки от продавца о полученной сумме денежных средств. При помещении остатка собственных средств продавца в арендованную банковскую ячейку необходима доверенность на брокера для исключения форс-мажорных обстоятельств.

Для того чтобы регистрация состоялась, требуется письменное согласие банка в форме уведомления в Главное управление Федеральной регистрационной службы о том, что он не возражает против снятия залога и продажи квартиры.

Вариант 2. Покупатель не хочет заранее вносить денежные средства на расчетный счет продавца.

1) В день проведения сделки покупатель помещает деньги в две банковских ячейки, в одну из которых закладывается сумма долга (обычно ее закладывают на сотрудника службы безопасности банка), достаточную для полного досрочного погашения ипотеки. Во вторую ячейку закладывается разница между суммой долга и продаваемой стоимостью объекта для расчетов с продавцом.

2) После этих процедур идет подписание договора купли-продажи, банк выдает закладную без отметок о полном досрочном погашении, письмо от банка на согласие снятия обременения при условии обязательной последующей регистрации договора на имя покупателя без указания причин снятия обременения.

3) Далее документы передаются в УФРС, идет регистрация.

4) Происходит переход права собственности на имя нового собственника с сохранением обременения.

5) После этого сотрудник банка вынимает из своей ячейки остаток задолженности заемщика и вносит на расчетный счет.

6) Банк выдает справку о погашении кредита и о снятии обременения. Новый собственник идет в УФРС и снимает залог, обычно это делается в течении 3-х дней.

Это способ предпочтительнее для большинства покупателей. Осталось лишь выяснить работает ли ваш банк залогодержатель по такой схеме.

ИЗ ЛИЧНОГО ОПЫТА

В Росбанке мы такую сделку проводили. Больше того для покупки залоговой квартиры брали ипотечный кредит в том же Росбанке. Квартира регистрировалась с двумя залогами и после погашения продавцом своей задолженности одно обременение мы сняли.

В Сбербанке нам отказали в подобной схеме расчетов. Посоветовали найти покупателя по варианту 1. Такого покупателя нам удалось найти только со значительным дисконтом в цене, и этот вариант не устроил продавца. Он нашел способ взять потребительский кредит на сумму задолженности и досрочно погасить ипотеку. После снятия залога мы продавали уже необремененную квартиру.

На всякий случай пропишу Порядок снятия обременения по ипотеке

После внесения последнего платежа по кредиту заемщику необходимо затребовать письмо от банка — кредитора или банка — держателя закладной об исполнении обязательств по кредитному договору, а также выписку о состоянии ссудного счета. Этот документ банк готовит в течении двух недель с момента списания средств по последнему платежу.

Следующий шаг — необходимо собрать пакет документов для подачи в Росреестр с целью снятия обременения, а именно:

— документы на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи с использованием ипотечных средств),

— закладная, которую банк обязан вернуть заемщику после закрытия кредита с отметкой об исполненном обязательстве,

— письмо от банка об исполнении обязательств по кредитному договору (о котором говорилось выше),

— заявление заемщика о снятии обременения,

— паспорт заемщика,

— квитанция об оплате госпошлины (Москва) за выдачу нового свидетельства.

Пакет документов нужно подать в ближайшее отделение Управления Росреестра. На сегодняшний день документы для снятия обременения по ипотеке в Москве и области можно подать через районные МФЦ.

Согласно п.1 ст. 25 «Погашение регистрационной записи об ипотеке ФЗ №264» — срок снятия обременения по ипотеке составляет три рабочих дня с момента подачи заявлений залогодателя и залогодержателя.

Как видите, процедура снятия обременения по ипотеке совсем несложная и недолгая, зато дает собственнику полную свободу распоряжения своей собственностью.

Источник: https://rb-expert.ru/practice_of_modern_realtor/prodat_kvartiru_nakhodyashchuyusya_v_zaloge.html

Можно ои продать квартиру находящуюся в залоге у банка

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Таких схем, как было уже сказано выше, существует три: перепродажа ваших кредитных обязательств с сохранением залога квартиры, но изменением заемщика; вывод квартиры из залога путем погашения задолженности по кредиту за счет выплаченных покупателем денежных средств на основании предварительного договора купли-продажи; продажа квартиры через банк. Самое главное это получение разрешения банка на продажу залоговой квартиры. К сожалению, далеко не все банки легко соглашаются на такой вариант. Они в обязательном порядке узнают причину такого решения и пытаются всеми силами уговорить заемщика не совершать подобных действий, так как не хотят терять постоянного проверенного клиента. Так что, решившись на подобный шаг, вам придется побороться и за право продажи квартиры, и за поиск покупателей.

Важно

Если вы с покупателем приходите к соглашению о таком виде сделки, то банк выделяет отдельные кредитные средства на погашение текущего ипотечного кредита, при этом выделенные денежные средства оформляются на имя нового покупателя квартиры.

И с этого момента уже он становится заемщиком и несет полную ответственность за выплату оставшегося долга. Этот вариант подходит в том случае, если у покупателя нет достаточного количества наличных для покупки квартиры, и он планировал прибегнуть к использованию потребительского или ипотечного кредита.
Основная сложность заключается в том, что банк должен одобрить кандидатуру данного потенциального покупателя и проверить его соответствие основным требованиям к заемщикам, включая платежеспособность.
Покупатель должен иметь стопроцентные гарантии получения данного кредита, иначе данная сделка не будет иметь смысла.

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Изменение жилищных условий в меньшую сторону Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру.

Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

Продать квартиру находящуюся в залоге

Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита.

Внимание

В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Продажа залогового жилья с целью изменения жилищных условий Изменение жилищных условий в большую сторону Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера.
Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий. Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам.

Практика современного риэлтора

Этот документ банк готовит в течении двух недель с момента списания средств по последнему платежу.

Следующий шаг — необходимо собрать пакет документов для подачи в Росреестр с целью снятия обременения, а именно: — документы на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи с использованием ипотечных средств), — закладная, которую банк обязан вернуть заемщику после закрытия кредита с отметкой об исполненном обязательстве, — письмо от банка об исполнении обязательств по кредитному договору (о котором говорилось выше), — заявление заемщика о снятии обременения, — паспорт заемщика, — квитанция об оплате госпошлины (Москва) за выдачу нового свидетельства.

Пакет документов нужно подать в ближайшее отделение Управления Росреестра. На сегодняшний день документы для снятия обременения по ипотеке в Москве и области можно подать через районные МФЦ.

Можно ли продать находящуюся в банковском залоге недвижимость?

При обсуждении вопроса продажи квартиры, обремененной залоговыми обязательствами, банк может порекомендовать вам обратиться в одну из организаций-партнеров, которые могут выкупить у вас квартиру, в том случае, если вы пока не нашли покупателя. Возможно две основные схемы снятия обременения с квартиры до перерегистрации прав собственности или после.

В основном покупатели настаивают на первом варианте.

Тогда продавец должен погасить остаток долга или за счет собственных средств, полученных от покупателя, или за счет кредита, оформленного на покупателя. Обязательно нужно уточнить возможность досрочного погашения кредита в данном конкретном банке, так как ряд банков берет отдельно комиссию за эту процедуру или накладывает определенный временной мораторий.

Источник: http://zakon52.ru/mozhno-oi-prodat-kvartiru-nahodyashhuyusya-v-zaloge-u-banka/

Покупка залоговой квартиры: основные моменты

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Рынок недвижимости чутко реагирует на все изменения в существующей конъюнктуре. Заметной тенденцией последних лет стала покупка залоговых квартир. Сделка по жилплощади с обременением стала распространенной в связи с широким развитием ипотечного кредитования, когда нередки случаи продажи залоговой недвижимости.

Приобретая недвижимость подобного вида, покупателю необходимо обратить внимание на особые условия сделки. Заинтересованному лицу рекомендуется предварительно ознакомиться с существующими рисками, плюсами и минусами приобретения залогового имущества.

Что такое залоговая квартира?

Объект недвижимости, находящийся в залоге у кредитной организации, называется залоговой квартирой. Это может быть ипотечное кредитование, когда квартира у банка находится в залоге до полного расчета по кредиту. Участие в иной программе кредитования, при которой свои обязательства заемщик подкрепляет залоговым имуществом в виде недвижимости, тоже налагает на квартиру обременение.

Если заемщик не исполняет свои обязательства, то лишается квартиры, которая переходит в собственность банка. Кредитная организация реализует имущество на торгах и погашает свои затраты.

Производится процедура по установленным правовым нормативам. Согласно ст.334 ГК РФ и ст.ст.

37,50 ФЗ-№102 «Об ипотеке», возврат задолженности становится обязательным, если платежи не поступали в период 6-9 месяцев, в зависимости от регламента ипотечного договора.

Важно! Решение о принудительном взыскании по ипотечным обязательствам осуществляется исключительно в судебном порядке.

Банк имеет возможность доказать свою точку зрения и вернуть вложенные средства вместе со всеми процентами, пени и неустойками.

Если заемщик осознает, что не сможет продолжить погашение платежей по ипотеке, то он может добровольно, без судебного процесса, передать недвижимость для реализации и окончательного расчета.

Типичной является ситуация, когда молодая семья берет в ипотеку однокомнатную квартиру на длительный срок. Рождается ребенок, квартиру заемщики решают продать и приобрести большую по площади. Без разрешения руководства банка сделать это не получится, поэтому по обоюдному согласию договор прекращается, и квартира выставляется на продажу непосредственно собственником или банком.

Приобрести квартиру с обременением можно по различным схемам, но обязательным условием является участие в сделке держателя залога, то есть кредитующего банка. Участие третьей стороны делает процедуру несколько более громоздкой, чем стандартная покупка объекта недвижимости. Но если учесть материальную выгоду, выражающуюся в более низкой цене лота, то риски можно считать оправданными.

Возможность приобрести залоговую жилплощадь со скидкой привлекает многих покупателей. Кроме того, участие банка в сделке повышает надежность и снижает риски купли-продажи.

Покупка залоговой квартиры у банка

На практике существуют две возможности стать владельцем квартиры с обременением.

Можно купить недвижимость у заемщика, с уведомлением и согласием банка, или выкупить лот, который отошел банку в качестве залога при расторжении ипотечного договора.

Второй вариант наиболее предпочтителен, поскольку он исключает мошеннические схемы. Например, получение заемщиком залога с нескольких претендентов, что потребует длительного судебного разбирательства.

Когда банк уже приобрел права на продажу квартиры, покупатель может рассчитывать на прозрачную и юридически обоснованную сделку. Приобретение квартиры непосредственно у банка возможно по сниженной на 5-10% рыночной стоимости недвижимости.

Расценки устанавливает оценочная комиссия в рамках судопроизводства, определяются временные рамки для проведения торгов.

Именно данное условие позволяет заявить свое желание по приобретению залогового имущества, собственником которого является кредитор.

В первую очередь заинтересованное лицо должно прояснить в банке вопрос о дальнейших действиях по квартире с обременением. Если покупатель полностью расплачивается с банком и не будет оформлять ипотеку, то сделка совершается максимально быстро и не усугубляется спорными моментами. Например, не встает вопрос о процентной ставке, которая может быть изменена по сравнению с первичным договором.

Погашая кредит на личные средства, покупатель не несет никаких дальнейших обязательств перед банком.

Последовательность шагов при покупке квартиры с полным погашением ипотеки:

  • покупатель закрывает кредит, закладывая в банковскую ячейку сумму, равную задолженности владельца по ипотечному договору;
  • кредитор в лице банка документально подтверждает закрытие обязательств, выдает справку стандартного образца;
  • на основании свидетельства банка об отсутствии претензий, нотариус выводит объект недвижимости из-под обременения. Другими словами, вносится корректировка в государственный реестр должников, в чем можно убедиться, взяв выписку ЕГРН в Росреестре;
  • заключается договор купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. Происходит смена собственника, при этом обязательства перед банком считаются полностью закрытыми, покупатель расплатился полностью по проблемному ипотечному договору.

Банк имеет право выдвинуть особые требования к участникам купли-продажи залогового объекта. Например, потребуется обращение в указанную нотариальную контору.

Чтобы нотариально вывести объект из-под залога, потребуется оплатить услуги уполномоченного нотариуса и государственную пошлину. Если в условиях договора указан пункт о штрафных санкциях за досрочное или полное погашение ипотеки, то придется уплатить данную сумму. Как правило, все расходы покрывает покупатель недвижимости.

Наиболее распространенным на практике является второй вариант, когда покупатель квартиры сам оформляет ипотечный договор с банком, держателем залогового имущества.

Банк всегда неохотно идет на смену заемщика, но в данной ситуации в сделке заинтересованы обе стороны.

Кредитору необходимо возместить свои финансовые потери в условиях просрочки платежей, а покупателю оформить заем по наиболее выгодной цене и процентам по кредиту.

Банк изучает поданную претендентом заявку, рассматривает его финансовые возможности по обслуживанию кредита. Если гражданин устраивает кредитора по всем позициям, то оформляется новый ипотечный договор. Часто в связи с форс-мажорными обстоятельствами банк идет на некоторые уступки новому заемщику.

Может быть снижен первоначальный взнос, предложена более лояльная процентная ставка, пакет документов рассматривается в сжатые сроки по сравнению со стандартной ситуацией. Новый заемщик может выдвинуть свои дополнительные условия, например, по некоторому снижению оценочной стоимости квартиры в связи с ухудшением ее состояния и необходимостью косметического или капитального ремонта.

Самым рискованным вариантом является приобретение квартиры непосредственно у заемщика. Если вы решаетесь на такой шаг, помните, что без официального согласия банка операция будет признана недействительной сделкой.

Оптимальным решением при покупке ипотечной квартиры станет подписание предварительного договора, оформленного нотариально.

Предварительное соглашение должно содержать сведения о том, что продавец в лице заемщика не будет в последствии предъявлять претензий новому собственнику и банку.

Нередки случаи, когда при конфликтном расторжении договора заемщик пытается обжаловать решение суда. Например, указать на невыгодные или заранее невыполнимые условия сделки и прочие основания. Чтобы во взаимоотношениях сторон ипотечного договора не пострадал третий участник — покупатель залоговой квартиры, ему рекомендуется подписать предварительное соглашение с продавцом.

Совет экспертов: оформить титульное страхование предстоящей сделки. Такой шаг значительно снизит риски и спорные моменты. Например, при наличии регистрации несовершеннолетнего на отчуждаемой площади.

Где искать и как купить?

Подобрать устраивающий покупателя вариант не так сложно, ведь около 10% предложений на рынке недвижимости составляют залоговые квартиры.

К основным путям получения информации относятся:

  • банковские программы, опубликованные на официальных сайтах;
  • риелторские компании, неоднократно участвовавшие в проведении подобных сделок;
  • на публичных аукционах и интернет площадках, специализирующихся на подобных торгах.

Следует учесть, что приобретение квартиры возможно при добровольном согласии заемщика или посредством судебного определения. Среди всех допустимых способов получения информации о залоговом имуществе рекомендуется пользоваться банковскими сведениями, находящимися в свободном доступе.

Выгодна ли покупка залоговой квартиры для всех участников сделки? Несомненно, подобное финансовое предприятие представляет всесторонний интерес:

  • банк возвращает вложенные средства, зачастую с немалыми процентами и избавляется от сомнительного актива;
  • продавец освобождается от задолженностей и невыполнимых обязательств, значительных долгов;
  • покупатель становится собственником выбранной жилплощади, при этом нередко на привлекательных условиях заключает ипотечный договор.

Банк является юридическим лицом, которое контролируют многие исполнительные структуры. Поэтому участники сделки могут рассчитывать на законность и обоснованность действий при купле/продаже залогового имущества.

Риски покупки квартиры, находящейся в залоге

Всем известно, что любая сделка с недвижимостью несет свои риски. Не являются исключением случаи покупки залоговой квартиры.

Покупателю обязательно следует обратить внимание на следующие моменты:

  • не стоит рисковать и приобретать квартиру с зарегистрированным на площади ребенком. Порой выписывать несовершеннолетнего приходится по суду, что является явным осложнением сделки;
  • покупатель должен иметь неоспоримые сведения, что обе стороны (банк и продавец) уведомлены о предстоящей процедуре и согласны с ее проведением;
  • не стоит вносить задаток продавцу, если только проводится прямой договор с банком и используется ячейка.

Если между кредитором и заемщиком отсутствует конфликт, согласованы суммы и сроки, то это служит гарантией того, что в проигрыше не окажется покупатель проблемного жилья.

Покупатель должен максимально обезопасить свои интересы, взвесить риски и реальную выгоду от покупки квартиры с обременением. Если вы чувствуете, что между продавцом и банком есть серьезные разногласия, существует вероятность апелляции решения суда, то постарайтесь подобрать себе иной вариант.

Тематическое видео отвечающее на вопрос: Стоит ли покупать залоговую квартиру?

На рынке недвижимости сейчас довольно достойных и интересных предложений ипотечных квартир, выставленных на вторичные торги. Никогда не бывает лишней предварительная консультация с юристом, который рассмотрит ситуацию с непредвзятой стороны и даст актуальные рекомендации.

Копирайтер портала Руказакона. Приглашаем к сотрудничеству профильные организации для написания полезных материалов для наших читателей в обмен на рекламу в этом блоке. Подробности в разделе сотрудничество.

Источник: https://rukazakona.ru/zhilischnoe-pravo/119-pokupka-zalogovoy-kvartiry-osnovnye-momenty.html

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2018 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого.

В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту.

А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Как продать квартиру в залоге у банка?

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Причин для реализации жилья, приобретенного в ипотеку и находящегося в залоге у банка, множество: желание иметь другую жилплощадь (просторнее или меньше) в связи со сложившимися обстоятельствами, необходимость переезда в другой регион, неспособность дальше оплачивать кредит по причине финансовых трудностей, раздел недвижимости при разводе и другие.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Оформляющие ипотеку граждане добровольно соглашаются на то, что до полной выплаты кредита недвижимость служит гарантией возврата выданной ссуды, на основании чего к жилплощади применяются положения ГК РФ о залоге (ст.1 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г.).

При неисполнении заёмщиком взятых обязательств залоговая квартира выставляется на торги для покрытия издержек банка с вырученной от продажи суммы, либо переходит в собственность финансового учреждения.

Передача права собственности на жилье третьим лицам не противоречит правовым нормам (ст.346 ГК РФ), том числе закону об ипотеке, при обязательном соблюдении двух условий:

  1. Отсутствие в договоре ипотечного кредитования пункта о невозможности передачи залогового имущества другому лицу до полного погашения кредита.
  2. Оповещение ипотекодержателя (организации, выдавшей заем) о намерении продать залоговую квартиру (п.1 ст.346 ГК РФ, п.1 ст.37 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г.).

Банки по-разному относятся к подобным сделкам. Решение зависит от процентной ставки по кредиту, срока договора, выплаченной заемщиком в предшествующие годы суммы, способа продажи жилья. Для финансовой организации на первом месте – погашение должником взятой ссуды и всех издержек, возникших за время ипотеки (пени, штрафы).

Способы продажи залогового жилья

Продавец вправе провести сделку выбранным способом, уделив внимание правильности оформления бумаг и законности выбранной схемы.

Независимо от пути реализации недвижимости, владение правом собственности на нее менее 3 лет (для приобретенного после 2016 года жилья – менее 5 лет) обязывает продавца уплатить налог в размере 13% от прибыли (ст.217.1 НК РФ, ст.4 ФЗ N 382 от 29 ноября 2014 г.).

Налоговое законодательство предусматривает компенсацию продавцу в форме налогового вычета, порядок получения которого указан в ст.220 НК РФ.

Досрочное погашение задолженности

Возможны два пути:

  • заёмщик самостоятельно находит денежные средства на возврат кредита (берёт второй заём или иным способом получает необходимую сумму);
  • деньги предоставляет покупатель жилья.

Когда до выплаты ипотеки остаётся небольшая сумма, разумно оформить потребительский кредит на ее погашение и после прекращения залога продать квартиру в порядке совершения обычной сделки купли – продажи, рассчитавшись частью дохода с финансовым учреждением. В этом случае процедура проводится собственником квадратных метров самостоятельно и при юридически грамотном оформлении документов не представляет особой сложности.

Банки с неохотой идут на досрочное погашение ипотеки, поскольку теряется существенная прибыль от невыплаченных кредитором за время пользования деньгами процентов. Но запретить преждевременную уплату долга они не вправе, если иные условия не предусмотрены ипотечным договором.

Во втором случае важно найти покупателя, согласного дать необходимый для уплаты долга аванс за недвижимость. Дальнейший порядок действий:

  • получение согласия банка на отчуждение квартиры и справки с указанием остатка задолженности по кредиту;
  • подписание соглашения с покупателем для передачи денег на погашение ипотеки, заверяемое у нотариуса;
  • снятие с регистрационного учёта проживающих в квартире лиц;
  • уплата полной стоимости кредита и выдача справки о снятии обременения с недвижимости;
  • проведение сделки купли – продажи с регистрацией права собственности нового владельца в Росреестре (п.2 ст.558 ГК РФ).

Последствием полной выплаты кредита становится прекращение залоговых обязательств на купленную в ипотеку квартиру (ст.352 ГК РФ).

Смена должника

Когда с момента оформления ипотеки прошел достаточный срок (оставшаяся сумма долга невелика по сравнению со стоимостью квадратных метров) и условия кредитования приемлемые, покупатели соглашаются на переоформление кредита.

При этом новый собственник получает не только права владения и распоряжения недвижимостью, но и обязательства по выплате долга финансовой организации (п.1 ст.38 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г., п.1 ст.353 ГК РФ).

Покупатель предоставляет стандартный пакет документов, необходимый для получения кредита, при одобрении его кандидатуры производится переоформление договора кредитования на нового заёмщика.

Процедура проходит с предварительной оценкой стоимости жилья, страхованием жизни заёмщика и залогового имущества.

Регистрируют переход права собственности на жилье уполномоченные сотрудники банка, продавец даёт согласие на сделку посредством подписи в соглашении по переуступке долга.

Должником, принимающим обязательства по выплате займа, может выступать юридическое лицо, в том числе кредитная организация. На этой схеме основаны появившиеся не так давно программы рефинансирования ипотечного кредитования.

Незаконная продажа

Наличие в договоре кредитования условия о том, что залоговую квартиру допустимо отчуждать в собственность третьим лицам только в порядке наследования (п.3 ст.37 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г.

), делает сделку купли – продажи недействительной и порождает необходимость возврата сторонами полученной в результате ее проведения прибыли (имущественной, материальной).

Банк вправе потребовать досрочного погашения кредита от владельца, независимо от того, кто будет им являться – оформивший ипотеку на приобретение квадратных метров или позже купивший это жилье гражданин (п.2 ст.351 ГК РФ).

Игнорируя обязанность уведомить кредитную организацию о реализации залоговой недвижимости, продавец допускает возможность оспаривания банком проведенного отчуждения квартиры. В ходе судебных разбирательств закон встанет на сторону банка, передав ему права собственности на квадратные метры (ст.301 ГК РФ).

Желание извлечь дополнительную выгоду заставляет граждан обходить закон, осуществляя сделку в тайне от выдавшего ипотечный кредит финансового учреждения или уклоняясь от уплаты налога.

Государственные органы, призванные контролировать операции купли – продажи недвижимости, выявляют нарушения.

В результате допустившего их гражданина ожидают предусмотренные законодательством последствия, зависящие от степени его виновности.

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka

Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.

Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором

В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

Происходит это следующим образом:

Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель — оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.

Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу.

После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки.

Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика.

Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки.

Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.

  1. Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
  2. Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.

Продажа залоговой квартиры банком

Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона.

Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев.

При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств.

В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.

Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа.

Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке.

Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости.

Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Изменение жилищных условий в большую сторону

Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий.

Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам.

При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Изменение жилищных условий в меньшую сторону

Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру.

Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

Продажа залогового жилья незаконно

Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости.

Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении — универсального приёма прав при получении наследства.

При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.

Источник: https://credits.ru/publications/222400/mozhno-li-prodat-nahodyaschuyusya-v-bankovskom-zaloge-nedvizhimost

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.